Практическая работа агентство по продаже недвижимости эксель решение
Роль агентств недвижимости на рынке высока и значима. Агентство по продаже недвижимости осуществляет посредничество между двумя сторонами, отслеживая юридическую сторону сделки, являясь гарантом безопасности. Они подбирают квартиру в соответствии с требованиями покупателя, отслеживают ее историю, снижают до минимума риски обеих сторон при осуществлении сделки и выступают посредниками между продавцом и покупателем.
Работа содержит 1 файл
недвижимость.doc
Роль агентств недвижимости на рынке высока и значима. Агентство по продаже недвижимости осуществляет посредничество между двумя сторонами, отслеживая юридическую сторону сделки, являясь гарантом безопасности. Они подбирают квартиру в соответствии с требованиями покупателя, отслеживают ее историю, снижают до минимума риски обеих сторон при осуществлении сделки и выступают посредниками между продавцом и покупателем. Доверие покупателя к агенту должно быть очень высоким, ведь этот человек занимается вашим жильем, оперирует вашими деньгами и по сути в некотором роде определяет ваше будущее. Хорошие агентства всегда заботятся о своей репутации, которая должна быть поистине безупречной. Поэтому для более удобной работы агентов необходимы легкие в использовании системы для управления базой объектов недвижимости и самим агентством недвижимости.
Агентство недвижимости предлагает большой спектр риэлторских и иных юридических услуг:
1.Оформление сделок с недвижимостью
1.1 составление договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды
1.2 подача договоров на гос. регистрацию
1.3 сопровождение сделок юристом (адвокатом)-как покупки, так и продажи
1.3.2.сопровождение при приемке объекта
1.5 проверка объекта на юридическую чистоту
1.6 помощь в получении ссуд, субсидий, пособий
1.7 оформление прав на строения по упрощенке
2.Сбор справок и документов
2.1 заказ и получение кадастровых паспортов
2.1 заказ и получение выписок из ЕГРП
2.2 сбор справок для приватизации
2.3 заказ и получение Ф3(справка о наличии ,либо отсутствии недвижимости
2.4 заказ и получение кадастровых паспортов на земельные участки
2.5 заказ документов для наследства
3.1 Представление обьекта уникальным способом
3.2 Определение рыночной стоимости
3.3 Позиционирование в СМИ
3.4 Показ и переговоры
3.5 Выработка оптимальных(учитывающих инт 2х сторон )способов передачи обьекта от продавца покупателю(налоги, супруги, акционеры)
3.6 Составление соглашения между продавцом и покупателем
3.7 Участие во взаиморасчетах
3.8 Передача обьекта
3.9 Расписки и др документы
3.10 сопровождение сделок с участием жил сертификатов,участие в городских и федеральных программах 3.11сделки с банковскими кредитами
4.1Споры о разделе имущества
4.2споры о наследстве
4.3 Споры о разделе
4.4 споры о порядке пользования
4.5 споры о принуждении к гос регистрации
4.5 споры о насильственном изьятии
4.6 споры о восстановлении права
4.7 споры о праве
4.8 споры о налогах
4.9 споры о размере земельного участка
4.10 споры з застройщиками
4.11 споры с КУГИ о выкупе
4.12 споры по кредитам с банками и заемщиками
5.1 выкуп по рыночной цене
5.2 выкуп комнат
5.4 выкуп квартир
5.5 выкуп доли жилого дома
6.1 Реконструкция обьектов жилого и нежилого фонда
6.2 Мансарды-строительство и получение прав
6.3 Проектирование,согласование, ввод в эксплуатацию при реконструкции
7.1 Консультации по налогооьлажению
7.2 Оптимизация налогооблажения
7.3 составление деклараций
7.4 субсидии-получение, обналичивание
7.5 помощь в получении,участие в гор и фед программах
7.6 консульции по уменьшению коммунальных платежей
7.7 по видам платежей, их систематизаци
7.8 консультации по кредитам,получении кредитов
В настоящее время риелторы агентств недвижимости используют в своей работе такие программы как:
Информационная система «Идеальный вариант»
Информационная система «Идеальный вариант» предназначена для автоматизации работы специалистов по недвижимости. Она облегчает:
1. Работу с объектами недвижимости любого типа
2. Работу с заявками любого типа
3. Слежение за сроками аренды
4. Учет сделок (как успешных, так и не очень) с возможностью анализа тенденций
5. Создание офисных презентаций объектов для клиентов
6. Анализ деятельности компании
Основным минусом данной программы является то, что отсутствует разделение на отделы, а также нет возможности импортировать данные в программы Word и Excel, отсутствует архивация данных.
Программа «Недвижимость Эксперт»
«Недвижимость-Эксперт» — новая программа для агентств недвижимости России, разработана с использованием передовых технологий в области программного обеспечения.
Ключевые особенности программы:
- Программа работает на любых операционных системах, в том числе и бесплатных (ОС Windows требует покупки лицензии, Linux — бесплатная);
- Не требует установки вспомогательных программ на другие компьютеры Вашего предприятия, т.е. Вы можете подключить к программе любое количество пользователей (рекомендуемое кол-во на один сервер до 2000 пользователей), что не потребует дополнительных затрат;
- Низкие требования к ПК (например, для объединения филиалов в единую сеть вам потребуется один главный мощный сервер и нужное Вам количество компьютеров-сателлитов с малой стоимостью);
- Организуйте работу агентов удаленно, и Ваша компания сэкономит приличную сумму денег на аренде офиса и связи.
- Аренда программы, с невысокой ежемесячной платой.
- Возможность получения бесплатного сайта компании.
- Сочетание высокой скорости работы, надежности и безопасности;
- Упрощённая система работы с покупателями (диспетчер примет звонок в течение 3-4 минут);
- Удобная выборка данных, учтены все необходимые параметры для выбора объектов, как жилой, так и коммерческой недвижимости;
- Для каждого объекта недвижимости существует возможность добавления графической и документальной информации;
- Система составления отчетов и печати — еще одно из важных преимуществ программы, поскольку все отчёты строятся в Exсel смежных программах, отредактировать или же что-то добавить в отчёт Вам не составит труда;
- Система информирования сотрудников-пользователей (например, дата проведения собрания или же напоминание об окончании аренды и т.д.);
- Добавление регионов, городов, улиц из единой общероссийской базы данных;
Самый большой минус этой программы в том, что ее интерфейс достаточно сложен для восприятия пользователями и требует дополнительного обучения.
Учет договоров и заработной платы сотрудников агентства недвижимости» предназначена для автоматизации деятельности менеджера по работе с договорами. Она представляет собой совокупность модулей, которые позволяют упростить работы по подготовке периодической отчетности и анализу эффективности работы сотрудников и агентства в целом, автоматизируют и систематизируют методику расчета доходов сотрудников, устанавливают контроль взаимоотношений с клиентами.
Учет договоров агентства;
Учет списка сотрудников;
Учет списка клиентов агентства;
Учет дежурств агентов;
Учет кассовых операций;
Возможность автоматического начисления зарплаты
Учет повторных обращений клиентов;
Печать поздравлений клиентов, формирование конвертов и
Формирование аналитической отчетности.
Основным минусом данной программы является то у нее достаточно узкий функционал, то есть она предназначена только для работы с договорами и расчетом заработной платы сотрудников.
Все эти программы выполняют схожие функции, но каждая из них не реализована для полного удобства работы пользователя. Также все они являются платными. Для удобной работы необходимо создать единую автоматизированную систему в которой будут присутствовать все важные функции необходимые для бесперебойной и эффективной работы в агентстве недвижимости. Такая система должна содержать в себе такие функции как:
- простой и разборчивый интерфейс программы.
- поддержка структуры агентства недвижимости по отделам.
- вход в систему производится под своим именем и паролем, что защищает систему от посторонних лиц.
- максимально сократить время работы с личными делами клиентов за счет автоматического поиска документов в базе;
- система содержит в себе полную информацию риелторах, клиентах, объектах недвижимости, сделках.
- возможность архивировать данные, в случае непредвиденного сбоя системы.
- возможность импортирования отчетов по сделкам в программы Word и Excel
- список запланированных сделок
Преимущества для директора агентства:
- управление пользователями, возможность отключить, удалить или добавить пользователя.
- гибкая система разграничения пользователей по отделам. Пользователь из отдела аренды квартир не сможет видеть варианты по продаже. .
- отчёт по просмотренным, редактированным, удалённым вариантам – кто, когда и по какой причине делал данные действия.
- журнал изменения варианта, в котором отображается история изменений значений параметров.
Преимущества для риелтора:
- возможность работать с данными и пополнять базу данных без особого труда.
- возможность работать именно со своими вариантами.
- возможность закрывать/удалять контактную информацию у своих вариантов.
- управление договорами с клиентами.
- учет внесенных денежных средств (авансов).
- база данных объектов недвижимости: жилая, коммерческая и загородная недвижимость.
- разделение клиентской базы (юридических лиц и физических лиц) по риэлторам и отделам. Полная история контактов, встреч, задач, сделок с каждым клиентом.
- полный перечень документации по сделкам.
С помощью данной системы можно управлять работой всех отделов агентства недвижимости. Данная система подходит как небольшим агентствам недвижимости, так и крупным игрокам рынка недвижимости.
Смешанная адресация - адресация, при которой идёт изменение только одного адреса. Знак $ ставится только в одном месте, или перед буквой столбца или перед номером строки.
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА "АГЕНТСТВО ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ"
Основная таблица
2) Налог на приватизацию вычисляется по формуле: =0,01*E2
Уровень B. 1) Вычислите самостоятельно плату агентству по продаже недвижимости (столбец G) и стоимость перевода и регистрации недвижимости (столбец H).
2) Общая стоимость квартиры и услуг находится путем сложения соответствующих значений в столбцах E, F, G, H.
Уровень A. 1) В ячейку A8 занесите курс доллара (1$ = 133 тенге).
2) Столбце J вычислите общую стоимость квартиры и услуг в тенге, на основе курса доллара в ячейке A8.
Приложение 4.
Тестирование по теме: «Заполнение таблиц числовыми данными. Выполнение расчетов с использованием формул»
I вариант
1.Укажите правильный адрес ячейки:
А) А12 | Б) В1256 | В) 123С | Г) В1А |
2. В электронных таблицах выделена группа ячеек А1:В3. Сколько ячеек входит в этот диапазон?
А) 6 | Б) 5 | В) 4 | Г) 3 |
А) 5 | Б) 10 | В) 15 | Г) 20 |
4.В ЭТ нельзя удалить:
А) столбец | Б) строку | В) имя ячейки | Г) содержимое ячейки |
5.Основным элементом ЭТ является:
А) ячейка | Б) строка | В) столбец | Г) таблица |
6.Укажите неправильную формулу:
А) А2+В4 | Б) =А1/С453 | В) =С245*М67 | Г) =О89-К89 |
7.При перемещении или копировании в ЭТ абсолютные ссылки:
А) не изменяются;
Б) преобразуются вне зависимости от нового положения формулы;
В) преобразуются в зависимости от нового положения формулы;
Г) преобразуются в зависимости от длины формулы.
8. Диапазон – это:
А) все ячейки одной строки;
Б) совокупность клеток, образующих в таблице область прямоугольной формы;
В) все ячейки одного столбца;
Г) множество допустимых значений.
9. Электронная таблица – это:
А) прикладная программа для обработки кодовых таблиц;
Б) устройство персонального компьютера, управляющее его ресурсами;
В) прикладная программа, предназначенная для обработки структурированных в виде таблицы данных;
Г) системная программа, управляющая ресурсами персонального компьютера при обработке таблиц.
10. Какая формула будет получена при копировании в ячейку D3, формулы из ячейки D2:
Тестирование по теме: «Заполнение таблиц числовыми данными. Выполнение расчетов с использованием формул»
II вариант
1.Укажите правильный адрес ячейки:
А) 12А | Б) В89К | В) В12С | Г) О456 |
2. В электронных таблицах выделена группа ячеек А1:С2. Сколько ячеек входит в этот диапазон?
А) 6 | Б) 5 | В) 4 | Г) 3 |
3.Результатом вычислений в ячейке С1 будет:
А) числа | Б) имена ячеек | В) текст | Г) графики |
5.В ЭТ имя ячейки образуется:
А) из имени столбца | Б) из имени строки | В) из имени столбца и строки | Г) произвольно |
6.Укажите неправильную формулу:
А) =О45*В2 | Б) =К15*В1 | В) =12А-В4 | Г) А123+О1 |
7.При перемещении или копировании в ЭТ относительные ссылки:
А) не изменяются;
Б) преобразуются вне зависимости от нового положения формулы;
В) преобразуются в зависимости от нового положения формулы;
Г) преобразуются в зависимости от длины формулы.
8. Активная ячейка – это ячейка:
А) для записи команд;
Б) содержащая формулу, включающую в себя имя ячейки, в которой выполняется ввод данных;
В) формула в которой содержит ссылки на содержимое зависимой ячейки;
Г) в которой выполняется ввод данных.
9. Электронная таблица предназначена для:
А) обработки преимущественно числовых данных, структурированных с помощью таблиц;
Б) упорядоченного хранения и обработки значительных массивов данных;
В) визуализации структурных связей между данными, представленными в таблицах;
Г) редактирования графических представлений больших объемов информации.
10. Какая формула будет получена при копировании в ячейку D3, формулы из ячейки D2:
Всё ещё сомневаетесь?
Даже не раздумывайте! Добавьте Ваше задание и начните получать предложения от Авторов прямо сейчас!
Данный сборник создан для более интересного выполнения практичеких работ.
Также упрощает проведение проверки знаний.
В сборнике даны задания для выполнения работы и также указаны программы в которых они должны быть выполнены.
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №1 ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №2 ФОРМИРОВАНИЕ СТАВОК АРЕНДЫ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №3 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ЧАСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №4 ДОХОДНОСТЬ ОТ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ИХ ОПТИМИЗАЦИЯ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №5 СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ АНАЛИЗА И ПЛАНИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №6 ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №7 ВИДЫ ДОГОВОРОВ НА СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №8 АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РИСКОВ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №9 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ И ВЫБОР ИХ РАЦИОНАЛЬНЫХ СПОСОБОВ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №10 ВЫБОР РАЦИОНАЛЬНОЙ СТРУКТУРЫ ПРЕДПРИЯТИЯ С УЧЕТОМ РИСКА И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №11 МЕТОДЫ КОНКУРЕНЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРАХОВАНИЯ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №12 СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №13 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №14 ЭЛАСТИЧНОСТЬ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №15 ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ КАК МЕТОД РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №16 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРИМЕНИМЫЕ ПРАВОВЫЕ РЕЖИМЫ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №17 ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №18 ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР ЗАКАЗЧИКА ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №19 ВЫБОР И ОЦЕНКА ПРОЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТА
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №20 ДЕВЕЛОПМЕНТ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №21 УПРАВЛЕНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ МАРКЕТИНГА
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №22 ЭФФЕКТИВНОСТЬ МАРКЕТИНГОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ И ИССЛЕДОВАНИЙ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №23 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИНЦИПОВ МАРКЕТИНГА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1. Гражданский кодекс РФ: Ч. 1, 2. М., 2016.
2. Закон Р.Ф. «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства. М. 1992.
3. Комментарии к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». М., 2004.
4. СНиП 11-01-95. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений.
5. Положение о государственном архитектурно-текстурно-строительном надзоре на территории РФ. М. 1999.
6. Примерное положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ. М. 1992.
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.97 № 122-ФЗ.
8. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие, 2012.
9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России: Учебник, / И.Т. Балабанов М.: Финансы и статистика, 2011.
10. Гонгало Б.М., Сделки с недвижимостью: учебное пособие / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников М.: 2011.
11. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, ипотека, наследование): учебно-практическое пособие. / С.П. Гришаев, М., 2012.
12. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью: учебное пособие / С.А. Калачева, М.: Приор, 2013.
13. Кожухар В.М. Введение в специальность. Экспертиза и управление недвижимостью: учебное пособие/М., Дашков и К, 2012.
14. Сафронов К.Ю. Управление территориями и имуществом: Учеб. Пособие – Уфа, Юридический колледж, 2012.
15. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка: учебное пособие / Л.А.Сивкова, М.: Бизнес-школа «Интел-Синтез», 2011.
16. Смирнов В.В., Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений): учебное пособие / В.В. Смирнов, З.П. Лукина, М.: «Ось-89», 2012.
17. Хан О.К., Иванов В.В. Управление недвижимостью: Учеб. пособие/М., «Инфра-М», 2011.
18. Коровкина С.Н. Управление территориями и имуществом: Учеб. Пособие – Санкт-Петербург, 2011.
19. Носырева И.Г. Управление территориями и недвижимым имуществом: Учеб.-метод.пособие – Оренбург, 2013.
20. Фролова О.И. Основы управления недвижимостью: Метод. Указания – Тюмень, 2011.
Просмотр содержимого документа
«Сборник практических занятий по курсу «управление территориями и недвижимым имуществом»»
Министерство образования КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ
Государственное бюджетное образовательное учреждение Краснодарского края
«Анапский колледж сферы и услуг»
сборник
практических занятий
по курсу «УПРАВЛЕНИЕ ТЕРРИТОРИЯМИ И НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ»
Проверил преподаватель: Водовская А.С.
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №1 ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №2 ФОРМИРОВАНИЕ СТАВОК АРЕНДЫ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №3 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ЧАСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №4 ДОХОДНОСТЬ ОТ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ИХ ОПТИМИЗАЦИЯ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №5 СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ АНАЛИЗА И ПЛАНИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №6 ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №7 ВИДЫ ДОГОВОРОВ НА СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №8 АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РИСКОВ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ВАРИАНТОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №9 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ И ВЫБОР ИХ РАЦИОНАЛЬНЫХ СПОСОБОВ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №10 ВЫБОР РАЦИОНАЛЬНОЙ СТРУКТУРЫ ПРЕДПРИЯТИЯ С УЧЕТОМ РИСКА И НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №11 МЕТОДЫ КОНКУРЕНЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРАХОВАНИЯ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №12 СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ И ОРГАНИЗАЦИЙ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №13 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №14 ЭЛАСТИЧНОСТЬ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №15 ЗОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИЙ КАК МЕТОД РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №16 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПРИМЕНИМЫЕ ПРАВОВЫЕ РЕЖИМЫ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №17 ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №18 ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР ЗАКАЗЧИКА ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №19 ВЫБОР И ОЦЕНКА ПРОЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТА
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №20 ДЕВЕЛОПМЕНТ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №21 УПРАВЛЕНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ МАРКЕТИНГА
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №22 ЭФФЕКТИВНОСТЬ МАРКЕТИНГОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ И ИССЛЕДОВАНИЙ
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №23 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИНЦИПОВ МАРКЕТИНГА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Как риэлтору создать понимание у клиента, зачем ему нужен посредник? Как визуализировать информацию собственнику, чтобы показать преимущества работы с риэлтором? Для этого специалисту на встрече с клиентом нужны листок бумаги и ручка, как минимум.
Со стороны собственников, как правило, звучат одни и те же вопросы, связанные с ценой продажи, сроками реализации, оформлением документов, риелторской комиссией. После встречи с клиентами я оставляю себе листы бумаги, на которых что-то писал и рисовал.
Одновременно отвечая на их вопросы, я что-то пишу и показываю это клиенту. Со временем заметил, что вырисовывается общая тенденция в одинаковых ответах и визуализациях к ним. Поэтому, чуть ниже я представлю некоторые из своих «рисунков»: диаграмм, схем, списков, которые можно назвать моими шпаргалками риэлтора.
В случаях, когда клиент звонит и хочет получить ответы на все свои вопросы по телефону, я бы советовал обеим сторонам в итоге провести встречу. Так как в телефонном разговоре клиент не всегда услышит то, что он хотел узнать, или то, что, в самом деле, ему нужно было услышать для закрытия своего вопроса.
Тем более, если это касается «холодных» звонков, и клиент с риэлтором минимально знают друг о друге. В случае, когда клиент звонит по рекомендации, то здесь можно сразу переходить к предложению по встрече.
Что касается звонка, то можно ограничиться несколькими вопросами к клиенту: как к нему обращаться (имя); что за объект (квартира, дом, помещение и т.д.); его локация (улица, район); параметры (площадь, состояние, этажность); ценовые ожидания собственника (если они уже есть); источник (откуда узнали или кто рекомендовал риэлтора); мотивация продажи (альтернативная купля-продажа, сумма денег); кто собственник, и какие документы на объект. После этого можно переходить к вопросу встречи.
По встрече, в некоторых случаях, советую провести 2-3 часа в общении с клиентом, чем, возможно потом, зря потратить 2-3 недели (или месяца и больше) впустую. Что я имею ввиду? Лучше проговорить все возможные сценария развития событий «на берегу» перед «выходом в море», чтобы потом уже в процессе работы не возникало ситуаций с непониманием происходящего у обеих сторон.
Лучше, самому же риэлтору, показать основные свои запланированные шаги в работе с объектом, чем пробовать «пройтись по минному полю» с собственником. Тем самым подчеркивается свое преимущество, как профессионала.
На самой встрече, лучше больше задавать вопросов клиенту. Опять же мотивация продажи: зачем нужно продать, что потом планирует делать клиент (купить другой объект или потратить на решение других вопросов), насколько принципиальны сроки продажи.
Если у клиента появилось четкое понимание о присутствии посредника-специалиста в процессе купли-продажи, тогда можно переходить к вопросам о параметрах объекта. Также следует выяснить все возможные вопросы с собственником, связанные с последующим сотрудничеством.
Теперь перехожу к части своих «шпаргалок», которые мне помогают в общении с клиентами. Правда, это лишь часть моих «помощников».
Сроки экспозиции
На графике показано, за какое время создается максимальный спрос на объект. Данная статистика выходит из собственного опыта, а также опыта моих коллег по профессиональному сообществу риелторов (ПСР-Киев), работающих по системе партнерских продаж (СПП).
Как показывает практика, спрос (в большинстве случаев – по продаже квартир) создается и выходит на свой максимум к 3-4 неделе. После чего, в случае не продажи объекта, спрос падает и остается ждать «случайного» покупателя.
Поэтому все усилия прилагаются с первых дней, для того чтобы первые звонки были в течении одного-двух дней и просмотры на первой неделе.
Разница работы одного или нескольких посредников
Собственнику озвучивается разница работы с одним или несколькими риэлторами (агентствами).
В случае привлечения к продаже нескольких посредников, начинаются «крысиные бега» – кто быстрее продаст. Собственник может подумать, что чем больше количественно будут работать с его объектом, тем быстрее и дороже продастся его объект.
На практике все наоборот – собственник только вредит своим интересам, так как всегда найдутся те, кто поставит дешевле и кого будет искать покупатель. Или же кто-то из когорты работающих с объектом, кто будет понижать в интересах и цене самого же собственника. Или вообще, у всех будет отсутствовать мотивация к работе, тем самым ленясь и неохотно продвигая информацию об объекте.
Один же специалист, может привлечь тех самых и других (то есть весь рынок) посредников к работе по этому объекту. Для этого он готов делиться половиной своей комиссии, чтобы качественно закрыть вопрос своему клиенту. Но при этом, риэлтор должен сделать выбор в пользу работы в цивилизованных рамках, общаться со всеми сторонами (собственниками, покупателями, коллегами-риелторами) честно и открыто.
Кривая цен (падение)
Очень актуальный график на сегодняшний день, который четко показывает «перспективы» продаж собственнику в ближайшее время. При этом, я дополняю рассказ о тех, кто надеялся на рост цен в ближайшее, будущее время и что те в итоге потеряли (время и выгоду), благодаря своим неоправданным надеждам.
Таблица реальных, последних сделок
В этой таблице указываю наиболее похожие варианты по параметрам с объектом клиента, которые были проданы за последние несколько месяцев.
Данную таблицу подготавливаю перед встречей, предварительно узнав у клиента по телефону основные параметры недвижимости.
Список аналогов
Вместе со списком реальных продаж по аналогам, показываю таблицу (отдельно с подробным описанием), где указаны объекты с хозяйскими «хотелками» по цене. Благодаря, своему пониманию рынка, могу подставить определенные коэффициенты для вывода правильной стартовой цены. С какой предполагаю создать максимальный спрос на объект.
Воронка продаж
У большинства собственников присутствует завышенные ожидания по стоимости их объекта. Чтобы дать ему понимание о неправильности его оценки происходящего вокруг, а также неправильном пути продажи «на понижение», рисуется воронка продаж.
Например, в случае, когда у собственника ожидания больше 100тыс, а рынок может дать в пределах
90тыс. Тогда клиенту объясняется, что при выходе на рынок с объектом ценой 100тыс, им мало кто заинтересуется, по причине присутствия лучших объектов по этой цене. Если выйти с ценой 80тыс, то может получиться ситуация, когда будет переизбыток желающих купить, но не готовых покупать по лучшим условиям, отличимых от стартовых. А 90тыс, как раз та цена, при которой будет создан хороший спрос, и которая будет адекватна сегодняшним реалиям.
Таблица проецирования по ценам и затратам
Эту таблицу придумал после того, как клиенты, услышав мое предложение по стартовой цене, отказывались от продажи своей недвижимости.
То есть, их отказ определялся за короткий срок, а моя работа по оценке, порой была до недели. Поэтому в целях экономии собственного времени и клиента, решил подойти к задаче стартовой цены с другой стороны.
Зная ценовые ожидания клиента, а также покупательскую заинтересованность, создаю таблицу отталкиваясь от возможных минимальной и максимальной цен на объект. Между ними шагом в 10 единиц (в каждом случае индивидуально: 5, 10, 15, …) создаю столбик цен за квадратный метр.
В следующей ячейке идет общая стоимость объекта.
Потом комиссия риэлтору.
В четвертой – половина от комиссии встречному риэлтору.
Налоговая нагрузка в виде 1% от стоимости объекта в пенсионный, и 1% – госпошлина, соответственно в 5 и 6 столбиках.
Общие затраты (не считая услуги нотариуса, оценку и др.) собственника в предпоследней колонке.
И в последней – указана сумма, которую в итоге получит клиент после продажи и всех затрат на руки.
Так вот, если клиент, услышав все ответы на вопросы (где его все устраивает по моим методам работы) и уже готовый работать со мной, сообщает мне, что ему на руки нужно не меньше 75тыс, то я могу ответить примерно так:
В этом случае, цена старта, не должна быть меньше 1080 за кв.м, но рынок сегодня дает (например): 900-950.
Так вот я честно признаюсь, что не маг и не волшебник, и не смогу ему никаким образом обеспечить его ожидания. И в таком случае: либо он ищет тех, кто ему скажет о возможности продажи по такой цифре, или же он понимает ситуацию на рынке, и мы подписываем договор и начинаем работу с ориентиром выхода на рынок по правильной, стартовой стоимости и продажей по максимально-рыночной цене.
Но это только один из пессимистических сценариев. И такую таблицу, лучше обсуждать и показывать в конце встречи.
Список вопросом по параметрам объектом, можно посмотреть здесь →
Можно много чего еще расписывать и рисовать, но уже того, что я выложил, в большинстве случаев хватает для более продуктивного общения с клиентом.
Кстати, советую риэлторам делать регулярные отчеты своему клиенту по проделанной работе, также с возможностью визуализации. Так как это мощный инструмент для подержания доверия со стороны клиента, а также подтверждения своего профессионализма. А иногда и гарантии с подтверждением того, какую в итоге работу и что именно риэлтор сделал для продажи объекта.
Читайте также:
- Как прошить asus tf101
- Как добавить визуальные закладки в яндекс браузер
- Как сделать абзац в таблице автокад
- Как суммировать площадь в автокаде
- Как сделать линии в автокаде четкими