Как сдать комнату в аренду официально налоги

Обновлено: 26.01.2025

После оценки всех «за» и «против» становится очевидно, что легальная аренда жилья — это наиболее разумное решение.

Причём она выгодна не только государству, которое получает с этого налоги, но и владельцам квартир. Сдавая недвижимость официально, арендодатели могут обратиться в правоохранительные органы или в суд.

Есть несколько вариантов официального оформления этой статьи доходов и оплаты налогов:

Как платить налоги за сдачу квартир и как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры

Наименее выгодный вариант — это оплата НДС со сдачи квартиры. Он составит 13%.

Кроме того, можно зарегистрировать ИП. Размер налога будет зависеть от выбранного режима: упрощенной системы налогообложения (УСН) или оформления патента. В первом случае размер отчислений составит 6% от доходов. Во втором — те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (зависит от цены квартиры). Также необходимо подавать налоговую декларацию и отчётность.

Но есть и третий вариант – он проще и дешевле. Налог составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП. Любые операции, от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога, можно провести через приложение «Мой налог». Оно само распознает данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.

Часто наиболее выгодным оказывается последний вариант — самый молодой и, как ни странно, самый простой в оформлении.

Форма налогообложения	Налог	Декларация	Время на оформление	Ограничения дохода в год
ИП	6%	1 раз в год	От 3 дней	Индивидуально
НДС	13%	1 раз в год	Не требуется	Нет
Самозанятость	4% для частных лиц, 6% для юрлиц	Не требуется	Несколько минут	2,4 млн рублей

Разбираем плюсы и минусы закона для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.

Как это работает

После того, как вы занесёте доход в приложение, то укажете ИНН арендатора. Это позволит налоговой самостоятельно определять, кто отправил деньги — физическое или юридическое лицо, а затем посчитать налог по нужной ставке.

Затем «Мой налог» определит предварительный размер налога и покажет, какая сумма вычета осталась. Увидеть её можно в профайле, в графе «Налоговый аванс».

Если размер платежа будет указан некорректно, его можно аннулировать одной кнопкой также прямо в приложении. После этого операция станет неактивной и не будет учитываться при расчёте налога.

Налог начисляется каждый месяц: до 12-го числа ФНС определяет сумму налога за предыдущий месяц и реквизиты для оплаты. Оплатить указанный налог нужно до 25-го числа. Чтобы было удобнее, настройте автоматическое списание. Если налог за прошедший месяц меньше 100 рублей, то его прибавят к сумме налога в следующий раз.

Преимущество в том, что самозанятым не понадобятся кассы, не нужно тратить время на составление отчётностей, подачу налоговых деклараций и стоять в длинных очередях в ФНС.

Сколько налогов нужно будет заплатить, если сдавать квартиру официально как самозанятый

Итоговая сумма налога напрямую зависит от размера дохода, то есть от той суммы, которую собственник получает от квартиросъёмщика каждый месяц.

При этом доходом не считается страховой депозит, который при подписании договора найма жильцы передают собственнику. Это объяснимо: когда арендаторы будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. А вот если дефекты всё же найдутся, например, сломается кровать или холодильник, то хозяин вычтет их стоимость из депозита, – и в этом случае он уже будет считаться доходом.

Если арендатор оплачивает коммунальные расходы не по счётчикам, это тоже доход и с него потребуется заплатить налог. Соответственно, все расходы по счётчикам считаются тратами в интересах нанимателя и не облагаются налогом (Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).

Вы сдали квартиру семейной паре за 20 тыс. рублей, они также будут оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 5 тыс. рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тыс.

Считаем доход для налога: 20 000 + 5000 = 25 000 рублей.

Считаем налог: 25 000 × 4% = 1000 рублей. Эту сумму нужно будет платить каждый месяц.

Как стать самозанятым для сдачи квартиры и платить налог за сдачу квартиры

Оформление происходит полностью онлайн, вам не придётся куда-то ехать и собирать бумаги. Достаточно скачать мобильное приложение «Мой налог» из AppStore или GooglePlay и нажать соответствующую кнопку, отправив заявление. Всё остальное произойдёт без вашего участия.

А вот если вы были ИП и переходите на новый режим, придётся сообщить в налоговую по месту жительства о новом статусе. Это можно сделать в течение 1 месяца после перехода, отправив уведомление по специальной форме.

Если самозанятый не предоставит в ФНС информацию о доходе, на него наложат санкции. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

о налогах на доходы физических лиц. об ИП на упрощенке. об ИП с патентом. о налоге на имущество физических лиц. о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества официальной сдачи жилья в аренду

Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.

Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.

Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.

Кроме того, официальный договор избавляет собственника от необходимости скрывать факт сдачи квартиры, опасаться встречи с участковым, врать соседям, заставлять арендаторов представляться родственниками и так далее. Документ также делает невозможными попытки шантажа со стороны соседей или квартирантов во время каких-либо конфликтов и спорных ситуаций. Боязнь проблем с налоговой службой нередко заставляет владельцев идти на уступки всем, кто грозит «пожаловаться куда следует». В конце концов, сами арендаторы могут спокойно обращаться к участковому, если у них возникли какие-либо неприятности.

Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.

Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.

Кто такие самозанятые

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Как быть с другими владельцами

Даже если на квартиру никто из совладельцев не претендует прямо сейчас, с ними необходимо считаться. А это означает, что потребуется письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Отдать в аренду только свою долю также невозможно: нужно точно так же заручиться разрешением других владельцев жилья. Важно понимать, что тут голосованием дело не решится: если хотя бы один из хозяев квартиры против, по закону сдавать её нельзя.

Согласие, подписанное всеми, — главное, что нужно для сдачи квартиры в аренду. Если оно у вас в кармане – можно переходить к следующему пункту плана — официальному оформлению этого процесса.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать?

Страшный сон любого владельца квартиры. И тут проявляется ещё одно преимущество договора аренды или найма до 1 года.

Кстати, в договоре вы можете прописать для себя возможность расторгать этот договор во внесудебном порядке и указать, в каких случаях. Вполне вероятно, что в суде эти пункты признают недействительными. Но по факту, чаще всего их достаточно, чтобы найти компромисс, который устроит и вас, и жильцов.

Вы узнали, как сдать квартиру в аренду правильно. Нюансы при сдаче квартиры в аренду остаются теми же, независимо от способа сдачи. Всё должно быть официально оформлено, жильцов лучше проверить, а риски – застраховать.

Теперь выбор за вами: найти жильцов самостоятельно, воспользоваться услугами риэлторов или сервисом Яндекс.Аренда, который берёт на себя всю рутину, от поиска жильцов до заключения договора, и совершенно бесплатно для владельцев квартиры.

Так как учесть все нюансы при сдаче квартиры в аренду и безопасно сдать свою квартиру?

И при сдаче напрямую, и через агентство или сервисы-посредники есть риски для собственника. Арендатор может что-то сломать, залить соседей, испортить ремонт или молча съехать, прихватив с собой телевизор. Вот краткий чек-лист необходимых действий.

Тщательно пpoвepьтe дoкyмeнты

Пусть жильцы не просто отдадут вам ксерокопии первой страницы паспорта: попpocитe посмотреть opигинaльный дoкyмeнт. И когда обе бумаги будут у вас, внимательно сверьте данные, после чего сохраните ксерокопию у себя. В случае форс-мажоров вы будете знать, кого искать.

Пользуйтесь поисковиком

Поищите отзывы о квартирантах прежде, чем заключить договор найма. Забейте в поисковик ФИО, пролистайте соцсети и тематические форумы вашего города на предмет негативных отзывов.

К счастью, в мире интернета всё сложнее мошенничать, не оставляя следов.

Дeпoзит или залог

Мы оставили этот пункт, хотя, конечно, польза его для правильной аренды весьма сомнительна.

Залог — это сумма, которую apeндaтop вносит пpи зaceлeнии, а владелец возвращает при выезде, если все условия аренды жилья были соблюдены, а имуществу не причинено никакого вреда.

Проблема в том, что поставить сумму залога, которой действительно xвaтит нa ликвидaцию вcex фopc-мaжopoв, практически невозможно: это будет неоправданно и непосильно для квартирантов. Поэтому нa практике при заселении обычно берётся oплaта зa первый и пocлeдний мecяц apeнды. Это гарантирует возврат хотя бы части средств в случае непредвиденных ситуаций. К счастью, сейчас появилась возможность просто застраховать квартиру.

Страховка квартиры под аренду

Зacтpaxoвaть можно и caмy нeдвижимoсть, и вcё, чтo в нeй нaxoдитcя. Главное — прописать в ycлoвияx пoлyчeния cтpaxoвoй выплaты пopчy третьими лицaми, вашими арендаторами.

А ещё вы можете зacтpaxoвaть отвeтcтвeннocть арендаторов на случай ущерба третьим лицам – например, соседям, которых они могут затопить. Ремонт в этом случае оплатит страховая, а не вы.

Смотрите внимательно

Это самый размытый пункт. Нельзя утверждать, что студенты будут шумными, а семейная пара останется с вами на долгие годы – человеческий фактор всегда с нами. Но легко догадаться, что, если будущий жилец ведёт себя неадекватно на просмотре, отказывается заключать договор или не исполняет обязательства — из него точно не получится хорошего жильца.

Доверяй, но проверяй

Жильцы не любят визитов, и их можно понять. Но правила аренды жилого помещения, которое принадлежит вам, как правило, подразумевают визиты по согласованию. Договоритесь с арендаторами за пару дней до визита и зайдите проверить счётчики или забрать деньги лично. Хотя бы пару раз на первых порах, чтобы не получить сюрприз в конце срока аренды.

Также стоит спросить соседей, как им новые жильцы. Соседи точно заметят всё подозрительное.

Оставьте себе дубликат ключей

Правила аренды жилья не позволяют вам приходить к жильцам в их отсутствие. Но ситуации бывают разными, например, трубу может прорвать, когда квартиранты будут в отпуске или на работе. Чтобы не ждать, когда затопит всех соседей, вы сможете решить проблему самостоятельно.

Можно ли продолжать сдавать квартиру жильцам, которые не способны платить?

Как показал 2020 год, ситуации бывают разными. Очевидно одно: если вы надеетесь однажды оплату всё же получить, обязательно берите расписку.

Koнтpoлиpyйтe oплaтy ЖКХ

К счастью, сейчас это чаще всего можно сделать вообще онлайн.

Придётся ли платить НДФЛ от продажи квартиры, которая сдавалась легально

Многие собственники, которые не афишируют факт сдачи своих квартир и не спешат регистрировать ИП, боятся не только налогов. Они опасаются, что при последующей продаже сдаваемой квартиры их ждут дополнительные (и немалые) расходы.

Действительно, ещё недавно владелец квартиры в статусе ИП, который сдавал эту жилплощадь в аренду, не мог её впоследствии продать как физическое лицо. Если квартира ранее использовалась в предпринимательских целях, то нужно было заплатить НДФЛ со всей полученной от продажи суммы.

Однако в законодательстве появились изменения, позволяющие избежать оплаты НДФЛ при продаже жилья, которое сдавалось в аренду. Теперь налоговой важен не факт сдачи жилья и статус владельца, а срок, в течение которого квартира находится в собственности. Допустим, продавец был собственником квартиры (если она не единственная) более пяти лет – тогда НДФЛ от продажи жилья не начисляется. Если это единственное жильё в собственности, то продать без НДФЛ можно через три года. Также через три года без налога разрешается продать жильё после приватизации или полученное в наследство, а также в дар от родственников.

Фотографии: на обложке Pixabay(Pexels), текст Max Vakhtbovych (Pexels) и Medienstürmer(Unsplash)

Платим собственнику, пока ищем жильцов!

Что должно быть в договоре?

Для начала разберёмся с терминами. Договор найма заключается с физическим лицом, а договор аренды — с юридическим. Например, когда организация хочет снять жильё для своего сотрудника. Но жилое помещение при этом может использоваться только для проживания, не для коммерческой деятельности.

В принципе, вы можете заключить договор в свободной форме. Главное — письменно.

В документе о сдаче в аренду жилого помещения необходимо максимально подробно описать все достигнутые вами с жильцом договорённости. Типовой договор можно взять в интернете: например, скачав с сайта Яндекс.Недвижимости.

Как правильно составить договор и сдать в аренду жильё? Вот что необходимо указать в документе для оформления правильной аренды.

Данные обеих сторон: ФИО и паспортные данные сторон.

Назначение аренды или найма: вы сдаёте квартиру строго для проживания арендатора, не для субаренды или коммерческой деятельности.

Срок аренды.

Подробное описание недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома, а также данные документов о правах собственности владельца на квартиру. Фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры, будут плюсом!

Сумма ежемесячной платы, формат её передачи и условия её пересмотра: на каких основаниях и как часто.

Порядок оплаты коммунальных услуг.

Условия визитов хозяина квартиры и их допустимая частота.

Перечень лиц, проживающих в квартире с арендатором.

По каким причинам может быть расторгнут этот договор.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

В Росреестре необходимо регистрировать любой договор, действие которого больше 11 месяцев. При этом максимальный срок заключения договора — 5 лет.

По сути, есть 2 варианта.

Договор на краткосрочный период, до одного года, который можно в будущем продлить.

А ecли нe плaтить?

Можно надеяться, что никто никогда не узнает о вашем бизнесе, рассчитывая на то, что ваши обороты слишком невелики, чтобы заинтересовать налоговую службу. Но не стоит сбрасывать со счетов 2 важных переменных, которые способны в корне изменить расстановку сил: это бдительные соседи и сами жильцы.

Первым может не понравиться шум или состав квартирантов. Они могут поругаться на лестничной клетке или не поделить парковочное место. В конце концов, это могут оказаться просто бдительные законопослушные люди, которые считают, что сдавать квартиру необходимо официально – и будут, к слову, правы. Итог один: налоговые приставы узнают о вашей деятельности и будут ею крайне заинтересованы.

В случае самих квартирантов всё ещё серьёзнее. Не оплачивая налоги и не оформляя официально условия аренды квартиры, вы сами вкладываете в руки жильцов орудие давления на вас. В любой спорной ситуации они могут предъявить вам вашу же неофициальную сдачу квартиры в аренду.

Но какие всё же санкции ждут неплательщиков со стороны закона?

Допустим, налоговая узнала, что вы решили не вдаваться в подробности, как оформить сдачу квартиры в аренду правильно, и сдаёте её незаконно. Факт получения вам дохода также удалось подтвердить. Вот чем это грозит.

ИФHC имeют пpaвo:

потpeбoвaть заплатить нaлoги зa вcё то вpeмя, что вы cкpывaлиcь oт нaлoгooблoжeния. Даже за пару лет cyммa выйдeт заметная;
наложить на вас штраф и пoтpeбoвaть oплaтy пeни. Это будет ещё 20–40% oт нeyплaчeннoй cyммы;
если сумма крупная, на вас могут завести yгoлoвнoe дело, а наказанием может стать лишeние cвoбoды или oпиcь имyщecтвa.

Допустим, вы 3 года нелегально cдaвaли квapтиpy зa 30 000 ₽ в мecяц. Haлoгoвaя теперь требует зaплaтить вcю cyммy нaлoгoв и дoпoлнитeльнo — штpaф в paзмepe 30% oт cyммы. Это 140 400 ₽ ocнoвнoгo дoлгa и eщё 42 120 ₽ штpaфa. Oбщaя cyммa — 182 520 ₽. Это примерно полгода сдачи его же квартиры.

Так можно ли сдавать квартиру неофициально? Гипотетически – да, но стоит помнить о высоких рисках получить штраф, проблемы с законом, жильцами и соседями. Как показывает практика, легально сдавать квартиру в аренду намного дешевле.

Как сдать квартиру порядочным людям?

Только славяне, строго без детей, без домашних животных и только семейная пара. Владельцы квартир придумывают самые разные формулировки, порой откровенно несправедливые и шовинистские. Но движет ими одно — желание как можно безопаснее сдать любимую квартиру порядочным людям.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

Предмет.
Срок действия.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
Условия уплаты арендной платы и других расходов.
Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
Сумму прописью.
Факт получения денег собственником.
Дату составления документа.
Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Квартира в аренду: как платить налоги?

Если владелец решил стать арендодателем, он должен платить налог со сдачи квартиры. И легальная сдача жилья несёт не только определённые хлопоты и расходы, но и существенно облегчает жизнь арендодателя. Кроме того, сегодня есть простые и выгодные способы уплаты налогов от аренды. В этой статье разберёмся, как платить налоги со сдачи квартиры, какие налоговые схемы существуют, какие из них выгоднее владельцам жилья, почему важно сдавать квартиру легально, как оформить сдачу квартиры в налоговой.

Сдача квартиры в аренду, налоги

Существует несколько вариантов уплаты налогов от сдачи квартиры в аренду: НДФЛ (налог на доходы физических лиц), так называемая упрощёнка для ИП (индивидуальных предпринимателей), ПСН (патентная система налогообложения) и самозанятость.

Налоговая нагрузка в каждом случае своя. Ниже разложим все детали и нюансы этих вариантов, чтобы было понятно, какой из них и в каких случаях будет наиболее выгоден арендодателю. Но сначала разберёмся, вообще, нужно ли платить налоги при сдаче квартиры в аренду, чем чреват отказ от таких выплат и какие преимущества даёт собственнику жилья легальная сдача квартиры.

Сдаю квартиру – плачу налоги: почему лучше сдавать легально

По российским законам почти со всех своих доходов граждане должны платить налоги в бюджет: с доходов от работы физической или интеллектуальной, использования своего имущества другими людьми и даже от выигрышей в лотерею. Нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру? Да, ведь владельцы жилья получают доход, подлежащий налогообложению, сдавая свою недвижимость в наём.

именно так на самом деле называется сдача жилых помещений за плату. А аренда в юридической практике применяется к нежилым помещениям, но этот термин привычнее, и в разговорном языке его используют чаще всего. Однако в документах речь будет идти именно о найме, надо просто это знать.

А что, если не платить налог со сдачи квартиры? Если налоговой станет известно, что собственник сдаёт квартиру, но не платит налоги, его могут обязать выплатить всю задолженность по НДФЛ (13% от арендного дохода) за последние три года, а также штраф – 20% от суммы долга.

Если задолженность не будет погашена, налоговая вправе взыскать долги в судебном порядке. По решению суда средства могут быть списаны с банковских счетов владельца жилья, а на саму квартиру может быть наложен арест.

Конечно, прежде чем запустить процесс взыскания долгов и штрафов, налоговая должна каким-то образом узнать о том, что квартира сдаётся, и провести расследование. Первичную информацию налоговикам способен передать, например, участковый. Он, в свою очередь, может узнать о сдающейся квартире от соседей или управляющей компании и обратиться за разъяснениями к арендаторам и собственнику.

В ходе собственной проверки налоговая служба вправе запросить в банках выписки со счетов владельца – если обнаружится, что тот ежемесячно получает фиксированную сумму от одних и тех же лиц, то это вызовет дополнительные вопросы.

Платим собственнику, пока ищем жильцов!

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Сдача квартиры как самозанятый: плюсы и минусы

Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.

При этом закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.

не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
без налоговых деклараций;
без касс;
без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.

Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.

За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.

А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.

Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.

В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.

Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать штраф.

У самозанятых нет трудового стажа.

Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.

Дело в том, что ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.

Если обобщить, то вот какие получаются данные:

Плюсы сдачи квартиры самозанятыми:

всё можно сделать очень быстро и онлайн;
сумма налога рассчитывается системой автоматически;
без кассы;
без бухгалтерских отчётов;
есть 10 дней на то, чтобы пробить чек о получении денег за аренду;
если вы ошиблись при оформлении чека, его можно аннулировать и создать с нуля;
вы можете получать доход на любую удобную карту, счёт или даже наличными.

Минусы сдачи квартиры самозанятыми:

самозанятые могут сдавать только жилые помещения, а значит, для апартаментов или коммерческой недвижимости это не подойдёт;
лимит годового дохода достаточно невысок: 2,4 млн ₽;
налог необходимо оплачивать каждый месяц, не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным.

Таким образом, за последние 5 лет в России действительно появилась простая и удобная для вывода из тени арендодателей, которые в прошлом были бы и не против платить налог, но не хотели связываться с длительной бумажной волокитой. Лёгкое оформление статуса самозанятого, невысокая налоговая ставка и отсутствие необходимости подавать декларацию — и вот вы уже работаете в правовом поле, получая все возможности официального оформления отношений с квартиросъёмщиками.

А чтобы ещё больше облегчить процесс сдачи квартиры, можно воспользоваться серисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. С его помощью можно быстро найти проверенных жильцов, оформить ваши отношения официально и не переживать о внезапном съезде: Аренда возмещает до 1 месяца простоя квартиры, если она внезапно освобождается.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Как сдать квартиру официально: коротко о договоре

Вообще договор аренды – тема для отдельной статьи. Но, говоря о легальной сдаче жилья и уплате налогов, вкратце рассказать о том, как составить официальный договор, – необходимо.

Итак, договор найма квартиры – это юридический документ и главный, если хотите, «козырь» в судебных спорах. Поэтому составить его нужно так, чтобы он защищал обе стороны (и арендатора, и арендодателя), и они чувствовали себя спокойно и безопасно. Для арендатора важнее всего не потерять деньги и не оказаться внезапно на улице, а для арендодателя – получать оплату за проживание и сохранить имущество.

В договоре можно прописать абсолютно все нюансы будущих взаимоотношений владельца жилья с арендаторами.

Вот самые важные пункты:

Информация о сторонах договора. Документ должен содержать паспортные данные лиц, заключающих договор, и их контакты (адрес и телефон, желательно также указать контакты доверенных лиц на экстренный случай).
Информация о квартире. Необходимо указать адрес, количество комнат и площадь (как в выписке из ЕГРН).
Условия использования депозита. Нужно описать, в каких случаях владелец оставляет депозит себе (чтобы покрыть нанесённый ущерб), а в каких он будет возвращён арендаторам при выезде. Часто депозит используют как плату за последний месяц проживания, чтобы не возвращать эту сумму жильцам. Но это неправильная тактика. Ведь если именно в последний месяц арендаторы, например, испортят мебель, то нечем будет компенсировать расходы.
Условия внесения платы за проживание. Важно указать, в какой срок должна выплачиваться ежемесячная плата (например, не позднее определённого числа месяца). При желании можно прописать санкции за несвоевременную оплату (например, денежный штраф в случае просрочки). Можно так же указать, как будут вноситься платежи: наличными или на карту.
Условия оплаты ЖКХ и ремонта. Необходимо зафиксировать, кто из сторон за что платит: как будут вноситься коммунальные платежи, кто будет оплачивать ремонт в квартире и что будет в этот ремонт входить.
Штраф за нарушение договора. Его можно предусмотреть на случай, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заблаговременно (этот срок тоже лучше прописать).
Акт приёма-передачи квартиры. Это отдельная бумага – приложение к основному договору. В акте нужно указать состояние квартиры (наличие ремонта, исправность бытовой техники и сантехники и т.п.) на момент сдачи (можно дополнить фотографиями), составить перечень находящихся в квартире вещей.
Другие пункты. В договоре лучше прописать всё, что стороны считают важным: обозначить круг лиц, которые могут проживать в квартире, указать частоту визитов собственника, оговорить необходимость уборки при выезде жильцов.

Какой способ уплаты налога выгоднее

Итак, подведём итог наших расчётов – какой способ уплаты налогов выгоднее при сдаче московской «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц.

НДФЛ (13%) – 62,4 тыс. рублей налогов в год.

УСН (6%) – 30,6 тыс. рублей налогов в год.

ПСН (6%) – 76,9 тыс. рублей налогов в год.

Самозанятость (4%) – 19,2 тыс. рублей налогов в год.

Как правильно сдать квартиру в аренду? Официально и по закону

Зачем нужен договор на 11 месяцев? Как выбрать квартирантов, чтобы не пожалеть об этом? Как составить объявление, где разместить и кто должен будет заплатить за сломанную стиральную машинку? Самый полный гид по аренде квартиры. Недвижимость в Москве или другом крупном городе – это инвестиция, которая мало того, что не теряет в цене с годами, так ещё и приносит прибыль.

«Хочу сдать квартиру!» – эта мысль рано или поздно приходит к любому владельцу пустующей недвижимости. Но как это сделать, чтобы ремонт не превратился в руины, а милые жильцы – в оккупантов? Вот короткий план действий.

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Как сдать квартиру официально?

Определиться, как вы будете выплачивать налоги, необходимо заранее. А вот какие есть варианты:

ИП: требует больше времени в оформлении, но налог составит всего 6%. – 4% и никаких налоговых деклараций. Но есть ограничения по сумме заработка за год.
НДФЛ – как правило, самый невыгодный вариант, поскольку процент выплат достигает 13%.

Платим собственнику, пока ищем жильцов!

Почему арендодателю выгодно выходить в легальное поле

Во-первых, владельцам жилья, которые скрывают факт аренды, грозят серьёзные юридические проблемы — от штрафов до судебных разбирательств.

Во-вторых, квартиросъёмщики могут в любой момент начать угрожать «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

А значит, сдавать квартиру как самозанятый проще и безопаснее. Тем более, процесс оформления этого статуса, как и вся последующая отчётность, занимают считанные минуты.

Самозанятый –

это термин, употребляемый в отношении тех, кто получает доход, работая исключительно на себя, без наёмных работников и подчинённых. Но большому счёту в законе пока нет чёткого определения этого понятия.

Раньше эти люди платили налоги в очень редких случаях. И поэтому с начала 2019 года стартовал государственный эксперимент по выводу из тени этих доходов. Людям предлагалось платить минимальный налог — 4%. Это даже ниже, чем ИП. Оформление сделали максимально простым. Эксперимент проходил в течение года в Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области.

Первыми как самозанятые смогли зарегистрироваться те, кто работает с самыми незащищёнными слоями населения: няни, сиделки и репетиторы. Также среди первых самозанятых были люди, связанные с сельским хозяйством. Сейчас к самозанятым относятся практически все фрилансеры: фотографы, косметологи, фитнес-тренеры, частные сантехники и таргетологи. Все те, кому легко получать деньги за услуги «из рук в руки».

Исключением стали только специалисты, чья деятельность связана с покупкой или продажей полезных ископаемых или подакцизных товаров, а также люди, работающие по договору поручения.

Все остальные могут пользоваться статусом самозанятого, если их ежегодный доход не превышает 2,4 млн рублей, а это 200 тыс. рублей в месяц.

Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру? Конечно. Более того – это основная «аудитория» этого закона.

Налог на сдачу квартиры в аренду в 2021 году

Теперь вернёмся к налогам. Итак, какой налог с аренды жилья платит собственник? И как платить налог со сдачи квартиры? Как мы уже сказали, есть несколько вариантов.

Вариант 1. НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Если владелец как физическое лицо получает доход от сдачи квартиры, значит, он должен будет платить налог в бюджет. Налог с аренды квартиры физического лица в 2021 году, как и прежде, составляет 13% от ежемесячной арендной платы. Только выплачивается этот налог не ежемесячно, а один раз в год. Владелец должен будет самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля. Налоги выплачиваются за предыдущий год. То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить НДФЛ нужно будет уже в 2022 году.

Насколько выгодно платить такой налог на аренду? Допустим, владелец сдаёт свою двухкомнатную квартиру в Москве за 40 тыс. рублей в месяц. Его годовой доход без учёта залога (это депозит в размере месячной платы, обеспечительная сумма на случай порчи имущества арендаторами) составляет 480 тыс. рублей. Рассчитываем НДФЛ: за год собственник должен будет заплатить 62,4 тыс. рублей налогов от сдачи квартиры. То есть сразу придётся отдать примерно полтора месячных платежа, полученных от арендаторов. Это довольно приличная сумма. А ведь есть ещё расходы на коммунальные услуги, которые частично тоже оплачивает владелец, налог на имущество (саму квартиру) и вероятные затраты на мелкий ремонт.

Плюс НДФЛ в том, что с него можно получить налоговый вычет за последние три года, но с обязательным назначением. Это значит, что налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду можно будет потратить на образование, лечение или покупку жилья.

Вариант 2. «Упрощёнка» для ИП

Можно выбрать другой способ уплаты налога, в котором ставка ниже. Но им могут воспользоваться только индивидуальные предприниматели, поэтому необходимо будет зарегистрировать ИП. Для индивидуальных предпринимателей действует упрощённая система налогообложения (УСН), если по этой системе выбрать начисление налога на доход, то ставка налога составит 6% (а не 13% как в случае с НДФЛ).

Налог по УСН выплачивается ежеквартально, то есть четыре раза в год. А декларацию нужно подавать так же – до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Индивидуальный предприниматель, выбравший УСН, должен платить фиксированные страховые взносы: пенсионные и в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Если у индивидуального предпринимателя нет других сотрудников, он платит взносы только за себя. Пенсионные взносы «за себя» в 2021 году составляют 32 448 рублей, а в фонд ОМС – 8426 рублей, итого 40 874 рубля за весь год. Суммы взносов каждый год меняются, поэтому нужно будет уточнять их в налоговой. Страховые взносы ИП должен платить независимо от того, есть ли у него доход. Например, если владелец два месяца не мог найти новых квартирантов и не получал доход, сумма страховых взносов не изменится и её придётся платить в любом случае.

Однако индивидуальный предприниматель, использующий УСН, может вернуть взносы «за себя» в виде налогового вычета.

Итак, считаем. Налог (6%) от сдачи «двушки» за 40 тыс. рублей в месяц по «упрощёнке» для ИП составит 28,8 тыс. рублей за год. Если у индивидуального предпринимателя нет сотрудников и он работает один, то страховые взносы он возвращает налоговым вычетом, поэтому в расчёт их не берём. Но есть ещё нюанс: если годовой доход от сдачи ИП превышает 300 тыс. рублей, то он должен заплатить 1% от доходов, превышающих этот лимит. В данном случае годовой доход от сдачи двухкомнатной квартиры составляет 480 тыс. рублей, лимит превышен на 180 тыс. рублей. Значит, 1% от этой суммы – 1,8 тыс. рублей. Общая сумма налога за год составляет 30,6 тыс. рублей (а не 62,4 тыс. рублей, как в случае с НДФЛ).

Вариант 3. Патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (ПСН) – это тоже вариант для индивидуальных предпринимателей. Владелец квартиры может зарегистрироваться как ИП и приобрести патент на коммерческую деятельность на срок от 6 месяцев до 1 года. Патентная система охватывает не все виды предпринимательства, но аренда жилья как раз входит в список разрешённых. Ставка по этому налогу составляет 6%, как и в случае с УСН. Но налог рассчитывается не от фактического, а от планируемого дохода предпринимателя. А предполагаемый доход зависит от рода деятельности и географии и определяется властями региона, где ведётся деятельность (здесь можно уточнить ожидаемый доход по ПСН в Москве). Стоимость патента тоже зависит от местоположения объекта и его площади, его можно рассчитать здесь.

Для примера рассчитаем, какой налог будет платить владелец «двушки» площадью 50 кв. м в московском районе Алтуфьево, если решит приобрести патент.

Итак, стоимость самого патента для такой квартиры составит 18 тыс. рублей. Предполагаемый годовой доход от сдачи квартиры площадью не более 50 кв. м в СВАО Москвы, где находится район Алтуфьево, установлен в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога вместе со стоимостью патента составляет 36 тыс. рублей в год. Но это ещё не всё: в случае с ПСН индивидуальный предприниматель тоже должен внести страховые взносы (40 874 рубля за 2021 год), но, в отличие от «упрощёнки», вернуть эти средства через налоговый вычет нельзя. Прибавляем эту цифру к общей сумме налога – получается почти 76,9 тыс. рублей. А если бы предполагаемый доход от сдачи квартиры был больше 300 тыс. рублей, пришлось бы также брать в расчёт 1% от суммы, превышающей лимит.

Вариант 4. Самозанятость

Налог при сдаче жилья физлицом может быть ещё меньше. Владелец квартиры, который сдаёт её в аренду, может стать самозанятым. Самозанятость (официально она называется налогом на профессиональный доход, или НПД) – это относительно новый налоговый режим, который действует в России с 1 января 2019 года. Сначала проект в качестве эксперимента был введён только в четырёх регионах – в Москве и Московской области, в Калужской области и Татарстане, а с 1 июля 2020 года он работает уже во всей стране. Пока планируется, что действовать этот налоговый режим будет до 31 декабря 2028 года.

Рассчитан режим НПД на физических лиц, которые работают на себя и чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. Для режима самозанятости подходят не все виды деятельности, но как раз сдача в аренду недвижимости – разрешена. При этом сдавать нужно именно жильё, а аренда офисов и других нежилых помещений (в том числе и апартаментов, которые юридически не являются жильём) в список разрешённых видов деятельности для самозанятых не попадает.

При расчёте ставки налога для самозанятого важно, от кого он получает доход. Например, если владелец сдаёт квартиру физическим лицам, то ставка налога для него составит 4%, а если организации, то есть юридическому лицу, – 6%. Если собственник сдаёт свою «двушку» в Москве за 40 тыс. рублей в месяц семейной паре, то налог для него по ставке 4% составит 19,2 тыс. рублей в год. По закону установленные ставки не будут повышаться до конца 2028 года.

Но у НПД есть ещё одно преимущество: для самозанятых предусмотрен налоговый вычет – 10 тыс. рублей. Налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду – тот же самый. Эту сумму нельзя одномоментно получить на руки – из неё гасится часть налога путем снижения налоговой ставки. То есть налог будет начисляться по ставке 3% вместо 4%, если квартира сдаётся физлицам. Если жильё снимает юрлицо, то ставка при использовании налогового вычета составит 4% вместо 6%. Налог при сдаче квартиры будет начисляться по сниженным ставкам до того момента, как вычет полностью исчерпается, а затем ставки вернутся к начальным цифрам.

Самозанятость, как мы уже говорили, подходит тем, чем доход не превышает 2,4 млн рублей. Если речь о дорогом жилье, то этот лимит может быть превышен, а это значит, что такой налоговый режим для этого владельца не годится.

Как быть с ипотекой и регистрацией?

Вопросы, которые возникают у всех, кто хочет правильно и по закону сдать квартиру.

Можно ли сдать квартиру, если она в ипотеке?

Ответ на этот вопрос – в вашем договоре с банком. Если условиями ипотечного договора это не запрещено, то других ограничений нет. Но будьте внимательны!

Некоторые банки не пишут прямого запрета, но косвенно он в документах присутствует. Например, в договоре может быть условие, предполагающее досрочное погашение всей суммы долга в случае передачи квартиры в аренду.

Как узнать наверняка, можно ли сдать квартиру? Поговорить с менеджером банка и обсудить с ним свои планы. Это самый короткий и проверенный путь.

Также можно попробовать обойтись краткосрочным договором аренды или найма. Часто проблемы возникают из-за необходимости зарегистрировать долгосрочный договор, ведь запись о том, что квартира уже находится в залоге у банка, есть в Росреестре. Соответственно, новые изменения вам просто не смогут зарегистрировать.

Стоит ли оформлять квартирантам регистрацию?

По закону вы обязаны уведомить МВД в каждом случае, когда сдаёте квартиру на срок более 90 дней.

Соответственно, также вам необходимо сделать жильцам временную регистрацию или сообщить в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас живут граждане без регистрации.

Если этого не сделать, штраф в размере 2000–5000 или 5000–7000 руб. грозит вам, а не жильцам (эти суммы актуальны в Москве и Санкт-Петербурге).

Исключение – граждане страны, прописанные в том же регионе, что и арендованная ими квартира.

К счастью, регистрация сейчас происходит очень просто. Её можно оформить в ближайшем МФЦ, но приходить необходимо вместе с арендатором. Естественно, вам также понадобятся паспорта и документ, подтверждающий право владения квартирой.

Все заявления выдадут сами сотрудники МФЦ.

Также регистрацию можно оформить в местном управлении по делам миграции МВД. Снимается регистрация так же быстро и по вашему заявлению.

И не переживайте: регистрация не даёт квартиросъёмщику никаких прав на вашу собственность! Единственное её преимущество – это возможность временно официально проживать в квартире.

Грамотный договор с жильцами

Очевидно, что договор не просто необходим: в нём должны быть прописаны вce нюaнcы, чтoбы любые споры при необходимости можно было paзpeшить в пpaвoвoм пoлe, привлекая cyд или пoлицию.

Не стоит забывать, что любые изменения ycлoвий аренды жилого помещения также необходимо закрепить договором: peшили ли вы пoвыcить аренду или купили новый холодильник. Обязaтeльнo oтpaзитe этo в дoпcoглaшeнии к основному дoгoвopy нaймa.

И ещё кое-что: отсутствие договора не снимает с вас ответственности при нелегальной сдаче квартиры и никак не останавливает налоговиков: доказать факт получения они могут другими способами.

Кроме того, без договора арендатор не вправе зарегистрироваться в квартире.

Как самозанятому получить налоговый вычет

По закону РФ, всем самозанятым полагается единоразовый налоговый вычет, общей суммой не превышающий 10 000 рублей.

Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты ежемесячно применяются к сумме дохода. Как только сумма вычета достигает отметки 10 000 рублей, право на применение вычета прекращается. С этого момента налог нужно будет платить полностью.

Но имейте в виду, что деньги из налога вычитаются постепенно. Совсем не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, не разрешено. А ещё вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.

Читайте также: