Дорожная карта проблемных объектов долевого строительства краснодарского края
Реестр проблемных объектов
2021 © Администрация муниципального образования город Краснодар.
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 73592 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.08.2018 г.
Наименование сетевого издания «Официальный Интернет-портал администрации муниципального образования город Краснодар и городской Думы Краснодара».
Учредитель: Администрация муниципального образования город Краснодар.
Все материалы сайта доступны по лицензии: Creative Common Attribution 4.0
От инвесторов до субсидий: как на Кубани решают проблему «недостроев»
В Краснодарском крае для достройки большинства проблемных объектов удалось привлечь новых инвесторов в рамках краевого закона № 3792, рассказала РБК Краснодар директор Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае Евгения Шумейко. Соглашения о намерениях заключены с застройщиками примерно по ста домам.
«Такой интерес обоснован компенсационными мерами, предусмотренными региональным законом. Как правило, это инвестиционно-привлекательные дома, завершение которых в сочетании с мерами поддержки сможет принести прибыль», — рассказала она.
По данным мэрии Краснодара, в настоящее время строительство около половины проблемных объектов завершается за счет инвесторов. Но инвестиционно-привлекательных площадок осталось очень мало, поэтому власти города ищут пути решения проблемы. Согласно КЗ- 3792, в таких случаях администрация ходатайствует о завершении долгостроя за счет средств Фонда защиты прав граждан.
«Для завершения строительства проблемных объектов привлекаются инвесторы как из Краснодарского края, так и из других регионов. Как правило, это достаточно крупные, надежные компании, зарекомендовавшие себя, и готовые к решению проблемных вопросов в ходе завершения строительства указанных объектов», — прокомментировали в мэрии.
В их числе называют ООО «СК гарантия», ООО «СпецСтройКубань» (ССК), ГК «ИНСИТИ», ГК «АСК». В администрации отметили, что для достройки домов необходимы миллиарды рублей, однако точный объем инвестиций выяснить не удалось.
«Сложно назвать конкретные суммы необходимые для завершения строительства проблемных объектов, в связи с тем, что в каждом случае необходим индивидуальные расчет, а также стоит учитывать, что значительную долю затрат занимают подключения к инженерным сетям, стоимость которых может существенно разниться», — сообщили в мэрии. В частности, в ССК вложения оценивают в 3 млрд рублей.
Системный кризис и социальная функция
Читайте на РБК ProДля застройщиков проблемные объекты — это не проект для зарабатывания денег, отмечает генеральный директор ССК Александр Мелишев. По его словам, это проблема отрасли, которую власти решают в том числе и за счет привлечения крупных игроков.
«Это не форма заработка и не принцип ведения бизнеса. Если речь идет о какой-то бизнес-структуре, то она подразумевает под собой извлечение прибыли, развитие игроков на рынке, появление новых конкурентов, динамику. Соответственно, достраивание домов — это не бизнес. Привлечение застройщиков к этой проблеме происходит только благодаря волевым решениям главы нашего региона», — отмечает он.
В пресс-службе застройщика сообщили, что ССК занимается достройкой проблемных объектов с 2016 года. За это время компания работала на 14 недостроях. Так, в 2016 году застройщик взял на себя обязательства по завершению ЖК «Аристократ» в Горячем Ключе, домов «Таурас-96», объектов компании «ВПИК» — жилых комплексов «Барселона» и «Пируэт».
В 2019 году начались работу на ЖК «Территория счастья» по улице Жигуленко, сдан в эксплуатацию жилой комплекс на улице Домбайская 10, ключи в котором получили 318 дольщиков. В 2020 году введен в эксплуатацию ЖК «Крылья», продолжается строительство жилого комплекса «Свобода» на пересечении улиц Семигорская и Понтийская. После этого еще 468 участников долевого строительства получат ключи от своих квартир.
Не только инвестиции
По словам Евгении Шумейко, в Краснодарском крае сформирован обширный инструментарий для решения проблемы обманутых дольщиков. Большое количество вариантов позволяет найти финансирование для практически любого объекта или вернуть средства дольщикам в том случае, если завершать «недострой» нерентабельно.
«На сегодняшний день наш регион обладает, пожалуй, самым функциональным и эффективным арсеналом механизмов по решению проблем обманутых дольщиков в стране. По инициативе губернатора и прокуратуры края, мы одни из первых разработали и приняли закон о защите прав дольщиков», — отметила Шумейко.
На настоящий момент многие объекты, по которым нарушены сроки сдачи, достраиваются силами самих застройщиков при поддержке администрации края. Остальные — то есть те, для которых не удалось найти инвесторов, выносятся на рассмотрение наблюдательного совета и в дальнейшем решатся вопрос о выплате компенсаций дольщикам или о передаче домов на достройку фондом.
В зависимости от типа проблемного объекта отличается механизм компенсации затрат инвестора, рассказывает Александр Мелишев.
«Важно разделять проблемные объекты строительства по структуре происхождения. Есть ситуации, в которых договариваются две строительные компании: та, которая не может завершить объект и та, которая будет его достраивать. Договоренность субъектов в этом случае контролируется муниципалитетом. Компенсационный объем денежных средств, не извлеченных в качестве прибыли инвестором, возмещается в качестве активов компанией, которая привела объект к негативному состоянию», — отмечает гендиректор компании.
В других случаях, например, в случае с СК «Счастье» на ул. Евгении Жигуленко, 3, выделяется государственная субсидия, а застройщик выступает подрядчиком и за счет краевых денег завершает объект, комментировал представитель игрока рынка.
Глобальное решение проблемы
Основная задача в регионе на сегодняшний день — завершение уже существующих недостроев. По данным властей, введенные с 2019 года новые требования по застройке исключают риск появления новых обманутых дольщиков.
Всего с 2016 года в Краснодаре ввели в эксплуатацию около 160 проблемных объектов. Осталось 130 литеров, входящих в состав 96-и проблемных объектов, сроки исполнения обязательств по которым нарушены застройщиками более чем на 6 месяцев. Общее количество квартир составляет около 33 тысяч. Решить проблемы обманутых дольщиков при благоприятных условиях планируется до конца 2023 года.
По данным пресс-службы Краснодарского края, до конца 2020 года в краевой столице достроят 38 проблемных домов. Всего в регионе в этом году планируется завершить 119 проблемных объектов. Это в 2,5 раза больше чем годом ранее.
В Сочи прошлом году завершили 6 долгостроев, задача на этот год — ввести еще 37 объектов. Квартиры получат более 1,5 тысяч человек. В Новороссийске ЖК «Одиссей» будет сдан в конце этого года. ЖК «Посейдон» и «Суджук-Кале» достроят в ближайшие два года. На эти три объекта приходится большинство обманутых дольщиков города.
Вечный долгострой: Кубань заняла 2 место в РФ по числу проблемных домов
Краснодарский край по данным на март 2020 года занимал второе место в РФ по числу проблемных жилых многоквартирных домов. На регион приходится 8,5% от всех «долгостроев» страны, сообщается в материалах Счетной палаты РФ.
По данным ведомства на весну этого года, в регионе в единый реестр проблемных объектов был внесен 261 жилой дом общей площадью порядка 2 тыс. кв. метров. Больше насчитывалось только в Московской области — 755 домов (24,7%).
В топ-5 регионов также входят Ленинградская и Нижегородская области (226 домов, 7,4% и 190 домов, 6,2% соответственно). Всего в реестре числится 3 061 дом с жилой площадью 18,1 млн кв. метров. Не восстановлены права более 1 тыс. застройщиков по всей стране.
По результатам анализа результативности мер, принятых ранее в РФ для ликвидации проблем обманутых дольщиков, Счетная палата пришла к выводу, что существуют риски невыполнения программ помощи пострадавшим гражданам. Они обусловлены текущей экономической ситуацией и возможной нехваткой финансирования.
«С учетом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков», — заявила на Коллегии аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.
Ведомство рекомендовало правительству и регионам подсчитать точное число обманутых дольщиков, а также оценить финансовые возможности бюджетов всех уровней, так как они являются одним из основных сдерживающих факторов.
Читайте на РБК Pro«Отсутствие финансирования, особенно в условиях распространения короновируса, создает существенные риски незавершения реализуемых мероприятий в установленные сроки. А это, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», — считает Светлана Орлова.
В докладе Счетной палаты отмечается, что анализировалась эффективность старой нормативной базы, так как поправки в ФЗ-214 вступили в силу только летом 2019 года. При этом, как ранее отмечали власти и игроки рынка, именно они призваны решить проблему обманутых дольщиков. Предполагается, что переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов будут служить гарантией того, что каждый объект будет обеспечен достаточным количеством средств.
По оценкам экспертов рынка и застройщиков, на Кубани в июне-июле 2020 года спрос на недвижимость восстановился и превысил докарантинные показатели.
Как сообщал РБК Краснодар, по данным администрации Краснодарского края в регионе в период с 2015 по март 2020 года введено в эксплуатацию 186 проблемных объектов общей площадью 2,9 млн кв. метров. В 2019 году достроен 51 ЖК — это более 10 тыс. квартир. С 2017 года восстановлены права порядка 75 тыс. дольщиков.
В 2018 году в регионе был принят закон о дополнительных мерах по защите прав пострадавших. В 2019 году из краевого бюджета выделили 1,5 млрд рублей на завершение пяти «долгостроев».
С конца 2019 года власти региона и Федеральный фонд начали сотрудничество по завершению проблем с замороженными объектами. В декабре 2019 года для достройки проблемных домов создана госкомпания, которая будет заниматься теми ЖК, которые не имеют инвестиционной привлекательности. Их в регионе порядка 40.
С февраля 2020 года начались компенсационные выплаты дольщикам по 7 объектам в Краснодаре, на это предусмотрен почти 1 млрд рублей. Решить проблему окончательно планируется к 2023 году.
Проще деньгами: дольщики 7 «недостроев» на Кубани получат компенсации
На Кубани с 10 февраля начнется прием заявлений на компенсационные выплаты дольщикам. Средства получат дольщики семи проблемных объектов, которые было решено не достраивать, сообщает пресс-служба администрации Краснодарского края.
Речь идет о секциях 1 и 4 ЖК «Дом Романовых», ЖК «Воронцовский», литеров 1, 3, 4 ЖК «Янтарь», ЖК «Аметист». В Фонде уточнили, что достройка этих домов предусматривает очень большое вложение средств — это экономически необоснованно.
После выплаты компенсаций, права требований по договорам долевого строительства перейдут к фонду. Позднее незавершенные объекты в рамках процедуры банкротства планируется продать.
«Имущество должника будет реализовано в составе конкурсной массы. Фонд становится кредитором третьей очереди. Затем после реализации имущества должника удовлетворяются требования всех кредиторов, в том числе Фонда, в порядке очередности. Сейчас же, если дольщик отказывается от компенсационных выплат, он остается кредитором в деле о банкротстве», - ответили РБК Краснодар в пресс-службе администрации Краснодарского края.
Сколько стоит дом достроить
Стоимость достройки объектов оценивается фондом в 5 млрд руб., компенсации дольщикам пока что прогнозируются в размере чуть более 900 млн руб., следует из материалов организации.
Читайте на РБК ProПо данным Фонда защиты прав граждан, на достройку ЖК «Дом Романовых» (застройщик ООО ИСК «РАС») необходимо было 415 млн рублей. Эта сумма складывалась исходя из фактической стоимости достройки объекта, которая оценивалась в 815 млн рублей, а также с учетом требований кредиторов, подлежащих удовлетворению (196 млн рублей) и вычетом рыночной стоимости свободных жилых и нежилых помещений (586,3 млн рублей).
На выплату компенсаций 70 дольщикам объекта, исходя из рыночной стоимости в 57,2 тыс. руб./кв.м, по расчетам фонда, необходимо 119 млн рублей.
На достройку трех литеров ЖК «Янтарь» (ООО ССМУ «Краснодар») необходимо было бы изыскивать 1,84 млрд рублей. Причем, фактически на завершение работ нужно было 4,61 млрд рублей, рыночная стоимость свободных помещений, по оценкам фонда, составляла 2,77 млрд рублей. При этом на выплату компенсаций дольщикам нужно лишь 396,7 млн рублей. В настоящее время дольщиками жилого комплекса числятся 123 человека.
Итоговая стоимость завершения строительных работ краснодарского ЖК «Аметист» (ООО ССМУ «Краснодар») оценивается в 429,9 млн рублей. непосредственно на завершение строительства нужно 586,5 млн рублей, кроме того 243,4 млн рублей составляют требования кредиторов. Рыночная стоимость свободных помещений в этом доме составляет 399,9 млн рублей. На выплату компенсаций 110 дольщикам нужно 399,3 млн рублей, следует из данных Фонда защиты прав граждан.
Как сообщал РБК Краснодар, по данным на конец 2019 года, в регионе насчитывалось 297 проблемных долгостроев - по 106 завершение планировалось за счет собственных средств застройщиков, для 108 искали инвесторов, 19 планировали достроить в рамках краевого закона № 3792.
Еще 64 объекта завершат за счет средств специального фонда. Эта группа не имеет инвестиционной привлекательности, поэтому их достройка будет вестись за счет краевых и федеральных средств.
В конце октября 2019 года пресс-служба администрации Кубани сообщала, что в регионе создан региональный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Структура позволяет привлекать средства из федерального Фонда.
Из краевого бюджета был выделен 1 млрд рублей, по словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, это позволит привлечь в рамках софинансирования из федерального бюджета дополнительно около 4 млрд рублей.
«Дорожные карты» по проблемным строительным объектам Краснодарского края обсудили в Краснодаре
Губернатор Кубани Вениамин Кондратьев 15 ноября провел в столице Кубани встречу с дольщиками, на которой рассмотрели ситуацию по незавершенным многоквартирным домам и жилым комплексам в Краснодаре, Сочи, Новороссийске, Анапе и Туапсе. В работе принял участие глава краевого центра Евгений Первышов.
— Сегодня нам нужна конкретика — четкий алгоритм того, как проблемные дома будут достраиваться, вводиться в эксплуатацию, а главное — в какие сроки. «Дорожные карты» должны быть доведены до всех дольщиков, чтобы они понимали, когда получат долгожданные квартиры, — сказал Вениамин Кондратьев.
Встреча с дольщиками прошла в краевой администрации. В ней приняли участие первый вице-губернатор Кубани Андрей Алексеенко, представители управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, главы городов, где есть незавершенные стройки.
Как рассказал Андрей Алексеенко, в настоящее время из всех строящихся в крае многоквартирных домов 36% — проблемные. 45% работающих застройщиков допускают нарушения обязательств перед дольщиками, прежде всего — в части соблюдения сроков завершения и ввода в строй своих объектов. При этом первый вице-губернатор Кубани добавил, что по 90% остановленных строек муниципалитетами разработаны «дорожные карты» —планы-графики работ по их достройке.
Наибольшее внимание на встрече уделили проблемным объектам Краснодара. В частности, рассмотрели ситуацию вокруг ЖК «Рич Хаус», ЖК «Территория счастья», ЖК «Анит-Сити», ЖК Мультиплекс «КИНО», ЖК «Радуга», долгостроев компаний «Таурас-96», «Новер» и других. По всем проблемным стройкам Евгений Первышов рассказал, что в настоящее время делается, какие достигнуты договоренности с инвесторами.
— Практически по всем проблемным стройкам у нас есть «дорожные карты» и понимание решения по каждой конкретной ситуации. В этом году уже завершен ряд объектов, по которым были нарушения сроков ввода. Дольщики в общей сложности получили около 3000 квартир. И эта работа будет продолжена, — сказал Евгений Первышов.
Глава Краснодара также добавил, что достройка ряда объектов затягивается из-за возбуждения судебных дел о банкротстве, которые сопровождаются арестом как самих домов, так и земельных участков, или же другая ситуация — когда под арест попадают руководители строительных компаний. Например, как в случае с ЖК «Территория счастья». В любом случае, каждый проблемный дом или жилой комплекс находятся в поле постоянного внимания городских властей. «Дорожные карты» реализуются, до момента ввода новостроек инвесторам оказывается правовое сопровождение по всем возникающим вопросам. Параллельно ведется работа по поиску инвесторов на оставшиеся объекты. Евгений Первышов подчеркнул, что ни один проблемный дом не останется без решения. Администрация будет сопровождать его до ввода в эксплуатацию.
Напомним, в конце сентября в столице Кубани находилась рабочая группа партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков во главе с новым руководителем — первым заместителем председателя комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным. 26 сентября Вениамин Кондратьев и Евгений Первышов вместе с представителями рабочей группы провели в краевом центре встречу с дольщиками проблемных строительных объектов, обсудили изменения в законодательстве, направленные на защиту их прав.
Ситуации с долгостроями и обманутыми дольщиками было посвящено заседание краевого Совета безопасности, которое провел губернатор Кубани Вениамин Кондратьев. Речь шла о решении проблем «обманутых дольщиков» в муниципалитетах, достройке остановленных строительных объектов, изменениях регионального законодательства в части защиты интересов участников долевого строительства. В заседании принял участие Евгений Первышов. Глава города отметил, что в 2017 году Краснодар на 50% сократил выдачу разрешений на строительство.
На Кубани проблемы дольщиков помогут решить «дорожные карты»
«Дорожные карты» для решения проблем долевого строительства появятся во всех муниципалитетах края, сообщает пресс-служба администрации региона.
«Рынок долевого строительства жилья в крае сегодня представляет 371 застройщик. Денежные средства сторонних участников привлекаются в строительство 999 многоквартирных домов и жилых комплексов. В стадии строительства сейчас находится 682 объекта у 313 застройщиков. Заключено более 52-х тысяч договоров о долевом строительстве жилья. Общий объем таких инвестиций составляет более 164 миллиардов рублей. Это основной способ финансирования предприятий строительной отрасли и источник поступлений в бюджет», - отмечает пресс-служба администрации региона.
При таком объеме строительства – а это третье место в России – неизбежны конкуренция, экономические просчеты застройщиков и риски несвоевременной сдачи объектов, констатировали участники заседания.
Законодательством установлен критерий «риска» при неисполнении обязательств застройщиком – это превышение срока сдачи объекта на 9 месяцев. Сегодня на Кубани подобная ситуация зафиксирована на 99 стройках, что составляет 10% от общего количества объектов долевого строительства.
В режиме видеоконференции в обсуждении приняли участие главы ряда муниципальных образований края, где имеются проблемы с долевым строительством. В этом списке - Анапа, Геленджик, Армавир, Горячий ключ, Сочи, а также Ейский, Крымский, Лабинский, Северский, Туапсинский, Усть-Лабинский районы.
Кроме того, была рассмотрена проблема, сложившаяся при строительстве объектов компанией ООО «Таурас-96» в краевой столице. Администрации города было поручено в двухнедельный срок совместно с отраслевым бизнесом разработать план оздоровления ситуации на недостроенных объектах – создать «дорожную карту» для решения вопроса.
Подобные документы должны появиться во всех муниципалитетах, где есть проблемы с долевым строительством, подчеркнули в администрации региона.
Право на компенсации наравне с дольщиками. Как на Кубани поддержат ЖСК
В Краснодарском крае взялись за обманутых пайщиков. Если раньше законодательство определяло порядок действия только в вопросах защиты прав граждан-участников долевого строительства, то сейчас на господдержку могут рассчитывать и члены жилищно-строительных кооперативов. О том, на какую помощь они могут рассчитывать и каким условиям ЖСК должны соответствовать, в материале «АиФ».
Правила для пайщиков
В течение 2020 года в нормативно-правовую базу Российской Федерации был внесен целый ряд изменений, благодаря которым пайщики ЖСК, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, могут рассчитывать на господдержку. Теперь есть четкие разъяснения от Минстроя России, каким критериям должен соответствовать жилищно-строительный кооператив, чтобы его включили в реестр проблемных объектов. Если дом в этот реестр попадает, то пайщики могут рассчитывать на все меры поддержки со стороны государства. Здесь может быть три варианта, как и в ситуации с обманутыми дольщиками. Во-первых, поиск инвестора в рамках краевого закона КЗ-3792, если объект имеет инвестиционную привлекательность. Если ее нет, пайщики получат компенсационные выплаты. Либо — третий вариант — дома достроят с привлечением бюджетных средств. Второй и третий варианты — это работа регионального Фонда.
На особом контроле — ЖСК
Отдельное внимание уделяют на Кубани сейчас жилищно-строительным кооперативам. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке за счет средств членов кооператива строительство, реконструкцию многоквартирного дома.
Сегодня на территории края 45 жилищно-строительных кооперативов возводят 72 многоквартирных дома. Это шесть тысяч квартир общей площадью 366 тысяч квадратных метров, из них 54 объекта имеют просрочку обязательств по передаче квартир своим членам.
В соответствии с этим в реестр проблемных объектов включены четыре ЖСК (восемь объектов):
ЖСК «Кубанские просторы-1» — г. Краснодар, ул. Куликова Поля, 10 (2 объекта); ЖСК «Сити» — г. Краснодар, пос. Краснодарский, ПО № 73 (4 объекта); ЖСК «Черкасский» — г. Краснодар, ул. Черкасская, 58/2 (1 объект); ЖСК «ЮгСтрой» — г. Тихорецк, ул. Колхозная, 52/2 (1 объект).
Дольщики: факты в цифрах
Не снимается с постоянного контроля решение проблемы обманутых дольщиков. Уже в этом году введено в эксплуатацию 46 проблемных объектов — восстановлены права более тысячи граждан по таким жилым комплексам, как ЖК «Фреш», ЖК «Валентина», ЖК «Краснодар сити», ЖК «Речной бриз», ЖК «Лиговский», ЖК «Лазурный» в Анапе, ЖК «Лесная Династия» в Сочи и ЖК по улице Борисовской в Новороссийске.
В 2021 году запланировано восстановить права граждан ещё по 64 проблемным объектам (около 10 тысяч квартир). В рамках работы с Федеральным Фондом защиты прав граждан на сегодня принято решение по 25 из 42 объектов, находящихся в соглашении: по 18 объектам — завершение строительства при непосредственном участии Регионального фонда. По семи объектам принято решение о выплатах более 1000 гражданам-участникам долевого строительства. Отдельно необходимо отметить, что за счет субсидии из краевого бюджета в 2020 году введено в эксплуатацию пять многоквартирных домов, это 1,8 тысячи квартир.
Что с компенсациями?
Проблемы, которые сейчас активно решаются властями и инвесторами, были созданы не год и даже не пять лет назад. Люди годами доверяли свои деньги недобросовестным застройщикам, а затем пополняли ряды обманутых дольщиков. Поэтому сейчас как никогда важно не только достроить дома, дать людям возможность обрести наконец жилье или вернуть им потерянные деньги, но и создать систему, при которой проблема не сможет повториться.
Сразу несколько механизмов
На корню решить проблему обманутых дольщиков Краснодарского края поручили президент Владимир Путин и губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев. За пять лет на Кубани была создана обширная база: совещания в формате межведомственных комиссий, краевой закон КЗ-3792, по которому инвесторы могут получать компенсационные участки, если берутся за достройку проблемных объектов (где практически нет инвестиционной привлекательности), выделение субсидий из регионального бюджета.
Администрация Краснодарского края стала учредителем государственной строительной компании, которая ведет работы по достраиванию проблемных объектов. В октябре она приступила к завершению восемь жилых комплексов в Краснодаре — а это значит, что около тысячи дольщиков с 2021 по 2023 год получат свои законные квартиры. Помимо этого, создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в регионе. Эти и другие меры уже помогли за последние пять лет ввести в эксплуатацию более 200 проблемных домов. Благодаря активной работе регионального Фонда уже сейчас приняты ключевые решения по 42 инвестиционно непривлекательным долгостроям. Их будут либо достраивать за счёт средств федерального и краевого бюджетов, либо выплачивать компенсации. В ближайшее время планируется заключить соглашение еще по 23 долгостоям.
Цена долгостроя: сколько нужно денег на решение проблемы пострадавших дольщиков в Краснодарском крае
О том, какова ситуация с восстановлением прав обманутых дольщиков в Краснодарском крае и как решается эта проблема, корреспонденту «КН» рассказал генеральный директор Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Константин Тимофеев.
В Краснодарском крае 73 инвестиционно непривлекательных долгостроя, которые планируется завершить при участии федерального Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Финансирование мероприятий по восстановлению прав граждан – участников долевого строительства будет производиться за счет средств федерального и краевого бюджетов, а также компенсационного фонда.
Долгие метры
– Константин Петрович, когда проблема обманутых дольщиков будет закрыта в нашем регионе?
– Сегодня порядка 14,5 тысячи пострадавших жителей Кубани, и надо проблему решить как можно быстрее. До 2024 года (такую цель ставит и руководство края) вопрос будет решен.
– Какие механизмы для этого предусмотрены?
– Одним из основных решений вопроса ликвидации проблемы обманутых дольщиков является применение механизма федерального фонда по восстановлению прав, который предусматривает два способа: завершение строительства объекта или выплату компенсации.
В Краснодарском крае проблемные объекты – это преимущественно «недострои», которые находятся в высокой степени готовности. На мой взгляд, в данном случае оптимально будет достроить такие объекты, чтобы люди получили свои квартиры, которые были ими уже практически выкуплены.
Там, где достроить дома невозможно, надо вести речь о выплате денежных средств пострадавшим дольщикам. Делаться это будет по рыночной стоимости недвижимости, а не по той цене, какая была пять лет назад или ранее. Надо исходить из того, чтобы гражданин на полученные деньги смог купить квартиру.
Справка «КН»Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства создан правительством России 20 октября 2017 года с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками.
– Как вы считаете, насколько успешно решается проблема с недостроенными объектами в Краснодарском крае?
– Главное, что мы сейчас видим, – за 2020 год есть положительная динамика в решении вопроса с обманутыми дольщиками.
Стоит задача принять определенные решения по всем объектам, которые заявил Краснодарский край. Хочу заметить, что по половине из них еще не начаты конкурсные производства при банкротстве, которые необходимы для погашения долговых обязательств юрлица. Будем ускорять эту работу. Поданы все необходимые документы в арбитражные суды. Мы ожидаем, что конкурсные производства будут введены примерно в течение трех месяцев. Затем список из этих объектов будет рассмотрен Наблюдательным советом федерального фонда, который возглавляет заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин.
Деньги есть
– На встрече с губернатором Кубани вы обсуждали финансовую сторону вопроса. Хватит ли денег?
– На решение вопроса пострадавших дольщиков на Кубани сейчас требуется не менее 10 миллиардов рублей. Порядка 7 миллиардов из этой суммы выделит федеральный бюджет, около 3 миллиардов – средства Краснодарского края. Это большая сумма. Даже для Краснодарского края. Но, насколько мне известно, деньги такие уже изысканы.
Мы видим, что проблема в Краснодарском крае будет закрыта.
С 2015 года на Кубани ввели в строй 254 проблемных объекта общей площадью 3,6 млн квадратных метров. Обманутые дольщики получили ключи от более 45,5 тыс. квартир. В этом году планируется восстановить права дольщиков еще по 83 объектам.– Краснодар, пожалуй, самый проблемный город, если говорить о количестве долгостроев. Насколько успешно вопрос обманутых дольщиков решается в кубанской столице?
– Проблем больше там, где много строят. В Краснодарском крае ежегодно вводится в эксплуатацию порядка 4,5 миллиона квадратных метров жилой недвижимости. Из этого числа порядка половины – это индивидуальная застройка, остальная часть – многоквартирные дома.
Есть немало проблемных объектов в центральной части Краснодара, это так называемая точечная застройка, где не хватает парковок, школ, детсадов, больниц. Наверное, часть таких объектов можно достроить. Что делать с остальными, будем думать. Возможно, рационально их перепрофилировать, тем самым повысив комфорт для горожан.
Конечно, историческую часть Краснодара необходимо сохранять. Обязательно будем достраивать объекты, которые находятся в удаленных от центра микрорайонах кубанской столицы.
Вопрос углом
– А какие сроки?
– Некоторые объекты планируется ввести уже в 2021 году. Но большая часть намечена на 2022–2024 годы. Раньше нельзя из-за особенностей строительных циклов. Необходимо время на проектирование и непосредственно на возведение домов.
Мы видим, что в Краснодарском крае определен подрядчик (это государственная компания), который уже взял на себя обязательства. По заверению специалистов, строители уложатся в определенные сроки. Финансами подрядчик обеспечен, сейчас идет мобилизация людских ресурсов.
В крае есть порядка 60 объектов, которые находятся в зоне высокого риска. Наше мнение такое: если руководители края, специалисты считают, что риск слишком высок, лучше не дожидаться, а сразу применять механизмы федерального фонда. Зачем бесконечно уговаривать застройщика? Если вначале не получилось, то вряд ли получится с пятого раза. Надо ставить точку в таких «уговорах» и быстрее двигаться в деле защиты прав граждан.
Главное, чтобы люди видели: в дорожных картах обязательно стоит конкретная дата – срок завершения строительства. Им интересно не столько то, когда в целом решится проблема, сколько срок, когда они получат свою квартиру.
Стройка с видом на суды. Как планируют решать проблему краснодарских долгостроев
Представители администрации Краснодарского края, города Краснодара и Общественной палаты России побывали на нескольких проблемных объектах долевого строительства кубанской столицы
Одной из актуальных тем последних лет остается помощь дольщикам, которые долгое время по разным причинам не могут дождаться сдачи в эксплуатацию своих домов. По поручению губернатора края Вениамина Кондратьева ведется активная работа по пресечению самовольного строительства в регионе. Как сообщили в краевом департаменте архитектуры и градостроительства, с 2006 года выявлено 7416 самовольных объектов. Результатом постоянного внимания к этой теме со стороны администрации края и муниципалитетов стало сокращение количества таких объектов в несколько раз, на сегодняшний день их 1559.
Чтобы еще раз встретиться с дольщиками Краснодара, услышать самые острые проблемы и обсудить все возможные пути их решения, на объекты строительства выехали руководитель краевого департамента по надзору в строительной сфере Максим Карпенко, член Совета Общественной палаты России Игорь Шпектор, представители мэрии Краснодара.
Снести нельзя оставить
Жилой шестиэтажный дом от ЖСК «Юбилейный» начинал строиться в 2012 году. Дольщикам предложили вложить деньги и получить потом просторные квартиры в хорошем районе по достаточно высокой на тот момент стоимости. Даже документы о разрешении на строительство предъявили – как потом оказалось, фальшивые. Разрешение выдавалось на возведение двухэтажного офисного здания, а не жилого дома. Когда в 2015 году этажи на стройке начали расти, администрация города выдала предписание о сносе объекта, законность этого требования потом подтвердил суд.
– Я и большинство дольщиков купили будущие квартиры уже после этого, в 2016 году, – рассказала член инициативной группы Татьяна Шубина. – Решение о сносе не смутило застройщика, здесь работали строители, стены продолжали возводиться, нам показывали активную работу и обещали ее скорое завершение. Мы даже не подозревали о том, что строительство незаконное. О решении суда нас никто не известил, квартиры продолжали покупать, пока застройщиков не посадили.
Заместитель главы Краснодара Андрей Дорошев пояснил, что о наличии дольщиков на этом объекте никто не знал. Судебный процесс шел не в отношении ЖСК, а в отношении двух собственников земли, которые получали разрешение на строительство офиса. Жильцы оказались в очень непростой ситуации: даже если большинство из них согласится снова вложить деньги и достроить дом, узаконить и ввести его в эксплуатацию будет практически невозможно. Вернуть вложенные деньги тоже никто не обещает.
Одним из вариантов решения проблемы могла бы стать передача недостроя муниципалитету, который сможет использовать здание, например, под учреждение дополнительного образования, а дольщики при этом получат денежную компенсацию. Однако на данный момент будущее у этого самостроя неопределенное.
Квадратные метры вне закона
ЖК «Столичный парк» на ул. Московской сегодня включает в себя 10 корпусов разной степени готовности. Десять лет назад люди вложили деньги в строительство своих будущих квартир, но даже подумать тогда не могли, что достраивать их придется самостоятельно. Застройщик, СК «Родина», начал возведение домов без разрешительных документов. А после того как владельцы компании, братья Холодняк, получили от администрации города предписание о сносе объектов, они просто покинули страну. Дольщикам ничего не оставалось, как начать долгую череду судебных исков и попыток узаконить свое право собственности на квадратные метры. В итоге каждый дом превратился в жилищно-строительный кооператив и жильцы стали достраивать объекты сами, вновь и вновь вкладывая деньги.
– Мы сначала пытались включиться в реестр обманутых дольщиков, но в то время менялось законодательство, и вскоре стало понятно, что при самовольной застройке в этот реестр мы не попадаем, – рассказала председатель ЖСК «Столичный парк Литер 5» Наталья Андреева. – Во время процедуры банкротства застройщика пытались попасть в реестр кредиторов, но банкротство было прекращено. Поэтому единственным законным путем достройки наших домов стало создание ЖСК. Администрация города идет нам навстречу по многим вопросам.
Сейчас у жильцов остается немало нерешенных вопросов: например, они пока не очень понимают, как по прилегающей территории к домам будут подводиться теплосети. К сожалению, «коридор» для сетей оставлен не был, прокладывать их придется, договариваясь с частным собственником соседних участков. Подключение теплоцентрали тоже обойдется в копеечку – от каждой квартиры необходимо вложить в это не меньше 100 тыс. рублей. Дольщики боятся, что эти суммы будут еще расти, и просят помочь найти какой-то компромисс с ресурсоснабжающими организациями.
Время исправлять ошибки
Перспективы дольщиков ЖК «Новоселье» в поселке Краснодарский более многообещающие, нежели у других – их застройщик, чтобы избежать уголовного преследования, готов достраивать дом-самострой за свой счет. Однако суд не пошел навстречу ни гражданам, ни муниципалитету, и решение о сносе объекта по-прежнему актуально.
– Изначально здесь планировалось построить семиэтажное здание, однако сейчас оставшиеся 102 семьи с легкостью разместятся и на трех этажах, – говорит член инициативной группы Евгения Новикова. – Треть из жильцов вложила в жилье материнский капитал. Есть и дети-сироты, и инвалиды, и пенсионеры, которые уже несколько лет очень ждут свои квартиры. Для большинства завершение этого строительства – единственный шанс получить свое жилье.
По мнению Максима Карпенко, сейчас необходимо возобновить судебные разбирательства, чтобы строительство все-таки было завершено. Администрации края и города сделают все, чтобы юридически помочь дольщикам.
Ситуация с проблемными объектами строительства непростая, но губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев решительно настроен помогать людям. Много лет назад другими руководителями было допущено немало ошибок, теперь их надо исправлять. Каждая история требует серьезного изучения и внимательного разбирательства. Итогом моей поездки будет обращение к президенту России с предложением оказать максимальную финансовую помощь невинно пострадавшим людям.Игорь Шпектор, член Совета Общественной палаты России
За 6 месяцев 2020 года муниципальными образованиями Краснодарского края проведено 546 рейдов, проверено 1637 объектов, выявлено 379 самовольных объектов, возведенных при отсутствии разрешения либо с отклонением от него. Органы местного самоуправления края подали 387 исковых заявлений о сносе незаконных объектов.
Отказано в удовлетворении исков и признано право собственности в отношении 165 объектов, удовлетворено 78 требований о сносе.
Меры воздействия на застройщика за неисполнение решения суда, предусмотренные законом:
• взыскание судебной неустойки
• отключение объектов от инженерных сетей
• привлечение к административной ответственности посредством ограничения выезда за пределы России и ареста имущества
• снос объекта специализированной организацией с взысканием с застройщика понесенных расходов
• изъятие земельного участка с последующей продажей с публичных торгов при условии сноса самовольной постройки новым правообладателем
Читайте также: