Будет ли строительство жилых домов
Сколько жилья строится сейчас в России
Сейчас на стадии строительства в России находится 9546 домов, 99,4 млн квадратных метров жилья (из них 34,2 млн "квадратов" строятся с помощью проектного финансирования), сообщили в пресс-службе Минстроя. В апреле министерством были разработаны меры поддержки отрасли, которые направлены на поддержание спроса, финансирования строительства и плановый ввод жилья в 2020-2021 годах. "Мы рассчитываем, что принятые меры будут способствовать тому, что итоговый ввод жилья останется как минимум на уровне прошлого года, а также помогут нарастить темпы строительства, сниженные за счет введения карантинных ограничений на строительных площадках", - подчеркивают в ведомстве.
"Большинство застройщиков пока придерживаются планов по введению объемов жилых помещений в этом году, незначительно корректируя сроки ввода в эксплуатацию некоторых объектов", - отмечает директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков. С существенными сложностями столкнулись в основном малые и средние застройщики в регионах со слабым платёжеспособным спросом. Если не будет второй волны коронавируса и экономических шоков, связанных с падением курса рубля, а также если будут в полном объеме реализованы предлагаемые правительством меры по поддержке отрасли, то снижение объемов строительства по итогам года составит не более 15%, считает Диваков. При этом восстановление объемов строительства будет напрямую зависеть от восстановления доходов населения. При благоприятных условиях рынок восстановится к 2023-2024 году, с темпами роста 3-5% в год, говорит эксперт.
Снижение объемов строительства во многом связано с реформированием строительной отрасли, которое произошло в июле 2019 года, считает гендиректор компании MACON Илья Володько. После перехода на проектное финансирование объемы строительства жилья сократились на 18%, с рынка ушло 15% игроков, а средняя цена на новостройки выросла почти на 20% (14% цены прибавили еще в подготовительный период, до июля прошлого года, а после этого выросли еще на 5%). "Однако строительная отрасль демонстрирует устойчивость, адаптация рынка к новым правилам происходит в нормальном режиме, - отмечает Володько. - Объемы проектного финансирования за последний год увеличились почти в 4,5 раза, а количество открытых эскроу-счетов почти в 9 раз". По итогам текущего и следующего годов можно ожидать дальнейшего спада строительной активности, говорит эксперт: с рынка продолжат уходить игроки, не способные вести деятельность по новым правилам, а пандемия неизбежно вызовет падение доходов населения и снижение спроса. "Падение объемов строительства в следующие 1,5 года может составить 15-20%. Выход на запланированный нацпроектом объем в 120 млн кв. м жилья в год до 2024 года является недостижимым", - считает аналитик.
Наибольшую обеспокоенность, как неоднократно отмечали в Минстрое, вызывает снижение выхода на рынок новых объектов. Однако достижение целей нацпроекта по строительству 120 млн квадратных метров жилья за год к 2024 году все же возможно, считают в министерстве, при условии принятия всех предлагаемых им мер поддержки отрасли.
Проектом программы действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования, которая входит в нацплан, предусмотрена комплексная поддержка строительства до конца 2021 года, сообщает портал Единый ресурс застройщиков. Проектом предлагается, в частности, продление программы ипотеки с господдержкой до конца 2021 года со ставкой уже в 5%, распространение программ субсидирования ипотеки на апартаменты. Чтобы покупателям недвижимости было легче накопить на первый взнос, может быть введен механизм жилищных сбережений, где предусматривается субсидирование ставок по накоплениям на первоначальный взнос и компенсация изменения стоимости жилья за период накопления.
Предполагается ввести субсидирование кредитов для застройщиков, рентабельность проектов которых менее 15%. Средства программы "Стимул" будут направляться только на инженерную и транспортную инфраструктуру. А медицинские и образовательные учреждения, на строительство которых сейчас расходуются средства этой программы, станут возводить в рамках нацпроектов "Здравоохранение" и "Образование".
Для 40% российских семей приобретение жилья в собственность недоступно из-за низких доходов, отмечается в программе. В связи с этим предлагается обеспечивать их жильем по принципиально другой форме - некоммерческой аренде без права бесплатной приватизации. Жителям таких квартир субсидируют арендную ставку в зависимости от уровня доходов. Семьи, у которых нет потребности в приобретении жилья в собственность (это могут быть молодые специалисты или те, кто еще не определился с желаемым местом жительства), смогут воспользоваться коммерческим арендным фондом. Им предоставят налоговые вычеты на арендную плату.
Отмечается, что необходимо урегулировать статус апартаментов, признать их специализированным видом жилья и проработать вопрос создания на их базе проектов арендного жилья.
Без принятия этой программы вместо 120 млн квадратных метров жилья в 2024 году, с учетом нынешней ситуации, может быть построено лишь 91,1 млн. Если же предложенные в программе меры будут приняты, то цель в 120 млн достижима, хотя в 2020-2023 годах показатели будут все-таки несколько ниже запланированных в нацпроекте, отмечается в проекте документа.
Избежать проблем: зачем подавать уведомление о начале строительства дома
Начиная с августа 2018 года уведомление о начале строительства индивидуального жилого или садового дома заменило собой ранее использовавшееся в России разрешение на строительство. А с марта 2019 года порядок жилищного строительства на землях для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) распространился на садовые дома. Раньше, прежде чем заложить фундамент, требовалось получить разрешение на строительство, а затем еще один документ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Теперь процедура упростилась: правообладатель земельного участка должен уведомить администрацию муниципального образования о планируемом строительстве жилого дома. Если установлено, что параметры не соответствуют законодательству, направляется соответствующее уведомление. В этом случае, как поясняют в Росреестре, параметры необходимо пересмотреть.
Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подать уведомление о начале строительства.
Эксперты в статье:
- Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia)
- Алексей Гавришев, адвокат, управляющий партнер AVG Legal
- Надежда Локтионова, юрист, председатель Союза садоводов Екатеринбурга
Процедура подачи уведомления о строительстве, по словам юриста, председателя Союза садоводов Екатеринбурга Надежды Локтионовой, позволяет проверить соответствие объекта предельным параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки, а также документации по планировке территории и обязательным требованиям к объектам капитального строительства. При получении уведомления проверяется допустимость размещения здания в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями.
Комментарий Росреестра
В соответствии с законом о «дачной амнистии», подавать уведомление на строительство ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта не требуется. Когда дом будет построен и собственник пойдет в Росреестр ставить его на кадастровый учет и регистрировать право собственности, ему понадобятся только технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок. Предоставлять уведомление для осуществления учетно-регистрационных действий не нужно.
Но уведомительный порядок строительства жилых и садовых домов, введенный Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ, до сих пор не отменен. И при желании собственник вправе уведомить уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления о начале и окончании строительства жилого дома.
Как выглядит процесс
Шаг 1 — подача уведомления о планируемом строительстве.
Шаг 2 — ответ от местных органов власти о соответствии параметрам строительства.
Шаг 3 — подача уведомления о завершении строительства (с техническим планом).
Шаг 4 — получение ответа, подтверждающего соответствие строительства градостроительным нормам и правилам.
Шаг 5 — регистрация дома в кадастровом реестре.
В соответствии с законом о «дачной амнистии» 404-ФЗ, который действует до 1 марта 2026 года на землях ИЖС, СНТ и ЛПХ в границах населенных пунктов, больше не требуется обязательно направлять уведомление в администрацию о начале строительства. Но это можно сделать в добровольном порядке, чтобы исключить возможные нарушения в строительстве и проблемы в дальнейшем.
Что нужно учитывать при подаче уведомления на строительство
Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia):
— Если организация, проверяющая соответствие параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, обнаруживает, что они нарушают применимые требования, то она должна сообщить об этом в органы строительного надзора, органы, осуществляющие муниципальный земельный контроль, или в органы, осуществляющие надзор за охраной объектов культурного наследия (в зависимости от того, к чьей компетенции относится потенциальное нарушение). Направление заявления может создать основания для проверки, проводимой в отношении участка (например, проверки муниципального земельного контроля в отношении использования участка в соответствии с его разрешенным использованием). Это стоит принимать во внимание при направлении уведомления о планируемом строительстве.
Надежда Локтионова, юрист:
— Перед строительством важно проверить наличие или отсутствие обременений в отношении земельного участка. Это можно сделать по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Могут потребоваться определенные знания правил землепользования и застройки муниципального образования, где расположен земельный участок. Это публичная информация, ее можно посмотреть на сайте муниципалитета. Если самостоятельно решить этот вопрос не получается, то надо обратиться к кадастровому инженеру или юристу по земельным вопросам.
Рекомендую убедиться в том, что участок, где планируется строительство, «с границами», то есть было проведено межевание, границы согласованы с соседями и установлены в соответствии с законом. Для исключения реестровой ошибки можно вызвать на участок кадастрового инженера, чтобы специалист показал юридические границы участка. Это избавит от многих ненужных переживаний в будущем и исключит вероятность спорных ситуаций при строительстве дома, связанных с самовольным занятием чужих земельных участков.
Куда подавать уведомление
При желании уведомление о строительстве следует подавать в местный орган власти в соответствии с территориальным расположением земельного участка, говорит Алексей Гавришев. В некоторых муниципалитетах существуют правила подачи уведомления, которые изложены в местных постановлениях и нормативных актах, действующих в муниципалитете.
Какие документы нужны для подачи уведомления в Московской области:
- заявление уведомителя (указываются ФИО, адрес, серия и номер паспорта, e-mail уведомителя, адрес участка и его кадастровый номер, вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, размеры будущего дома, сведения об отступе от границ земельного участка);
- свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Получить услугу можно
- лично;
- через законного представителя;
- по почте;
- через МФЦ (многофункциональный центр);
- через РПГУ (региональный портал государственных услуг).
Срок предоставления услуг:
- срок исполнения услуги — пять — семь рабочих дней;
- срок регистрации заявления о предоставлении услуги — один рабочий день.
Услуга предоставляется бесплатно. Если обратиться в специальные компании, то услуга обойдется в сумму от 5 тыс. руб.
Что может быть построено на землях ИЖС и ЛПХ
- жилой дом
- гараж
- баня
- теплица и парник
- сарай
- навес
- веранда
- беседка
В каких случаях не получится зарегистрировать дом:
- если здание не имеет отступа 3 м от границ соседнего участка. В этом случае точкой отсчета считаются стены здания и его фундамент. Но существуют исключения, позволяющие сократить это расстояние, и каждая ситуация строго индивидуальна;
- если здание имеет особые технические характеристики, которые не соответствуют требованиям;
- если участок расположен на землях лесного фонда;
- если земля, на которой планируется возведение здания, не принадлежит заявителю;
- если у участка несколько владельцев, а уведомление подал один;
- если планируется строительство здания, которое не соответствует стилю и внешнему виду других зданий в этом районе. Это правило действует, если строительство дома планируется в исторически или культурно значимом районе;
- если вы подали уведомление о завершении строительства, но оно не включает технический план в электронном виде;
- если в документах указаны характеристики здания, которые не соответствуют требованиям;
- если документы оформлены неверно.
Что грозит за нарушения
В случае незаконного строительства на виновника будет наложен штраф. Размер штрафа зависит от тяжести правонарушения. Если здание построено на чужой земле, виновник заплатит 1,5% от стоимости этой земли. В случае нарушения строительных норм и правил штраф составит от 2 тыс. до 5 тыс. руб.
«Если человек купил участок земли, на котором есть одноэтажный дом с пристройкой и новый хозяин хочет его снести и построить на его месте двухэтажный дом, то первым делом следует вызвать геодезиста. Он составит акт о том, что старый дом снесен. На основании этого свидетельства надо будет удалить свои записи из земельного кадастра и можно приступить к строительству нового дома. В том случае, если человек владеет и землей, и домом, надо написать заявление о том, что вы сносите старый и строите новый дом», — говорит Алексей Гавришев.
Основные направления стратегии развития жилищного строительства в Москве
29 октября 2014 года заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин принял участие в работе Московского форума лидеров рынка недвижимости, где, в частности, рассказал об основных направлениях стратегии развития жилищного строительства в столице.
Москва - один из крупнейших мегаполисов мира, столица России и основной драйвер роста экономики всего Центрального федерального округа, притягивающий самых энергичных и талантливых людей не только из ближайших регионов, но также со всей страны и даже из других стран. Вследствие этого в Москве всегда сохранялся и будет сохраняться высокий спрос на жилье, что, в принципе, характерно для большинства мировых мегаполисов.
Безусловно, жилье - это фактор экономического роста. По расчетам Института народно-хозяйственного прогнозирования РАН, рост производства в жилищном строительстве на 100 рублей формирует рост в связанных отраслях на 65 рублей. В свою очередь каждые 100 рабочих мест в строительстве формируют 31 рабочее место в связанных отраслях.
Как отметил глава столичного Стройкомплекса Марат Хуснуллин, в настоящее время в Москве определена новая стратегия жилищного строительства, направленная, в первую очередь, на создание системы улучшения жилищных условий для самих москвичей с учетом их потребностей, имущественной обеспеченности и имеющихся государственных обязательств.
Планомерно решается задача по повышению комфорта проживания горожан: это курс на полицентрическое развитие города, создание новых мест проживания рядом с местами приложения труда, реорганизация промзон, реновация территорий сложившейся застройки, развитие рынка арендного жилья. Ключевым приоритетом политики города и Стройкомплекса Москвы является сохранение планомерного роста показателя обеспеченности населения жильем (сегодня он составляет 19 кв. м на человека).
Кроме того, город выполняет государственные обязательства в рамках государственной программы г. Москвы «Жилище»: в столице из ежегодно вводимых свыше 3 млн кв. м жилья около 600 тыс. кв. м приходится на бюджетное строительство. Эти жилые дома строятся для переселения в них граждан из сносимых домов, а также для обеспечения людей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Данные обязательства установлены федеральным и столичным законодательством, и Москва выполняет их в полном объеме.
В своем выступлении Марат Хуснуллин также затронул важный аспект, связанный с т.н. «старением» города. Так, по данным БТИ г. Москвы, около 52 млн кв. м жилья (23,8%) имеют износ 41% и более, поэтому если не предпринимать никаких действий, к 2025 году объем жилья, находящегося в состоянии, требующем особого внимания, увеличится почти в 2 раза. Поэтому в городе проводится реновация жилого фонда, являющаяся сегодня практически единственной возможностью строительства (и тем самым обновлением устаревшего фонда) в границах «старой» Москвы.
Кроме того, для динамичного развития города необходимо развитие рынка найма жилья, что позволит оптимизировать транспортные потоки, так как многим жителям Москвы не нужно будет ездить с работы домой через весь город. Важным направлением развития строительства в Москве является и повышение качества жилых зданий для массового применения. В связи этим Стройкомплекс принял решение о модернизации действующих домостроительных комбинатов с кардинальным обновлением технологий для внедрения новых проектов жилых зданий для массового строительства. Основные критерии - это переменная этажность (от шести до 17 этажей), свободная планировка первого нежилого этажа, вариантные планировочные решения квартир и этажей и индивидуализация решений фасадов.
При реализации программ по строительству жилья в первую очередь необходимо руководствоваться новой стратегией развития города - децентрализацией. «Мы более не концентрируем жилье в одних районах, на окраинах, а рабочие позиции и социальную инфраструктуру - в других, ближе к центру. Идеология комплексной застройки предполагает, что жилье, офисы, торговые, культурные и социальные объекты должны сопутствовать друг другу в каждом районе для гармоничного развития города», - отметил глава Стройкомплекса г. Москвы.
При этом децентрализация позволит расчистить транспортные артерии города - дороги. Поэтому сегодня Москва развивает жилищное строительство в «увязке» с транспортной инфраструктурой, то есть, комплексно. «Организуется комплексная застройка районов, происходит создание «мини-городов» на месте реорганизованных промзон или при реновации застроенных территорий, тем самым мы автоматически улучшаем и дорожную ситуацию во всем городе», - проинформировал Марат Хуснуллин.
При этом, как подчеркнул глава Стройкомплекса г. Москвы, столица в принципе перешла от микрорайонной застройки к квартальной. Теперь во дворах не будет стоянок машин, все первые этажи жилых домов будут отданы либо под магазины, либо под объекты сферы услуг; параллельно с жильем будут создаваться рабочие места, чтобы население легко могло добираться до работы, не перегружая ключевые транспортные артерии Москвы.
Одним из главных ресурсов для развития жилищного строительства является развитие транспортной инфраструктуры. Это увеличение в полтора раза протяженности линий метро, модернизация системы наземного городского транспорта, создание принципиально новой системы городского и пригородного железнодорожного транспорта, организация пассажирского движения на МК МЖД, строительство комфортных для пассажиров ТПУ, строительство и реконструкция улично-дорожной сети и транспортных сооружений (развязки, мосты, путепроводы и т.д.) и т.д.
Еще один ресурс - это промзоны, занимающие 18,8 тыс. га, что составляет более 17% территории города (в старых границах). Реорганизации подлежат как минимум 4,7 тыс. га, а потенциал строительства на таких площадках оценивается в десятки миллионов квадратных метров недвижимости. Реорганизация промзон - это также возможность обеспечить горожан дополнительными жилыми площадями, местами приложения труда, объектами соцкультбыта, дорогами и парковками.
В своем докладе Марат Хуснуллин также рассказал о видах строительства и возможных площадках. Так, из более 3 млн кв. м жилья, ежегодно вводимого в столице, около 2,5 млн кв. м строят инвесторы. Город в этом заинтересован, т.к. инвестиции дают дополнительные поступления в бюджет, кроме того, инвесторы строят не только жилые дома, но и социальную и инженерную инфраструктуру.
Главной же площадкой - т.н. основным драйвером развития жилищного строительства - являются сегодня присоединенные территории («новая Москва»). Только за 2013 год там введено 2 млн кв. м недвижимости, 18 социальных объектов, создано 35 тыс. рабочих мест. Уже завершена работа над территориальными схемами Троицкого и Новомосковского округов, определены основные транспортные коридоры, основные целевые показатели развития территории.
На новой территории планируется порядка 1,5 млн проживающих, 1 млн рабочих мест, 100 млн кв. м недвижимости, сотни километров новых транспортных магистралей и, конечно, огромный объем инженерных коммуникаций. В «новой Москве» появятся 12 основных точек роста - центров градостроительного развития (в первую очередь АДЦ «Коммунарка», «Рублево-Архангельское», аэрополис «Внуково», проект «Мосрентген»).
Приоритетной задачей правительства Москвы, по словам Марата Хуснуллина, остается создание комфортных условий проживания граждан, создание благоприятной среды жизнедеятельности, а также создание благоприятного инвестиционного климата.
Новые жилые комплексы Москвы 2021 года. Обзор проектов
За первый квартал 2021 года предложение на московском рынке новостроек массового сегмента сократилось на 25,9%. Как следствие, средняя цена 1 кв. м выросла до 225 тыс. руб. (+8,4% за квартал; +21,1% за год). Такие данные привели аналитики риелторской компании «Метриум».
По данным компании, на рынке новостроек массового сегмента Москвы в первом квартале 2021 года в реализации было 87 проектов с предложением около 10,5 тыс. квартир. Суммарная площадь лотов составила 560 тыс. кв. м. Как отмечают аналитики, число экспонируемых лотов относительно четвертого квартала 2020 года сократилось на 25,9%, а продаваемая площадь уменьшилась на 27,9%.
В первом квартале на столичный рынок вышли три новых проекта, также в продажу вышли новые корпуса еще в девяти жилых комплексах. Рассказываем, какие новостройки массового сегмента появились на рынке недвижимости в первом квартале 2021 года.
«Зеленая вертикаль»
Жилой комплекс комфорт-класса «Зеленая вертикаль» строится в шаговой доступности от станций метро «Аннино» и «Лесопарковая», в непосредственной близости от природоохранной зоны и Битцевского и Бутовского парков. Все квартиры в комплексе будут сдаваться с чистовой отделкой.
«Мичуринский парк»
Жилой комплекс комфорт-класса «Мичуринский парк» расположен на западе Москвы, в районе Очаково-Матвеевское. В проекте представлены квартиры разных форматов — от небольших студий до трехкомнатных. Жилье будет сдаваться с чистовой отделкой. Собственная инфраструктура проекта включает три детских сада, две школы, подземные паркинги и торговый центр. Вдоль всего «Мичуринского парка» будут проходить несколько пешеходных бульваров с местами для отдыха.
«UNO. Старокоптевский»
Жилой комплекс комфорт-класса «UNO. Старокоптевский» возводится в Северном округе Москвы. Проект представляет собой двухсекционный жилой комплекс переменной этажности (12–22 этажей). На выбор покупателей представлены квартиры с разнообразными планировочными решениями — от типовых студий до четырехкомнатных квартир, часть из которых будут иметь террасы, угловые лоджии и балконы с панорамным остеклением.
«Волжский парк»
Жилой комплекс комфорт-класса строится в районе Текстильщики, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Текстильщики». Инфраструктура проекта включает 13 жилых корпусов, детский сад, школу, подземный и надземный паркинги. Площади квартир варьируется от 21 до 93 кв. м. Доступны разнообразные планировки, все квартиры будут сдаваться уже с отделкой.
«Люблинский парк»
Жилой комплекс комфорт-класса «Люблинский парк» возводится в районе Люблино. Проектом предусмотрено строительство 27 зданий разной этажности (16–25 этажей). В 15 минутах ходьбы находится станция метро «Братиславская», в десяти минутах езды — «Люблино» и «Марьино». Для продажи предлагаются разные форматы квартир — от компактных студий до трехкомнатных. В двух- и трехкомнатных квартирах имеются дополнительные санузлы. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.
«Полярная 25»
Жилой комплекс комфорт-класса «Полярная 25» находится в районе Южное Медведково. В первой очереди проекта строится два четырехсекционных корпуса переменной этажности. В обоих зданиях расположено 674 квартиры: от маленьких студий (19 кв. м) до трехкомнатных квартир (91 кв. м). Площадь кухни, кроме студий, варьируется от 11 до 21 кв. м. Балконы в квартирах не предусмотрены, но есть цветные металлические корзины для кондиционеров, смонтированные на фасадах. Во всех квартирах выполняется чистовая отделка в нейтральных тонах.
«Тринити»
Жилой комплекс комфорт-класса «Тринити» строится в шаговой доступности от станции метро «Верхние Лихоборы». Проект состоит из трех монолитных жилых корпусов с подземным паркингом, встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и детским садом на 100 мест. Покупатели смогут приобрести квартиры без отделки или в чистовом варианте.
«Бусиновский парк»
ЖК комфорт-класса «Бусиновский парк» расположен в районе Западное Дегунино, в 20 минутах ходьбы от станции метро «Ховрино». Проект включает 19 жилых корпусов высотой от 17 до 33 этажей, несколько наземных паркингов, детские сады и школу. Благодаря разноэтажной застройке во всех квартирах и во дворах-парках всегда будет достаточно естественного освещения. Все квартиры сдаются с готовой отделкой, а во дворах предусмотрены благоустроенные места для детских игр и отдыха.
«Любовь и голуби»
Жилой комплекс бизнес-класса «Любовь и голуби» строится в районе Западном Дегунино. Он состоит из трех 22-этажных монолитных зданий с единым уютным внутридомовым пространством. В проекте представлено более 65 вариантов планировок квартир и апартаментов классического и евроформата. Также доступны эксклюзивные лоты: двухуровневые квартиры и апартаменты, лоты с окнами на три стороны света и угловым остеклением, с мастер-спальнями, гардеробными и окнами в ванных комнатах. Квартиры и апартаменты будут передаваться покупателям с отделкой white box.
«Красноказарменная 15»
Жилой комплекс комфорт-класса «Красноказарменная 15» строится в районе Лефортово. В составе проекта появится пять жилых домов, детский сад на 110 мест и подземный паркинг. Квартиры в комплексе будут сдаваться без отделки. Строительство проходит в две очереди.
«Большая Академическая 85»
Жилой квартал комфорт-класса строится в Тимирязевском районе Москвы. В пешей доступности расположены две станции метро («Окружная», «Петровско-Разумовская») и две станции МЦК («Окружная» и «Лихоборы»). В проект входят шесть корпусов высотой от 19 до 24 этажей. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Для владельцев автомобилей предусмотрен наземный паркинг, а для самых маленьких жителей — собственный детский сад.
«Кронштадтский 9»
Жилой квартал комфорт-класса «Кронштадтский 9» находится в Головинском районе Москвы, в трех минутах ходьбы от станции метро «Водный стадион». Проект включает семь жилых корпусов высотой от 21 до 32 этажей. Для самых маленьких жителей будет построено два детских сада, а для автовладельцев — подземный паркинг. Все квартиры сдаются с предчистовой отделкой. Предусмотрены планировки, в которых есть спальни с гардеробной и ванной комнатой.
Квартиры останутся в фокусе Эксперты рассказали, что будет с рынком строительства жилья в 2021 году
Событие года
По мнению застройщиков, основным драйвером развития рынка в 2020 году стала льготная ипотека на новостройки, запущенная в апреле с подачи президента России Владимира Путина. Ставка по ней составила 6,5 процента, хотя в некоторых банках действуют специальные условия и ставка не превышает 6 процентов. Программа заработала в качестве «помощника» в условиях нового вируса. Она выгодна всем участникам рынка. У банков и застройщиков здесь и сейчас образуется нереальная конкуренция. И в первую очередь это выгодно россиянам, которые планировали или планируют приобрести жилье.
Продление программы, а значит регулирование рынка со стороны государства, обеспечат стабильный спрос и возможность приобрести жилье даже тем, кто раньше не мог себе этого позволить, считает первый заместитель генерального директора концерна КРОСТ Марина Любельская.
Следует напомнить, что сначала программа действовала до 1 ноября этого года, но впоследствии была продлена. Первоначальный взнос снижен с 20 до 15 процентов. Положительный эффект о ставки с субсидией очевиден, считают эксперты рынка. Около 90 процентов выдачи ипотечных кредитов на новостройки приходится именно на кредиты, выданные в рамках льготной ипотеки.
На вопрос, что грозило бы рынку, если бы не были приняты меры поддержки, эксперты в один голос признаются, что никому бы не поздоровилось.
«В апреле — до запуска программы — продажи упали на 30 процентов, что могло повлечь определенные риски, в том числе появление новых обманутых дольщиков, и мы с вами говорили бы о совсем других проблемах сейчас. Маржинальность строительных проектов с 2012 года падает. При этом необходимо увеличивать объемы строительства. Задачи национального масштаба — строить 120 миллионов «квадратов» в год и улучшать жилищные условия пяти миллионам семей ежегодно. Кстати, льготная ипотека поспособствовала улучшению показателей в этом году. Надо сказать, что такая поддержка доступна не только в столице», — рассказал Гольдберг.
Продление действия льготной ипотеки, несомненно, поддержит рынок недвижимости с точки зрения увеличения спроса и в 2021 году. Девелоперы смогут рассчитывать на данный фактор и уже готовятся выводить на рынок новые проекты, отметил директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Хотя, по его словам, большая доля покупателей отмечают, что приобретают жилплощадь для себя, но есть и инвесторы. Одни хотят вложиться в будущее детей, купив квартиру по выгодной ставке до 6,5 процента, другие сохраняют так свои накопления в условиях дешевых депозитов, высокой волатильности на финансовых рынках.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова добавила, что те покупатели, кто обладал какой-то запасной подушкой, смогли купить жилье лучшего качества и большей площади. Многие решились на быструю покупку доступного жилья благодаря низким ставкам льготной ипотеки.
Продолжение и спокойствие
В отсутствие новых глобальных потрясений можно ожидать, что наступающий 2021 год будет для рынка новостроек «продолжением» предыдущего. Но продажи будут идти в более спокойном режиме. «Думаю, ипотечный спрос сохранится на высоком уровне. Хотя доходы населения не растут, действующие условия поддержат интерес к жилищным кредитам на высоком уровне», — прокомментировала заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
«По оценкам экспертов, ипотека с господдержкой позволит привлечь около 1 триллиона рублей субсидированных средств в следующем году. Кроме того, очевидно, что в отрасль придут инвестиционные средства — уже сейчас заметно оживление не только крупных девелоперов, но и небольших компаний, которые стремятся вывести на рынок отложенные проекты. Если обычно первый квартал этого года был периодом затишья по выводу новых проектов, то в 2021 году мы ожидаем вывода большого количества интересных и современных проектов в абсолютно разных классах и локациях», — прогнозирует директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
«После завершения программы субсидирования ипотечной ставки мы не ждем резкого падения спроса — ключевая ставка уже находится на минимальном уровне, поэтому проценты по ипотеке на стандартных условиях уже приближены к субсидированным. В 2021 году также возможен отток спроса на вторичный рынок, который по средней стоимости «квадрата» в большинстве городов-миллионников дешевле, чем жилье на первичном рынке в целом по городу», — поделилась мнением главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина.
В погоне от цен
Правда, на рынке есть разговоры, что снижение ставок спровоцировало рост цен. Динамика самая разная, и четкого ответа, насколько же в среднем увеличился прайс, пока нет. «Однако нужно отметить, что на ценообразование влияют ряд других факторов: нехватка качественного генподряда, рост стоимости строительных материалов и дефицит качественных площадок под новое строительство», — прокомментировали в компании «Эталон».
Застройщик не ожидает в 2021 году значительного роста цен. Дело в том, что большой объем спроса, отложенного из-за пандемии, уже реализован, хотя еще возможен всплеск покупательской активности в апреле-мае на ожиданиях завершения программы льготной ипотеки.
Напомним, что на недавнем совещании с членами правительства Владимир Путин обратил внимание, что нельзя допустить перекосов на рынке жилья. «С повышением доступности ипотеки нужно увеличить предложение на жилищном рынке, чтобы не допустить перекосов и резкого роста цен на жилье. Мы эту угрозу видим, иначе весь эффект от снижения ставок сойдет на нет», — заявил в октябре глава государства.
На аукционах застройщикам предоставлено больше 6,4 тысячи га земель под проекты комплексного освоения территорий, введено 11,3 миллиона квадратных метров жилья, а более 27 миллионов метров находятся в стадии подготовки документации, проектирования и строительства. С 2016 года 46 субъектам РФ передано 11,5 тысячи гектаров земель, их градостроительный потенциал — 72 миллиона квадратных метров.
Деньги на проекты
Кстати, как бы застройщики не поднимали панику перед переходом отрасли на проектное финансирование по поводу роста цен, но именно новые правила помогли застройщикам пережить начало кризиса в этом году. Ведь деньги на стройку уже были. Да и граждане чувствовали себя спокойнее, ведь их средства хранились на специальных счетах эскроу.
Система проектного финансирования доказала свою эффективность. У покупателей уже намного меньше страхов при вложении средств в новостройки, чем раньше. Льготная ипотека и продемонстрировала высокие результаты только благодаря введению системы с эскроу-счетами, при которой средства дольщиков защищены банком. Люди уже более уверенно вкладывали свои деньги в жилье. «Мы верим, что в скором времени система проектного финансирования приведет к полному выздоровлению отрасли», — отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Любельская из КРОСТ соглашается, что проектное финансирование является мощной поддержкой для застройщиков. «Девелоперский цикл не зависит от объема продаж и менее подвержен внешним факторам, к примеру таким, какие произошли в этом году. Во-вторых, продуманный и востребованный ЖК имеет стабильные продажи и быстрое наполнение эскроу-счетов, что в конечном итоге обеспечивает застройщику минимальную ставку по кредиту. И этот инструмент одинаково востребован как небольшими компаниями с одним-двумя проектами, так и крупными игроками, возводящими сотни тысяч квадратных метров», — сказала эксперт.
Доля проектов с эскроу будет только расти. В течение года стоит ожидать практически 100 процентов объема строительства на банковские деньги, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
«Рынок проектного финансирования уже стал привычным как для покупателей, так и для девелоперов. Поэтому в следующем году мы увидим дальнейшее его развитие и проецирование на большее количество проектов», — поделились мнением в компании «Донстрой».
Кроме того, сегодня стоит задача повысить комфортность городской среды, создавать качественные проекты, которые будут отвечать запросам современного жителя — оригинальная архитектура, продуманная коммерческая и социальная инфраструктура, благоустроенная придомовая территория и дворы без машин.
«Пандемия серьезно изменила фокус внимания покупателей — теперь люди хотят приобретать не просто квадратные метры, а продуманные до мелочей планировки, возможность получить все необходимое в пешей доступности от своего дома. А предложений на столичном и региональном рынках, учитывающих все запросы клиентов, пока еще не очень много, и это новый вектор развития рынка», — резюмировала Любельская.
Нет «человейникам»! Ищем малоэтажные новостройки в Москве
Москвичей все плотнее обступают каменные джунгли, и увидеть просвет неба среди высотных новостроек все сложнее. Как чувствует себя человек, вселяясь в бетонную стену высотой 20 этажей и выше? Наверное, как герой оруэлловского мира. Нет, нормальное жилье должно быть соразмерно человеку, говорят психологи.
Соседей знаем по именам
Основной объем малоэтажного жилья строится за МКАД. Фото: Мир Квартир Основной объем малоэтажного жилья строится за МКАД. Фото: Мир КвартирКак бы то ни было, в малоэтажных комплексах плотность застройки в 3-4 раза ниже, чем в высотной. И, конечно, их несомненное преимущество– небольшое количество соседей. Меньше соседей – меньше проблем . И что очень важно – меньше ремонтов, меньше шума.
Небольшой дом и строится быстрее, чем многоквартирная высотка : фундамент залить проще, не нужно арендовать башенные автокраны, монтировать лифты. А ведь сроки получения ключей очень важны для ипотечников, которые вынуждены арендовать жилье в ожидании своей квартиры.
Из-за небольшого количества квартир и жильцов во дворах «малоэтажек» нет проблем с парковкой. Места хватает даже гостевым автомобилям.
Иногда застройщики предлагают жителям первых этажей приобрести небольшой земельный участок во дворе дома. Представьте, как здорово: свои собственные две сотки для цветника под окном. Почти дачная жизнь!
Осторожно, незаконное строительство!
Есть у малоэтажных домов и недостатки. К примеру, нет мусоропровода и лифта. Но если первое удобство – довольно спорное (из-за антисанитарии), то лифт – это необходимость, например, для пожилого человека. Именно поэтому несколько лет назад застройщиков домов выше 4 этажей обязали монтировать лифты .
Один из недостатков «малоэтажек» – отсутствие лифтов. Фото: Мир Квартир Один из недостатков «малоэтажек» – отсутствие лифтов. Фото: Мир КвартирНе всегда удобно и то, что на первых этажах нет магазина, аптеки, отделения банка, как в высотках – для этого приходится отправляться в лучшем случае в соседний квартал.
Но главная опасность покупки жилья в «малоэтажке», если она строится за городом, может крыться в ее юридическом статусе.
Иногда нерадивые застройщики возводят такие дома на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и даже в границах садовых товариществ (СНТ), в то время как закон требует строить их только на территориях под малоэтажное жилое строительство (МЖС).
Это очень важно, так как незаконно возведенную постройку власти могут заставить снести. Такие прецеденты были, и люди оставались без квартиры, деньги за которую им никто не возвращал. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно внимательно проверять документацию застройщика и смотреть генплан поселения.
Малоэтажное в центре: запредельно дорого
Но можно ли найти малоэтажную новостройку в Москве ? Можно, и даже в самом центре. Жить в доме до пяти этажей, если это, конечно, не хрущевка , а современное здание –привилегия . За которую нужно дорого платить. «Малоэтажные» метры в ЦАО всегда «золотые».
Это клубные дома, дома-резиденции и дома-усадьбы. Стоимость недвижимости в таком доме от 8 до 20 тыс. долларов за кв. м.
Читайте также: