Дом 1934 года постройки
«Когда они развалятся?» Архитекторы — о том, сколько ещё простоят советские дома
Некоторые считают, что советские дома вот-вот рухнут — якобы они очень старые, внутри всё сгнило, а панельные пятиэтажки вообще на 25 лет только строили. Мы поговорили с известными специалистами по архитектуре в России — и вот что они думают.
Коротко: надо смотреть на каждый дом в отдельности, а также на микрорайоны и на серии домов — комплексно.
Говорить в общем за все советские дома некорректно — прочность каждого зависит (как минимум) от семи факторов:
1. Сколько этажей в здании. Нормы в СССР устанавливали несколько категорий долговечности жилого здания в зависимости от высоты. Дома в 3–5 этажей строились на срок от 50 до 100 лет, дома от 6 и выше этажей рассчитывались по долговечности минимум на 100 лет. Сроки в 20–25 лет были актуальны для некапитальных зданий, вроде деревянных бараков (и хрущёвки к ним не относятся).
2. Где и как строилось здание. В Москве и Санкт-Петербурге, а также в столицах бывшего СССР качество строительства всегда было выше, чем в остальных городах: старались держать марку. Поэтому хрущёвки в Омске и хрущёвки в Москве — это разные хрущёвки. Кроме того, сильно влияет климат: в условном Анадыре, где при высокой влажности и других разрушительных факторах — морской соли, ветре, морозах до 40–45 градусов зимой — куда выше риск того, что несущие конструкции могут подвергнуться коррозии и не выдержать со временем, чем в условной Рязани.
3. Надёжен ли фундамент дома и грунт под ним. В этом смысле типовые советские дома, начиная с хрущёвок, могут быть даже надёжнее, чем ранние сталинки (просто потому, что они новее). Первые общесоюзные строительные нормы и правила (СНиПы) появились в 1954 году. Они устанавливали много единых требований к домам, в том числе и к тому, как и из чего можно делать фундаменты (поэтому после 1954 года мы можем сравнивать хрущёвки в условных Рязани и Анадыре, а до этого у каждого города были свои требования). Жилые дома, которые строились (особенно не в столицах) до 1954 года, чаще всего были 2–3-этажными, нередко у них не было подвалов и трубы пролегали прямо под полом первого этажа. Всё это в комплексе — возраст, отсутствие чётких строительных норм, невысокая этажность, которая часто предполагала менее жёсткие требования по капитальности, — может влиять на надёжность фундамента.
4. Есть ли в здании газ. Газовые плиты в многоквартирных домах повышают риск взрыва — из-за неправильной эксплуатации и постепенного устаревания оборудования. В поздних советских нормах жилого строительства 1985 года вообще отказались от газа в типовом жилье. Инженерам крайне сложно рассчитать нагрузку на конструкцию при взрыве, и, соответственно, сделать так, чтобы оно выстояло. Так, в 2004 году в Архангельске из-за взрыва газа обрушился целый подъезд 9-этажного дома (погибло 58 человек), а недавно в Магнитогорске взорвался газ в пятиэтажке (погибло двое) и несущие конструкции здания не пострадали. То есть масштаб разрушения может быть непредсказуемо разным.
5. Есть ли в доме незаконная перепланировка. Это особенно опасно для панельных домов — люди делают проёмы в плитах, пробивают несущие конструкции, когда хотят «под себя» протянуть коммуникации, и так далее. Сколько таких ремонтов по всей стране — никто точно не знает. И поэтому никто точно не может ответить на вопрос, сколько простоит конкретный дом, если только не пустить инженеров по всем квартирам, чтобы они проверили их состояние.
6. Как эксплуатировался дом. Износ можно (очень) условно прикинуть по формуле 1 год = 1%. То есть если дом построен в 1985 году, то его износ составляет порядка 35%; хрущёвки, получается, должны быть изношены как минимум на 50–60%. Но, например, в новосибирском Академгородке за жильём следили хорошо — оказалось, что износ местных панельных пятиэтажек не превышает 30%, и сегодня здесь продаются одни из самых дорогих квартир в городе. Износ может отличаться даже у соседних домов — зависит от того, насколько в нём ответственные жители и управляющие компании, а также насколько качественно построили конкретно этот дом.
7. Был ли капремонт, и насколько он был качественным. Например, заменили ли плоскую рулонную крышу на многоскатную, где есть чердак (значит, и влага не будет просачиваться в швы панелей через кровлю). Заизолированы ли трубы в подвале (лишний парниковый эффект может нарушить целостность ограждающих конструкций в зимний период, фундамент дома начнёт «парить», покрываться изморозью, в доме может появиться плесень). В каком состоянии остальные коммуникации — та же электропроводка, из-за неисправности которой может вспыхнуть пожар.
В целом, у советских жилых домов общий запас прочности составлял порядка 100–150 лет. Поэтому они вполне простоят ещё как минимум лет 50–70, а то и больше. Однако необходимо следить за состоянием каждого дома — и думать о том, что делать с конкретным домом, микрорайоном и городом. Реконструировать? Сносить и строить новые дома?
Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры
Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит. Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.
Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать. Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву. Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.
Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта. Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги. Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.
Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.
Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»
Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.
Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.
Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.
Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.
Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет.
Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров. В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет. В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё.
Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч. И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов. То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.
Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70 лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой.
Никита Токарев, архитектор, директор Архитектурной школы МАРШ:
Мне не известны случаи обрушения панельных домов от износа или признания их ветхим жильём. Несущие конструкции (стены, перекрытия, фундаменты) панельных домов 1960–1980-х годов постройки, не говоря уже о блочных или кирпичных, при надлежащей эксплуатации простоят 100–150 лет.
Другое дело — инженерные системы, отделка, окна, кровля. Вот здесь истоки мифа: 25 лет — это срок службы инженерных систем или рулонной кровли без капремонта. Их износ в самом деле велик. Многие дома стоят без ремонта 30–40 лет, а качество стройки и продуманность конструкции из-за жёсткой экономии были весьма низкими — теперь это усложняет замену инженерных систем. Например, ради экономии трубы и провода заделывали в панели — сейчас их будет очень дорого и проблематично поменять.
Часть домов не соответствует современным требованиям по энергоэффективности, их надо утеплять. Тем не менее, модернизация пятиэтажек возможна, тому есть множество примеров в Восточной Германии, которая столкнулась с той же проблемой советского наследия. Есть и удачные примеры надстройки, изменения планировок квартир и других улучшений.
Александр Острогорский, архитектурный журналист и критик, преподаватель МАРШ
Вечной архитектуры не бывает, все здания разрушаются и исчезают. На строительстве египетских пирамид работали тысячи людей в течение десятков лет, и все они где-то жили. Их дома исчезли, а пирамиды остались. Над проектированием советских панельных домов трудились сотни людей, бригада строителей в несколько десятков человек могла построить за год дом для сотни людей, а за свою карьеру строитель обеспечивал жильём тысячи. То есть индустриальное домостроение радикально изменило соотношение ресурсов времени, материала и результата.
Могут ли панельные дома быть такими же вечными, как пирамиды? Нет. При этом любое здание находится в непрекращающейся борьбе за жизнь: на него действуют силы природы, постоянно разрушая его. Стоит человеку покинуть здание, и природа очень быстро его «прикончит».
За целостность памятников архитектуры общество готово отдавать большие деньги, а за поддержание в нормальном состоянии панельного дома имеет смысл платить до тех пор, пока строительство нового не окажется дешевле. Это же касается и «модернизации», будь она вызвана износом или изменившимися требованиями, например, к экономичности эксплуатации.
Многие панельные дома проходят в последние годы модернизацию, связанную с утеплением, так как наши представления о приемлемых затратах на отопление изменились. Легко свести всё к тому, что эти здания были построены как недолговечные или плохо эксплуатировались.
Но дело-то в том, что это цена, которую мы захотели заплатить однажды, когда здание строилось, и готовы платить в дальнейшем, чтобы оно стояло, — цена в борьбе со временем и природой, вечными врагами (и друзьями) архитектуры.
Жилые дома Москвы построенные в 1934 году
Список жилых домов построенных в 1934 году в Москве, сохранившихся на данный момент.
Фонари в Москве
Самые большие дома Москвы
Актуальная информация о 34504 домах и 2566 управляющих жилыми домами организациях ЖКХ Москвы на 02.09.2021
На сайте можно узнать такие сведения о доме по адресу, как: серия дома по адресу, тип дома по адресу, площадь дома по адресу, год постройки дома по адресу и другие данные о доме по адресу. Справка о доме по адресу содержит десятки различных характеристик инфо о доме, чтобы узнать их, удобнее всего воспользоваться поиском в шапке сайта, указав нужную улицу и номер дома.
Дом 1934 года постройки
Девочки, прошу совета коллективного разума.
С недавнего времени я подыскиваю себе квартиру. По финансовой ситуации тяну либо 3-комнатную хрущевку, либо сталинку. И вот вчера мне предложили вариант, который "и хочется, и колется".
Итак, плюсы:
1) соседний дом от того, где сейчас живу я (моя мечта - остаться в своем районе)
2) этаж 2 (дом 4-этажный)
3) хорошая планировка квартиры, например, большая комната 24 метра. Раздельные санузлы, изолированные комнаты, окна на обе стороны, застекленный балкон. Общая площадь 70 м.кв.
4) квартира не убитая, то есть можно заехать и жить, хотя, конечно, ремонт не современный.
5) высокие потолки
минусы:
1) деревянные перекрытия в доме.
смотрите фото дома:
2) второй недостаток - это полное отсутствие придомовой дворовой территории и разбитый асфальт перед подъездом. В общем-то, унылое зрелище.
вот фото этого как бы сказать "двора" - напротив новостройка, и между старым домом и новым осталась узкая полоса для проезда машин, обозначена красной стрелкой.
А теперь САМОЕ ГЛАВНОЕ.
Вроде бы, данный дом включен в программу по сносу и расселению ветхого и аварийного жилья 2011-2020 гг. Хотя износ у него всего 28% против износа соседних домов 44-57% (всё-таки был кап.ремонт).
Чем это грозит? Что при сносе дадут квартиру в новостройке? И ведь программа по расселению может затянуться, и можно ещё лет 10 спокойно прожить. Что скажете?
Я хочу переехать в сталинку. Что меня ждёт?
Сталинские дома (или сталинки) довольно старые: они возводились с 1933 до (примерно) 1960 года. Но они по-прежнему популярны на вторичном рынке, а во многих городах до сих пор считаются самым статусным жильём. Разбираемся в преимуществах и недостатках таких квартир.
25 февраля 2019
Что называют сталинками?
К сталинкам относятся капитальные многоквартирные дома от двух этажей и выше, возведённые в стилистике советского неоклассицизма (или сталинского ампира). Это кирпичные дома с высокими окнами и подъездами, нередко — с лепниной, росписью или мозаичными панно, с эркерами и богато украшенными фронтонами на крыше.
Ранние сталинки строили с деревянными межэтажными перекрытиями, у элитных и более поздних домов перекрытия уже железобетонные. У сталинок толстые (от 80 до 100 см) стены, высокие многоскатные крыши, иногда — высокие первые этажи (в них распологаются магазины, библиотеки и пр.)
Сталинский дом с высоким первым жилым этажом
Жилые дома, которые стояли на центральных улицах, были призваны создать новый облик советских городов. Их строили с красивыми фасадами, за что они получили название «фасадные сталинки». У них эффектный парадный вид с улицы, но со двора всё выглядит очень скромно.
Пример фасадной сталинки в Москве
Элитные дома сталинской эпохи возводили специально для партийного руководства. Их ещё иногда называют номенклатурными. В таких домах делали усиленные железобетонные перекрытия, особо прочные стены и большие комнаты.
Пример номенклатурной сталинки в Москве
Двух-трехэтажные сталинки в некоторых городах прозвали немецкими из-за того, что их строили пленные немцы (более высокие здания требовали специальной техники, поэтому там не использовался труд военнопленных).
Иногда такие квартиры в объявлениях о продаже обозначают как «полногабаритные» или «полнометражные» (коротко — «полнометражки»). Так, например, случилось с этой квартирой в типовой сталинке конца 1950-х годов в Новосибирском Академгородке:
Сталинка конца 1950-х годов, Новосибирск
Сталинками не считаются деревянные, щитовые дома и бараки, а также кирпичные дома с удобствами на улице или одноэтажные дома (даже если они относятся к тому же историческому периоду).
В чём особенность сталинок?
Эти дома возводились по авторским проектам, хотя позже жильё строилось по типовым. Поэтому у сталинок нестандартные планировки и фасады, и они могут быть даже признаны памятниками архитектуры. Кроме того, при проектировании сталинок архитекторы учитывали нормативы, которые базировались ещё на дворянских представлениях о комфорте.
Отсюда у них высокие потолки (как правило, 3,2 или 3 метра, реже — 4 или 4,5), большие кухни (чаще всего от 7 до 15 кв. м., но может быть и 6 кв. м., и 20 кв. м. — единого стандарта не было), довольно просторные комнаты (спальни — от 9 кв. м., гостиные не меньше 16 кв. м.). Однокомнатных квартир в домах сталинской постройки практически нет, а метраж многокомнатных иногда доходит до 160 квадратных метров. Также в сталинских квартирах бывает несколько ванных и туалетов.
Лишь к 1950-м годам появились типовые сталинки, которые и выглядят попроще (без лепнины и мозаики), и квартиры в них поскромнее (от 32 до 80 кв. м.), и уже встречаются однокомнатные.
Типовые сталинки на улице Савушкина в Петербурге
Типовые сталинки в Москве
Всего насчитывается более 12 серий сталинок, причём последняя, под номером 1-506, была уже панельной: такие дома возводились в Петербурге.
В переходный период между сталинским и массовым жильём возникли так называемые ободранные сталинки: эти дома лишись «украшений» вроде лепнины, сложных фронтонов и прочего, их даже не штукатурили. Поэтому основное отличие таких сталинок — фасады из серого или желтоватого кирпича.
Пример ободранной сталинки
Плюсы сталинок
Месторасположение: во многих городах сталинки до сих пор остаются самым удобным жильём с точки зрения локации, так как стоят в центре.
Архитектура: сталинские дома, образующие магистральные улицы, формируют «открыточные» виды городов, многие из них признаны памятниками архитектуры.
Но даже если речь идёт о типовых сталинках позднего периода, всё равно такие районы не выглядят серыми и однотипными, как, например, кварталы хрущёвок. В вашем доме могут быть эркеры, огромные балконы, арки, паркет или лепнина. Всё это — хорошая основа стильного интерьера.
Запас прочности: сталинки довоенного времени строились с запасом прочности 125–130 лет (их срок службы истекает примерно в 2050–2070 гг.), в послевоенное время технологии позволили увеличить срок службы до 150 лет: получается, что нормативное время сноса таких домов относится уже к 2095–2105 годам. Номенклатурные дома могут эксплуатироваться минимум до 2200 года. Для сравнения: первые панельные хрущёвки имели нормативный срок службы всего 25 лет (и большая их часть не расселена до сих пор).
Высокие потолки: иногда потолки позволяют сделать второй уровень или антресоль и расширить функционал комнаты, попутно добавив ей оригинальности. Но и стандартная для сталинок высота потолка в 3–3,2 метра повышает привлекательность квартиры и с точки зрения эргономики пространства, и с точки зрения дизайна.
Внушительный метраж, нестандартные планировки: квартиры в сталинках больше и интереснее с точки зрения планировок. Здесь практически не встречается проходных комнат.
Исключения — анфилады или их элементы: в сталинках проектировались группы из нескольких комнат (например, кабинета и гостиной) с проходами между ними. При этом нередко из каждой комнаты анфилады (или почти из каждой) были сделаны также двери в коридор: то есть при желании их можно было объединять.
Вот пример планировки в «ободранной сталинке», где из четырёх комнат три — изолированные, одна — проходная. Здесь при желании можно организовать и анфиладу:
В сталинских домах встречаются четырёх- и пятикомнатную квартиры с несколькими санузлами. Кроме того, технически в сталинках возможна перепланировка — разумеется, если дом не признан историческим наследием.
Толстые стены: это гарантия хорошей звуко- и теплоизоляции. Также за счёт толстых стен вы получаете широкие (до 50–60 см) подоконники: их удобно использовать как дополнительные функциональные зоны в кабинете или на кухне.
Большие окна: высота окон в сталинках — порядка 1,6–1,8 метра, ширина — от 1 метра и более. В таких квартирах много света (особенно если есть эркеры). А ещё в сталинках часто больше одного окна в комнате, и окна к тому же выходят на разные стороны: так, в трёхкомнатных квартирах ряда типовых сталинок 1950–1958 гг. постройки было шесть окон, выходящих на три стороны, и в двух комнатах было по два окна.
Камерность: в сталинке обычно от 3 до 5 этажей, а на лестничной площадке расположено не больше трёх–четырёх квартир (иногда всего две). Здесь вы будете знать всех соседей.
Зелёные большие дворы, красивый вид из окна: при строительстве сталинок закладывались дополнительные парки между группами из 5–10 домов и большие детские площадки. В таких районах нет ощущения «каменных джунглей» и дома не стоят «окно-в-окно».
Многоскатная крыша: она долговечнее, чем плоская. Даже без капремонта она прослужит не меньше 50 лет, а плоская крыша хрущёвок или более поздних типовых домов рассчитана на эксплуатацию в течение всего 10–15 лет.
Большие ванные: можно поставить и ванну, и душ, или, например, оборудовать прачечную.
Минусы сталинок
Морально устаревшие материалы и инженерия: в некоторых сталинках встречаются пожароопасные деревянные перекрытия между этажами и так называемая сухая штукатурка. При сухой штукатурке внутренние перегородки делались из старого аналога гипсокартона, электропроводка была открытой и тянулась прямо по этим картонным стенам. Это небезопасно.
Нередко в старых сталинках (особенно в двухэтажных) отсутствуют подвалы, и магистральные трубы проходят прямо под полом у жильцов первого этажа. И если случается засор или прорыв, коммунальные службы приходят в квартиру и вскрывают полы.
Поэтому при покупке квартиры в сталинке лучше уточнить все технические детали и проконсультироваться с профессиональным архитектором или инженером. Так, например, межкомнатные перегородки реально заменить самостоятельно, а перекрытия между этажами или конструкцию инженерных сетей во всём доме — нет.
Высокая степень износа: несмотря на то что нормативный запас прочности у сталинок высокий, если дом эксплуатировался плохо или был построен с нарушениями, у него может течь крыша, разрушаться стены и фундамент, осыпаться фасады и лепнина и т. п. Трубы и электропроводка бывают в плохом или даже в аварийном состоянии. Даже «золотой» ремонт квартиры не исправит проблемы целого дома.
Дорогой ремонт: в среднем, на ремонт сталинки потребуется 40–50% от стоимости квартиры — в сравнении с 30-35% для типового жилья.
Затраты в сталинке вырастают из-за высоких потолков, больших площадей, нестандартных дверных и оконных проёмов. В компаниях по производству межкомнатных дверей и окон такие заказы считаются как нетиповые и обходятся дороже. А в домах, которые относятся к памятникам архитектуры, по правилам нужно ставить окна, рисунок перекладин которых не будет отличаться от задуманного архитектором.
Так, например, в жилой части знаменитой сталинской высотки гостиницы «Украина» нельзя по своему усмотрению поставить окна с более широкими или более узкими створками, так как фасад должен оставаться неизменным:
Сталинская высотка гостиница «Украина»
Если делать не просто капитальный ремонт, а дизайнерский. С полной реконструкцией аутентичных дверей, окон и лепнины, то издержки вырастут многократно: такой интерьер требует бюджетов от 100 тысяч за кв. м., что в пересчёте на внушительные площади сталинки может быть сравнимо со стоимостью всей квартиры.
Дорогая перепланировка: в некоторых случаях её придётся заказывать в профессиональных конструкторских бюро, так как у старых зданий бывают свои скрытые дефекты. Исследование может показать, что дому нужно дополнительное усиление всей конструкции, если вы, например, захотите объединить гостиную с кухней. Стоимость работ иногда приближается к стоимости квартиры.
Маленькие балконы или их полное отсутствие: балконы в сталинках чаще всего неудобные и их количество определялось привлекательностью фасада, а не современными нормами. Например, у вашего соседа может быть нечто, напоминающее террасу, а у вас — ничего.
Так, у этой московской сталинки есть два типа балконов — парадные на главном фасаде и обычные, выходящие во двор.
Сталинка: вид с торцевой части дома
Кроме того, теоретически, застеклить балкон в сталинке нельзя, так как это изменит фасад исторического здания. Многие нарушают этот запрет и портят внешний облик дома.
Нестандартные планировки: чаще всего это плюс, но иногда встречаются и неудобные варианты вроде слишком больших коридоров, занимающих значительную площадь квартиры, непонятных балок или ниш на кухнях и в ванных и т. п.
Во многих старых сталинках было задумано печное отопление. Оно позволяет создать собственныйо камин, но, скорее всего, необходимые инженерные решения обойдутся слишком дорого. Придётся просто мириться с лишним неудобным выступом на кухне.
А ещё в сталинках встречаются мусоропроводы, которые имеют выходы прямо в кухню. Даже если заделать выход у себя, сам мусоропровод останется и будет источником неприятных запахов или чего похуже (мы имеем в виду крыс и тараканов).
Наконец, довольно редко, но всё же бывают сталинки без ванных. Предполагалось, что их жильцы будут ходить в баню или мыться на кухне. Такие сталинки ещё носят прозвище «рабочих».
Очень старые и маленькие лифты или их отсутствие. В домах до 5 этажей лифты просто не предусматривались.
В сталинках от 6 этажей (а иногда и в пятиэтажных) лифты есть, но они очень старые, маленькие, неудобные и находятся в крайне печальном техническом состоянии (иногда их ещё и пристраивали отдельно, и получался так называемый градусник). Они будут очень дороги в коммунальном обслуживании, а ездить на них может быть просто страшно.
Во многих домах нет колясочных на первом этаже. С маленьким ребёнком в доме без лифта и места для коляски будет сложно. Тем более что и этажи в сталинках выше из-за высоких потолков — подъём будет ещё тяжелее.
Дом 1934 года постройки
Дрю Бэрримор и Кэмерон Диас стареют достойно
Как носорог с машинками решил поиграть
Дельфин по имени Питер, убивший себя из-за разбитого сердца
Как Николас Кейдж охотился за Граалем и почему стал сниматься в плохих фильмах
Google и Apple удалили приложение «Навальный», в котором был блок с «Умным голосованием»
12 кадров, на которых разыгрывается нешуточная драма
Трагедия и одиночество актрисы Натальи Фатеевой (24 фото)
Старинный Dodge 1918 года превратили в великолепный хот-род
Французская мода на уличных фотографиях 1910-1920 годов
Авария дня. В Перми водитель «скорой» устроил смертельное ДТП
30 вещей, создатели которых не задумались о том, что кому-то придется их чистить
Красавица, несчастная в любви: личные драмы Натальи Варлей (8 фото + 1 видео)
20-летний внедорожник Bowler Wildcat стоит столько же, сколько новый BMW X5
Бандиты с большой дороги, которых боятся даже бабки у подъездов (но это не точно)
Страшный сон любого водителя: ребенок выбежал под машину в Челябинской области
Люди, которых покусал жук-невезук
Международная федерация гимнастики назвала сальто именем спортсмена Никиты Нагорного
В Петербурге задержали таксиста, ударившего женщину-инвалида
30 мастеров, которые творят из дерева искусство
Редкий спортивный автомобиль, простоявший без движения 21 год, отправился на мойку
Котлетов, мармеладзе, арбузова: мемы про звездные фамилии
Озвучили самые популярные имена для новорожденных в Москве
Трейлер фильма "Лес призраков: Сатор" (2019)
Фотографии модных людей, сделанные на улицах Москвы
Продолжения фильмов и кинофраншиз, в которых на роль главного героя выбрали новых актеров
"Поздравили, но протокол составили": пограничники два часа бдили за сахалинцем, тянущим тунца
В столичном метро двое мигрантов избили случайно задевшего их москвича
Дань подвигу: в Москве открыт памятник врачам, побеждающим коронавирус
Колоритные кадры, которые наглядно рассказывают о жизни в России
27 татуировок, которые не спасает даже техника исполнения
Котяра подружился с мышью, которая должна была стать его обедом
Подозреваемый в убийстве трех человек и нападении на отдел полиции найден и задержан
Почему Николас Кейдж снимается в плохих фильмах
Когда все фиолетово: откуда пошло это выражение
Топ абсолютно никчёмных и вредных работ от столичного правоохранителя
Любитель обгонов на перекрестках нашел свою ассенизаторскую машину
Художница, которая точно знает: в СССР было лучше!
Китайский активист рассказал о происхождении коронавируса в Ухане
20 жизненных подсказок-шпаргалок, которые сделают вас эрудитом
Художник рисует комиксы для любителей странного и черного юмора
Пользователи делятся фото начала 2000-х, за которые им сейчас стыдно
Что видно с МКС: 20 фото на страшные происшествия с самого неожиданного ракурса
Наглая овца помешала перекусу
Как существовать на 15 000 рублей в месяц: пособие по экстремальному выживанию
Трейлер фильма "Джим Пуговка и чёртова дюжина" (2020)
Грозный морской лев и рыбаки
Передайте трубку Ефремову: как россияне издеваются над телефонными мошенниками
"У кошки четыре ноги. ": тест по фильму "Республика ШКИД"
Правительством утверждён производственный календарь на 2022 год
Компания Disney построила дом Винни-Пуха в английском лесу
Чем отличаются девочки от женщин
Дрон перепутал тюрьму и школу и сбросил пакет с наркотиками не туда
Битловед, тиктокер, специалист по марихуане и другие необычные специальности в вузах мира
Лошади, верблюды, еноты и другой зоопарк первого дня голосования в одном флаконе
Вигвамы ушедших вождей Дома советской элиты потеряли статус, но не стоимость
До конца 1990-х — начала 2000-х годов, когда начали активно строиться элитные жилые комплексы, единственным высококачественным жильем в Москве оставались «сталинки» и дома, построенные для Центрального комитета и Политбюро. Но при всех своих плюсах конкурировать с новостройками они не смогли — исключение составляют разве что жилые высотки и квартиры с по-настоящему яркой историей.
Со сталинским размахом
В 1918 году, после прихода большевиков к власти, Москва вернула себе столичный статус и, соответственно, столкнулась с необходимостью расселения руководящего аппарата. Подходящие для этого дворянские особняки национализировали и отдали для работы госучреждений, а доходные дома работы известных архитекторов превратили в коммуналки. Поначалу служащих размещали в так называемых Домах Советов, в которые частично были перепрофилированы крупные отели. Однако гостиничных мест категорически не хватало, в связи с чем в 1927 году было принято решение о строительстве первого «спецдома» для партийной верхушки на углу улицы Серафимовича и Берсеневской набережной. Грандиозный по своим параметрам «Дом правительства», известный еще как «Дом на набережной», резко выделялся на фоне других жилых построек того периода и стал своеобразным эталоном номенклатурного жилья.
Простые граждане тогда зачастую жили в малопригодных условиях. Лишь в 1934 году Совет народных комиссаров полностью отказался от возведения временных бараков в пользу капитальных домов с удобствами (при этом для высокопоставленных партийцев предписывалось строить здания исключительно повышенной комфортности). На практике отдельную жилплощадь большинство москвичей получили только с появлением «хрущевок» — скорейшему обеспечению людей квартирами помешала война. В целом с 1929-го по 1955 год в Москве построили 6394 жилых здания, тогда как за первые десять лет промышленного домостроения — 13309.
Первым представителем сталинского ампира считается семиэтажный дом на Моховой, строительство которого началось в 1934 году по проекту архитектора Ивана Жолтовского. К ярким образцам довоенного времени можно отнести дома под номерами 21 и 24 на Земляном Валу, дом номер 31 на Пречистенке, номер 9 на Никитском бульваре и дом номер 2/16 на Яузском бульваре. Однако лучшие дома относятся к послевоенному периоду, когда ими, как символами победы, застраивали основные городские магистрали: Ленинский, Ленинградский и Кутузовский проспекты, Проспект Мира, Тверскую и Тверскую-Ямскую улицы, Новый Арбат, Садовое кольцо и набережные Москвы-реки. Особняком стоят высотки, три из которых — жилые. Квартиры в элитных сталинских домах получали не только партийные чины, но и выдающиеся деятели науки и искусства.
Плюсы «сталинок» хорошо известны: высокое качество строительства, престижное расположение, выразительность и оригинальность фасадов, просторные квартиры, толстые стены, высокие потолки, широкие лестницы, а также большие дворы — теперь, правда, заставленные автомобилями. К недостаткам эксперты причисляют изношенность коммуникаций, трудности с установкой современных технических систем (например, вентиляции и кондиционирования) и перепланировками, отсутствие паркингов.
Портал «ГдеЭтотДом» оценивает минимальную стоимость «однушки» в сталинском доме в 5,3 миллиона рублей. Такая квартира площадью 33 квадратных метра, например, предлагается в пятиэтажном доме около лесопарка Кусково, на последнем этаже. Самая дорогая однокомнатная квартира — 100 квадратных метров в районе Арбата — продается за 32,5 миллиона рублей.
Риелторы говорят, что сейчас предложения в сталинских домах занимают не более 10 процентов вторичного рынка Москвы, да и спрос на них постепенно снижается. Это не касается только знаковых объектов (вроде сталинских высоток или «Дома на набережной») и домов, где сделан качественный капитальный ремонт с заменой коммуникаций. Сделать объект гораздо более привлекательным, по словам агентов по недвижимости, может современный дизайнерский ремонт. В этом случае квартира вполне может относиться к бизнес-классу.
Если квартиры в обычных сталинских домах балансируют на нижней границе бизнес-класса, то жилье в высотках относится к верхней границе этого сегмента и даже захватывает «элитку». В компании «Инком-Недвижимость» рассказали, что средняя стоимость квадратного метра в сталинских высотках составляет около 550 тысяч рублей, тогда как в целом по Москве средняя цена «квадрата» находится на уровне 200 тысяч рублей. Наиболее доступная квартира в высотке стоит 19 миллионов рублей («однушка» площадью 50 квадратных метров на втором этаже высотки на Котельнической).
Неприметные «цекашки»
После смерти Сталина строительство элитного жилья для госаппарата было вынуждено сменить приоритеты: в 1955 году ЦК и Совет министров, пытаясь максимально дистанцироваться от эпохи генералиссимуса, приняли постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Через год страна встала на рельсы промышленного домостроения, но партийная элита жить в типовой «панели», естественно, отказалась.
Освободившуюся нишу заняли кирпичные дома по индивидуальным проектам, в народе прозванные «цекашками». Строительство ведомственных домов велось с 1963 года до самого развала Союза. Они являют собой уникальный пример «скрытого» элитного жилья. Безусловно, дома ЦК выделялись на фоне стандартных пяти-, а затем и девятиэтажек, но неповторимого архитектурного облика были лишены. Об особом статусе жильцов говорили лишь огороженная придомовая территория да особо крепкий кирпич, из которого строились дома. Преимущества «цекашек» проектировщики спрятали подальше от посторонних глаз, за дверями с непременными консьержами.
А посмотреть обычному советскому гражданину даже в подъезде было на что: просторные холлы и лестничные площадки, отделанные мрамором или ракушечником, цветы на подоконниках, места для колясок и велосипедов, пассажирские и грузовые лифты с зеркалами, служебные помещения для охраны и домработниц. По воспоминаниям жильцов, содержались общие помещения практически в стерильной чистоте. Впечатляли по тем временам и размеры ведомственных квартир. Так, средняя общая площадь двухкомнатной квартиры в номенклатурных домах составляет 75 квадратных метров, трехкомнатной — 105 «квадратов», четырехкомнатной — 130 квадратных метров. Для сравнения, в хрущевских домах «однушки» были по 30 «квадратов», «двушки» — по 43-45, «трешки» — по 55.
Так как дома изначально строились под работников конкретных ведомств разного калибра, разброс метража и высоты потолков в «цекашках» достаточно велик. Вместе с тем для всех квартир характерна значительная разница между общей и жилой площадью, что связано с нормативами выделения жилплощади, действовавшими даже в отношении высокопоставленных чиновников. Благодаря этому для таких домов привычны большая кухня, два санузла, пара лоджий с панорамными окнами, кладовки, гардеробные, постирочные, считавшиеся особым шиком, широкие коридоры и холлы при сравнительно небольших жилых комнатах. Некоторые вспомогательные помещения, например чуланы и балконы, по размеру не уступали комнатам.
Одно из главных преимуществ «цекашек» — их расположение. Партийные функционеры селились либо на относительно тихих улочках в центре города, либо в зеленых и выгодно расположенных районах на периферии, прозванных «царскими селами». Это, например, Кунцево, Новые Черемушки, Речной вокзал, Крылатское, кварталы номенклатурных домов на улицах Удальцова и Мосфильмовской.
Достоинства и недостатки ведомственных домов практически идентичны «сталинкам», с той лишь разницей, что они «помоложе» и лишены привлекательной внешности. По словам экспертов, историческая составляющая сейчас влияет на цену только в тех домах, где жили крупнейшие руководители эпохи, чьи имена остаются на слуху по сей день (например, Брежнев или Горбачев). Элитный состав жильцов за последние 20 лет претерпел значительные изменения, и за некоторыми исключениями окружение уже не дает домам дополнительных баллов. «Обычно продавцы такой недвижимости ожидают повышенного спроса и хотят продать объект подороже. Конечно, в объявлениях о продаже риелторы упоминают об известных владельцах квартир, однако, как правило, громкие имена не увеличивают ни спрос, ни цену», — пояснила «Дому» генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова.
Эксперт отмечает, что относительно современного рынка элитной недвижимости квартиры в «цековских» домах маленькие. «Площадь четырехкомнатной квартиры — около 120 квадратных метров. В современном понимании это маленькая "трешка". Кроме того, если в таких домах не объединены несколько квартир, то на довольно большую общую площадь может приходиться всего один санузел. Сегодня же практически на каждые 40 "квадратов" приходится по одному санузлу», — говорит она. При этом своего покупателя «цекашки» пока находят за счет расположения, наличия сквера и близлежащих поликлиник и школ, а также качества строительства.
И все же можно констатировать, что эпоха «цекашек» и «сталинок» в качестве лидеров рынка закончилась с распространением современных элитных ЖК с оригинальной архитектурой и собственной инфраструктурой (первым подобным комплексом считается здание 1994 года постройки на улице Вересаева, 6). Нельзя сказать, что спрос на ведомственные дома стремится к нулю, но они существенно понизились в ранге. Как рассказал «Дому» Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости», основной всплеск спроса на такое жилье пришелся на начало 1990-х. Однако сдержанный интерес к этим домам существует и сегодня, несмотря на то что у состоятельных покупателей есть значительно более широкий выбор, в том числе и среди современных элитных комплексов.
Читайте также: