Водоохранная зона строительство жилого дома

Обновлено: 24.01.2025

Дом в водоохранной зоне: построить и не нарушить закон

Участник FORUMHOUSE с ником SkayUoker74, который много лет работает в специализированной организации, занимающейся гидротехникой и геотехникой, подготовил подробную инструкцию для тех, кто купил участок на «первой линии» и планирует построить там дом. Из нашей статьи вы узнаете:

- Как узнать границы водоохраной зоны
- Где искать нужную информацию
- В каких ведомствах должны помочь владельцу участка
- Где строиться запрещено, а где можно
- Как расположить дом в водохранной зоне

Что такое водохранная зона

Самый главный документ, с которым должны сверять свои действия собственники участков на берегах водоемов – Водный кодекс РФ. Он, в частности, определяет право собственности на водные объекты. Согласно Водному кодексу,

частным может быть только прудик внутри участка. Ручьи, озера и речки частными быть не могут.

Территории, которые примыкают к границам водоемов – водоохранные зоны. В них установлен специальный режим хозяйственной деятельности. В границах этих водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на которых вводятся еще более строгие ограничения. Внутри прибрежных защитных полос есть еще береговые полосы общего пользования.

SkayUoker74

Водоохранная зона, как матрёшка, включает в себя три зоны с различными ограничениями в каждой из этих зон.

Представим, что мы выходим из водного объекта на свой участок на берегу. Первое, что мы пересекаем – береговая линия, которая обозначает границу водного объекта. От нее тянется береговая полоса (в большинстве случаев 20 метров, в некоторых – 5 метров).

20 метров – для всех водоемов, кроме каналов и ручьев с длиной от истока до устья менее 10 км;
5 метров – для каналов и коротких речек и ручьев (менее 10 км от истока до устья).

Береговую полосу нельзя приватизировать, она – для общего пользования. Ширина прибрежной защитной полосы зависит от того, каков уклон у берега

Для обратного или нулевого уклона – 30 метров;
Для уклона до трех градусов – 30 метров;
Для уклона более трех градусов – 50 метров.

При покупке участка на берегу водоема обращайте внимание на рельеф берега!

Как узнать границы водоохраной зоны

Узнать, что на купленном участке находится водоохранная зона можно по вот таким табличкам. Их устанавливают на всем протяжении водоохранных зон.

SkayUoker74

В лакомых, интересных для застройки местах такие знаки уже стоят.

Эти таблички устанавливают территориальные бассейновые водные (или Отделы водных ресурсов) управления Федерального Агентства Водных ресурсов.

Вот актуальный список Отделов водных ресурсов, которые существуют в России:

Нижне-Обское БВУ
Нижне-Волжское БВУ
Невско-Ладожское БВУ
Московско-Окское БВУ
Ленское БВУ
Кубанское БВУ
Камское БВУ
Западно-Каспийское БВУ
Енисейское БВУ
Донское БВУ
Двинско-Печорское БВУ
Верхне-Обское БВУ
Верхне-Волжское БВУ
Амурское БВУ

У каждого из БВУ есть сайт, на котором можно найти информацию, необходимую для согласования строительства и иной деятельности у воды.

Именно в этом ведомстве ответят, где официально проходит водоема – официально водоохранная зона начинается от уреза воды.

Согласно Водному кодексу, урез воды или береговая линия реки, ручья, канала, озера и обводненного карьера определяется по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом, а пруда и водохранилища - по нормальному подпорному уровню воды (НПУ);

Величину НПУ на самых крупных водохранилищах проще всего узнать на сайте БВУ, который отвечает за ваш регион. Если участок куплен на берегу озера или небольшой речки, придется написать запрос в территориальный отдел водных ресурсов. В запросе нужно попросить предоставить характеристику речки или озера.

Также можно поискать свой водоем в Государственном водном реестре, где собрана информация практически обо всех водоемах нашей страны. И даже если водоем совсем крошечный и пока не учтен, рано или поздно он будет внесен в этот реестр.

SkayUoker74

Утаить строительство «на тайных берегах» не получится.

Характеристика водного объекта нужна для того, чтобы самостоятельно, не оплачивая работу специалистов, узнать размеры водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы. Так, узнав длину водоема, мы сможем узнать ширину водоохраной зоны. В соответствии с частью 4 ст. 65 Водного Кодекса она устанавливается для рек и ручьев в зависимости от их длины от истока до устья:

до 10 км – пятьдесят метров;
10-50 км – 100 метров;
более 50 км – 200 метров.

Для рек и ручьев протяженностью менее 10 км водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой.

Как строиться в водоохранной зоне

Существующее законодательство позволяет строить дом в водоохраной зоне. На этой схеме представлено идеальное расположение дома на берегу.

SkayUoker74 Это идеальная схема. В жизни - участки имеют разную конфигурацию, расположение относительно берега, соседей, иногда постройки уже давно такм стоят и т. д.
Однако в свете последних новшеств относительно отступов, минимальных расстояний и т. п - думаю и эта схема пригодится.

Проблемы могут возникнуть у собственника участка, попавшего в санитарную защитную зону, или зону санитарной охраны (ЗСО). Она вводится для водных объектов-источников водоснабжения.

В ЗСО входят три пояса, и в каждом устанавливается свой режим хозяйственной деятельности.

Ограничения ЗСО

I пояс вводится на территории водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводного канала;

Запрещается
посадка высокоствольных деревьев;
все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений;
прокладка трубопроводов различного назначения;
размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий;
проживание людей;
применение ядохимикатов и удобрений;
спуск любых сточных вод, в том числе сточных вод водного транспорта;
купание, стирка белья, водопой скота и другие виды водопользования, оказывающие влияние на качество воды.

Запрещается
размещение предприятий и других объектов, обуславливающих опасность микробного загрязнения подземных вод;
применение удобрений и ядохимикатов;
рубка леса главного пользования и реконструкции.

III пояс предназначен для защиты от химических заражений.

Дополнительно на территории второго пояса, а также в границах третьего пояса запрещается:

выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов;

закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твердых отходов и разработка недр земли;

размещение складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и других объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод.

Таким образом, в первом поясе нельзя строить ничего вообще, во втором и третьем любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, должно быть обязательно согласовано с Роспотребнадзором. Строить во втором поясе можно, получить землю в собственность – нет.

А главное: если окажется, что ваша земля расположена в границах второго пояса ЗСО, это достаточное основание для отказа в государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок.

Выводы

водоохранная зона начинается от уреза воды, который для реки или ручья определяется по среднемноголетнему уровню, а для озера или водохранилища – по уровню НПУ;
ширина водоохранных зон – 50-200 метров;
водоохранные зоны должны быть отражены - в Выписке ЕГРН, в кадастровом паспорте, в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ);
информация о водоохранных зонах есть в отделе по архитектуре или землеустройству вашего муниципалитета, территориальном управлении Росррестра, в территориальном отделении Роспотребнадзора или Росприроднадзора;
самостоятельно искать данные о водоеме, на берегу которого расположен ваш участок, можно в государственном водном реестре или написать запрос в местный Отдел водных ресурсов (запросить характеристику ВО).
чтобы понять размер водоохраной зоны в вашем конкретном случае, следует воспользоваться информацией из нашей статьи.
если самостоятельно определиться с береговой линией не получается, нужно обратиться за помощью к гидрологу.

Как говорит наш эксперт, при большом желании работники природоохранной прокуратуры найдут, к чему придраться: начиная от забора, перегораживающего доступ к воде, и заканчивая правомочностью выделения самого ЗУ. Однако строить в водоохраной зоне можно – в нашей стране сотни тысяч таких домовладений. Главное при этом – соблюдать закон и обезопасить себя от будущих придирок, расположив дом и постройки на участке в максимальном соответствии с приведенной нами схемой.

На FORUMHOUSE вы сможете подробнее прочитать о тонкостях строительства домов в водоохранной зоне, и о том, что делать, если строительство в водоохраной зоне не согласовывают. Узнайте, как узаконить берегоукрепление и познакомьтесь с ограничениями для строительства на участке в зоне охраны объекта культурного наследия. Почитайте нашу статью о том, как получить разрешение на строительство дома по новому законодательству. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.

Рубрика «Вопрос – ответ»: Можно ли построить дом на берегу водоема?

За время пандемии у россиян кардинально изменился жизненный уклад, и многие стали задумываться о покупке собственного земельного участка за городом. При этом часто предпочтения отдаются участкам на берегу водоемов.

В этом материале расскажем, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома в прибрежной зоне и какие моменты необходимо учитывать.

Береговая полоса: что можно, а что нельзя

Согласно Водному кодексу РФ, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:

для моря – по постоянному уровню воды или по линии максимального отлива, если уровень воды периодически меняется;
для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера – по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом;
для пруда, водохранилища – по нормальному подпорному уровню воды;
для болота – по границе залежи торфа на нулевой глубине.

Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет 20 метров. Исключением являются реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 метров.

Граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу.

Обращаем внимание! Приватизировать, то есть выкупить у государства участки в пределах береговой полосы, нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается. А вот в водоохранной зоне за пределами береговой полосы можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Водоохранная зона: что следует учитывать при строительстве

В отношении водных объектов могут быть установлены в том числе такие виды зон с особыми условиями использования территорий, как водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса ).

Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. На этой территории действует специальный режим хозяйственной и иной деятельности с целью защиты водного объекта. В частности, такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.

Ширина водоохранной зоны у моря - 500 м. У рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 50 м., от 10 до 50 км водоохранная зона 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше - 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны - 50 м.

ВАЖНО! В границах водоохранных зон запрещается:

использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;
размещать кладбища, скотомогильники, объекты размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
уничтожать вредные организмы при помощи авиации (сбрасывать из самолета химикаты на насекомых);
движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств). Движение допускается только на дорогах, а стоянки – на дорогах и в оборудованных местах с твёрдым покрытием;
строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов;
хранение и применение пестицидов и агрохимикатов;
сброс сточных, в том числе дренажных, вод;
разведка и добыча полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр).

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территории которых вводятся дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. При обратном или нулевом уклоне она составляет 30 метров. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. В этом случае она составляет 200 метров.

Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:

осуществлять распашку земель;
размещать отвалы размываемых грунтов;
осуществлять выпас сельскохозяйственных животных.

Обращаем внимание! Участок, находящийся в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т.д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Исключениями являются случаи, когда открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны . На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается на основании санитарных правил и норм, установленных законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд, и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Однако если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, здесь должна быть либо центральная канализация, либо индивидуальные очистные сооружения.

Также стоит помнить, что за нарушение водного законодательства предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Как проверить, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны?

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно воспользоваться одним из этих способов:

1. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра», в офисах МФЦ, а также на портале Госуслуг .

Если участок не входит в границы зоны с особыми условиями использования территории (которой в данном случае является водоохранная зона), то напротив соответствующей графы в выписке будет указано «данные отсутствуют». Если же наоборот, то будет указано, что участок расположен в границах водоохранной зоны.

2. Воспользоваться онлайн-сервисом « Публичная кадастровая карта ». Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно выбрать пункт «Слои» в панели инструментов в левом верхнем углу. Далее отметить «Зоны с особыми условиями использования территорий» и в выпадающем списке поставьте галочку на слое «Зоны охраны природных объектов». Нужно увеличить карту, и территории этих зон будут обведены широким салатовым контуром. В окне поиска следует найти недвижимость по кадастровому номеру или адресу участка.

Обращаем внимание! Границы водоохранной зоны отображаются только если координаты ее границ внесены в ЕГРН. Их установление и внесение в реестр крайне важно, так как предупреждает риск возникновения нарушений при предоставлении юридическим и физическим лицам земельных участков, фактически попадающих в границы таких зон. О том, как внести координаты границ земельного участка в ЕГРН, читайте в материале нашей рубрики «Вопрос – ответ».

Как не обжечься на сделках с недвижимостью в охранных зонах

Количество зон с особыми условиями использования территорий в Татарстане выросло до 90 тысяч

Какие территории в нашей республики считаются зонами с особыми условиями использования? Какие бывают виды охранных зон?

Д. М.: Зоны с особыми условиями использования устанавливаются в целях защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, обороны страны, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, охраны окружающей среды, в том числе защиты и сохранения природных лечебных ресурсов, предотвращения загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод.

Таким образом, зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются как в целях охраны объекта, нуждающегося в этом (например, водоохранные зоны, прибрежно-защитные полосы), так и в целях защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека (санитарно-защитные зоны предприятий).

В настоящее время все виды охранных зон указаны в статье 105-й Земельного кодекса Российской Федерации. Она насчитывает 28 видов зон. В их числе охранные зоны линий электропередач, трубопроводов, особо охраняемых природных территорий. В Татарстане учтено порядка 90 тысяч зон с особыми условиями использования территорий. Это довольно большое количество по сравнению с другими российскими регионами.

Из-за чего их количество увеличивается?

Д. М.: Расширяются населенные пункты, в них проводят газ и свет. Из-за этого появляются новые охранные зоны линий электропередач и трубопроводов. Либо в реестр вносят охранные зоны существующих объектов, которые ранее не были учтены в ЕГРН.

Никаких запретов на покупку земли в охранных зонах нет

Можно ли приобретать недвижимость, находящуюся в этих зонах, и на каких условиях?

Г. Г.: Приобретать, несомненно, можно. Никаких запретов на покупку, продажу и совершение иных сделок с недвижимостью, обремененной охранной зоной, не существует. Но знать о том, имеется ли на земельном участке охранная зона, можно и нужно. Причем до совершения сделок, чтобы оценить, необходимо ли вообще приобретать такой объект и можно ли будет его использовать по тому назначению, которое предполагается.

Также стоит учитывать, что охранные зоны накладывают на собственников земельных участков определенные ограничения. К примеру, в охранных зонах электросетевого хозяйства нельзя осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.

В пределах охранных зон без письменного разрешения сетевых организаций ни юридическим, ни физическим лицам нельзя производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или даже снос зданий и сооружений. На земельных участках, где размещены объекты системы газоснабжения, также запрещается строительство любых зданий, строений и сооружений в пределах минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.

То есть информация о наличии охранной зоны поможет потенциальному покупателю принять верное решение о приобретении недвижимости. Помимо прочего такое знание предупредит, что в такой зоне объект недвижимости строить нельзя, потому что он будет снесен.

За правонарушения в охранных зонах может наступить уголовная ответственность

Какая ответственность предусмотрена для тех, кто нарушает эти ограничения?

Д. М.: Законодательством РФ предусмотрена гражданско-правовая, административная и даже уголовная ответственность за правонарушения в охранных зонах.

Что касается административной ответственности, на граждан могут накладываться административные штрафы. Их размеры различны. Если нарушен режим использования прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта, то административный штраф на граждан составит от 3 до 4,5 тыс. рублей; на должностных лиц – от 8 до 12 тыс. рублей; на юридических лиц – от 200 до 400 тыс. рублей.

Если нарушены правила охраны линий электропередач, то для граждан полагается штраф в размере от 500 рублей до 1 тыс.; на должностных лиц – от 1 до 2 тыс. рублей; на юрлиц – от 10 до 20 тыс. рублей.

Также предусмотрена гражданско-правовая ответственность. Ущерб, причиненный лицу либо имуществу лица, подлежит полному возмещению лицом, причинившим этот вред. Кроме того, здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Как показывает судебная практика в Республике Татарстан, суды удовлетворяют указанные требования о сносе зданий.

То есть снос происходит за счет собственника?

Д. М.: Да, сносят за счет собственника или юрлица, допустившего эти нарушения.

За какие правонарушения в охранных зонах может наступить уголовная ответственность?

Г. Г.: Уголовная ответственность возможна, к примеру, в случае, если возведение такого объекта с нарушениями требований безопасности привело в результате к обрушению или иному негативному последствию и причинило вред жизни и здоровью гражданина. Все зависит от ущерба.

Продавец обязан предупредить покупателя земли о наличии охранной зоны

Что нужно сделать в случае отчуждения объекта, расположенного в охранной зоне?

Г. Г.: При заключении договора продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования. Причем не только устно, но и прописать это в договоре купли-продажи.

Если это не будет прописано, есть основания для приостановления государственной регистрации прав. Кроме того, если продавец не известит покупателя о наличии охранной зоны, покупатель имеет право потребовать расторжения сделки, возмещения причиненных убытков и даже уменьшения цены сделки.

Как показывает судебная практика, суды выносят решения о расторжении договора, когда покупатель не был предупрежден об охранной зоне.

Каким образом можно получить информацию о наличии охранной зоны на территории объекта недвижимости?

Д. М.: Для получения сведений ЕГРН о наличии охранной зоны и ее границах необходимо запросить выписку. Помимо выписки информация о границах зон с особыми условиями использования территорий содержится в составе кадастрового плана территории. При запросе сведений ЕГРН в виде кадастрового плана территории данный запрос должен содержать информацию о кадастровом номере кадастрового квартала.

Также с информацией о наличии зон с особыми условиями использования территорий на земельном участке можно ознакомиться на публичной кадастровой карте, но эти сведения носят справочный характер и в отличие от выписок не будут иметь юридической силы.

Охранную зону можно исключить из ЕГРН по решению органов госвласти

Что делать, если постройка уже есть и только после этого человек выясняет, что зона считается охранной?

Г. Г.: Для регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости, в случае если на земельном участке имеется охранная зона, в орган регистрации прав необходимо представить решение организации, в пользу которой установлено ограничение, о согласовании строительства объекта. Решение должно говорить о том, что строительство этого объекта было согласовано и соответствующее разрешение на строительство получено.

Можно ли исключить из ЕГРН охранную зону или же есть возможность ее поменять?

Д. М.: Да, можно исключить и изменить ее границы, но решение об этом принимают уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления, а Кадастровая палата только вносит поступившие сведения.

Строительство в водоохранной зоне: нормы, правила, ограничения на сайте Недвио

Недвижимость, расположенная вблизи водных объектов (озёр, рек, водохранилищ итп), всегда пользовалась особой популярностью среди частных застройщиков. Это объясняется прекрасной экологией, великолепными пейзажами и возможностью получить новые, уникальные возможности для загородного отдыха.

Собираясь строить дом вблизи водоохранных зон важно следовать определенным правилам. Это обусловлено тем, что частное строительство на таких территориях часто запрещено или входит в список относительных ограничений. Последнее означает, что застройка береговой линии возможна только при соблюдении условий, указанных в законе и правилах местной администрации.

В этой статье мы разберем основные нюансы и ограничения, который должен знать частный застройщик, прежде, чем построить коттедж на берегу реки или озера.

Правила застройки прибрежных зон

Для сохранения окружающей среды, от владельцев и пользователей прибрежных участков требуется соблюдать определенные нормы. В случае их нарушения положена административная и уголовная ответственность, снос построек, а также высокие штрафы.

Разновидности водоемов

Следует понимать, что любые прибрежные земли в России имеют особый статус. Все действия, связанные с ними, регулируются специальным Водным регламентом.

Согласно закону, все водоемы классифицируются на две группы:

подземные;
поверхностные.

В свою очередь, поверхностные водоемы подразделяются на:

реки и ручьи;
водохранилища;
озера;
каналы;
моря.

Эти водоемы могут использоваться в различных целях. Например, в целях водоснабжения населенного пункта, выработки электроэнергии, ведения рыболовства, перевозки леса и т. д. В зависимости от целей использования на них либо разрешено, либо запрещено частное строительство.

Что такое водоохранная зона?

Водоохранной зоной называют участок земли, который находится на определенном расстоянии от береговой линии. За такими территориями ведется особый контроль, даже если ими владеют по праву собственности.

Чтобы понять, какие действия разрешены в водоохранной зоне, владельцу участка необходимо обратиться в федеральный орган и службу кадастрового учета. Официальный ответ будет содержать информацию из специального реестра.

Любое строительство или иную хозяйственную деятельность следует начинать только после получения документов, подтверждающих право на их проведение.

Границы водоохранной зоны

Их определяют для того, чтобы облегчить контроль за соблюдением режима использования на указанных участках. Последний становится частью комплекса мер, направленных на их благоустройство и защиту. Таким образом органы власти добиваются улучшения экологического, гидрологического, санитарного и гидробиологического состояния окружающей среды.

Ширину защищенной территории рассчитывают, ориентируясь на береговую линию. Последнюю определяют по уровню вод в теплое время года.

Согласно Водному кодексу (статья 65, часть 4) на участках указывают границы водоохранной зоны с учетом протяженности и ширины водного объекта:

50 м – для рек и озер длиной меньше 10 км;
100 м – от 10 до 50 км;
200 м – больше 50 км.

Размер защитной полосы также зависит от такого показателя, как уклон берега.

Если водоем является источником питьевой воды, возле него устанавливают санитарную охрану. В этом случае на участке категорически запрещено заниматься строительством или иным видом деятельности.

Сведения о территориях, расположенных возле береговой линии, указываются в кадастровом паспорте на земельный участок.

Можно ли строить в водоохранной зоне?

Да. Прибрежную полосу и водоохранные территории разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), дачного строительства и садоводства. При соблюдении определенных условий такие земельные участки можно арендовать и приватизировать.

При соблюдении каких условий в водоохранных зонах разрешено строить дома? Их три:

Объекты недвижимости должны быть оснащены фильтрационной системой;
От собственника требуется соблюдение предписанных санитарных норм;
Проектная документация должна пройти экологическую экспертизу.

Контроль за ведением строительства на прибрежной территории осуществляет Росприроднадзор.

Прибрежная защитная полоса

Водоохранная зона, в зависимости от удаленности от берега водоема, как правило, включает в себя 2 уровня:

Бечевник (или береговая полоса, водный сервитут);
Прибрежная защитная полоса.

Следует учитывать, что расстояние от кромки до окончания прибрежной защитной полосы на разных участках может сильно отличаться, в зависимости от статуса водоема, уклона берега и его местоположения. Например, для морей защитная полоса может составлять уже 500 метров. Вот почему эти данные следует уточнить в местной администрации.

Нюансы строительства на прибрежных территориях

Главная особенность участков у воды заключается в том, что их нельзя полностью огородить от посторонних.

Дело в том, что большинство водных объектов на территории РФ (реки, озера, водохранилища итп) являются государственной собственностью, а это значит, что ими может воспользоваться любой гражданин. Любые заборы и сооружения, мешающие свободному доступу к воде, считаются незаконными постройками.

Еще один важный нюанс: любые земельные участки, находящиеся в пределах береговой линии, нельзя приватизировать.

Важно учитывать, что для того, чтобы начать строительство дома или других построек в водоохранной зоне, нужно иметь оформленный договор аренды или свидетельство о праве собственности на выбранный участок.

Владельцу участка также придется получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство. Следует понимать, что если будут найдены какие-либо нарушения СНиПов относительно размещения построек на участке, то разрешение просто не выдадут.

Лицам, которые планируют открыть на таких территориях личное подсобное хозяйство (ЛПХ), следует учитывать, что вблизи береговой линии запрещен выпас животных, складирование грунта и распашка земли.

Есть установленные ограничения при использовании участков в целях с/х деятельности:

Ограничения при пользовании водоохранных зон

Предписанные правила запрещают размещать на прибрежной территории:

мусорные свалки, места захоронения отходов, кладбища и скотомогильники;
стоянки для автомобилей;
использование сточных вод для удобрения почв;
строения, предназначенные для хранения горюче-смазочных материалов и химических веществ.

Отдельно отметим правила строительства на водоемах, которые находятся внутри частных территорий. По закону доступ к ним может иметь только собственник или арендатор.

В этом случае порядок их использования определяет частный собственник, а не государство. Это же касается оформления купли-продажи прибрежных участков и, примыкаемой к ним, прибрежной зоне. Если это частный пруд, то никаких ограничений к его застройке нет.

Заключение

Если вы планируете купить участок на берегу реки, озера или другого водоема следует внимательно ознакомиться с Водным кодексом РФ и другими законами об охране и эксплуатации водоохранных зон.

Также следует подать запрос в местную администрацию, чтобы получить точные параметры такой зоны непосредственно в месте прилегания участка к береговой линии. Они могут отличаться в зависимости от особенностей водоема, уклона берега, его использования и других характеристик.

Следует помнить, что при незаконном строительстве в прибрежной зоне, застройщик рискует получить не только штраф, но также рискует остаться без дома или даже понести уголовную ответственность (при значительном ущербе окружающей среде, ст. 26 УК РФ). Поэтому шутить с этим не стоит. Разумнее строить дом, не нарушая экологические нормы.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

В Кадастровой палате рассказали, в каких случаях дом у моря окажется вне закона

Прежде всего надо учитывать, что вблизи водных объектов могут быть установлены два вида зон с особыми условиями использования территорий: водоохранная зона и прибрежная защитная полоса водных объектов общего пользования. Земельные участки в их границах могут располагаться.

При этом эксперты поясняют, что водоохранная зона - это территория, которая примыкает к береговой линии водоема. Там действует специальный режим для хозяйственной и иной деятельности. Он нужен для того, чтобы предотвратить истощение и загрязнение берега и воды, сохраняя при этом среду обитания местных растений и животных. Ширина водоохранной зоны зависит от вида водоема. В пределах водоохранных зон существуют прибрежные защитные полосы - территории с еще более строгими ограничениями. Эти земли привлекательны для желающих построить домик у моря или отель, но они имеют особые правила использования.

Можно ли строить в границах береговой и водоохранной зоны?

Береговые полосы - это земли общего пользования вдоль береговой линии (границы водного объекта). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров (их ширина составляет пять метров). На береговой полосе можно, например, устроить пляж или место для рыбалки. Но строить там нельзя. Также нельзя и выкупить у государства эти участки.

А вот за пределами береговой полосы можно приобрести, сдать в аренду или построить недвижимость при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм. Это значит, что на участке, расположенном в водоохраной зоне, можно возвести индивидуальный жилой или садовый дом. Но при этом нужно будет оборудовать его сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления, истощения вод. К таким устройствам относятся канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды.

В границах водоохранных зон также запрещается: сбрасывать сточные и дренажные воды, использовать сточные воды для удобрения почв; размещать кладбища, свалки, заправки; сбрасывать из самолета химикаты на насекомых; мыть транспортные средства и многое другое. Движение допускается только на дорогах, а стоянки - на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием. Кроме того, там не допускается распашка земель и выпас сельскохозяйственных животных.

Как можно узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны?

Чтобы узнать, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и получите ее за несколько минут через онлайн-сервис Федеральной кадастровой палаты. Документ можно получить и на руки в течение трех-пяти рабочих дней, оформив заявку на сайте Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ). Также можно заглянуть в Публичную кадастровую карту. Для отображения границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос нужно выбрать инструмент "Слои" в панели инструментов в левом верхнем углу. "Далее раскройте строку с названием слоя "Зоны с особыми условиями использования территорий" и в выпадающем списке поставьте галочку на слое "Зоны охраны природных объектов". Увеличьте карту, и территории этих зон будут обозначены салатовым цветом. В окне поиска найдите свою недвижимость по кадастровому номеру или адресу участка", - поясняют в Кадастровой палате.

Там также отмечают, что границы водоохранной зоны отображаются только в том случае, если координаты ее границ внесены в ЕГРН. На 1 сентября нынешнего года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены данные о 11 903 границах водоохранных зон. В топ-3 регионов по количеству учтенных зон входят: Пермский край - 1 747 объектов, Свердловская область - 848, Краснодарский край - 768. Также в реестре недвижимости содержатся сведения о 2 700 береговых линиях, 221 береговой полосе и 11 850 прибрежных защитных полос.

Росреестр разъяснил порядок строительства дома на берегу водоема

"Приватизировать, то есть выкупить у государства участки в пределах береговой полосы, нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Индивидуальное жилищное строительство в пределах береговой полосы также не допускается", - пояснили в ведомстве.

Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет 20 метров. Исключением являются реки и ручьи протяженностью не более 10 километров - их береговая полоса сужается до пяти метров.

При этом в водоохранной зоне, которая находится за пределами береговой полосы, можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства. Обязательное условие - соблюдение всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

"Ширина водоохранной зоны у моря - 500 метров. У рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше десяти километров водоохранная зона составляет 50 метров, от 10 до 50 километров - водоохранная зона 100 метров, а у реки протяженностью от 50 километров и больше - 200 метров. У озера с акваторией менее половины квадратного километров ширина водоохранной зоны составляет 50 метров", - отметили в Росреестре.

В границах водоохранных зон запрещены следующие виды деятельности:

- использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;

- размещать кладбища, скотомогильники, объекты размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

- уничтожать вредные организмы при помощи авиации (сбрасывать из самолета химикаты на насекомых);

- движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств). Движение допускается только на дорогах, а стоянки - на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;

- строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов;

- хранение и применение пестицидов и агрохимикатов;

- сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

- разведка и добыча полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр).

"Участок, находящийся в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и так далее", - подчеркнули в Росреестре.

Исключениями являются случаи, когда открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. В таких случаях жилищное строительство может быть ограничено или вовсе запрещено.

За нарушение водного законодательства предусмотрена административная и уголовная ответственность. Проверить, входит ли земельный участок в границы водоохранной зоны, можно с помощью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или онлайн-сервиса "Публичная кадастровая карта".

Строительство индивидуального жилого дома в водоохранной зоне

Подборка наиболее важных документов по запросу Строительство индивидуального жилого дома в водоохранной зоне (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Строительство индивидуального жилого дома в водоохранной зоне

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Строительство индивидуального жилого дома в водоохранной зоне

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: К вопросу об эпистемологических трудностях, возникающих у правоприменителей при определении требований к осуществлению индивидуального жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории
(Федоренко (Саенко) Ю.В., Саенко И.В.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019) Так, например, в одном из дел [26] суд указал, что согласно градостроительному плану земельного участка, выписке из Правил землепользования и застройки земельный участок административного истца находится в ЦЭЗ БПТ, в водоохранной зоне озера Байкал, и, следовательно, в соответствии с абзацем 21 Постановления [12] строительство любых объектов на данном земельном участке запрещено. Примечательно, что в рассматриваемом случае, суд не устанавливал, можно ли считать данный земельный участок "незатронутой природной территорией". Кроме того, внимание обращает на себя то обстоятельство, что после цитирования абзаца 21 Постановления [12], суд подытоживает: "Нет исключений и для строительства индивидуальных жилых домов в границах центральной экологической зоны Байкальской природной территории".

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство (на основании судебной практики Московского областного суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2021) - о признании незаконным отказа административного ответчика (о признании незаконными действий административного ответчика по отказу) в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, жилого дома, производственной базы-склада, другого объекта;

Нормативные акты: Строительство индивидуального жилого дома в водоохранной зоне

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Письмо Минприроды РФ от 26.07.1991 N 04-19-13/1914, Роскомвода от 29.07.1991 N 1-2-82/9, Роскомзема от 29.07.1991 N 5-16/1489
"О выделении земель под жилые дома, садово - огородные и дачные участки в водоохранных зонах рек, озер и водохранилищ" В связи с Постановлением Совета Министров РСФСР от 22.02.91 N 110 "О предоставлении гражданам земельных участков для ведения садоводства, огородничества и животноводства" массовый характер приняло выделение земель для строительства индивидуальных жилых домов, под садово-огородные и дачные участки в водоохранных зонах рек и водохранилищ без учета требований по охране водоемов и возможного затопления участков в период весенне-осенних паводков.

Читайте также: