В хорошем состоянии вложений не требует документы в порядке все вопросы по телефону

Обновлено: 24.01.2025

Кажется, вы нашли квартиру вашей мечты. Фото радуют, описание многообещающее, вы звоните собственнику, чтобы договориться о просмотре. Что стоит уточнить сразу же, на что следует обращать внимание на месте, что проверять и о чём спрашивать — сделали чек-лист.

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры

Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.

Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.

На что обращать внимание на просмотре квартиры

Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:

состоянии дома и придомовых территорий;
состоянии квартиры;
вопросах о документах.

О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.

Состояние дома и общественных пространств

Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома.

Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта. Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.

Что оценить на придомовой территории

Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров

Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.

Как решён вопрос с парковкой:

есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.

В каком состоянии двор и детская площадка:

соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).

Что оценить в подъезде

Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.

Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.

Чистота:

нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол.

Как давно был ремонт

не осыпается ли штукатурка;
насколько качественно покрашены стены;
в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
в каком состоянии входные двери;
как выглядят окна и открываются ли они;
как выглядят электрощитовые и выключатели.

Лифт:

есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.

Безопасность

Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.

Курят ли в подъезде

Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.

Соседи

Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.

Состояние квартиры

Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.

Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция

Вода и отопление:

нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
какого вода цвета и запаха;
как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.

Электричество:

работают ли все розетки и выключатели;
нет ли признаков нагара;
не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).

Газ:

установлен ли рабочий счётчик;
как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи.

Стены, пол и потолок

Пол:

ровный ли пол;
не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).

Напольное покрытие:

линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).

Стены

есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.

Потолок

Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит пообщаться с соседями сверху.

Оконные рамы и балкон

узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
нет ли на рамах следов плесени;
уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).

Проверка документов

Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.

Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:

Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн через сайт Росреестра), иначе её называют «расширенная». В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры. Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.

Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства. Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство. Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.

Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.

Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.

Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.

Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести. В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они. «Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.

Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.

Проверка личности продавца

Убедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.

Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:

Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
На сайте МВД можно узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
Проверить, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере.
Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.

Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.

Фото Бориса Мальцева, ИА «Клерк.Ру»

Если вы стремитесь выглядеть как профессионал в глазах партнеров и клиентов, то исполнение изложенных ниже законов для вас просто обязательно. Рассмотрим нормы телефонного этикета, которым сегодня следуют прогрессивные компании, заботящиеся о своем имидже.

Эти правила телефонного этикета обязательны для каждого сотрудника организации, который:

отвечает на входящие звонки;
совершает телефонные звонки от имени компании;
на которого может быть переадресован звонок клиента.

Не разваливайтесь на стуле и не кладите ноги на стол, общаясь по телефону. Когда человек лежит или полусидит, меняется угол диафрагмы и изменяется тембр его голоса. Поэтому собеседник, даже не видя вас, «услышит», что вы лежите. Это недопустимо — ведь голос человека в таком положении кажется незаинтересованным и полным безразличия.

2. Приветствуйте звонящего. Если вы снимаете телефонную трубку, отвечая на внешний звонок, то, сняв трубку, сразу же поздоровайтесь с позвонившим человеком. Приветствие, конечно же, меняется в зависимости от времени дня, это может быть «Доброе утро (добрый день или добрый вечер)».

Приветствуя звонящего, вы показываете, что его звонок важен для вас и вы ему рады (если это не так, то он не должен об этом знать).

Не уподобляйтесь «телефонным динозаврам», которые, снимая трубку, говорят:

Алло!
Да!
Слушаю!
Фирма!

Подход «минимум»: Приветствие + название организации. Вот как это звучит: «Добрый день, издательство «Форточка!»
Подход «максимум»: «минимум» + имя человека, снявшего трубку. Вот как это звучит: «Добрый день, издательство «Форточка», Марина слушает!»

Помню, позвонил я как-то в одну фирму, а там ответили: «Алло». Я спрашиваю: «Скажите, это фирма ABC?», а мне в ответ: «А вы кто?» Я говорю: «Может, я ваш потенциальный клиент», на что меня уверили: «Наши клиенты нас знают!»… и бросили трубку.

4. На входные звонки отвечайте после 2-го, максимум после 3-го звонка. Это один из законов, на выполнение которого буквально «натаскивают» телефонных операторов, секретарей компаний, работников «горячих линий» и прочий «телефонный» персонал. И вот почему.

Если снять телефонную трубку после 1-го звонка, то у позвонившего человека возникает впечатление, что нам нечего делать: мы скучали в ожидании, когда же наконец нам кто-нибудь позвонит.

Не снимайте трубку после первого звонка: те несколько секунд, которые есть в запасе, позволят вам отвлечься от того, чем вы были заняты, и сосредоточиться на телефонном звонке.

Если дать возможность телефону звонить 4, 5 и более раз, то, во-первых, звонящий начнет нервничать (люди в ожидании ответа по телефону очень быстро теряют терпение), а во-вторых, у него формируется вполне «определенное» мнение о нашей заинтересованности в нем и в клиентах вообще. Впоследствии он уже не поверит убеждениям в нашей способности оперативно реагировать на его потребности и проблемы.

5. Позвонив, не говорите «Вас беспокоит…» или «Вас тревожит…» Это некое подобие национальной болезни. Подозреваю, что это происходит от чрезмерного желания выглядеть вежливым и от неуверенности в себе. Говоря человеку, что вы его тревожите (беспокоите), вы формируете у него нежелательное отношение к себе и своему звонку.

Вы вынуждаете его насторожиться, и сами просите его относиться к вашему звонку как к нежелательному отвлечению от дел. Зачем же самому создавать себе неприятности и говорить собеседнику, мол, «я вас потревожил, нарушил ваш комфорт и сейчас буду приставать со своими вопросами»?

Скажите просто: «Доброе утро (Здравствуйте), вам звонит Марина (Марина Шестакова) из издательства «Форточка».

6. Позвонив, спросите, может ли клиент говорить с вами. У каждого человека есть свой список дел, запланированные встречи, собрания и т. д. Другими словами, когда мы ему позвонили, то вероятность того, что мы оторвали его от дел, очень высока. Особенно это касается звонков на мобильный телефон; наш собеседник может находиться где угодно и быть занятым чем угодно.

Представившись, не переходите сразу к делу, сначала поинтересуйтесь, может ли собеседник разговаривать с вами. Задавая этот вопрос, мы показываем собеседнику, что воспитаны, и что ценим его время. Тем самым мы позиционируем себя в его глазах как профессионала и вызываем уважение к себе.

Есть два способа использования данной рекомендации:

Представиться + спросить о возможности уделить время + назвать цель звонка.
Представиться + назвать цель звонка + спросить о возможности уделить время.

Ну и как вам эта жара в городе?
Что вы думаете о сегодняшнем заявлении нашего премьера?
Вы видели вчера в новостях…?
Вы слышали последнюю новость об Ираке?

Стоит добавить, что исключением из данного правила является общение по телефону с клиентами, с которыми за годы совместной работы у вас развились теплые приятельские или даже дружеские отношения.

8. Использование функции « hold» («удержание»). Практически в каждом телефоне есть функция «удержание», только обозначается она по-разному, в зависимости от производителя аппарата.

Эта функция позволяет в случае необходимости «подвесить» собеседника на линии, не разъединяя при этом соединение. Она используется каждый раз, когда вам в ходе разговора необходимо отложить телефонную трубку и изолировать собеседника от происходящего в вашем помещении (от разговоров, обсуждений, шуток, анекдотов ваших коллег). Например, для того, чтобы:

зайти в соседний кабинет за необходимой для собеседника информацией;
распечатать необходимый документ;
позвать к телефону нужного человека;
уточнить что-то у коллеги.

Существует несколько правил, связанных с постановкой и снятием собеседника с «удержания»:

При постановке — спросите, может ли собеседник подождать, и объясните причину необходимости ожидания.
Например: «Можете ли вы подождать, поскольку для ответа на ваш вопрос я должен связаться с бухгалтерией?»
При снятии — поблагодарите собеседника за ожидание. Этот шаг позволяет рассеять напряженность и нервозность, которая возникает у любого, кто ожидает. Мы также показываем человека, что он нам важен и мы благодарны ему за то, что он не положил трубку.

9. Если спрашивают человека, который отсутствует. Не «отрезайте» позвонившего, просто констатируя факт, что нужный ему человек на выставке (в отпуске, вернется в конце недели) и не вешайте сразу трубку.

Сообщив об отсутствии нужного человека, предпримите две попытки удержать позвонившего. Предложите свою помощь. Например: «Могу ли я вам чем-нибудь помочь?» или: «Может ли вам помочь кто-нибудь другой?»

Сколько раз такое случалось: звонишь в организацию и задаешь человеку, снявшему трубку, вопрос, например: «Скажите, вы в субботу работаете?» В ответ звучит «Да» или «Нет», и разговор прекращается. Однажды я все-таки перезвонил еще раз и спросил: «Почему вы бросаете трубку, у меня еще есть к вам вопрос?» Ответ был: «Надо быстрее говорить!»

В подобной ситуации, прежде чем попрощаться со звонящим, поинтересуйтесь: «Могу ли я ответить еще на какой-то вопрос?», и только получив отрицательный ответ, завершите разговор. Прежде чем положить трубку, попрощайтесь с человеком, скажите ему всего лишь простое: «До свидания».

11. Подстраивайтесь под скорость речи собеседника. Если человек говорит медленно, то и его процесс мышления протекает с той же скоростью. Значит, он внимательно оценивает каждое услышанное и произносимое им слово и тщательно взвешивает полученную информацию перед принятием окончательного решения.

Общаясь с такими людьми, слегка сбавьте темп своей речи. Не обманывайте себя, считая, что чем быстрее будете говорить, тем быстрее ваши собеседники будут соображать. Совсем наоборот, не поспевая за темпом вашей речи, они потеряют ход ваших мыслей и окончательно запутаются.

Человек, который говорит быстро или очень быстро, схватывает мысли на лету и принимает решения без долгих раздумий, возможно даже поспешно. Его раздражает медлительность и неторопливость, он нетерпелив и жаждет действий. Ускорьте темп своей речи, общаясь с такими людьми.

Меняйте темп своей речи; только не переходите ту грань, за которой начинается пародия.

12. Не жуйте, не пейте и не курите, общаясь по телефону. Если вы думаете, что, совершая перечисленные выше действия, вы скроете их от телефонного собеседника, то ошибаетесь. Множество раз я разговаривал с людьми, которые считали, что замаскировали пережевывание пищи или курение, даже не отдавая себе отчета в том, насколько это неприятно звучит по телефону.

Однажды я позвонил клиенту, из ответа которого мне стало понятно, что он жует. Я ему говорю: «Приятного аппетита», а он мне в ответ: «А что, слышно?»

Отложите в сторону свою жвачку (котлету, сигарету).

13. Не извиняйтесь перед собеседником за то, что заняли его время. Эта рекомендация относится и к проведению встреч. Если вы считаете, что оторвали собеседника от важных дел или что отняли его ценное время, то не говорите ему об этом вслух. Сказав «извините, наша встреча (беседа) затянулась, я, наверное, занял ваше время», — вы сами наведете его на мысль о том, что:

он потерял свое время, общаясь с вами;
ваше время ничего не стоит;
вы не уверены в себе;
вы чувствуете себя виноватым.

Спасибо за то, что нашли возможность встретиться (переговорить) со мной.
Я понимаю вашу занятость, спасибо вам за время, выделенное на нашу встречу.

14. Использование громкой связи (спикерфона). Не используйте громкую связь без крайней необходимости и без предупреждения и согласия собеседника. При сегодняшнем уровне технологии клиент услышит разницу между общением с вами через трубку и с помощью «спикерфона». Услышав, что вы говорите с ним, используя громкую связь, клиент практически сразу ощутит дискомфорт и насторожится. К тому же он сделает два вывода:

Этот человек, общаясь со мной, занимается еще чем-то, более важным для него.
Нас кто-то подслушивает.

15. Общение с секретарями. Если ваша работа предполагает совершение звонков в организации, то это означает, что вы периодически общаетесь с секретарями этих организаций. Сегодня секретарские должности занимают образованные и квалифицированные люди, являющиеся «лицом компании» и оптимизирующие работу своего начальства. К их мнению прислушиваются, их достаточно высоко ценят как «работников передовой».

Вот несколько рекомендаций по взаимодействию с секретарями:

ВНИМАНИЕ!

15 декабря на «Клерке» стартует обучение на онлайн-курсе повышения квалификации для получения удостоверения, которое попадет в госреестр. Тема курса: управленческий учет.

Недостатка мошеннических схем на рынке недвижимости нет, поэтому, чтобы не попасть в руки аферистов, необходимо учесть многие нюансы и внимательно изучить документы. Риелторы и юристы рассказали, как самостоятельно проверить вторичную квартиру перед покупкой.

Совет № 1: Проверьте собственника

Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации, уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимости» Руслан Закирьянов.

Информацию из ЕГРН возможно получить и заранее, еще до осмотра объекта. «Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Предоставить выписку должны в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок», — пояснила адвокат Виктория Данильченко.

Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если недвижимость арестована или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Если несовершеннолетние дети прописаны в квартире, покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье, соответствующее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизирована. Покупателю необходимо выяснить, были ли прописаны на жилплощади несовершеннолетние в момент приватизации. Если да, то дети автоматически включены в состав собственников. Если речь идет о принадлежащем ребенку праве собственности, то покупателю необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, а ребенок будет являться участником сделки. Органы опеки должны отследить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже, чем продаваемого, с сохранением размера его доли. Только в этом случае опека выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнула юрист.

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 6: Запросите информацию в МВД

Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких-либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. «С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимости».

Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт

Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической компании «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита Бизнеса» Сергей Соловьев.

Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности либо обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.

Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Совет № 11: Не забывайте о безопасности

С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании подобных сервисов не стоит забывать о базовых правилах безопасности в сети, добавил он:

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Ситуация распространенная. На сегодня изъятие мобильных телефонов в ходе обследований, осмотров, обысков - одна из основных проблем соблюдения прав граждан, не имеющая четкого правового регулирования. В период формирования действующего законодательства (например - Конституция РФ от 1993 года) телефоны были исключительно средствами связи. Сегодня они превратились в носители колоссального количества информации.

Из одного изъятого телефона можно получить больше сведений, чем в результате нескольких оперативно-разыскных мероприятий или следственных действий. Для проведения, например, обыска в жилище или контроля и записи переговоров необходимо разрешение суда, что обеспечивает процессуальный контроль.

А в случае с телефонами сотрудники органов стараются убедить нас в законности требований о добровольной выдаче личных мобильных и паролей к ним. Но должны ли граждане делать что-либо в ущерб своим интересам?

Сегодня в мобильном телефоне может храниться более 70 видов информации, которая считается личной тайной и охраняется законом

В мобильном телефоне может быть порядка пяти видов информации, относящейся к категории ограниченной доступности.

Например, информация содержащая нотариальную тайну (статьи 16, 28 Основ законодательства РФ о нотариате), аудиторскую тайну (статья 9 Закона "Об аудиторской деятельности"), врачебную тайну (статьи 13, 92 Закона "Об основах охраны здоровья граждан в РФ") и другая.

У любого человека в мобильном устройстве могут быть персональные данные, защита которых предусмотрена Законом "О персональных данных".

Пользуясь на телефоне различными приложениями (например, Госуслуги, Сбербанк и другие), мы имеем доступ к информации, содержащей сведения о получателе социальных услуг (статья 6 Закона "Об основах социального обслуживания граждан в РФ"), банковской тайне (ч. 2 статьи 857 ГК РФ, статья 26 Закона "О банках и банковской деятельности") и так далее.

У любого предпринимателя в телефоне может содержаться коммерческая тайна (Закон "О коммерческой тайне"), секреты производства (ноу-хау) (ч. 4 ст. 1465 ГК РФ).

Нельзя забывать и о самой тайне связи, предусмотренной непосредственно ст. 23 Конституции. В целом сведений, относящихся к категории ограниченной доступности и охраняемых законом, - более 70 видов.

Очевидно, что в регулировании этого вопроса имеется существенный законодательный пробел, допускающий ущемление прав граждан.

Сегодня мобильные телефоны даже не относят к электронным носителям информации, для изъятия которых была введена статья 164.1. УПК РФ (Особенности изъятия электронных носителей информации и копирования с них информации при производстве следственных действий). Конкретного указания на мобильные средства связи нет.

Доверяя информацию своим мобильным телефонам, граждане, прежде всего, предполагают, что она защищена именно законом

Обыск в организации не дает права проведения личных обысков у работников. Если мобильный телефон является именно личным, то это относится к личным вещам и не имеет отношения к мероприятиям, проводимым в офисе юридического лица. Чем же можно аргументировать и отстоять отказ выполнять требования о выдаче личных мобильных и паролей к ним?

Уже на основании этой статьи Конституции изъятие мобильного телефона допустимо исключительно по решению суда.

Подтверждением является и ст. 186 УПК РФ, в соответствии с которой также требуется судебное решение. В ней сказано: "при наличии достаточных оснований полагать, что телефонные и иные переговоры подозреваемого, обвиняемого и других лиц могут содержать сведения, имеющие значение для уголовного дела, их контроль и запись допускаются при производстве по уголовным делам о преступлениях средней тяжести, тяжких и особо тяжких преступлениях на основании судебного решения".

И здесь решение суда предусмотрено обязательным условием.

Прямого указания на возможность изъятия личных мобильных телефонов граждан в действующем законодательстве нет. Расширенное толкование и отнесение рассматриваемых средств связи к так называемым "вещам" является злоупотреблением и фактически понуждением к их выдаче.

Доверяя информацию своим мобильным телефонам, мы, прежде всего, предполагаем, что она защищена именно законом.

Читайте также: