Дорожная карта строительства коттеджного поселка
Пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка
Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно. Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы. Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.
Обзор законодательства
Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:
- нормативы градостроительного проектирования;
- карты градостроительного зонирования;
- карты зон с особыми условиями;
- схема границ культурного слоя;
- схема расположения памятников истории;
- генеральный план (генплан).
Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:
- Гражданского кодекса;
- Градостроительного кодекса;
- Жилищного кодекса;
- федерального закона 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
- федерального закона 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
- федерального закона 69-ФЗ «О газоснабжении».
Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.
Документы и разрешения
Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.
Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство собственности);
- пояснительная записка;
- проект планировки с обозначением объектов капитального строительства, проездов, проходов;
- проект межевания;
- схема архитектурных решений;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.
Как построить коттеджный поселок
Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.
Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.
Покупка и оформление земли
Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли. Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.
Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.
Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:
- муниципалитет;
- собственник — гражданин или юридическое лицо;
- группа собственников.
Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.
Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.
Концепция постройки
Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.
Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.
Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.
Примерные сроки строительства
Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов. Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича. Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.
Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.
Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.
Проектирование и поиск подрядчиков
Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков. В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры. Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.
Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.
Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.
Проработка инфраструктуры
Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.
Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:
- хорошие дороги;
- школа, детский сад, больница в шаговой доступности;
- торговый центр;
- интернет-провайдер;
- хороший сигнал мобильной связи.
Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.
Объемы инвестиций
Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:
- регион страны;
- стоимость земли;
- наличие инженерных коммуникаций на участке;
- необходимость прокладки новых дорог;
- сложность проекта;
- количество домов;
- используемые строительные материалы;
- количество подрядчиков.
В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.
Поиск инвесторов
Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.
Кто чаще всего выступает инвесторами:
- инвестиционные фонды;
- региональные и муниципальные органы власти;
- покупатели жилья (при долевом строительстве).
Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.
План продажи домов
Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).
Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.
Прибыль от проекта
Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.
Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.
Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.
Заключение
Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Как с нуля построить коттеджный поселок. Часть первая – земля
Считается, что создание котеджных поселков (т.н. лэнд-девелопмент) – крайне
затратное и ресурсоемкое занятие, требующее команду специалистов на фулл-тайме, серьезных связей и кучу денег – в общем, недоступное простым смертным. В этих статьях мы поделимся своим опытом и знаниями, и расскажем, как сделать поселок «на коленке» – с минимальными затратами, на парт-тайме, и сохранив при этом психическое здоровье.
Поселок построить – это не ешака купить стартап запустить
Про психическое здоровье я упомянул не просто так. Если вы привыкли к IT-бизнесу, в котором всем правит здравый смысл, всегда есть исчерпывающая документация, и любая проблема имеет предсказуемое решение — то устройство дел в сфере лэнд-девелопмента вызовет у вас, мягко скажем, удивление. Теперь-то я прекрасно понимаю, почему все предыдущие попытки сделать населенный пункт силами IT-сообщества были в конечном счете брошены основателями.
Первая статья цикла будет посвящена второму по важности ресурсу в деле лэнд-девелопмента (после психической устойчивости) – непосредственно земле. Статья основана на нашем собственном опыте при строительстве поселка программистов и опыте тех профессионалов, с которыми мы в итоге стали сотрудничать.
Итак, землю в РФ можно получить одним из четырех основных способов.
1. Колхозные паи
Как вы помните, в далекие девяностые нам всем посчастливилось стать обладателями ваучеров. Этот ваучер можно было вложить в какой-нибудь специальный лохотрон, а затем обсуждать с друзьями, чей лохотрон круче. Часть населения этой радости оказалась лишена. Этих людей тогда называли «колхозниками», и все над ними смеялись. Вместо большого красивого ваучера им дали какие-то «паи» — никому не нужные доли в дурацком имуществе их колхоза.
Как вы понимаете, ситуация с тех пор несколько поменялась, и сейчас уже колхозникам можно посмеяться над незадачливыми инвесторами лохотронов. Большая часть земли, пригодная для застройки, является имуществом колхозов. Как правило, один пай эквивалентен участку земли размером от 2 до 20 гектар.
Казалось бы, счастливый колхозник теперь может продать свой пай очередному сбежавшему из города дауншифтеру и жить припеваючи пару лет, но не тут-то было. Дело в том, что продать или подарить пай НЕ члену колхозного кооператива колхозник не может. Единственный предусмотренный законом способ, которым колхозник может передать свой пай – это умереть, завещав свой пай выбранному человеку. Как понимаете, не все на это готовы.
То есть – кроме шуток – статус колхозника по замыслу законотворцев стал чем-то вроде дворянского титула. Он дает массу привилегий – нормальную долю в ликвидном имуществе и возможность скупать такие доли у своих коллег-дворян. Передать его можно только по наследству – все как у дворян, никакой торговли.
Есть конечно еще призрачная возможность, что вас примут в члены колхозного кооператива за некий официальный взнос в этот кооператив. Но на практике, большинство колхозов на сегодняшний день являются банкротами. Конечно же у каждого такого колхоза есть специальный офис в бизнес-центре с командой антикризисных управляющих, которые ознакомят вас с уставом, расскажут, как оформить документы на вступление, соберут внеочередное заседание членов правления и торжественно примут спасителя-инвестора в свой кооператив.
В общем, продать свой пай колхозник не может. Ему придется сначала «выделить» этот пай – т.е. превратить свою долю в общей собственности в конкретный земельный участок. Эта процедура требует участия сертифицированных кадастровых инженеров, требует минимум 100 т.р. на расходы, занимает от полугода до года, требует массу неочевидных манипуляций и постоянного изучения новых препятствий, которые законотворцы не устают шлифовать.
- Колхозник пишет доверенность на имя покупателя, которой доверяет ему выделить свой пай в конкретный земельный участок, и затем подарить получившийся в результате участок любому другому лицу;
- Получает сразу все деньги на руки;
- Покупатель начинает свое хождение по мукам самостоятельно и, если титулованный дворянин в последний момент не передумал и не отозвал доверенность, в конце концов становится обладателем желанного участка.
Важный момент – если кто-то пойдет по этому пути, в доверенности важно прописать именно право на дарение – а не на продажу. Дело в том, что продажа участка земли сельхозназначения обычно требует специального согласования в соответствующем департаменте региона – в то время как дарение такого согласования не требует.
2. Публичные торги
Собственно говоря, именно по этому пути мы попытались пойти в самом начале. В теории этот путь выглядит примерно так:
- Присматриваете на публичной кадастровой карте участок, не являющийся «паевкой» и не состоящий на кадастровом учете. Еще важно, чтобы участок не относился к землям гослесфонда – если, конечно, у вас нет в запасе нескольких лишних лет и запасной нервной системы;
- Идете в администрацию сельского поселения, к которому данный участок принадлежит, и просите их выпустить распоряжение на межевание. Поскольку это их ни к чему не обязывает, препятствий обычно не возникает;
- Отправляетесь в любую межевую контору, платите им деньги из своего кармана, они ставят участок на кадастровый учет – теперь участок официально существует – но по-прежнему принадлежит указанному сельскому поселению;
- Просите администрацию назначить публичные торги. Они назначают начальную цену и за месяц до торгов печатают объявление в местной газете;
- Выигрываете публичные торги и получаете свой участок.
Как я говорил, в начале мы попытались пойти именно по этому пути. Главу одного из районов области заинтересовал наш проект и он обещал полное содействие с прохождением этой сложной процедуры. Мы подобрали участок, зарегистрировали компанию и подали заявку. Нам пообещали выпустить распоряжение на межевание через неделю. К сожалению, эта неделя продлилась около 4 месяцев, и к моменту получения вожделенного распоряжения мы уже с непривычки устали ждать и купили участок в другом месте.
Конечно, в этой процедуре тоже все проходит, мягко говоря, не совсем гладко. Ее главная проблема – негарантированный результат, т.к. в «борьбу» за участок, на который вы уже потратили время и энергию, может включиться любой желающий.
Законодательно эта процедура устроена настолько блестяще, что фактически привела к образованию новой необычной профессии. В общем, некоторые смекалистые личности регистрируют заявки на такие торги исключительно с целью помешать главному интересанту. В случае, если они выигрывают торги, но не могут за участок в итоге заплатить – они рискуют лишь суммой первоначального взноса, которая, как правило, невелика. А главный интересант рискует потерять месяц-два времени, потому что быстрее повторные торги не назначат. В итоге с подобными деятелями ему приходится договариваться «в коридоре», отстегивая им наличные за снятие заявок с торгов.
3. Выклянчить
Как бы странно это не звучало, землю у государства можно выклянчить. Регламент процедуры может различаться в зависимости от региона, но суть примерно такова – вы выбираете какую-нибудь деревню и пишете заявление в администрацию сельского поселения с просьбой предоставить участок для ПМЖ.
Если вы пока счастливым обладателем ИЖС участка не являетесь, вам вроде как обязаны такой участок предоставить. Естественно, при наличии в генплане данного поселения свободных участков в жилой зоне. Тут тоже все не так гладко – процедура длится месяцы, а на решение, где именно будет ваш участок, формально вы никак не влияете.
Максимальный размер такого участка, конечно, будет ограничен регламентом региона, но это не беда. Ребята, которые занимаются этой схемой, как правило, просто сразу же продают сформированный участок или просто перекидывают на другого собственника, и повторяют процедуру заново.
4. Купить
Сами понимаете, все эти процедуры отнимут кучу времени. Вам придется изучить массу юридических тонкостей, приобрести навыки переговоров с колхозным дворянством и потратить много нервов – потому что гладко такие вещи не проходят. Поэтому подходящий вам участок проще всего, конечно, купить.
Неуклюжее законодательство, состоящее из нелепых процедур, регламентов и ограничений, сделало крайне затруднительным непосредственную передачу земли простым смертным, породив в результате целую профессию людей, которые «занимаются землей». Эти ребята, комбинируя все перечисленные выше способы и запуская несколько процессов одновременно, стараются сформировать наиболее привлекательные участки и продать их конечному потребителю.
В общем, мы в итоге посчитали этот путь оптимальным для поселка программистов. Все это стоит не таких уж больших (по айтишным меркам) денег, и колоссально экономит время. Когда ждать результатов от попытки сделать проект совместно с властями надоело, мы просто стали просматривать подходящие варианты на Авито. Оказалось, что земельщики-профессионалы (а не те, кто оформил свалившийся по наследству пай), просят за свои продукты вполне адекватные деньги. Найти подходящий вариант – это вопрос пары недель.
P.S.
В следующей статье цикла мы популярным языком расскажем про межевание – юридическую процедуру разделения большого участка на много маленьких, а также про перевод земель из одной категории в другую. Кстати, в поселке программистов мы начали строить дома для первых заказчиков. О планировках, архитектуре и технологии расскажем в одной из следующих статей.
За нашими новостями и ходом стройки можно следить в нашем твиттере и инстаграме.
Дифференцирование
Забегая вперед, хочется отметить один важный момент. Хотя все имеющиеся на сегодняшний день участки полностью идентичны, цены на них будет различаться – но не в зависимости от расположения участка, а в зависимости от того, на какой стадии участок куплен. Естественно, для первых присоединившихся цена будет меньше, а для последующих – пропорционально расти.
Это связано с двумя факторами. Во-первых, ранние участники несут риск дискомфорта, если вся история с поселком затянется – когда на первых порах соседей будет поменьше, инфраструктура – поскромнее, и придется чаще ездить в город. Во-вторых, в себестоимости мы учитываем дисконтирование собственных средств, уже вложенных в поселок – и было бы логично, если бы эти потери компенсировали участники, присоединившиеся на более поздних этапах.
В итоге, мы пришли к таблице с прогрессирующей ценой, которую можно посмотреть на нашем сайте или на вкладке “План продаж” в Google Spreadsheets. Расчетная себестоимость участка составляет 405 т.р. Как видно из таблицы, первые участки продаются по цене гораздо ниже себестоимости, что компенсируется за счет более поздних переселенцев.
Общая структура расходов
Все расходы складываются из двух основных частей – это стоимость подведения коммуникаций к каждому конкретному участку и общепоселковые расходы – забор, оптика до города, различные рекреационные зоны.
- Скважина, насосная станция и гидроаккумулятор;
- Кроссовый узел для интернетов;
- Счетчики учета электроэнергии для 8 участков;
Коммуникации “куста”
Всего на один “куст” коммуникаций, рассчитанный на 8 участков, уходит примерно 1.9 млн. рублей. Давайте подробно пройдемся по некоторым наиболее интересным пунктам.
| Статья расходов | Кол-во | Ед. изм. | Цена | Стоимость |
|---|---|---|---|---|
| Будка | 100 000,00 | |||
| Кессон | 50 000,00 | |||
| Скважина | 50 000,00 | |||
| Насосное оборудование | 60 000,00 | |||
| Электрика | 1000 | м | 94,00 | 94 000,00 |
| Интернет | 80 000,00 | |||
| Кабельные колодцы | 4 | шт | 20 000,00 | 80 000,00 |
| Траншея | 280 | м | 30,00 | 8 400,00 |
| Труба под кабеля | 280 | м | 354,00 | 99 120,00 |
| Труба водопроводная | 280 | м | 280,00 | 78 400,00 |
| Монтаж всех труб и кабелей | 280 | м | 200,00 | 56 000,00 |
| Фонари | 8 | шт | 20 000,00 | 160 000,00 |
| Забор | 420 | м | 500,00 | 210 000,00 |
| Заезд на участок | 8 | шт | 5 000,00 | 40 000,00 |
| Дорога | 1500 | кв.м. | ||
| – геотекстиль | 1500 | кв.м. | 20,00 | 30 000,00 |
| – дорога: щебень 10 см | 150 | куб.м. | 1 400,00 | 210 000,00 |
| – дорога: песок 10 см | 150 | куб.м. | 252,00 | 37 800,00 |
| – работы (формирование профиля) | 8 | ч | 2 000,00 | 16 000,00 |
| – работы (выравнивание, уплотнение) | 24 | ч | 1 200,00 | 28 800,00 |
| Пешеходные дорожки, ширина 1,5м | 420 | м | ||
| – гряда 0,5м | 48 | ч | 1 200,00 | 57 600,00 |
| – геотекстиль | 630 | м2 | 20,00 | 12 600,00 |
| – пешеходные дорожки: песок 15 см | 94,5 | м3 | 1 400,00 | 132 300,00 |
| – пешеходные дорожки: бордюры | 840 | м | 200,00 | 168 000,00 |
| – работы (выравнивание, уплотнение) | 630 | м2 | 20,00 | 12 600,00 |
| Итого | 1 871 620,00 |
Будка
Как видно из планировки поселка, все магистральные коммуникации (электричество и интернет) идут по внутренней кольцевой дороге. Будки являются узлами, в которых магистральные коммуникации перенаправляются к “кустам”.
Все гидрооборудование размещается в кессоне, закопанном в землю. Благодаря этому будка не требует дополнительного утепления. Из электрооборудования в будке размещаются шкаф управления уличным освещением и девять счетчиков. Восемь – для жилых участков, и один – для учета расходов на скважину и уличное освещение, за которые платит ТСН.
С дизайном будки мы еще до конца не определились. Говорят, что любое архитектурное решение должно выполнять минимум две функции. Поскольку каждая будка располагается на съезде с центральной дороги в переулок, вторая функция напрашивается сама собой – на будке будет размещено название переулка и номера расположенных в нем домов.
Подземные коммуникации
Как видно из чертежа будки, подземные коммуникации делаются в два уровня. На уровне глубины промерзания располагается водопровод, а в трубе, расположенное повыше – силовые кабеля и оптика. От будки эти коммуникации разводятся в четыре распределительных колодца, а из них, по диагонали – к домам на участках.
Канава под трубу и кабеля копается траншейным экскаватором (барой), который мы специально для этих целей недавно приобрели.
Дороги
Естественно, дорога – самая затратная статья расходов из всего блока коммуникаций. На один куст мы включаем одну ветку переулка, а также примерно 70м внутренней кольцевой. Их суммарная площадь составляет примерно 1500 кв.м.
- Формируется полотно – срезается поверхностный слой почвы, по краям делаются канавы.
- На полотно укладывается геотекстиль – ткань, которая пропускает воду, но не дает тяжелым фракциям проваливаться в глину.
- Сверху на геотекстиль насыпаются щебень и песок.
- Служат основой для невысокого декоративного забора.
- Улучшают микроклимат внутри каждого участка, защищая от ветра;
- Увеличивают полезную площадь, которую можно использовать под декоративные (и не только) растения.
Общепоселковые расходы
Помимо строительства коммуникаций внутри блоков, на весь поселок уходит еще около 8 млн р.
| Статья расходов | Кол-во | Ед. изм. | Цена | Стоимость |
|---|---|---|---|---|
| Земля | 1 700 000,00 | |||
| Межевание | 280 000,00 | |||
| Забор | 1200 | м | 1 200,00 | 1 440 000,00 |
| Въездная группа | 700 000,00 | |||
| Проект электроснабжения | 20 000,00 | |||
| Оптика до города – проектирование, согласования | 400 000,00 | |||
| Оптика до города – строительство | 250 000,00 | |||
| Пляж 3000 кв.м. (песок 15 см) | 450 | куб.м. | 252,00 | 113 400,00 |
| Пляж, работы + оборудование | 150 000,00 | |||
| Причал для лодок | 100 000,00 | |||
| Ремонт проезда по дамбе | 150 000,00 | |||
| Ремонт короткой дороги до города | 400 000,00 | |||
| Центральная часть | ||||
| Формирование ландшафта | 80 | ч | 1 200,00 | 96 000,00 |
| Газон | 8000 | кв.м. | 15,00 | 120 000,00 |
| Озеленение | 600 | шт | 400,00 | 240 000,00 |
| Благоустройство | 400 000,00 | |||
| Две кэмпинг-зоны | ||||
| Формирование ландшафта | 80 | ч | 1 200,00 | 96 000,00 |
| Озеленение | 600 | шт | 400,00 | 240 000,00 |
| Благоустройство | 400 000,00 | |||
| Спортплощадка | 300 000,00 | |||
| Детская площадка | 300 000,00 | |||
| Итого | 7 895 400,00 |
Итоговая себестоимость
Таким образом, итоговая себестоимость поселка на 56 семей составляет чуть меньше 21 млн. Из них около 13 млн тратится на коммуникации в 7 блоках («кустах»), и около 8 млн – на общепоселковые расходы.
К этой сумме нужно прибавить еще дисконтирование собственных средств (около 2.5 млн, по ставке 17%), которые были вложены на ранней стадии, и которые удастся вернуть не раньше, чем через 4 года. Получившаяся в итоге сумма составляет около 22.7 млн р. Если разделить эту сумму на количество участков (56), мы получим себестоимость одного участка, равную 405 298,93.
| Показатель | Сумма |
|---|---|
| Итоговая стоимость | 22 696 740,00 |
| Земля и межевание | 1 980 000,00 |
| Дизайн и благоустройство | 6 357 100,00 |
| Забор и въездная группа | 2 140 000,00 |
| Дороги | 3 088 200,00 |
| Водопровод и электрика | 4 731 440,00 |
| Интернет | 1 210 000,00 |
| Дисконтирование | 1 700 000,00 |
| Прочее | 3 190 000,00 |
При этом структурно расходы делятся примерно так:
Как мы видим, самая тяжелая статья расходов – это благоустройство территории. Кроме создания нормальных прогулочных дорожек и фонарей, в эту статью входит полноценное обустройство пляжа, спортивной и детской площадки, а также двух кэмпинг-зон. Несмотря на дороговизну, мы бы ни в коем случае не хотели в этом вопросе экономить. Мы считаем, что качество жизни напрямую зависит от того, что мы видим вокруг и какие дополнительные сценарии кроме “дом-работа” нам доступны.
В общем, мы постепенно продвигаемся вперед. Лето уже на пороге, и скоро нам предстоит интереснейший этап – стройка поселковых коммуникаций и инженерия в двух первых домах. За нашими новостями можно следить на сайте, а также в Твиттере, Инстаграме и Фейсбуке.
Дорожная карта строительства коттеджного поселка
Заказать звонок
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
Дорожная карта
ТСН "Ванвилладж" имеет на балансе общественные зоны, где будут построены на целевые членские взносы детские и спортивные площадки, дороги и тротуары, объекты инфраструктуры, техническую зону, инженерные коммуникации, системы ограждения и СКУД (систему контроля и учета доступа), системы видеонаблюдения и охраны.
Для строительства всей инфраструктуры и инженерных коммуникаций на территории ТСН Ванвилладж предусмотрены обязательные целевые платежи от собственников земельных участков 1,3,4 квартал 860 813 рублей и 2 квартал 338 813 рублей (2 квартал построены сети ПАО МОЭСК) . Согласно дорожной карте строительства и развития коттеджного поселка Ванвилладж предусмотрены обязательные целевые взносы на проектирование и СМР всей инфраструктуры поселка в рамках ФЗ-217 РФ.
3 февраля 2019 года – проведение открытых слушаний по вопросу развития клубного поселка Ванвиладж и начала сбора целевых взносов на проектирование и строительство инфраструктуры ТСН Ванвилладж. Предусмотрена рассрочка на 8 месяцев внесения взносов согласно одобренных на собрании сметной документации.
Февраль-Апрель 2019
Согласование ордера на выполнения земельных работ от муниципальных органов.
Февраль - Май 2019
Заказ геоподосновы для проектирования вкл. сит. план.
Февраль - Апрель 2019
Инженерно-геологические изыскания
Февраль - Апрель 2019
Разработка концепции. Расчет необходимых мощностей
Февраль - Апрель 2019
Проектирование Дорог
Февраль - Апрель 2019
Проектирование Сетей (вода, эл., водоотведение)
Февраль - Март 2019
Проектирование общественной зоны (ДИК, Спорт, зоны отдыха, КПП)
Февраль - Апрель 2019
Технические условия Электроснабжение
Февраль - Май 2019
Технические условия Водоотведение
Май 2020 - октябрь 2020
Строительство водопровода, дорог, освещения улиц в 1 квартале поселка по улицам: Рубиновая, Изумрудная, Бриллиантовая
Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться? на сайте Недвио
Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.
С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом. Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем. Для этого они внимательно изучают местность, окружение, инфраструктуры, 3-D эскизы и даже фото будущего поселка с вертолета.
Что такое генплан и зачем он нужен?
Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.
Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.
Примеры функциональных зон:
- торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
- промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
- рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
- развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
- жилая – для постройки жилого сектора;
- общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.
По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.
Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.
Для каких целей составляется генеральный план?
Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:
- предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
- борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
- гармоничное развитие населенных пунктов;
- предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.
Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.
Как создается генплан коттеджного поселка?
Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.
I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования
1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:
- проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
- насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
- уровень конкуренции на рынке;
- факторы повлиявшие на продажи.
2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:
- темпы роста зарплат в регионе;
- темпы роста (снижения) спроса и предложения;
- темпы поглощения (наполнения) рынка.
3. Формирование образа будущих владельцев.
- доходы и состав семьи;
- возраст ее членов;
- имеющееся жилье в мегаполисе;
- согласие оформить ипотеку;
- социальное положение.
II. Следующим этапом является – разработка генплана
1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:
- мероприятия по благоустройству территорий;
- планирование размещения жилых объектов;
- схематичная проектировка коммуникаций;
- вертикальная планировка всего участка.
От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.
2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:
- начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
- кадастровый план;
- карты местности;
- данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.
Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.
III. Планирование транспортных и пешеходных дорог
Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.
Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.
IV. Инженерные коммуникации
Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.
Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.
V. Архитектура
Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.
Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.
VI. Озеленение и ландшафтный дизайн
Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.
VII. Утверждение генплана
Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.
В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.
Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:
- местный комитет градостроительства и архитектуры;
- органы по охране окружающей среды;
- санэпидемнадзор;
- противопожарный и экологический надзор.
Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.
Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?
Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.
Как пользоваться генпланом?
Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.
Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Читайте также: