Как сделать цокольный этаж жилым

Обновлено: 20.01.2025

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, как перевести нежилое помещение цокольного этажа в жилое если по факту этаж первый? помещение находится в собственности у физического лица, высота помещения 2.70 м., площадь 213,6 кв., мы хоте ли бы сделать из него 7 жилых квартир, обращались в архитектуру города там нам сказали что все это не возможно так как цокольный этаж не может являться жилым, но по факту весь так называемый цокольный этаж находится над отметкой уровня земли, что подтверждается проектом, это видно и по факту, помещение по проекту уже было такое. Дом 4-х этажный, включая цокольный этаж и мансарду! Подскажите пожалуйста 1) Возможен ли перевод в жилое и переустроиство в квартиры? 2)Если да, то на что нам ссылаться? Заранее благодарны!

Жилищным кодексом (ст. 22) определен порядок перевода нежилого помещения в жилое и основания для отказа в таком переводе. С учетом положений данной статьи основным требованием к такому переводу является соответствие помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Требования утверждены Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года.

Согласно пункту 23 указанных требований,

отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Как очевидно позиция администрации при рассмотрении вашего обращения была обоснованной.

Вместе с тем, согласно СНиП 31-01-2003:

Цокольный этаж — это этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. Также этаж является цокольным, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не более чем на 2 м.

Если вы уверены, в том, что ваш цокольный этаж не попадает в данное определение. Вы вправе получить соответствующее техническое заключение специализированной проектной организации по данному вопросу и оспаривать отказ администрации в суде.

Нежилое помещение, ранее было двумя квартирами (1 этаж) в 5 этажном жилом доме(хрущевка), переделано в одно помещение с отдельным входом (статус нежилое). Сейчас делаю из него две квартиры по старому плану, отдельный вход остается, но также хочу вернуть две входных двери из подъезда(которые ранее были замурованы), законно ли это, и какие могут быть связанные с этим проблемы? ( планирую сдавать посуточно, как квартиры, но хотел бы оставить статус нежилого)

Здравствуйте. Можно ли перевести документы из нежилого помещения т.е гаража в 3 этажа в жилое . Земля была выдана под строительство индивидуального гаража. По факту есть гараж и две жилые комнаты с мебелью,с отдельными входами и всеми коммуникациями . По БТИ все помещения обозначены. Спасибо.

Здравствуййте. Я из Саратова. Подскажите, пожалуйста. Хочу купить небольшое, недорогое (по цене комнаты) нежилое помещение в жилом доме со своим сан. узлом и перевести его в статус жилого с целью дальнейшего проживания в нём. Имеет ли смысл идти на такую сделку? Или процесс перевода из одного статуса в другой будет настолько финансово затратен и долог по времени, что сязываться с этим не имеет смысл и лучше сразу подыскивать себе другой вариант? И ещё: после перерегистрации помещения в случае его возможной дальнейшей продажи смогу ли я получить за него бОльшую сумму, чем ту, за которую я его покупала в статусе нежилого? Или тот факт, что помещение находится на 1-м этаже 9-этажного панельного дома всё равно обесценивает его стоимость и делает его неликвидным?

В частном доме можно добавить помещения не только надстраивая, но и используя свободное место, расположенное ближе к земле. Цокольный этаж, построенный в частном доме – дополнительное место, которое никогда не станет лишним и обязательно найдет применение для хозяйственных или иных нужд.

Задачи цокольных помещений

Цокольный этаж – это полуподвальное помещение, которое частичное углублено в землю. Площадь подобного вида применяется под кладовые, гаражи и другие помещения и должно иметь отличный дренаж, утепление и гидроизоляцию.

Обустройте цокольный этаж вашего дома

Без отопления, разумеется, в таком помещении можно будет находиться только летом, а овощи, запасенные на зиму, могут замерзнуть. Велика возможность появления плесени. Без вентиляции воздух в полуподвале будет спертый и затхлый, а без электричества совсем не обойтись.

Поэтому цокольный этаж станет удобным для жизни, если при его строительстве придерживаться необходимых общепринятых норм с проведением отопления, электричества и вентиляционной системы.

Важно! В зависимости от того, что планируется сделать в цоколе, необходимо определить инженерные работы.

При проекте тренажерного зала должен быть решен вопрос хорошей вентиляции. При создании сауны или душевой необходима напорная канализация, особое внимание надо обратить на вентиляцию полуподвала.

Вентиляция

В полуподвальном помещении естественной вентиляции, проходящей через трубы, не хватает. Поэтому используют принудительную циркуляцию воздуха.

В данном видео рассмотрим зачем нужен цокольный этаж:

Гидроизоляция

При возведении цокольного этажа в частном доме необходимо обратить внимание на гидроизоляцию, которая необходима для защиты от подтопления грунтовыми водами. Влага может разрушить стены, фундамент. Для предотвращения разрушения проводится вертикальная и горизонтальная гидроизоляция.

При вертикальной наносится защитный материал снаружи стены. При горизонтальной изоляции от воды влагозащитные вещества наносятся между цоколем и фундаментом.

Освещение

Цокольный этаж, как известно, представляет собой неосвещенное пространство. Недостаток света необходимо компенсировать за счет искусственного освещения в виде светильников, расположенных на потолке, полу и стенах. Для хорошего и комфортного освещения применяют лампы разных типов: люминесцентные, накаливания и другие.

Спуск (лестница)

Лестница необходима. В зависимости от высоты спуска и площади лестницу можно установить винтовую или классическую. Главное, чтобы она была безопасной.

Виды цоколей

Цоколь, возведенный в частном доме, бывает 3 видов:

1. Заглубленный. Может устанавливаться, если не был в проекте дома. Более удобный и предпочтительный для строительства. Часто используется, потому что с ним проще соблюсти требования к гидроизоляции цокольного этажа частного дома, так как беспрепятственно будет обеспечивать сток воды.
2. Выступающий. Название говорит само за себя. Границы этого вида цоколя выступают за пределы дома. Чаще всего применяется, когда необходимо дополнительное укрепление (тонкие стены дома). Требует больших затрат по сравнению с предыдущим видом. Менее востребованный.
3. Выровненный со стеной частного дома. Планируется в проекте при строительстве дома. Стены такого цоколя расположены вровень с домом.

Важно! Строительство цокольного этажа не рекомендуется осуществлять самостоятельно. Лучше пригласить профессионалов, которые умеют строить полуподвалы. Или хотя бы для проекта цоколя.

Материалы для цокольного этажа

Материалы для строительства полуподвала:

1. Для стен – бетонный блок ФБС (может использоваться как фундамент).
2. Обожженный красный кирпич (применяется для стен и фундамента).
3. Бутовый камень, представляющий собой камень крупного размера, который кладут на раствор как кирпич.
4. Стеновые блоки малого формата. Применяется при готовом фундаменте.
5. Для обеспечения герметичности стен от грунтовых вод применяют гидроизоляцию. При монолите – наружная герметичность, при кладке – наружная и внутренняя.
6. Для наружной обработки стен применяется битумно-полимерная мастика, которая может выполнять роль клея при рулонной гидроизоляции. В случае рулонного материала с самоклеящейся основой его накладывают сверху на поверхность, обработанную горячим битумом. В качестве гидроизолирующей обмазки используют составы полимеров из серии Пенетрон.
7. Проклейка стыков ПВХ-лентой.

Гидроизоляция цоколя частных домов осуществляется в 2 слоя. Выбор материала зависит от стен и местных особенностей климата. Этим материалом покрывают все поверхности фундамента и участки соприкосновения фундамента с грунтом. Для гидроизоляции могут использоваться рубероид, толь.

Используйте различный материал для создания цоколя вашего дома

Цокольный этаж в частном доме, пошаговая инструкция

Инструкция, как построить цокольный этаж:

В зависимости от грунта определяется тип фундамента:

1. В местности, где высокие грунтовые воды, применяется сваечный тип. Такой фундамент состоит из свай. Их нижняя часть находится ниже места промерзания грунта, поэтому без проблем можно использовать цоколь в холодное время года.
2. В болотистой местности и при слабости грунта строится фундамент из монолитной плиты, которая не дает просесть грунту. Это состояние осуществляется за счет равномерного распределения веса дома по всей площади основания.
3. При отсутствии проблем с грунтом используется ленточный тип фундамента.

Преимущества цокольного этажа

Преимущества цокольного этажа:

1. Строительство цоколя увеличивает площадь дома. Отпадает необходимость в дополнительных постройках. В цоколе можно разместить необходимые помещения.
2. Появляются дополнительные помещения: игровая комната, сауна, бассейн, гараж, кладовая, прачечная, тренажерный зал или мастерская. Под что будет строиться цокольный этаж, зависит от фантазии и возможностей собственников дома.
3. При продаже дома с цоколем, стоимость его возрастает до 30%, а если еще и жилое помещение – станет намного дороже первоначальной цены.
4. При наличии цоколя не нужно утеплять пол на первом этаже, так как подземный этаж препятствует проникновению холодного воздуха.

Недостатки цокольного этажа

Наряду с преимуществами есть и недостатки:

1. Высокие затраты на строительство.
2. Дорогостоящие инженерные работы: отопление, теплоизоляция и другие.
3. Отсутствие естественного освещения (поэтому редко используется как жилая комната).
4. Сложность строительства при высоко стоящих грунтовых водах.

К сведению! Перед строительством цоколя необходимо определиться с его необходимостью, определить смету и решить, нужны ли такие расходы, так как строительство цоколя в частном доме обойдется недешево. Не рекомендуется экономить на гидроизоляции, бетоне и утеплителях.

Читайте в статье

Терминология и её значение

Многие воспринимают цоколь как подвал и наоборот. Между тем, цоколь – это совершенно самостоятельное понятие, которое кардинально отличается от первого этажа и подвала.

Цокольный этаж: что это

Не всегда наличие цоколя – это решение домовладельца. Бывают случаи, когда в нём есть прямая необходимость. Чаще всего потребность в таком строении возникает при наличии сложного рельефа в месте стройки. К примеру, если решено строить дом у оврага или на холме. Не будете же вы засыпать овраг или срезать холм? А выровнять фундамент и с пользой применить особенности рельефа поможет цокольный этаж.

Цокольный этаж очень выручает и в том случае, если у вас ограниченная площадь застройки, и есть острая необходимость максимально использовать каждый метр. На небольшой строительной площадке владельцы недвижимости стремятся устроить жильё из нескольких этажей, а цоколь в этом случае будет играть роль помещения для хозяйственных нужд.

Три варианта цокольной конструкции

Цоколи могут иметь разное строение в зависимости от ваших потребностей. Они могут быть:

• западающими – самыми выгодными с экономической точки зрения и исключительно надёжными по конструкции;
• выступающими – это самый тёплый вариант, при котором помещение может использоваться даже как жилое;
• монолитными – являющимися одним целым со стенами дома.

Рассмотрим особенности этих конструкций подробнее.

Выступающий цоколь: классическое решение

Именно такие варианты чаще всего встречаются в загородных домах. Иногда подобный цоколь появляется уже при готовом доме, если в нём возникает такая необходимость. Например, если нужно укрепить одну из сторон фундамента. Самое важное при таком решении – продумать систему отвода атмосферных стоков и способ, как органично вписать новую конструкцию в существующий проект со всеми его инженерными системами.

Западающий цоколь: дёшево и сердито

Этот тип цоколя прячется под основным строением так, что вся атмосферная влага стекает со стен, минуя этот объект. По расходам материалов этот вариант очень экономичен, кроме того, он не меняет архитектурной целостности здания.

Монолитная конструкция цоколя: одно целое с домом

Этот тип цоколя может появиться только вместе с домом, став с ним одним целым. Стены дома будут выглядеть ровными, без выступов. Отличить наличие цоколя можно будет только по окнам, расположенным на низком уровне, и то, если таковые предусмотрены проектом.

Какое значение имеют размеры цоколя

Ширина и длина цоколя зависит только от вашего желания, а вот высота – тема для обсуждения. На этот параметр имеют влияние несколько факторов: особенности климата, отметка расположения грунтовых вод, ваши планы по его эксплуатации.

Минимальная высота цоколя может быть 20 см, впрочем, это и цоколем то трудно назвать. Обычно такие объекты имеют высоту хотя бы в 1 м, а ещё лучше – в человеческий рост, так его хотя бы можно использовать для различных нужд.

К сведению! При чрезмерно малой высоте цокольного этажа стены дома могут повреждаться при сезонном поднятии грунтовых вод. Впоследствии это ведёт к разрушению всей конструкции здания.

Какие материалы используются для возведения цоколя

Основное требование к материалу цоколя – это максимальная надёжность и прочность, ведь он примет на себя вес здания. Кроме того, стены цоколя должны быть устойчивы к атмосферной и грунтовой влаге, достаточно прочными, чтобы выдержать возможные подвижки грунта во время промерзания и пересыхания.

Строители предпочитают не экспериментировать при выборе стройматериалов для этого объекта. Предпочтение отдаётся традиционному кирпичу, камню и бетону.

Для цоколя делается опалубка, а для укрепления заливки предварительно выстраивается металлическая конструкция из арматуры и труб. Вся нижняя часть бетонного блока тщательно изолируется от влаги. Для подобных построек используют бетоны из цемента марок М400 и М300. Из такого же сырья на производстве делают фундаментные блоки. Если цоколь будет представлять собой одно целое с техническим подвалом, между фундаментом и стенами укладывается гидроизоляционный слой.

Сейчас камень – это роскошь, доступная только состоятельным застройщикам. И в современных технологиях камень идёт в сочетании с тем же бетоном, который является связующим раствором. Каменную кладку, как и кирпичную, начинают с углов и именно они являются опорой дома. К сожалению, нужно признать, что секреты средневековых мастеров утрачены. и даже при использовании такого вечного материала результат не может быть гарантирован. Зачастую при каменной кладке швы трескаются от вибрации почвы. Мастера древности использовали для строительства камни разного размера, что делало конечную постройку исключительно прочной, и задействовали очень много материала для этой цели. Теперь же камень чаще используют как отделочный материал, а не строительный.

Такая кладка по прочности вполне конкурирует с бетоном, а также отличается устойчивостью к вибрационному воздействию.

Если возведение цоколя не является острой необходимостью, не удивительно, что возникает вопрос о его целесообразности. Как ни крути, а расходы на этот объект являются дополнительными к основному проекту.

В чём же преимущества такого планировочного решения:

• фасад дома не будет иметь непосредственного контакта с грунтом, это сделает его более прочным и эстетически привлекательным, так как грязь не будет попадать на отделочные материалы;
• дополнительная защита стен от влаги грунтового и атмосферного происхождения гарантирует отсутствие в доме плесени и сырости;
• при наличии подвального помещения цоколь станет защитным барьером для внутренних перекрытий;
• наличие цоколя позволяет организовать качественную вентиляционную систему в доме;
• цоколь добавляет зданию высоты, так что даже если у вас всего один жилой этаж, с таким дополнением дом будет выглядеть солиднее.

Цоколь станет защитным буфером от механического повреждения основания дома
ФОТО: artstroy.info

А есть ли у такого решения минусы? К сожалению, без них тоже не обойтись. Самый главный из них – это увеличение затрат на строительство дома. Особенно, если полностью следовать всем СНИПам и использовать качественные отделочные материалы.

Можно ли считать цоколь и подвал одним и тем же

Для тех, кто ещё не уловил разницы между этими двумя конструкциями, напомним: подвал подразумевает перекрытие потолка вровень с грунтом. Цоколь поднимается на половину или хотя бы на треть от земли.

В цоколе могут устанавливаться окна даже в обычную для них высоту, а в подвале естественного освещения не бывает
ФОТО: golowczynski.pl

Как возводится цоколь

Строительство цоколя в доме – процесс, требующий инженерного проектирования и профессионального подхода. Подробно о нём рассказано в этом небольшом, но очень подробном видеоматериале:

Что такое цокольный этаж?

Многие люди путают цоколи с подвалами и техподпольем. На самом деле цокольный этаж — это, по сути, еще один жилой этаж дома, частично скрытый под землей.

Также отметим, что строительными нормами прописано, что если плита перекрытия для подземного этажа не превышает 2-х метров над уровнем земли – такое помещение полноценным этажом не является, что очень выгодно добавляет дополнительную площадь. Особенно если учесть законодательный запрет в России на возведение загородных домов высотой более двух этажей.

Цокольным считается то помещение, которое более чем на половину находится над уровнем земли. Следовательно, можно создать дополнительный этаж в доме, не нарушая действующее законодательство.

Если вы рассматриваете вариант строительства дома с цокольным помещением, следует изучить основные рекомендации.

Рекомендации по строительству цокольного этажа

1. Изучите состав почв и расположение грунтовых вод

Если на участке обнаружен высокий уровень грунтовых вод — это может стать серьезным препятствием на пути к задуманной цели. Для нормальной эксплуатации цоколя, придется потратиться на сложную эффективную систему дренажа, а так же подготовиться к закупке специального оборудования, поддерживающего нормальный уровень влаги.

Все это может сделать постройку попросту невыгодной финансово и экономически. Кроме больших затрат на само строительство, содержание такого помещения может стать не окупаемым и не уместным.

2. Предусмотрите защиту и отвод от воды

Практика эксплуатации нижних уровней в частных домах показывает, что лучше строить не выступающий цоколь (он является менее долговечным), а западающий, который может обеспечить постоянное беспрепятственное стекание воды.

Кроме того, нулевому уровню придется организовать достойную теплоизоляцию и гидроизоляцию, чтобы обеспечить дому долгий срок службы без капитальных ремонтов. Даже незначительные на первый взгляд проблемы в гидроизоляции, могут привести к серьезным последствиям. Не стоит экономить на надежности собственного жилища.

3. Поручите стройку цоколя профессионалам

Если основные работы по возведению и отделке коттеджа, при наличии минимального опыта, можно производить самостоятельно – строительство цокольного этажа требует соблюдения всех нормативов с множеством нюансов — это лучше доверить профессионалам.

Специалисты произведут правильные расчеты, а опытные монтажники избавят Вас не только от лишней работы, но и сделают основание дома качественным по всем характеристикам и готовым к эксплуатации.

4. Не забудьте про вентиляцию

Если на цокольном уровне планируется обустроить помещения с повышенной влажностью, такие как сауна, баня, бассейн, потребуется наличие хорошей системы вентиляции. Наиболее эффективной будет сплит-система и, как вариант, электронная вентиляция.

5. Обеспечьте достаточное освещение

Цокольный этаж, как правило, находится у земли и лишен достаточного количества естественного солнечного света, а поэтому, его комнаты будут казаться темными в любое время суток. Заглубленные в земли помещения лучше снабдить качественной, мощной системой освещения.

6. Не стройте цоколь в готовых домах

Не рекомендуется браться за строительство цокольного этажа в уже готовом строении. Конечно, многие компании за определенную плату предоставят такую услугу, но это может быть чревато разрушением фундамента при неправильной выемке грунта, а кроме того обойдется в крупную сумму денег.

На основании вышеперечисленного, собственник сможет определить насколько необходимо наличие цокольного этажа в его доме, и какие риски связаны с его строительством и дальнейшим использованием.

Что разместить на цокольном этаже?

Дополнительная территория позволяет сделать дом более просторным, более функциональным, вместе с тем придать оригинальности его дизайну и внешнему виду. Цокольный этаж – практически полноценный, если не считать размещение окон, поэтому позволяет распоряжаться им в любом желаемом направлении, будь то организация технических или полностью жилых помещений.

Техпомещения

Размещать котельные в подвалах строго запрещено, а цокольные помещения дают такую возможность, что позволяет сэкономить пространство на верхних уровнях. Как правило, при площаде такого этажа от 100 м2, котельная занимает не более 4 м2, благодаря чему рядом можно расположить прачечную, санузлы, гардеробные, кладовки или, популярную в последнее время, комнату для занятий спортом и тренировок.

До недавнего времени в цокольных помещениях было модно размещать еще и гараж, однако, в последнее время, от этой идеи стали отказываться, заботясь об экологии и чистоте воздуха от запахов на верхних этажах.

Кроме того, въезд в такой гараж возможно осуществить только под большим уклоном, затрудняющим его использование в зимнее время года, когда дорога покрывается коркой льда. Из всех неудобств, связанных с размещением гаражного помещения можно найти выходы, задействовав дополнительное оборудование, и системы очистки воздуха, но это приведет к новым дополнительным капиталовложениям.

Жилые помещения

Главным минусом размещения на цокольном этаже жилых площадей, является необходимость отапливать их зимой. Но с другой стороны – это хороший выход из ситуации, когда необходимо дополнительное пространство, а хозяева ограничены в возможности построить высокий дом.

Когда цокольный этаж размещается на склонах, чаще всего, он практически полностью размещается над уровнем земли, не нарушая закон, и также при этом, не являясь полноценным этажом. Такой этаж в достаточной мере освещен естественным солнечным светом, и на нем могут комфортно могут располагаться также столовая, холлы и иные помещения.

Нулевые уровни в домах прекрасно подходят для расположения комнат отдыха. Зачастую там располагают бассейны, бильярдные, библиотеки, при этом, не забирая под это пространство верхних этажей, предназначенное для жилых комнат, в которых требуется наличие солнечного света.

Не стоит забывать, что для размещения развлекательных и других помещений, потребуется хорошо продуманная и разработанная система вентиляции.

Комбинировать помещения в цоколе тоже нужно рационально. При всем желании, не стоит размещать бильярдную рядом с бассейном – это может привести к неправильному функционированию обоих комнат. Для принятия правильных архитектурных и дизайнерских решений лучше обратиться за советом к специалисту.

Минусы цокольного этажа

К основному недостатку оборудования цоколя, относится большой объем земляных, бетонных, подготовительных и строительных работ. Утилизация и вывоз грунта потребуют немалых расходов и задействования спецтехники. А перед этим нужно еще оплатить взятие грунта на пробу и установление его состава, а также анализ возможности проведения подобных работ в этой местности.

Нередко оказывается, что потратив деньги на предварительные мероприятия, проводить дальнейшие работы уже не имеет смысла. Для положительного решения о стройке цоколя, кроме отсутствия высоких грунтовых вод, необходим правильный состав почвы — она должна быть песчаной или каменной.

Обеспечение хорошей эффективной системы дренажа также потребует дополнительных капиталовложений, как и сооружение обязательной отмостки, отводящей влагу от цокольного этажа.

Поскольку этот этаж будет находится ниже уровня земли, потребуется его серьезная гидроизоляция. Наиболее простой метод – обмазочные работы. Специальную двухкомпонентную смесь наносят на наружные стены этажа валиком. Тонкий резинобетонный слой защитит помещение от попадания жидкости и влаги.

Плюсы цокольного этажа

Одним из самых важных и видимых преимуществ строительства является получение дополнительной площади, для размещения необходимых комнат и помещений, которые на верхних этажах заняли бы такое драгоценное пространство. Тут можно обустроить винный погреб, бильярдную, сауну, площадку для боулинга, спортзал, прачечную, котельную и все то, что может повысить комфорт жильцов от проживания в собственном доме.

Еще один интересный факт: благодаря цоколю, если в нем поддерживать температуру от 16°С – воздух будет идти на верхние этажи, где будет значительно теплее.

Ну и, конечно, цокольная конструкция будет незаменима, если дом планируется расположить на склоне. В этом случае уровень можно считать полуцокольным, так как значительная его часть будет располагаться над землей.

Выводы

Перед тем как приступать к строительству цокольного этажа, необходимо изучить требования, взвесить все плюсы и минусы, подумать насколько необходимы Вам эти дополнительные помещения. Анализируя бюджет проекта, стоит учесть затраты не только на строительные работы, но и на дальнейшее содержание подземных площадей. Если решение положительное – обратиться за составлением проекта и сметы к специалисту и приступать к обустройству.

Помните, что высота цокольного этажа над землей не должна превышать 2 метров и тогда не возникнет проблем с законодательством, а Вы получите полноценный уровень для размещения дополнительных комнат и желаемых удобств.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Читайте также:

  
• Стеклянный песок своими руками
  
• Подогрев сидений для снегохода своими руками
  
• Теплица из светлицы своими руками
  
• Мешочек для просфор своими руками
  
• Как сделать чтобы не было эпилепсии