Как провести круглый стол по ипотеке

Обновлено: 23.01.2025

Ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме, в среднем 8,7%. Кроме того, с 1 января 2018 года действует программа ипотеки с господдержкой для семей с двумя детьми. Средняя ставка по «семейной» ипотеке сейчас — 5%, но для участия в программе нужно соответствовать определённым критериям.

Кузбасские риэлторы, застройщики и сотрудники банков обсудили за круглым столом, когда лучше брать ипотеку, какие «подводные камни» могут помешать и как разумно сэкономить на страховке.

За круглым столом:

1. Ассоциация риэлторов Кемеровской области:

Маргарита Куксина, агентство «Прайм-Недвижимость»;
Максим Тарский, агентство «МегаДом»;
Юлия Павлова, агентство «Риэлт-Сервис»;
Светлана Новокшанова, агентство «Федеральное»;
Ирина Александрова, салон недвижимости «Ивита», Анжеро-Судженск.

2. Ольга Дремина, Сбербанк, начальник управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования.

3. Татьяна Смирнова, Сбербанк, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами.

4. Нина Рыбникова, Альфа-Банк, директор розничного бизнеса в Кемерове и Новокузнецке.

5. Елена Замятина, банк «Открытие», начальник группы ипотечного кредитования.

6. Елена Нерушева, Газпромбанк, начальник отдела партнёрских продаж.

7. Анна Рафикова, менеджер по развитию АИЖК Кузбасса.

Об ипотеке с господдержкой

«Семейной» ипотекой называют программу господдержки семей, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребёнок. Такие семьи могут получить ипотеку под 6%, а то и меньше — государство компенсирует банку разницу между актуальной и 6%-й ставкой, а банк может дополнительно понизить её. Если ипотека у семьи уже есть, её можно рефинансировать, то есть получить новый кредит по низкой ставке для погашения старого.

— квартира куплена на первичном рынке;

— первоначальный взнос — минимум 20%;

— максимальный размер кредита — 6 миллионов рублей.

В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, который положен как раз за второго ребёнка, так что с этим пунктом проблемы бывают редко.

— Ипотека с господдержкой — это сейчас самый интересный продукт на рынке, — подтверждает Елена Нерушева, начальник отдела партнёрских продаж Газпромбанка. — Мы предлагаем ставку 4,5% на весь срок кредитования. Плюс присоединяется маткапитал за третьего ребёнка. В минувшем январе большая часть наших сделок на первичном рынке — по программе господдержки.

— В Сбербанке немного другая статистика, — делится Ольга Дрёмина. — По господдержке проходят не более 15% первичных сделок. Но много таких, у кого родился второй ребёнок, и они берут рефинансирование по этой программе.

Итак, если основные условия выполнены, семья платёжеспособная, преград быть не должно. Почему же банк может отказать? По многим причинам. Дело в том, что банк не обязан выдавать «семейную» ипотеку всем желающим. Постановление правительства озвучивает условия программы, но банк может добавлять свои требования к возрасту заёмщика, его стажу, доходу, застройщику и так далее. Последнее слово — за банком. Сотрудники банков подтверждают: параметры рассмотрения одобрения точно не известны даже им самим. Они могут лишь догадываться и делать выводы исходя из предыдущей практики, но не могут быть уверены на 100%.

Препятствие первое: запутанная схема покупки

— Одна из причин отказа именно по господдержке — проблема с застройщиком, — рассказывает Анна Рафикова, менеджер по развитию АИЖК Кузбасса. — По условиям программы квартира должна продаваться на первичном рынке, то есть от юридического лица. Некоторые застройщики, бывает, продают квартиры по сложной схеме через физлиц. В этом случае участие в программе невозможно.

— Схема с уступкой права требования другим юрлицам — например, подрядчикам, — это нормально, — объясняет руководитель агентства «МегаДом» Максим Тарский. — Но цепочка не должна быть слишком длинной, чтобы не вызывать сомнений у банка. Практика показывает, что цепочка до трёх переуступок проблем не вызывает, а вот дальше риски растут.

— Переуступки должны происходить на этапе инвестирования, — добавляет Елена Нерушева. — Если застройщик продаёт через другое юрлицо уже после окончания строительства, это тоже ставит крест на участие квартир в программе господдержки.

— Это потому, что в законе прописано, что первичным собственником должен являться застройщик или инвестор, — кивает Ольга Дрёмина. — Если это не так, ПФР может не перевести потом банку маткапитал, а государство — не компенсировать льготную ставку. Как правило, банки опасаются и не идут на сделки, если была путаная схема покупки. Тем не менее, с декабря в Сбербанке по действующей ипотеке можно снизить ставку до уровня господдержки, если вы покупали квартиру на первичном рынке по переуступке через физлицо.

Препятствие второе: отказ застройщика

— Иногда участия своих объектов в программе господдержки не хочет застройщик, — объясняет Елена Нерушева. — Материнский капитал он получает не из банка, а напрямую от ПФР, а это значит — придётся ждать минимум полтора месяца. Не каждый застройщик хочет ждать. Поэтому вы можете получить одобрение от банка по программе господдержки на один объект, но не получить на другой.

Препятствие третье: микрозаймы в прошлом

— Для большинства наших коллег наличие микрозаймов в кредитной истории — важный стоп-фактор на выдачу ипотеки, — рассказывает Елена Нерушева. — Мы понимаем, что микрозаймы — это предложения масс-маркета, займы на одежду и технику. То есть что происходит: клиент не может себе позволить зимнюю обувь или мобильный телефон, но претендует на кредит на 15 лет с платежом 20 000 рублей в месяц.

На обычные потребительские кредиты это не распространяется, иногда даже наоборот, исправно выплаченный кредит — скорее плюс для кредитной истории.

— Знаю на личном примере, — улыбается руководитель салона недвижимости «Ивита» Ирина Александрова, — у дочери ни разу в жизни не было кредита, а когда понадобилась ипотека, отказали все банки. Потому что нет кредитной истории.

Препятствие четвёртое: брак с человеком с испорченной кредитной историей

— При оценке возможностей семьи банк рассматривает историю обоих супругов, — рассказывает Максим Тарский. — Особенно актуально для молодёжи: если вы планируете в будущем брать ипотеку, и у одного из вас кредитная история серьёзно испорчена, взять ипотеку не сможет и второй, даже если он благонадёжный плательщик.

Сотрудники банков отметили, что из этой закономерности есть исключения. Но всё же посоветовали позаботиться о ситуации заранее: заключить брачный договор, чтобы «отключить» положение Семейного кодекса, по которому купленная после свадьбы квартира становится совместно нажитым имуществом. При наличии договора банки выдают ипотеку «благонадёжному» супругу. Другое дело, что его или её дохода зачастую не хватает. Тут могут помочь родители, выступая созаёмщиками или поручителями.

«Взять ипотеку будет сложнее»

Кроме рынка, на строгость политики выдачи ипотечных кредитов влияет регулятор — Центробанк.

— Во второй половине 2020 года взять ипотеку наверняка станет сложнее, — говорит Елена Нерушева. — Государство обратило внимание на высокий уровень закредитованности населения, а наш регион в этом рейтинге в топе. Для банков, вероятно, будут внедрены дополнительные правила при оформлении ипотечного кредита. Сейчас, если вы имеете потребительский кредит, действует определённый коэффициент расчёта вашей платёжеспособности для ипотеки. Эти коэффициенты повысят. Постановления мы пока не видели, точной информации нет, но оно много обсуждается в СМИ.

Страховка: экономия разумная и неразумная

Страхование залога — это требование федерального закона об ипотеке. Чтобы выполнить требование, достаточно застраховать только «конструктив» — голые стены. Банки же, как правило, требуют застраховать ещё и жизнь и здоровье заёмщика. По словам собравшихся экспертов, избежать этих трат практически невозможно — да и незачем.

— Вы не обязаны страховать жизнь и здоровье, но и банк не обязан выдавать вам кредит по низкой ставке, — пожимает плечами Максим Тарский. — Если вы перестанете платить по страховке, ставка поднимется. Раньше это ещё можно было оспорить в пространстве Гражданского кодекса. Купить страховку, заключить договор по низкой ставке, потом разорвать договор со страховой: и уплаченную страховую премию вернуть, и низкую ставку сохранить. Сейчас банки учли это и прописывают в договоре высокую ставку как базовую, а низкой она становится при наличии страховки.

По словам собравшихся экспертов, попытки сэкономить на страховке на самом деле недальновидны.

— Три года назад в городе Белово было землетрясение, несколько домов получили повреждения — ипотечный кредит закрыла страховая, — говорит руководитель агентства «Федеральное» Светлана Новокшанова. — Другой пример: пожар в частном доме из-за перепада напряжения на линии. Страховая полностью закрыла долг перед банком.

— Супруги средних лет взяли ипотеку, застраховались, — делится опытом Ирина Александрова. — Муж через год внезапно умер. Просто представьте, сколько всего свалилось на жену. И как бы она выплачивала эту ипотеку без страховки? А так 50% ипотеки сразу покрыла страховая. Поэтому я всем говорю: страхуйтесь. Сегодня у нас в жизни одно, завтра — другое. Не такие уж это великие деньги, но ты уверен, спокоен.

При этом важно помнить, что обычный договор страхования покрывает только ту сумму, которую человек должен банку. После пожара в застрахованном доме страховая закроет долг перед банком, но дом (или хотя бы первый взнос по ипотеке) человеку не вернёт. Чтобы ему самому получить возмещение, нужно заключать другой договор, и расходы по нему будут выше.

Траты на страховку зависят от возраста и состояния здоровья. У одних страховых компаний они фиксированные в тарифную сетку, у других на коэффициенты влияют и ответы в анкете. Риэлторы напомнили: анкета в страховой — не карточка в санатории. О хронических заболеваниях в ней умалчивать не стоит, но и говорить, что вы налегаете на сладкое и любите экстремальный спорт, вас не заставляют.

— У многих страховых компаний «возрастной» коэффициент можно снизить, предоставив результаты медкомиссии, которая подтвердит крепкое здоровье, — рассказывает Максим Тарский. — Этой возможностью редко пользуются, а зря: один мой клиент так сэкономил 60% от страховой премии.

Разумно сэкономить на страховке можно, внеся платёж сразу за три или пять лет вперёд — такие договоры всегда выгоднее, чем с продлением каждый год. Однако если вы планируете погасить долг досрочно, выгода нивелируется, а если захотите рефинансировать ипотеку в другом банке — в большинстве случаев потеряете всю уплаченную премию.

Выводы

Эксперты согласны в том, что низкая ключевая ставка, программы семейной ипотеки и материнского капитала создают на текущий момент максимально благоприятные условия для получения ипотеки.

— По большому счёту, получить сейчас ипотеку, приложив определённые усилия и подобрав подходящий объект, может практически каждая семья, — отмечает Ольга Дремина.

При этом, вероятно, уже к лету условия станут менее благоприятными из-за роста цен на первичную недвижимость и действий регулятора, направленных на снижение закредитованности населения.

Куда идет ипотека?

Революционный рост объемов, большие надежды и некоторая неопределенность, связанная с будущим. Так – в нескольких словах – можно определить то, что происходит с ипотекой в Башкирии. Редакция сайта РБК-Уфа организовала круглый стол «Ипотечное кредитование в Башкирии: рост объемов и снижение ставок. Куда дальше?».
В дискуссии приняли участие представители более 10 банков – ключевых игроков ипотечного рынка региона. Большинство из них сошлись во мнении, что ставке дальше падать некуда, по крайней мере, в нынешних экономических реалиях (они могут измениться, если Центробанк снизит ставку фондирования, но «собственный» ресурс удешевления ипотечных кредитов банки фактически исчерпали: дешевле уже не будет). Кроме того, в этом предельном снижении банки почти сравняли свои кредитные ставки, и, по мнению их представителей, это перестало быть фактором конкуренции: «Разница в платеже между нами – уже на уровне 100 рублей, надо признать, что с этой точки зрения ипотека сегодня максимально доступна». Следовательно, на первый план выходят другие факторы конкуренции и другие ресурсы увеличения объемов ипотечного кредитования.
То, что эти объемы должны расти, как бы очевидно: пока это единственный реальный двигатель роста объемов строительства, а этот рост (в полтора раза), в свою очередь, обозначен в новом «майском» указе президента РФ. В соответствии с этой федеральной повесткой, и власти Башкирии обозначили план увеличить рост объемов строительства с 2,5 – 2,7 млн кв.м. до 3,7 – 4 млн кв.м. в год в пятилетней перспективе.
На круглом столе в РБК-Уфа руководитель Дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ Республики Башкортостан (ФРЖС РБ) Евгений Декатов анонсировал, что правительство Башкирии «планирует беспрецедентную работу по формированию предложения [на рынке жилья]: это и ревизия площадок, и подготовка инженерной и социальной инфраструктуры на этих площадках, и решение проблемы строительных мощностей. Потому что существующего производства стройматериалов для таких нормативов Башкирии просто не хватит, и у соседей те же проблемы, поэтому выход один – наращивать свое производство». Что касается стимулирования спроса на жилье, то, перечислив ряд госпрограмм (в том числе программу жилстройсбережений, выплат за первого ребенка и т.д.), Евгений Декатов заключил: «В полтора раза увеличить спрос на жилье сегодня просто нереально. Но за шесть лет – мы должны».

Ипотека становится демократичнее?
В ситуации, когда удешевлять кредиты уже некуда, банки могут только максимально увеличивать охват потенциальных заемщиков. Этот тезис был ключевым в большинстве выступлений.

– Увеличить количество платежеспособных граждан мы не можем, но можем сделать то самое хорошее предложение, чтобы ипотеку оформляли активнее, – рассказал, в частности, директор центра ипотечного кредитования банка «Открытие» Николай Григорьев. – Как и большинство коллег, мы снижаем ставки и сейчас предлагаем ипотеку от 8,7% – это не какой-то маркетинговый ход, не для каких-то отдельных слоев населения, а реальная, «живая» ставка. Перспективы мы видим в том, чтобы делать ипотечные программы более доступными. Мы меняем требования к размеру первоначального взноса, что раньше было очень острой проблемой для многих заемщиков, меняем требования по занятости, зону покрытия возможного кредитования. Перспективен для нас и рост спроса на «первичку», именно в этом сегменте мы наблюдаем самый активный рост: в первые четыре месяца 2018 года доля «первички» в нашем ипотечном портфеле превысила 30%, а в том же периоде прошлого года не превышала 25%.
Ранее РБК-Уфа писал о том, что перераспределение спроса в пользу «первички» – одна из ключевых тенденций на рынке жилья Башкирии: за 2017 год доля новостроек в общем объеме реализованных квартир выросла на 10% (до 50%). Это сказалось на том, что «первичка» и «вторичка» разошлись в динамике цен: в то время как квадратный метр в новых домах дорожает на 5,5% в год, во вторичном жилье его стоимость снижается (на 1,4% в 2017 году).
– Стоп-факторы развития ипотеки в Башкирии – это не высокие ставки по жилищным кредитам и не отсутствие привлекательных по цене и качеству вариантов жилья, – заявил управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Уфе Руслан Габдрахманов. – На первом месте – высокая закредитованность населения. На втором – низкие доходы. Со своей стороны, мы в Абсолют Банке предлагаем кредиты на срок до 30 лет, это позволяет уменьшить ежемесячный платеж. Также мы пересмотрели некоторые позиции по трудоустройству клиентов: сначала это был год (стаж на текущем месте работы), потом 6 месяцев, сейчас 3 месяца. Мы понимаем, что сегодня люди, особенно моложе 30 лет, в силу многих причин часто меняют работу. Мы повысили максимальный возраст заемщика на момент полной выплаты кредита до 65 лет. Как правило, заемщики пенсионного возраста приобретают с помощью ипотеки жилье для детей и внуков, но оформляют недвижимость на себя. Ставка по кредиту на сегодня снижена до 8,99% годовых. Все это привело к тому, что за четыре месяца 2018 года мы наблюдаем серьезный рост выдач ипотеки – на 15–17% по отношению к началу года, а то, что ставка по кредиту не привязана к размеру первоначального взноса, привело к снижению этого взноса – в среднем с 39% до 36%.
Есть ли будущее у ипотеки в малых городах?
Бывает и так, что у человека есть потребность в ипотеке, но нет возможности предоставить полный перечь необходимых документов для ее оформления. Даже в этом случае банки готовы идти навстречу своим клиентам:
– Мы запустили программу, которая так и называется «Победа над формальностью», где получить ипотечный кредит можно всего по двум документам – паспорту и СНИЛСу. Однако стоит учитывать, что в этом случае первоначальный взнос должен быть не менее 40% от стоимости жилья. Это довольно популярный вариант у клиентов, которые по каким-то причинам не могут предоставить в банк справку о заработной плате, - рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию розничного бизнеса банка ВТБ в Башкортостане Алия Тастанова. – Для всех заемщиков существует базовая ставка – 9,3%, но при этом действует ряд спецпрограмм, позволяющих сделать ее еще ниже. Так, в рамках программы «Больше метров – меньше ставка» ипотечный кредит доступен по ставке от 8,9%. Предложение действует в случае приобретения недвижимости с общей или проектной площадью от 65 кв. м. (включительно). Ипотечный кредит с целью рефинансирования ипотеки стороннего банка по ставке 8,8% доступен зарплатным клиентам банка в рамках специальной программы «Люди дела», которой могут воспользоваться работники сфер образования или здравоохранения, правоохранительных, налоговых органов, таможни, органов федерального и муниципального управления. Мы стараемся расширять и географию нашего присутствия в Башкортостане. Если раньше ипотеку в нашем банке можно было оформить только в четырех подразделениях, которые расположены в Уфе, то сегодня наши продукты доступны жителям Октябрьского, Нефтекамска, Туймазов, в планах открытие ипотечного офиса в городе Салават. За 5 месяцев текущего года мы выдали ипотеки в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Говоря об ипотечных перспективах малых городов Башкирии, не все участники круглого стола были настроены так оптимистично. По крайней мере, если речь идет о «первичке». Заявив о том, что перспективы серьезного развития ипотеки можно рассматривать только в контексте общего роста экономики, зам. территориального директора по розничному бизнесу банка «Уралсиб» Елена Попова рассказала: «Что мы наблюдаем как банк, у которого мощно представлена территориальная сеть? Большую миграцию населения в крупные города. «Накачивается» Уфа. Понятно: здесь трудоустройство, применение себя как личности, образование для детей. Соответственно, здесь развивается «первичка». А по республике сделки идут только по вторичному жилью, потому что в Белорецке ничего не строится, в Белебее почти ничего не строится, и так далее. Нам надо думать, как развивать филиальную сеть: есть ли перспективы развития у того или иного офиса? Я бы больше беспокоилась об этой проблеме ипотеки, а не на ставках и процентах».
Есть ли обратная сторона «массовости» ипотеки?
– Коллеги, когда мы говорим, что теперь первоначальный взнос может быть ниже 20%, или что не требуются справки, и т.д., у меня начинает ёкать сердце, – признался Евгений Декатов. – Сейчас всё хорошо, процент просроченной задолженности (1 – 1,5%) гораздо ниже, чем по потребительским кредитам, но дай нам бог роста рынка на ближайшие годы. Потому что если возникнет даже небольшой кризисный период, мы тут же получим дефолты и будем ломать голову, как реконструировать эти долги. Мы не хотим повторения истории 2008 года, когда банки сказали: государство, это твои просроченные заемщики, если ты не хочешь социальных взрывов, создай агентство по реструктуризации и закрой эти проблемы. Тогда беспрецедентным вливанием в АИЖК удалось ситуацию не выплеснуть на улицы. От имени Госкомстроя обращаюсь к банкам: пожалуйста, адекватно оценивайте платежеспособность заемщиков. Государство устает в пожарном порядке решать одну проблему за другой: тогда у него были ипотечные заемщики, сейчас – обманутые дольщики. Никому это не надо. Тем более, недвижимость не растет в цене так быстро, как в «нулевые» годы, и в случае проблем заемщикам быстро выпутаться из кредита не получится. Поэтому вся надежда на качество ваших кредитных продуктов.
По мнению участников круглого стола, рост массовости ипотеки не обернется кризисом платежной дисциплины. В отличие от получателей потребительских кредитов, заемщики в ипотечной сфере – ответственные люди, к тому же, их финансовая и юридическая грамотность растет: «Обычно у каждого уже есть решения 2 – 5 банков по ипотеке, люди взвешенно выбирают». Тем не менее, жизненные обстоятельства возможны разные, и в этом контексте банкам кажется странной репутация страхования кредитов.

– Я включаю телевизор, там огромными буквами написано что-то в духе: «Вам навязали страховку? Вы что, мы вам поможем, это несправедливо». Реклама какой-то юридической фирмы, – рассказала Елена Попова («Уралсиб»). – У нас нет культуры страхования кредитных рисков. Это считается навязыванием услуги, эти настроения подогревают юристы. Но если вы оформляете ипотеку, разве не логично застраховаться от потери трудоспособности или работы?
По мнению участников дискуссии, угрозу ипотечной системы создают и те банки, которые закрывают глаза на реальные возможности клиента: иногда недобросовестные кредиторы допускают, чтобы платеж по ипотеке достигал почти 100% ежемесячного дохода клиента, хотя в таких случаях должен следовать отказ или снижение суммы кредита.
– Когда клиент обращается в банк, и ему выносят положительное решение, в 80% случаев у клиента начинается эйфория, – считает Николай Григорьев («Открытие»). – Пришел клиент, ему дали на однокомнатную на 100 тыс. больше, чем он рассчитывал. Он думает: а может, тогда взять «двушку»? Одобрили на 200 тыс. больше, – а может, «трешку»? Вопрос «Смогу ли я платить?» уходит на второй план. Банки не могут запретить клиенту брать эти деньги, но нельзя выносить такое решение, при котором клиент будет отдавать больше 50% от дохода. Рано или поздно такой заемщик «сломается».
Автор: Егор Белов

Ипотека как спасение:

Петербургский рынок жилья переживает период примирения с новыми правилами, вступающими в силу с 1 июля. Многие игроки открыто говорят о грядущем росте цен на жилье и о снижении предложений, что не может не отразиться на спросе. Поэтому поддержать покупателя в такой ситуации может только кредит на жилье. Где и на каких условиях брать ипотеку, рассказали эксперты за круглым столом «Фонтанки».

Вся надежда на ипотеку

С июля деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах – застройщики не будут иметь к ним доступа, а строить будут на заемные средства банков. Однако по старой схеме без эскроу-счетов можно достроить ряд объектов, подходящих под критерии 30% готовности и минимум 10% проданных квартир.

Эксперты уточняют: ближайшие полтора–два года ранее начатые объекты еще закончат по старым правилам, так что резкого ценового скачка не будет. А вот себестоимость новых объектов будет заметно выше именно потому, что строить придется на деньги банков. Исходя из показателей рынка, эксперты сходятся во мнении, что возросший в прошлом году спрос на квартиры случился как раз из-за ожиданий отмены долевки. Но этот спрос не бесконечный – покупательская способность в целом падает, и поддержать рынок могла бы ипотека.

– В прошлом году рост ставки по ипотеке повлиял на рынок больше, чем мы ожидали, – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. – Но люди понимают – ставки выросли отчасти, чтобы не было инфляционного скачка. Теперь мы надеемся, что вслед за снижением ключевой ставки наметится тенденция к снижению ставки ипотечной, и это оживит спрос. В целом у нас сократилось число ипотечных сделок на 30%. Застройщики идут навстречу клиентам, многие предлагают выгодные рассрочки, позволяющие выйти на ипотеку в конце реализации проекта. В этом случае клиенты вносят порядка 30%, затем платят ежемесячно посильный скромный платеж и дожидаются более привлекательных ставок по ипотеке. Это гуманная позиция по отношению к дольщикам.

Что касается субсидирования, то такие программы подходят далеко не всем. По словам Денисовой, они хорошо работают в жестком эконом-сегменте, где очень чувствительный спрос и считают каждую копеечку при ограниченным бюджете. У «БФА-девеломпента» же проект КОТ «Огни залива», это несколько другой формат предложения – удаленное от метро место, основное преимущество которого – близость к воде и природе, а также экологичность. Отсюда семейный покупатель и как следствие – предложение крупных квартир. Динамичные покупатели студий – не формат этого объекта, и субсидирование не так целесообразно.

Общую картину по рынку обрисовала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Спрос на жилье в первом квартале составил чуть боле миллиона «квадратов», при этом он достаточно стабилен последние годы, порядка 4 миллионов кв. м в год, и на этот год планы такие же. Причем на рынке почти всегда наблюдался относительный баланс – годовой спрос уравновешивался примерно таким же объемом новых объектов, поступавших в продажу. В прошлом году спрос показал рост на 8% в Петербурге и почти 13% в пригороде. Если рассрочка на покупку жилья набрала обороты с 4 до 11%, то в общей картине ипотека снизилась с 63 до 57%. Структура спроса сохраняется – по локациям в общей агломерации лидирует Мурино, по районам лидирует Всеволжский район с долей в 22%, и почти догнал его Приморский – 18%, далее идут Невский и Московский – по 10–11%.

– Основной рост произошел в 2018 году, когда бюджет сделки у нас вырос на 20% в городе и на 15% в пригороде, – пояснила Ольга Трошева. – В этом году, несмотря на корректировки цен и предстоящие сложности с новой нагрузкой на строителей, индикатор средней цены за 5 месяцев вырос на 4%, с осторожностью можно говорить о приросте в 5–10% по итогам года. Но спрос по-прежнему чувствителен, реагирует даже на повышение в пять тысяч рублей. Мы считаем, нужно приложить усилия для сохранения покупательской способности, которая позволит поддерживать это равновесие спроса и вывода в продажу, и сохранить наши планы по реализации 4 миллионов м. кв. в год. Для этого нужны определенные условия, в том числе и по ипотеке.

В массовом сегменте более 70% спроса– это небольшие квартиры или студии. Спрос говорит сам за себя, сегодня покупатель приобретает то, что может, и несмотря на все инициативы по увеличению средней площади, альтернативы квартирам–студиям на сегодня пока нет.

Начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина рассказала о приросте в сумме сделки и сохранении средней продаваемой площади примерно на том же уровне. При этом эксперт также отметила снижение ипотеки примерно на 10–12%, сейчас ее доля составляет 45–49% в структуре сделок.

– Сейчас люди откладывают важное решение о покупке в ожидании снижения ставки, – говорит Пчелкина. – Многие реагируют на предложения по рассрочке. Для комфорт-класса– это, как правило, рассрочка с небольшим фиксированным платежом и оплатой остатка одним траншем в конце срока, для более высокого класса – более длительная рассрочка с равномерным распределением платежей. Конечно, застройщики будут закладывать в цену растущую себестоимость и издержки проектного финансирования, но с пониманием, что покупательская способность не растет, поэтому особые надежды возлагаются на ипотеку. Цены приросли на 5–10%, но параллельный рост суммы сделки говорит о том, что наше предложение находит свой спрос. Особенно востребованы предложения в Приморском, Выборгском, Московском районах.

Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК Ирина Тютрина рассказала, что за 1 кварталу ГК «ПСК» 46% всех сделок было совершено с привлечением ипотечных кредитных средств.

– В январе 2019 г ставки выросли в среднем на 0,5–1%. Сейчас, в связи с изменением ключевой ставки с 17.06.19 г., сохраняется вероятность снижения ставок по ипотеке, – рассказала Тютрина. – Часть банков уже отреагировала на этот факт. Полагаю, что организации из числа топ–30 в ближайшее время уже предложат свои решения. В ГК «ПСК» за квартал порядка 5%–6% ипотечных кредитов были оформлены по льготным программам. Банки подходят к формированию новых программ как к коммерческим продуктам, и формируют их, как только появляется подходящий сегмент целевой аудитории. Сейчас в фокусе государства и, как следствие, банков, семейная аудитория. Полагаю, потенциал предложений и условий еще не исчерпан. Но, как всегда, рынок будет определять востребованность таких программ.

По словам Тютриной, вопреки многочисленным предсказаниям 2018 года, цены на жилье в 2019 году росли незначительно и очень медленно. В начале года средняя цена за кв. метр в Петербурге была на уровне 114–115 тыс. руб. Сейчас – порядка 117,5 тыс. руб. При этом в апреле произошел откат почти на 2%. Затем вплоть до июня цены медленно возвращались на уровень начала апреля. В ряде проектов базовая стоимость квадрата цены и вовсе не менялись – например у ПСК. По прогнозам эксперта, в дальнейшем цена недвижимости, конечно, будет расти – но в рамках инфляции, либо в связи с макроэкономическими аспектами. Смена законодательства сама по себе на ценообразование влияния пока не оказывает. И до тех пор, пока на рынке значительная доля предложений реализуется в рамках ДДУ (это ближайший год, минимум), такая тенденция сохранится.

А как у банков?

После рекордных показателей по ипотечному кредитованию в 2018 году в первом квартале 2019-го в Сбербанке также наблюдали некоторое затишье. Впрочем, ряд показателей I квартала 2019 года демонстрируют уверенный рост – ипотечный портфель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк вырос на 24% относительного того же прошлогоднего периода и составил 452 млрд рублей, средняя сумма кредита увеличилась на 6% до 2,12 млн рублей. Не так давно, до снижения ключевой ставки ЦБ, Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам на 0,3–0,6%. По программе льготного кредитования для семей, где с 1.01.2018 по 31.12.2022 родился второй или более детей, ставки составляют от 6%, по программе субсидирования совместно с застройщиками – ставка от 8,2%. По остальным предложениям для массового сегмента ставки стартуют от 9,6%.

– Что касается финансирования проектов с использованием счетов эскроу, то оно активно развивается, по СЗФО нами одобрено решений на 23 млрд. руб., большая часть из них приходятся на Санкт-Петербург, – пояснил директор направления по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев. – Мы считаем страхи по поводу новых правил на рынке строительства несколько преувеличенными. Ряд застройщиков еще в конце 2018 года обратились в Сбербанк за проектным финансированием, к настоящему моменту доля заявок на кредитование по проектам с использованием счетов эскроу выросла до 80%.

директор направления по работе с партнерами ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк

Второй крупный участник ипотечного рынка – банк ВТБ за пять месяцев этого года только в Санкт-Петербурге выдал около 7800 ипотечных кредитов – это почти на 20% больше, чем за январь – май прошлого года. В денежном выражении объем выдач вырос на четверть и составил 23,4 млрд рублей. Как отмечают в банке, в целом ипотечные ставки сохраняются на комфортном для клиента уровне. Кроме того, ВТБ предлагает различные варианты для одобрения ипотеки по более низкой ставке. Например, это возможно по программе «Больше метров – ниже ставка». Раньше специальные условия действовали для покупателей квартир от 65 кв. м. Теперь дополнительно предлагается еще более низкая ставка для объектов более 100 кв. м. Также снижена ставка по программе «Победа над формальностями». Теперь приобрести недвижимость в кредит можно без справки о доходах, по двум документам: паспорту и номеру СНИЛС. Кроме этого, все больше раскрывает свой потенциал программа государственного субсидирования ипотеки.

– Многие, кто откладывал улучшение жилищных условий в течение нескольких лет, решаются на это именно сейчас, – рассказала заместитель начальника управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Оксана Кочерга. – Чаще всего ипотеку берут семьи с детьми. В этом году Правительство России приняло решение субсидировать ипотечную ставку до 6% для семей с двумя и более детьми по программе «семейная ипотека». Мы, в свою очередь, пошли дальше всех и снизили ставку до 5% на весь срок кредитования, и молодые семьи к нам активно обращаются. Кроме того, мы расширили программу на рефинансирование действующих ипотечных кредитов под 5%. Наши клиенты могут уменьшить переплату по действующему кредиту, сократить ежемесячный платеж и срок кредитования. В программе государственного субсидирования ипотеки могут участвовать семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй и/или последующий ребенок. Отмечу, что по стране в целом за прошлый год ВТБ выдал более 1700 таких ипотечных кредитов, это треть от общего числа выдач в России. Мы видим, что интерес к программе в этом году растет. «Семейная ипотека» будет одним из драйверов ипотечного рынка в 2019 году.

В Краснодаре провели круглый стол по вопросам ипотечного кредитования и жилищного строительства

С приветственным словом выступил Андрей Пряхин, заместитель начальника управления экономики городской администрации: «Основная цель круглого стола — понять какие сейчас есть механизмы решения жилищного вопроса для жителей города, а также какие тренды будут определять развитие рынка ипотечного кредитования в предстоящем году».

Быстрый рост стоимости квадратного метра, а также увеличение ставок в сегменте ипотечного кредитования привели во второй половине года к снижению количества новых кредитов на покупку жилья. Тем не менее выдачи в этом году всё ещё остаются рекордными как в количественном, так и по объему предоставленных средств. По состоянию на наблюдается рост по количеству выданных ипотечных жилищных кредитов на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и рост по объёму выдачи ипотечных займов почти в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

На территории города Краснодара за 10 месяцев 2021 года банками было выдано свыше 24 тысяч жилищных кредитов на общую сумму свыше 60 млрд рублей.

Положительно на рост объёмов ипотечного жилищного кредитования в Краснодаре способствовали следующие факторы:
- программы государственной поддержки жилищного кредитования (Семейная ипотека, Ипотека с господдержкой)
- большое количество совместных программ застройщиков и банков по стимулированию продаж квартир и снижению первоначального взноса.

Стоит отметить и негативные факторы:
- рост «закредитованности населения»;
- снижение платежеспособного населения в связи с кризисом, вызванным пандемией.
Средняя ставка по ипотеке незначительно поднялась до 7,7% (на — 7,3%).
Средний размер выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2021 года составил 2,67 млн руб.

Дополнительным фактором роста объёмов ипотечного кредитования являются меры государственной поддержки, реализуемые на территории Краснодарского края:
1. Федеральная программа «Молодая семья» — на ее реализацию в Краснодаре в 2021 году выделено 105 млн рублей, в том числе средства местного бюджета — 63 млн рублей, то есть 90 молодых семей стали обладателями собственного жилья, из них 33 семьи — многодетные. На 2022–2023 годы объем средств местного бюджета увеличен до 80 млн рублей.
2. Краевая программа «Накопительная ипотека», стартовавшая в феврале 2020 года.

Участники круглого стола обсудили текущие ипотечные программы, перспективы продления/отмены программ льготной ипотеки и вектор развития жилищного кредитования в регионе.

На рынке недвижимости остановился рост цены за квадратный метр, вызванный:
увеличением спроса (привлекательная ставка по федеральным программам (гос поддержка, семейная ипотека, сельская), снижение ставок по депозитам);
ростом издержек (ростом цен на строительные материалы).

Можно выделить следующие тенденции на рынке ипотечного кредитования города Краснодара в :
— субсидирование ставки застройщиками;
— цифровизация процессов;
— широкая линейка ипотечных продуктов, чтобы удовлетворить потребность всех слоёв населения;
— увеличение доли иногородних заявок;
— интерес к недвижимости на побережье и перенос спроса за город (дома, таунхаусы);
— более гибкий подход к рассмотрению заявок клиентов, пострадавших в пандемию.

Список участников круглого стола:

1. Управление экономики администрации муниципального образования город Краснодар;
2. Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар;
3. ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка»;
4. НП «Кубанская палата недвижимости»;
5. ВТБ (ПАО);
6. ;
7. П;
8. АО Газпромбанк;
9. КБ «Кубань Кредит» ООО;
10. РНКБ Банк (ПАО);
11. ;
12. ПАО Сбербанк;
13. ПАО Банк «ФК Открытие»;
14. П.

27 июня — круглый стол «Ипотека как залог развития рынка недвижимости — 2022»

Городской портал «Фонтанка.ру» совместно с порталом «ТТ Финанс» 27 июня 2022 г. в 12:00 приглашают Вас в Ассоциацию «Объединение строителей Санкт-Петербурга» (по адресу: Адмиралтейская наб., д.10) принять участие в круглом столе.

Приглашаем обсудить за круглым столом следующие вопросы:

• Ситуация на рынке недвижимости — 2022. В какие сроки сдаются старые объекты? Насколько активно идет введение новых? Объемы ввода жилья в 2022 году. Насколько бесшовно удалось ли перейти на новые схемы работы с поставщиками? Как идет процесс импортозамещения? Динамика продаж в 2-м квартале 2022 года.

• Новые условия по ипотеке. Активизировался ли рынок ипотеки и продаж недвижимости после изменения условий по госпрограмме? Сколько ипотечных кредитов было выдано во 2-м квартале? Динамика по отношению к 1-му кварталу. Какие условия предлагают банки по собственным ипотечным программам?

• Рынок вторичной недвижимости. Восстановился ли после спада? Что происходит с ипотекой на «вторичке»?

• Рынок страхования недвижимости и ипотечных сделок. Увеличился ли интерес к страхованию в условиях нестабильности? Какие риски страхуют чаще всего? Ужесточаются ли условия по страхованию ипотеки? Как сейчас обычно происходит процедура страхования ипотеки и какие риски необходимо застраховать? Динамика страховых сделок в 2022 году.

• Каковы перспективы развития рынка недвижимости в 2022-м году?

К участию в круглом столе приглашаются представители банков, страховых компаний, застройщиков, эксперты рынка.

По результатам круглого стола запланирована публикация на сайте «Фонтанка.ру».

Круглый стол пройдет в 12:00 / 27 июня 2022 года

По вопросам участия обращаться:

По теме

28 апреля 2022, 14:21

29 августа 2022, 16:31

27 июня 2022, 16:51

19 июля 2022, 13:58

05 мая 2022, 16:20

ПРИСОЕДИНИТЬСЯ

Самые яркие фото и видео дня — в наших группах в социальных сетях

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Отправьте свою новость в редакцию, расскажите о проблеме или подкиньте тему для публикации. Сюда же загружайте ваше видео и фото.

Написать в редакцию

О компании

Рассылка новостей

Сообщить новость

Проекты

Мобильное приложение

Мы в соцсетях

Контактные данные для Роскомнадзора и государственных органов

Читайте также: