Как обставить комнату для сдачи в аренду
Каждый хочет жить в красивой уютной квартире, даже если она съёмная. Правда, понятие о красоте у всех разное. Стоит ли пытаться угодить потенциальному квартиросъёмщику или оставить «бабушкин» ремонт? Ответ неоднозначен и часто зависит от того, каким вы представляете себе жильца. Хотя существуют и универсальные варианты!
Любой собственник мечтает, чтобы его недвижимость сняли на много лет вперёд. И всё же квартира для аренды предполагает, что хозяева у неё будут меняться чаще, чем у жилья "для себя". «Жизнь диктует свои правила, поэтому прочность материалов, которые мы будем использовать в проекте квартиры под аренду, должна стоять на первом месте, чтобы заказчик после первого же жильца не переделывал ремонт, покрывая проклятиями имя дизайнера, выбравшего красивые, но не износостойкие материалы», – рассказывает дизайнер интерьеров Юлия Монахова. Бетон, ламинат, металл, керамогранит, износостойкие и моющиеся краски – отличный и актуальный выбор для современного интерьера, который должен прослужить долго и при этом разным хозяевам. Так же стоит помнить, что все материалы должны быть просты в уборке, поэтому не стоит использовать много блестящих, стеклянных и хромированных поверхностей, советует дизайнер. А ещё очень многое зависит от того, на какой срок вы планируете сдавать квартиру.
Что я докупила
При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.
Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.
Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.
я потратила на дополнительные покупки
Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.
Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.
Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.
На все покупки ушло примерно 30 000 Р .
В хорошую погоду с моего почти дизайнерского балкона видны Исаакиевский собор и «Лахта Центр» Барные стулья я купила в «Максидоме» по 1500 Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 РОбъявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.
Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.
На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.
На всех сайтах можно указать залог за сохранность имущества, который постояльцы платят при заселении. Я решила, что буду брать 2000 Р , и это себя оправдало: один раз я удержала из залога деньги за сломанный ключ, другой — оштрафовала за курение в квартире. Но почти всегда я возвращала деньги. Возможно, клиентов дисциплинировал сам факт залога, пусть сумма и небольшая. С другой стороны, мои основные конкуренты работают без залога.
я беру у клиентов в качестве залога
Где я разместила объявления
| Сайт | Комиссия | Дополнительные условия |
|---|---|---|
| Букинг | 15% | Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске. |
| Суточно-ру | 15% | Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление. |
| Эйр-би-эн-би | 3% | Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги. |
| Циан | 0% | Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска. |
| Квартирка | 0% | Можно продвигать объявление за деньги. |
| Яндекс-недвижимость | 0% | Можно продвигать объявление за деньги. |
Аренда – это бизнес
Первая проблема, с которой сталкиваются многие, — чересчур эмоциональное отношение к квартире. Кто-то переживает за любимые вещи, кто-то делает ремонт «как для себя», кто-то беспокоится, что после длительного проживания квартира не будет выглядеть как прежде. Всё это потенциально может привести к конфликтам или стрессу.
Поэтому главное правило хорошего арендодателя — «Ничего личного, просто бизнес». Постарайтесь исключить эмоции из процесса сдачи квартиры. Не оставляйте в ней вещи, за которые будете переживать. Сделайте максимально нейтральный дизайн, который арендаторы смогут сами «разбавить» с помощью декора. Смиритесь, что через несколько лет аренды квартира начнёт «ветшать».
Ремонт для сдачи квартиры в аренду дороже
Квартира должна быть наиболее подходящей большинству людей, так что не стоит при ремонте придерживаться своих личных предпочтений. Потребности жильцов очень разные, и, чтобы повысить количество потенциальных арендаторов, стоит отказаться от слишком современных решений, полностью открытых пространств или сложных планировок. Лучше обратить внимание на более классические интерьеры с разделением на комнаты, с отделением кухни от жилой зоны (если это не студия), с раздельным санузлом.
Больше света — так квартира покажется чище и просторнее. Есть и практичный момент: светлые тона легче обновить. Необязательно красить всю квартиру в белый. Можно использовать светлые оттенки серого, слоновую кость или «стокгольмский белый» — это тёплый оттенок белого с добавлением жёлтого и серого, он очень выгодно смотрится с чисто белыми потолками. Будет легко добавить ненавязчивый декор либо, наоборот, контрастные детали.
Не стоит забывать о качестве инженерных коммуникаций, сантехнике и черновой отделке. Это базовые вещи, без которых проживание вашего квартиранта не будет комфортным, а собственник рискует столкнуться с поломками, протечками и другими неприятностями. Да, при ремонте придётся потратить чуть больше, но в итоге эти вложения обернутся устойчивой прибылью и отсутствием форс-мажоров. А значит, меньше риска испортить и чистовую отделку.
Данное правило применимо и к сантехнике. Чугунная ванна прослужит гораздо дольше пластмассового поддона, а качественный унитаз сохранит бюджет на оплату холодного водоснабжения. Хорошая гидроизоляция спасёт от плесени и протечек. Менять коммуникации в процессе эксплуатации очень трудоёмко и финансово затратно.
Сэкономить можно на чистовой отделке, но с умом. Например, для напольного покрытия в комнатах и кухне лучше выбрать качественный линолеум. Он влагостойкий, практичный, под ним можно скрыть старую паркетную доску. Для санузла великолепно подойдёт плитка, в магазинах представлено много бюджетных вариантов, которые выглядят вполне достойно. Старый ламинат можно спрятать под новым ковролином в гостиной и спальне: экономия на замене пола получится значительная.
Универсальный совет
Важно понимать, что ремонт в такой квартире вы делаете не для себя. Так что не нужно тратить на него баснословные деньги. Не всегда такие устремления приносят больше дивидендов. Также не следует ориентироваться на свои предпочтения. Лучше выбрать тот стиль, который нравится большинству.
«В качестве примера можно рассматривать интерьеры большинства хороших отелей: мягкая нейтральная цветовая гамма, простой и лаконичный дизайн, уютное освещение. Часто квартира под аренду оформляется по остаточному принципу, но люди, занимающиеся арендным бизнесом профессионально, понимают, что инвестиционная привлекательность грамотно оформленного интерьера на порядок выше. Презентабельно будет смотреться светлый, просторный и чистый интерьер. Кстати, во многих случаях начать следует именно с уборки помещения. Так как захламленность больше всего портит общее впечатление о квартире», — рекомендует руководитель студии NW-interior Лидия Большакова.
Фото предоставлено студией NW-interior
Делаем фотографии
Согласно исследованию Яндекс.Недвижимости, почти 80% опрошенных отметили, что качество снимков может повлиять на решение позвонить по объявлению. А 87% готовы посмотреть квартиру, которая очень понравилась по фотографиям, даже если она чуть дороже, чем они рассчитывали.
Ещё раз уберите вещи. Все поверхности должны быть пустыми. Губки, средства для мытья посуды, полотенца, тряпки, тазики, обувь и верхнюю одежду — всё это нужно убрать. В санузле спрячьте туалетную бумагу и закройте крышку унитаза. На фото квартира должна иметь «нежилой» вид.
Как снимать квартиру на телефон:
- Фотографируйте днём, при естественном солнечном освещении. Если без искусственного освещения не обойтись, используйте лампы с тёплым жёлтым светом.
- Снимайте с высоты 120–130 см. Не делайте фото на уровне глаз — потолки будут казаться ниже, а квартира — меньше. Лучше всего снимать со штатива, чтобы картинка была ровной.
- Снимайте больше горизонтальных фото — они лучше выглядят на сайтах объявлений.
- Для больших, 25–30 м2, и вытянутых помещений подходит фронтальная съёмка. Для небольших выбирайте угловые ракурсы (снимайте из угла комнаты так, чтобы в кадр попали две стены напротив).
- Не используйте вспышку или зум, не снимайте помещения сверху (это делает их плоскими), следите, чтобы ваше отражение не попадало в зеркала.
Сколько делать снимков
75% опрошенных пользователей Яндекс.Недвижимости считают, что в объявлении должно быть не менее пяти фотографий. 41% сказали, что лучше, когда снимков больше 8.
Чтобы было из чего выбрать, сделайте много фотографий с разных ракурсов. Для однокомнатной квартиры должно получиться 10–12 фотографий, больше комнат — больше фото.
В объявлении лучше добавить фотографии не только самой квартиры. 79% пользователей считают, что нужны снимки дома и придомовой аудитории, 67% хотели бы видеть фото подъезда.
Делаем мелкий (или не очень) ремонт
Отклеившиеся обои, выключатели с трещинками, отошедший плинтус, местами отвалившаяся затирка у кафеля. Составьте список подобных проблем и решите, как вы будете их устранять — самостоятельно или обратитесь к мастеру. Такие некритичные мелочи сильно влияют на общее впечатление о квартире, делая её в глазах потенциальных арендаторов запущеннее и небрежнее.
Проверьте трубы и электрику — нигде не должно ничего течь или искрить, все розетки должны работать, краны закрываться до конца, запирающий вентиль надёжно перекрывать воду.
Запустите бытовую технику. Убедитесь, что плита греет, а стиральная машинка стирает.
Если квартира требует ремонта, а денег немного, то вполне можно уложиться в 60 000 – 80 0000 рублей с обстановкой, если просто покрасить стены, пол и даже старый кафель (да-да), а мебель купить подержанную. Мы написали об этом отдельную статью.
Рейтинги и отзывы
Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.
С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.
Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.
Освещение
Часто просмотр квартир происходит по вечерам, когда люди возвращаются с работы. Поэтому уже на данном этапе следует задуматься о вариантах освещения, ведь вам потребуется включить свет, чтобы показать интерьер. Как отмечает Лидия Большакова, всегда выигрышно смотрятся бра, торшеры, настольные лампы. Последние хороши еще и тем, что их можно поставить практически везде.
Ремонт и декор в сдаваемой в аренду квартире может быть абсолютно любым. Но помните, что как бы вы ни стремились достичь уюта или показать все плюсы жилья, оставьте поле для творчества самому арендатору. Ведь человек должен видеть, что в этой квартире он, например, может повесить семейные фотографии, а также здесь достаточно места для хранения его вещей.
Мебель
Если по предыдущим пунктам наши эксперты сошлись во мнении, то в графе «мебель» рекомендации разделились. Так, Лидия Большакова советует поискать корпусную мебель, в том числе и кухонные гарнитуры, например на Авито, где встречаются неплохие бюджетные варианты и, помимо этого, представлен широкий ассортимент бытовой техники, наличие которой всегда приветствуется в съемной квартире. Евгения Ивлиева рекомендует присмотреться к небольшим производствам, которые предлагают хорошую цену за счет нераскрученного бренда и отсутствия доплат за аренду шоу-рума, офиса с менеджерами и т. д. Также, по ее мнению, лучше всего покупать мебель из МДФ, так как ЛДСП- или ПВХ-пленка быстро отслаиваются и трескаются (при частом использовании таких предметов хватит на 2–3 года). А некоторые дизайнеры обращают внимание на диваны, столы, кресла и стулья из ресторанов. Их можно приобрести на гаражных распродажах, объявления о проведении которых не так трудно найти в инстаграме.
Часто бывает и так, что в квартире остается мебель от предыдущих хозяев. Тут можно руководствоваться следующим принципом: если у предметов интерьера приличный вид, они крепкие и выдержаны в одном стиле, их можно оставить. В противном случае лучше не заставлять сдаваемую внаем площадь хламом, так как привлекательность «бабушкиного» скарба сомнительна. Да и арендную плату в этом случае наверняка придется снизить. Поэтому, чтобы заработать на квартире и заинтересовать больше потенциальных жильцов, лучше приобрести относительно недорогую новую мебель в известных сетевых магазинах.
Подготовка квартиры
Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.
Исходные данные квартиры
| Минусы | Плюсы |
|---|---|
| Квартира не в центре, а в обычном спальном районе. | Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут. |
| Ремонт простой, морально устарел. | Современная мебель. |
| Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна. | Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина. |
| Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими. | Вокруг много супермаркетов и торговых центров. |
| Квартира небольшая, 35 м². | Дом по индивидуальному проекту. |
| Красивый вид на город с балкона на 24 этаже. | |
| Зеленый район, не перегружен транспортом. |
Плюсы:
- Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
- Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
- Зеленый район, не перегружен транспортом.
- Дом по индивидуальному проекту.
- Современная мебель.
- Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
- Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Минусы:
- Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
- Ремонт простой, морально устарел.
- Квартира небольшая, 35 м².
- Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
- Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.
Планирование пространства
Даже с небольшим бюджетом лучше обратиться к услугам профессионала, чтобы он помог продумать идеальный дизайн-проект. Проще и дешевле сразу сделать хорошо, чем потом учиться на своих ошибках.
Студии и евродвушки прочно вошли в нашу жизнь: гостиная, объединенная с кухней больше не кажется чем-то необычным. К тому же, это даёт гораздо больше пространства, квартира выглядит привлекательнее. Есть и другие способы экономии пространства: варочная панель в две конфорки, а не четыре, небольшой холодильник и посудомойка, пара шкафов на кухне, диван-кровать. Дополнительным спальным местом будет раскладушка или кресло-кровать. А пространство можно разделить занавесками из плотной ткани или раздвижной перегородкой. В любом случае должны остаться три зоны: для сна и отдыха, для хранения вещей, кухня.
И всё же в большинстве случаев квартира с отдельной кухней и спальней будет сдаваться дороже: так что стоит хорошо подумать переде тем, как сносить перегородки. И не стоит забывать о том, что глобальные перемены в планировке необходимо согласовывать с государственными инстанциями.
Проводим уборку
Можно вызвать клининговую службу или провести генеральную уборку самостоятельно. Не забудьте постирать шторы, покрывала, коврики и занавеску из ванной (как раз проверите работоспособность стиральной машинки).
Длительная или краткосрочная аренда?
Для начала определитесь: посуточно или помесячно будет сдаваться квартира. У краткосрочной аренды однозначно есть свои плюсы, а в сезон заработать можно больше, чем на долгосрочной. Но есть и минусы: во-первых, это возможные периоды простоя и постоянные хлопоты с заселением и выселением. А во-вторых, – износ ремонта будет несопоставимо выше из-за сменяемости гостей и риска натолкнуться на не самых аккуратных.
Есть особенности и в ремонте. Путешественники чаще выбирают квартиру с «изюминкой», необычными дизайнерскими решениями. Кроме того, квартиры с качелями, яркими акцентами и другими особенностями, которые бы мешали при длительной аренде, выделяются на сайтах аренды.
Естественно, квартира для краткосрочной аренды должна быть полностью укомплектована необходимой мебелью, техникой и кухонной утварью. Должна быть возможность готовить, стирать, сушить бельё, смотреть телевизор и многое другое.
А вот для квартиры в аренду на длительный срок действуют другие правила. Мебель нужна не всегда: некоторые жильцы предпочитают заезжать со своей. Чересчур яркие акценты могут вызвать отторжение и отсеять ряд потенциальных жильцов. Это же касается и смелых, но не слишком функциональных дизайнерских решений, типа тех же качелей посреди комнаты или стилизации кухни под фильм "От заката до рассвета".
И, конечно, очень многое зависит от состава арендаторов. Семье с детьми необходимо много пространства, хорошая система хранения, спальные места для каждого, оборудованная кухня. Семья требует что-то традиционное, потому что вкусы у всех проживающих разные. Одиночке будет достаточно студии с обособленным спальным местом и пространством для приёма гостей. А после локдауна популярным стал спрос на оборудованное рабочее место. И даже молодые люди из креативных сфер выберут светлые однотонные стены и минимализм, чем неформальный дизайн. Но будут рады возможности что-то менять по своему усмотрению. Отдельный класс – это друзья-руммейты, который снимают квартиру сразу на несколько человек или даже семей. В каждой комнате для них должны быть как спальные места, так и шкафы, и рабочее место.
Как сдать квартиру в аренду. Самый полный гайд для собственника
Кажется, всё очевидно: вы размещаете объявление или ищете риелтора, который поможет с этим, находите жильцов и раз в месяц получаете от них деньги. В этой статье расскажем о неочевидных вещах, с которыми может столкнуться начинающий арендодатель.
Лёгкая реновация
Далеко не все готовы вкладываться в хороший ремонт для чужих людей. Многие хотят лишь подлатать то, что есть. Как обновить интерьер бюджетно? Можно самостоятельно снять старые обои, сделать лёгкую шпаклевку, загрунтовать стены. Дальше останется только покрасить или оклеить стены. Санузел тоже обновить несложно: прочистить все стыки и заново пройтись затиркой по швам между плиткой. Окна и батареи покрывают свежей краской либо просто хорошо моют. Пол тоже можно покрасить и покрыть матовым лаком.
Приводим в порядок сантехнику: в ванну заказываем акриловый вкладыш, а вот унитаз устанавливаем новый, тут всё же лучше потратиться. Санузел и кухня — это основные критерии для выбора съёмной квартиры. Старую кухню лучше утилизировать, а на замену купить простую, со стандартными шкафами и в среднем ценовом сегменте, но новую и современную.
Цвет – ещё одна хитрость для обновления интерьера. Выберите один или два цвета, которые хотите добавить, и начинайте смену текстиля: шторы, покрывала, чехлы на мебель, подушки. Следует учесть, что сочетать более двух цветов в обычной квартире сложно.
Декор тоже в состоянии преобразить жилище. Здесь работают правила минимализма: не более пяти элементов в одной комнате. Свои памятные безделушки лучше убрать, они не представляют ценности для будущих жильцов. Очень важно не захламлять квартиру своими старыми вещами. Особенно важно распрощаться со старым текстилем: он собирает пыль и добавляет квартире возраста. Не забудьте и о генеральной уборке, чтобы дом сверкал чистотой.
А для уюта можно добавить красивую вазу, элегантную скульптуру или подсвечник. Стену оживит картина или постер в стильной раме. Красиво и современно смотрится крупный цветок в интерьере либо замысловатые подвесные кашпо с вьющимися растениями.
Чего ждут арендаторы от съёмной квартиры
Яндекс.Недвижимость проводила опрос, чтобы узнать, что арендаторы хотят видеть в съёмной квартире, а что —категорически нет.
Какая мебель должна быть в съёмной квартире:
- кухонный гарнитур — 80%;
- стулья и табуретки — 80%;
- мебель для хранения вещей (шкафы, комоды) — 79%;
- спальное место — 78%;
- обеденный стол — 77%;
- прихожая — 72%;
- мебель в ванной — 70%.
Какая техника должна быть в съёмной квартире:
- плита — 97%;
- стиральная машина — 90%;
- духовка — 39%.
Опционально и желательно: телевизор, посудомоечная машина, кондиционер, микроволновка, пылесос и вытяжка.
Чего в съёмной квартире быть не должно:
Арендаторы категорически против личных вещей собственников, старой «советской» мебели и декора.
Платим собственнику, пока ищем жильцов!
Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.
Потолки легко сделать натяжными. Кроме быстроты установки, под ними легко спрятать электрику, чтобы не сверлить стены. Такой потолок спасёт от затопления соседями сверху, да и просто стильно выглядит: чисто и аккуратно. Полотно прослужит долго, а установка не требует больших финансовых затрат.
Для декора стен можно взять виниловые или флизелиновые обои без рисунка. Во-первых, их можно мыть, это актуально как для семей с маленькими детьми, так и для молодых людей, к которым могут приходить гости. Во-вторых, их проще клеить: стыки будут не так заметны. Если выбирать варианты без крупного рисунка, можно сэкономить несколько рулонов: обои не надо совмещать по орнаменту. По мнению дизайнера Юлии Монаховой, отлично смотрятся акцентные стены – это может быть стена у изголовья кровати, за диваном или стена, на которой останавливается взгляд при входе в комнату. «Акцент можно сделать как цветом, так и материалом. Часто для этого используются обои с интересным рисунком или сюжетом», – отметила дизайнер.
Освещение — тут стоит задуматься не только о дизайне, но и функциональности. Свет делится на три вида: общий, рабочий и декоративный. Общий даёт равномерный рассеянный свет, рабочий – направленный, а декоративный – рождает атмосферу. Все эти составляющие необходимо учесть при ремонте в сдаваемой квартире.
Для защиты стен можно заклеить внешние углы пластиковыми уголками, а вниз положить пластиковый плинтус. Эти небольшие дополнения необременительны в уходе и замене.
Нужен ли риелтор, если собираешься сдавать квартиру
У риелтора есть опыт, а ещё ему можно делегировать часть обязанностей — сделать объявление, разместить его, принимать звонки, проводить показы. Всё это экономит время и силы и даёт подстраховку. Кроме того, по негласному правилу в большинстве случаев за работу риелтора платят арендодатели. Поэтому для собственника проще доверить всю работу агенту.
Но всё можно сделать и самому. Работа с риелтором не гарантирует, что вам попадутся хорошие квартиранты, которые станут относиться к квартире бережно и платить вовремя. А ответственность за их проживание агент нести уже не будет.
Про то, что должен делать хороший риелтор и чем он может быть полезен, мы писали здесь.
Объявление об аренде
Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.
Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет — ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.
Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!
Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.
Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.
Квартиры, которые сдают через «Букинг» в центре Санкт-Петербурга Описание квартиры — лишь небольшая часть объявления на «Букинге». Кроме него, нужно заполнить информацию о хозяине, указать все параметры квартиры и перечислить требования к постояльцам. Все объявление занимает несколько страницОбустройство квартиры под сдачу в аренду
Некоторые семьи действительно предпочитают «пустые» квартиры, чтобы привезти собственную мебель. Но мы поговорим о том, что выбирает большинство: обставленное жильё.
Невероятная кровать с пологом, сложные потолки или кухня с необычными резными фасадами – всё это смотрится хорошо, когда демонстрирует характер и вкусы хозяина квартиры. Для сдачи в аренду лучше выбирать прямоугольные, лаконичные формы, простые фасады, удобные, но минималистичные мебельные ручки. Это, опять же, расширит круг потенциальных арендаторов и сделает уборку после выезда предыдущих более лёгкой. У жильцов не должно создаваться впечатления, что он живёт в чужой квартире, так что индивидуальность он сможет добавить сам.
Руководство к покупке мебели простое: лаконично и практично. Для кухни лучше выбрать матовые фасады, они дольше сохраняют товарный вид. Глянцевые быстро загрязняются, за ними сложнее ухаживать, на них остаюся следы пальцев, брызги жира. К мягкой мебели можно подобрать съёмные чехлы либо укрыть её пледами. Грязная обивка сразу отпугнёт новых клиентов, а почистить её достаточно проблематично. Деревянные шкафы и комоды из дерева несложно покрасить заново, тем самым скрыв изъяны прошлой жизни. Также просто заменить ручки – так мебель засияет, будет выглядеть эффектнее.
Техника должна быть, безусловно, в рабочем состоянии, но необязательно новая. Можно купить выставочные образцы либо с небольшими дефектами, это снизит цену. Аксессуары украсят жильё, но не факт, что придутся по вкусу вашим жильцам. Плюс необычных крупных аксессуаров или картин в том, что они придают интерьеру индивидуальность, но при желании их всегда можно убрать или без проблем заменить.
Даже самый хороший ремонт важно правильно преподнести. Менеджеры сериса Аренда от Яндекс.Недвижимости помогут сделать профессиональные фото и составить хорошее объявление. А еще проверят потенциальных жильцов, не бросят после заселения, а в случае непредвиженных ситуаций собственнику компенсируется до 1 месяца простоя квартиры.
Какие документы подписать
Что в итоге
Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.
Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.
Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.
В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.
Спасибо за то, сто поделилось своим опытом. Я тоже сдаю свою квартиру в Питере, правда экслюзивно на Airbnb и хочу поделиться своим.
На Booking и прочие сервисы я сознательно не стал добавлять объявления, так как для меня это своего рода фильтр адекватности гостей. На Airbnb очень быстро получил статус суперхоста, который поддерживаю уже год, а это дополнительные клиенты, которым важно качество и комфорт.
Сам я живу в другом городе или по большей части путешествую, т.е. к Петербургу из-за посуточной аренды я не привязан. Для встречи гостей организовал self check-in (самостоятельное заселение), что позволяет принимать гостей в любое время суток. Для передачи ключей сейчас есть классные устройства, называются Lockbox, я использую от компании Igloogome, т.к. у него есть синхронизация с Airbnb и каждый гость получает свой PIN, который действует только на время его заезда (при этом в случае продления через приложение можно сгенерировать новый на нужный интервал). Попотеть пришлось только с домофоном, я разработал концепт устройства для автооткрытия двери (вместо домофонной трубки) и заказал сборку и ПО у фрилансеров. Устройство тоже синхронизируется календарем Airbnb через интернет. В день заезда гостя при звонке в мою квартиру устройство сэмулирует снятие трубки и откроет дверь. Такой режим также можно включать нажатием кнопки на 30 минут, гостям эта фишка очень нравится, удобно когда ждёшь курьера с пиццей :)
Джентельмены верят друг другу на слово и мои гости выезжают из квартиры также самостоятельно, как и заезжают, а уборка приходит уже после их выезда. Подобрать уборщиц можно через сервис Youdo и затем работать с ними на постоянной основе, но для проверки качества на этапе выбора и до отъезда из страны лучше находится на месте, либо иметь в городе доверенное лицо. Лучше дружить с несколькими уборщицами на случай форс-мажора и распределять между ними нагрузку. Мой хороший друг так сдаёт 4 квартиры в Москве (правда не свои, а съемные), а сам живет на Пхукете и удаленно управляет этим хозяйством.
Сори за лонгрид в комментариях, просто есть что сказать на эту актуальную для меня тему. Закругляюсь :)
Как сдавать квартиру посуточно
У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.
Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.
Как я сдавала квартиру
Нужен ли отдельный номер телефона для объявления
Раньше рекомендовали завести отдельную сим-карту для размещения объявления. Но сейчас на большинстве сайтов объявлений работают подменные номера — ваш личный номер не попадёт ни в какие спам-базы, потому что на сайте пользователи увидят другой телефон, с которого будет настроена автоматическая переадресация на ваш номер. После того, как вы снимете объявление, дозвониться до вас по подменному номеру никто не сможет.
Налоги со сдачи квартиры
Даже если вы сдали квартиру без договора найма (например, знакомым), платить налоги всё равно нужно. В этой статье мы рассматривали все варианты для собственника — НДФЛ, ИП, самозанятость, а ещё считали штрафы, которые придётся заплатить, если обнаружится уход от налогов. Коротко: выгоднее всего стать самозанятым и платить 4% от полученного дохода.
А облегчить для себя процесс сдачи можно с помощью сервиса Аренда от Яндекс.Недвижимости . От момента подготовки квартиры до заселения – и ещё дальше. Менеджеры продолжают сопровождать вас и после сдачи квартиры, помогая решать бытовые вопросы жильца и улаживать проблемы со страховой.
От чего зависит размер арендной платы?
Не только интерьер влияет на доход от сдаваемой квартиры. Жильё в современных домах с улучшенной планировкой ценится на 10–25% выше, чем самые распространённые и доступные малогабаритные квартиры с маленькой кухней, – даже с хорошим ремонтом. Район тоже играет большую роль. Если дом находится в центре или в районе, откуда арендатору недалеко добираться до места работы или учёбы, оплата будет примерно на 10–15% выше, чем в спальных или промышленных районах. Инфраструктура – ещё один важный пункт: школы, детские сады, продуктовые магазины, развлекательные центры, транспортные развязки добавляют к цене 5–15%. И наконец, качество ремонта. Квадратные метры будут дешевле на 10–15%, чем равноценное жильё с ремонтом.
Единственный фактор, на который в силах влиять владелец квартиры, – это её состояние. Таким образом, повысить размер арендной платы можно, приведя квартиру в состояние, привлекательное для будущего жильца. Как правило, небольшие вложения даже в косметический ремонт окупаются очень быстро: смена обоев, замена "уставшей" мебели и сантехники, современные декоративные элементы и текстиль: подушки, покрывала, постеры в рамках на стенах.
Как подготовить квартиру к сдаче
Арендаторы — обычные люди, которые хотят жить в современной и уютной квартире. Поэтому посмотрите на неё критическим взглядом: вам самому было бы комфортно жить в таких условиях? Готовить на этой кухне? Мыться в этой ванной? Спать на этой кровати?
Отделочные материалы
На чистовой отделке, в целом, можно сэкономить. Впрочем, делать это нужно с умом. Так, в качестве напольного покрытия выбирайте устойчивый к истиранию и при этом хорошо переносящий влажную уборку материал.
«Для кухни хорошо подходит доступный по цене линолеум, который нетрудно уложить на любую ровную поверхность. Тем более варианты с декором под дерево не отличить от ламината. Для ванной подойдет ПВХ-плитка. Этот материал не боится воды и укладывается проще, чем ламинат. А в гостиной и спальне старый паркет или ламинат можно скрыть под новым ковролином. В сетевых гипермаркетах его бесплатно отрежут и окантуют под размеры вашей комнаты», — комментирует эксперт сети гипермаркетов для ремонта и дачи ОБИ Илья Чхеидзе.
Плитку в ванной комнате, если она без сколов и трещин, можно не обновлять. Для придания ей приличного внешнего вида достаточно заменить затирку. Можно использовать затирку в тон плитки или поиграть с цветом и взять контрастный оттенок — это будет выглядеть современно и эффектно.
Что касается потолка, то стоит либо побелить имеющийся, либо использовать натяжной. Последний удобен в плане монтажа, стильно смотрится и не требует особенных денежных вложений.
Для декора стен, особенно при самостоятельном ремонте, лучше выбирать виниловые или флизелиновые обои без подбора рисунка. Это могут быть любые абстрактные дизайны, мелкие узоры или классические текстуры, такие как рогожка, ткань, шпаклевка, продолжает Илья Чхеидзе. Во-первых, вам потребуется меньше материала — не нужно будет совмещать обои по рисунку, — это позволит сэкономить от 1 до 1,5 метров с каждого рулона. Во-вторых, такие обои проще клеить и стыки будут не так заметны, даже если вы новичок. К тому же однотонные обои станут прекрасным фоном и основой для создания интерьера в любом стиле.
Вывозим вещи
Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Даже на фотографиях она станет выглядеть привлекательнее: в обезличенном интерьере потенциальным квартирантам проще представить свою жизнь, чем в квартире, наполненной чужими вещами.
Посуда, книги, декор, постельное бельё, остатки строительных материалов — всё это нужно забрать. Для вас эти вещи могут представлять ценность, для арендаторов, скорее всего, нет, тем более, если всё это не новое.
Разобрать надо и балкон, и кладовку, и лучше не оставлять «закрытую комнату». На складе жить никто не хочет.
Во время проживания арендаторов в квартире привозить вещи можно только с их согласия. Но лучше этого не делать. Квартира — не ваш личный склад, а чьё-то жильё. Даже если по документам она принадлежит вам, на время аренды вы теряете некоторые права на неё. Например, право пользования.
Квартира под аренду: какой ей нужен ремонт
На чем нельзя экономить
Вне зависимости от того, какую квартиру вы планируете сдавать (в новостройке или на вторичном жилом фонде), озаботьтесь качеством черновой отделки и инженерных коммуникаций. Если есть проблемы с электропроводкой, канализацией и водоснабжением, гидроизоляцией, их нужно решить незамедлительно. «Во-первых, так вы снизите риск испортить новую отделку. А во-вторых, сохраните добрые отношения с соседями и арендаторами», — рассказывает стилист «Леруа Мерлен» Алёна Вайнер.
То же правило действует и для сантехники. Постоянно протекающий унитаз может стать не только причиной протечек в квартире снизу, но и поводом для увеличенных платежей за ХВС. Вместе с тем многие потенциальные квартиранты обращают внимание на внешний вид. Никого не радуют застарелые пятна на поверхности раковины или ее покосившийся пьедестал. Поэтому, если чистка старой сантехники не помогает, приобретите новую. Не гонитесь за дешевизной: вместо пластиковых поддонов или акриловых ванн и душевых кабин лучше сразу вложиться в недорогую, но чугунную ванну, которая прослужит не один год.
Доходы
При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы — это экономило еще 4500 Р . Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р . Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р .
Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.
Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.
я зарабатываю в месяц летом и в праздники
В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.
Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.
Какие документы нужно подготовить и проверить
Собственнику нужно принести паспорт, свежую выписку из ЕГРН (лучше заказать обычную бумажную версию). Опционально — свежие счета за коммуналку, свидетельство о праве собственности (если оно есть), документ, по которому квартира перешла в собственность (например, ДКП или дарственную).
У нанимателя нужно проверить паспорт. На сайте Федеральной службы судебных приставов можно посмотреть, нет ли у человека задолженностей.
Обслуживание гостей
Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.
При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.
С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель — переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.
я сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд
Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.
У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:
- Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
- После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
- Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.
Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.
Правило 10%
Квартиру постоянно нужно обновлять, чтобы она сохранила свою ликвидность на рынке. Проще делать это время от времени, чем один раз в 10–15 лет устраивать глобальный и дорогой ремонт. Можно взять за правило тратить 10% от заработанных на аренде денег на усовершенствование квартиры (раз в год или перед заездом новых квартирантов).
Например, вы сдаёте однушку за 35 000 рублей. За год вы заработаете на её аренде 420 000 рублей. И сможете потратить на какие-то улучшения около 40 000. Например, купить новую бытовую технику. А если квартиранты прожили два года, то вложить можно около 80 000 рублей. Этого хватит на простой ремонт ванной.
Такие «поддерживающие» меры помогают сохранить привлекательность квартиры в глазах арендодателей, запросы которых с каждым годом растут.
Права собственника и арендатора
Перед тем, как подписать договор найма, убедитесь, что вы с арендатором одинаково понимаете свои права и обязанности. При сдаче квартиры собственник теряет часть юридических прав на неё, а квартирант их получает. В право собственности входят три права — владения, пользования и распоряжения. Два из них — владения и пользования — переходят к арендаторам, у собственника остаётся только право распоряжения. В течение срока аренды квартира «принадлежит» жильцам, лишь они могут решать, как ею пользоваться (в рамках договора найма, разумеется. Например, если в нём прямо прописан запрет на субаренду квартиры, то пересдавать её нельзя). Собственник может только распоряжаться жильём, то есть решать его судьбу — например, продать или подарить. Договор найма при этом будет продолжать действовать.
Подробнее о правах собственников и арендаторов мы писали здесь.
Распространенное заблуждение
Для бюджетной отделки стен многие дизайнеры советуют оставить их на этапе «под покраску». Однако, как считает основательница бренда, руководитель и ведущий дизайнер мастерской IvE-interior Евгения Ивлиева, это не всегда удобно. Изначально поверхности нужно идеально выровнять, чтобы они не выглядели небрежно. Это дополнительные вложения в строительные работы. Плюс к этому нужно брать качественную краску, а она тоже стоит недешево. И завершающий момент — сверху все стены «под покраску» стоит обработать защитным лаком, чтобы потом можно было проводить влажную уборку. «Но есть у этого способа и преимущество. Сейчас в дизайне достаточно распространены приемы стиля лофт. Поэтому при подготовке стен под покраску можно создать эффект штукатурки, когда стены не выравниваются идеально, а сохраняют некую шероховатость и на них есть даже следы шпателя. А если покрыть их сверху краской, эффект будет потрясающий. Вложений же минимум», — дополняет эксперт.
Фото предоставлено дизайн-студией полного цикла IvE-interior
Сезонность
На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.
Петербургский экономический форум никак не отразился на бронировании квартиры. Скорее всего, это потому что она в спальном районе, а бизнесмены и экономисты селятся в центре или гостиницах.
Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.
От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.
В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.
Официальная и «неофициальная» сдача квартир
На рынке аренды и собственники, и квартиранты часто не понимают, что означает «официальная» сдача квартиры. Многие считают, что ты начинаешь сдавать квартиру, когда регистрируешь договор найма и уведомляешь о факте аренды жилья государство. Но это не так. Любой договор найма — это уже официально. Даже без регистрации в Росреестре. По закону, требуется регистрировать договоры, которые заключаются более чем на год. Если договор заключается менее чем на год, но с возможностью продления, то регистрировать его не нужно. Но тем не менее квартиру вы будете сдавать официально.
Звонки и показы
Общаясь с потенциальными квартирантами, будьте тактичны и не задавайте слишком личных вопросов. Нормально уточнить, кто будет жить, чем занимаются потенциальные арендаторы, откуда они (и нужна ли им регистрация). Обсудить, как будут передаваться деньги и показания счётчиков, как часто будут проходить визиты.
Как составить описание в объявлении
В хорошем описании должно быть:
- описание квартиры и её состояния;
- какая в ней есть мебель и техника, готовы ли что-то докупить по запросу;
- описание района и его инфраструктуры;
- доступность общественного транспорта и основных транспортных магистралей;
- денежные вопросы: кто и за что платит (ЖКУ, счётчики на воду и свет, интернет и домашний телефон), можно ли разбить страховой депозит;
- описание идеальных жильцов.
В описании не должно быть:
- пространных и лирических текстов про «райское место с потрясающей атмосферой»;
- вранья (что до метро не 10, а добрых 25 минут, легко проверить);
- уничижительных и оскорбительных комментариев по отношению к потенциальным жильцам (как правило, такие комментарии касаются этнического происхождения и гражданства людей);
- капслока, большого количества восклицательных знаков и превосходных степеней.
Подробнее о том, как сделать хорошее объявление, мы писали здесь.
Читайте также: