Высота потолков в дореволюционных домах
Тайна высоких и низких потолков
В эпоху «сталинского ампира» (1937 – 1953) — а именно в этом стиле построены все сталинские высотки и основные павильоны ВДНХ — огромное внимание уделялось фасадам жилых домов, перспективам улиц. «Дома строились по индивидуальным проектам и, действительно, с высокими потолками и довольно большими комнатами», — объясняет историк архитектуры, сотрудница НИИ Теории и истории архитектуры, специалист по советской архитектуре Ольга Казакова.
Денег на строительство выделялось катастрофически мало, обеспечение советских граждан жильём не числилось среди приоритетов сталинской «сверхдержавы», и квартиры в любимых теперь многими «сталинках» редко были рассчитаны на посемейное заселение 😨
Парадные «фасадные» дома предназначались для элиты: чтобы получить отдельную квартиру с большими комнатами и знаменитыми высокими потолками, нужно было быть представителем советской номенклатуры. Людям попроще в таких домах выделялись, как правило, комнаты, именно поэтому для сталинских квартир характерна «коридорная» планировка.
В итоге перед страной встала серьёзная проблема: огромная часть населения жила в невыносимых условиях коммунального быта. Именно в это время строятся знаменитые «хрущёвки». Учитывая темпы и масштабы, которыми должна была разворачиваться программа строительства общедоступного жилья, кое-чем при разработке новых типовых проектов, безусловно, пришлось пожертвовать. Из экономии.
Почему в хрущёвках были низкие потолки
Разработкой минимально комфортных габаритов для новых домов занялся специальный институт.
«Задача стояла выработать нормы, которые были бы минимальны, но все же комфортны, только вот на практике, конечно, это не всегда удавалось», — заключает Казакова.
Хрущёвское строительство было «самым гуманным актом за всю историю СССР», убеждена историк. «Впервые значительная часть страны попала в условия, когда никого, кроме членов своей семьи, ни на кухне, ни в уборной вы не встретите. Снижение высоты потолков со “сталинских” 3 метров до “хрущёвских” 2,5 — в масштабах страны (а это 15 республик) давало колоссальный результат, — говорит Ольга Казакова. — И для своего времени это было оправданное решение, иначе очень многие советские люди никогда бы и не успели пожить в собственной квартире» ☝
Как ни странно, первые планировки хрущёвок — вполне европейские. Со времени их строительства у советского человека впервые появилась не только прихожая, личная кухня, персональный санузел, ванная комната, но и гостиная — это та самая проходная комната, двери из которой ведут в спальни, — впервые пространство квартиры могло распадаться на полупубличное. Собственно, так и выглядит жильё во многих западных странах 🙆♂️
Другое дело, что советские нормы заселения были слишком плотными, в двухкомнатную хрущёвскую квартиру, по западным меркам предназначенную для одного человека или молодой семейной пары (там она называется не «двухкомнатной», а «one bedroom flat» — то есть «квартира с одной спальней»), селили минимум трёх человек.
Перенаселение уже хрущёвских квартир, общая «скученность» породила то невыносимое ощущение тесноты в новых массовых апартаментах. Чувство, многократно усиленное опустившимся почти на полметра потолком.
Как связаны цена квартиры и высота потолка
«Для большинства российских покупателей высота потолков сейчас уже не является главным критерием, но этот вопрос задается, как правило, в 80 процентов случаев, когда мы начинаем консультировать клиента», — говорит руководитель по реализации первичной недвижимости компании ФСК Лидер Светлана Бирина.
Этот пункт может быть «болезненным» для людей, выросших в «сталинских» квартирах и привыкших к высокому потолку, соглашается Бирина: «Им хочется больше пространства». Но остальные выбирают жильё все-таки по иным критериям, главные из которых: расположение квартиры, площадь и, конечно, цена. Отчасти это связано и с тем, что ниже 2 метров 75 сантиметров потолки в новостройках сейчас не встречаются практически никогда, а это все-таки уже не «хрущёвский» стандарт 🙌🙌🙌
Дореволюционные дома в Москве: сколько стоит история
История вовсе не бесценна, как вы можете подумать. Особенно в Москве, где ее стоимость рассчитывают в долларах за метры: дореволюционные дома знаменитых русских архитекторов XIX-XX вв., расположенные на Патриарших прудах, Пречистенке, в Замоскворечье, на Арбате или Остоженке, продаются в среднем за 10-12 тыс. долл. (400-480 тыс. руб. по курсу на 8.10.2014) за квадратный метр. Но есть нюансы - цена метра в зависимости от расположения дома, видовых характеристик квартиры и качества ремонта может достигать 25 тыс. долл. (1 млн руб.).
Речь идет о московских домах, построенных в конце XIX - начале XX в.
Цены в бывших коммуналках сегодня могут достигать 1 млн руб. за метр Век назад в этих домах селились богатые москвичи. В центре Москвы в начале XX в., к примеру, аренда шикарной многокомнатной квартиры с обстановкой и ремонтом обходилась в 100-150 руб. в месяц. Позволить себе такие квартиры могли не все: жалование младших чинов государственных служащих (современный аналог менеджеров) в дореволюционной России составляло всего 20 руб. Такие апартаменты снимали лишь купцы, промышленники и госслужащие высокого ранга (как, впрочем, и сегодня): начальники почтовых, железнодорожных, пароходных станций с окладами от 150 до 300 руб. в месяц.В чем привлекательность домов с историей
"Дореволюционные доходные дома конца XIX - начала XX в. интересны современным покупателям дорогого жилья в первую очередь из-за своего расположения, - отвечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова. - Такие дома, как правило, расположены в самом центре Москвы, внутри Садового кольца, в тихих переулках. Основное отличие дореволюционных домов - их грандиозность, изящество и большие жилые пространства. Площади квартир в таких домах - около 300 кв. м и более".
Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет: "Хороший дореволюционный дом, прежде всего, построен известным архитектором. Творения Ф. О. Шехтеля, Л. Н. Кекушева, Г. А. Гельриха и многих других мастеров московского модерна отличаются просторными вестибюлями, широкими лестницами, красиво оформленными высокими потолками под четыре метра. В элитном дореволюционном доме наличие внутреннего лифта, предусмотренного проектом, говорило о высоком уровне здания, на этажах размещалось не больше двух квартир".
"Сегодня наибольшую ценность представляют дома с реконструкцией, в результате которой сделаны железобетонные перекрытия, подземные паркинги, дома оснащены современными инженерными коммуникациями: приточно-вытяжной вентиляцией, системой кондиционирования, современными лифтами, охранной и пожарной сигнализацией, видеонаблюдением и т. д.", - продолжает Татьяна Крючкова и уточняет: - Во многих домах владельцы квартир своими силами провели ремонт в квартирах с усилением деревянных перекрытий".
Денис Попов,
управляющий партнер
Contact Real Estate
- Из минусов дореволюционных домов можно отметить ветхие деревянные перекрытия, частичную поквартирную реконструкцию некоторых зданий, что вовсе не подразумевало ремонт общественных зон и мест общего пользования, плачевное состояние домовых коммуникаций, протекающие кровли, затопленные подвалы и захламленные чердаки.
В число минусов входит также отсутствие подземных паркингов, а придомовая территория в лучшем случае едва располагает местом для одной машины на квартиру.
Также можно отметить, что, несмотря на то, что большинство бывших коммунальных квартир в дореволюционных домах уже расселено, кое-где еще остаются помещения с прежними владельцами. Это сказывается на разношерстном социальном составе и может отпугнуть потенциальных покупателей.
Портрет покупателя
"Можно смело заявить, что покупка квартиры в дореволюционном доме - это большей частью эмоциональная покупка, - комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Кто покупает? Питерцы, для которых это привычный формат, либо коренные москвичи, во-первых, привязанные к конкретной улице, к конкретному переулку исторического центра столицы, во-вторых, желающие жить именно в историческом доме. В любом случае квартиры в дореволюционных домах занимают особую нишу на рынке недвижимости, и покупатель на них всегда есть".
"В таких домах очень часто приобретают квартиры покупатели из западных стран, для них это неповторимый московский колорит", - добавляет штрихи к портрету покупателя региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.
КВАРТИРНЫЕ ТРАНСФОРМАЦИИ
Петербург пережил несколько волн массовой застройки, обусловленных быстрым развитием города и ростом численности его населения. Движущие силы каждой такой волны не только стимулировали изменения внешнего вида зданий, но и диктовали особенности организации жилого пространства, а через них – уклад жизни разных слоев горожан.
Одной из ключевых черт новой волны массовой застройки, которую Петербург переживает сегодня, стало появление особого типа квартир, способных подстраиваться под индивидуальные требования владельцев практически в любой момент - как на этапе строительства, так и спустя годы после заселения дома.
Первые многоквартирные дома появились в Петербурге еще в XVIII веке: только такой тип зданий мог обеспечить достаточным количеством жилья быстро растущее население молодой столицы Российской империи.
Петербургский многоквартирный бум
В 30-40-е годы XIX века строительство доходных домов – прообраза современных многоэтажек - приобрело массовый характер. Строились они с невероятной скоростью: на каждый дом уходило в среднем 5-6 месяцев. Своеобразный рекорд того времени – 50 дней; за такой срок был возведен в 1845 году большой четырехэтажный дом на углу Садовой и Гороховой.
Доходные дома, как правило, строились по индивидуальному проекту, который зависел от возможностей заказчика и параметров земельного участка. Последний застраивался по периметру целиком, но декорировался при этом только парадный фасад дома, выходящий на улицу.
При проектировании архитектор должен был достигнуть компромисса между интересами домовладельца и возможностями квартиросъемщиков. Таковых было несколько типов. Посему планировки помещений отличались большим разнообразием. Чем дальше от парадного фасада во дворы, тем плотнее становилась застройка, жилища - скромнее, а публика - все менее взыскательной.
В корпусах, выходящих окнами на улицу, размещались огромные «-дцатикомнатные» квартиры, рассчитанные на состоятельных жильцов. Они обычно имели два выхода — на парадную и черную лестницу, что предопределяло деление квартиры на «барскую» и хозяйственную зоны. Кухни, уборные, комнаты прислуги размещали вблизи выходов на черную лестницу. В свою очередь, «барская» зона могла делиться на жилые комнаты и на парадные, предназначенные для приема гостей.
Дом купца Полежаева
Представители среднего класса – большая часть петербургской интеллигенции - могли рассчитывать на 4-6-комнатные квартиры. Причем размеры и пропорции комнат широко варьировались: от просторных гостиных до узких каморок.
План 1 этажа Доходного дома
В одном и том же районе Петербурга могли проживать как резиденты «барских» квартир, так и обитатели самых настоящих трущоб. Распространению последних способствовала практика пересдачи жилплощади. Сняв квартиру у владельца дома, арендатор часто пересдавал ее покомнатно. В свою очередь, наниматель комнаты мог сдать «угол», получая деньги с «углового жильца». По факту, таких угловых жильцов в одной комнате могло быть несколько. В результате плотность заселения во многих петербургских домах зачастую просто зашкаливала. Прообраз коммуналок появился задолго до прихода к власти большевиков.
Доходный дом купца Г.Г. Елисеева
Дом-особняк Варгунина (план 2 этажа)
Выходящий фасадом на улицу корпус дома строился двухсторонним – с окнами на улицу и во двор. Каждая «барская» квартира в таком корпусе состояла из двух параллельных анфилад комнат: парадные помещения для приема гостей - по уличному фасаду, жилые комнаты - с обратной стороны. Двусторонняя анфиладная планировка знакома нам по знаменитым дворцам и музеям: последовательно перемещаясь из комнаты в комнату, можно пройти все здание по кругу.
Вдоль внутриквартальных границ участков строились односторонние корпуса/флигели с окнами во двор: стена, выходившая на соседний участок, окон иметь не могла, так как здания на соседнем участке пристраивались вплотную. Квартиры в дворовых флигелях обычно получались односторонними: все окна - во двор. Комнаты в таких квартирах по-прежнему располагались анфиладно: сначала почти квадратные парадные покои в два-три окна, затем – узкие жилые в одно окно.
4 этаж обывательского дома
Обывательский дом (угол Загородного пр. и ул. Гороховой)
Анфилады, коридоры, секции
Изначально все комнаты в каменных петербургских домах имели капитальные стены, четкие границы между квартирами отсутствовали. Эта особенность позволяла домовладельцам варьировать количество комнат, составлявших квартиру того или иного жильца. Одно и то же помещение могло быть сдано как огромная отдельная квартира с двумя входами - с парадной и с черной лестницы. Либо как две квартиры, каждая – со своим входом.
Квартиросъемщик, получавший квартиру с доступом с черной лестницы, обычно был рангом пониже и мог «потянуть» меньшее количество комнат. Максимально возможное количество квартир-«модулей» – четыре: разделенные в определенной пропорции уличная и дворовая анфилады комнат; две квартиры со входом с парадной лестницы, две – с черной.
Пример анфиладной планировки на картине Ф.П. Толстого "Семейный портрет"
Отсутствие уединения – слабая сторона анфиладной планировки. Здесь все комнаты - проходные, в том числе и спальни. Сегодня нам трудно это представить, но когда-то люди не понимали, зачем нужна изолированная комната. Ситуация начала меняться к концу XIX века. Появились коридоры, которые поначалу играли вспомогательную роль – по ним передвигалась прислуга, а анфиладность хозяйских комнат сохранялась.
Коридоры разделяли парадную и жилую анфиладу в выходящих на улицу корпусах, в односторонних дворовых флигелях – шли вдоль глухой стены. В какой-то момент появляются и полностью изолированные комнаты, в первую очередь, супружеские спальни и кабинеты. Коридорная планировка начинает превалировать.
Дом в Петербурге, ул. Глинки, 13
Интерьер доходного дома
Объемы строительства многоквартирных домов в Петербурге постоянно росли. Пик пришелся на последние предреволюционные годы. При этом начиная со второй половины XIX века происходит заметное уменьшение площади комнат.
С начала XX века появляются и особые дома с дешевыми квартирами для неимущих. Как пишет Екатерина Юхнева в книге «Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта», высота потолков в таких квартирах снизилась почти в полтора раза (2,8 м против привычных 4,2 м), а средняя площадь комнаты составила 11 кв. м. В однокомнатных квартирах были предложены совмещенные санузлы и кухонные ниши вместо кухонь. Для экономии площади использовалась встроенная мебель. Впрочем, до революции подобные примеры домостроения были единичны, массовым похожее жилье станет через полвека.
На рубеже XIX-XX веков происходит еще одно важнейшее изменение в планировках квартир: появление рукомойников и нужников, соединенных трубой с выгребной ямой, вынуждает располагать кухни и туалеты друг над другом, а не в любом месте квартиры. Начинает формироваться секционная планировка. Распространение и совершенствование водопроводных и канализационных систем выдвигает все более жесткие требования к расположению «мокрых зон». Принцип секционной планировки актуален и спустя более чем 100 лет, современные многоквартирные дома проектируются именно таким образом.
Премиальный комплекс в Марьиной Роще: обзор ЖК Mod
Летом 2021 года в московском историческом районе Марьина Роща стартовало строительство и началась реализация премиального жилого комплекса под названием Mod. Его возводит девелоперская компания MR Group. Получив разрешение на строительство в марте и начав продажи в июле, уже в августе ЖК Mod вошел в тройку самых популярных у покупателей новых проектов во всех сегментах в Москве.
Такой успех эксперты связывают с правильно выбранной локацией, архитектурным решением, квартирографией, ценообразованием и профессиональной командой.
Mod — жилой комплекс, состоящий из двух клубных домов (9 этажей) и трех разноэтажных башен (44–55 этажей). Закрытая охраняемая территория ЖК Mod с ландшафтным парком и центральная площадь с фонтанами включают в себя богатую инфраструктуру — рестораны, магазины, образовательный центр, спа-зону, супермаркеты, фитнес-центр и общественную джаз-гостиную.
«Клубный комплекс Mod задуман и реализуется нами как произведение искусства — принцип состоит в том, что проект не просто соответствует самым высоким стандартам премиум-класса, но создает для жителей дополнительную ценность, — рассказывает девелопер проекта компании MR Group Алексей Годованец. — И силуэт корпусов, и фасады, и интерьеры выполнены одной рукой — Kleinewelt Аrchitekten, это формирует целостное настроение, создает эмоцию, настраивает на размышление, творчество, «умный» релакс. Эмоциональные ценности уравновешены рациональными: идеальная транспортная доступность, функциональные планировки, дорогие натуральные материалы, ультрасовременная инженерия, близость к деловым, культурным районам, паркам, историческому «сердцу».
Премиальная новостройка в Марьиной Роще
ЖК Mod строится по адресу: 4-й проезд Марьиной Рощи, вл. 12/1. Административно район относится к СВАО, однако по факту выступает продолжением ЦАО и граничит с Тверским и Мещанским районами.
Большую часть жилого фонда Марьиной Рощи составляют дома 1950–1970 годов постройки, хотя есть несколько классических дореволюционных, а также современных 2000-х годов постройки. «Я называю Марьину Рощу историческим жилым районом на границе с ЦАО. Здесь очень романтичные улицы и переулки, которые просто утопают в зелени», — поделился мнением о районе основатель агентства недвижимости Whitewill Олег Торбосов. «Сегодня этот район активно развивается, и через несколько лет мы увидим его в новом прочтении», — отметила генеральный директор агентства недвижимости VSN Realty Яна Глазунова.
Марьина Роща — район с хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Станция метро «Марьина Роща», новая одноименная станция БКЛ (готовится к вводу в 2022 году) и станция современной городской электрички D4 создают здесь насыщенную транспортную инфраструктуру. За десять минут можно доехать до центра, Сити или ВДНХ.
В Марьиной Роще несколько достопримечательностей: театр «Сатирикон», Центральный музей Вооруженных Сил, Еврейский музей и центр толерантности. Одна из точек притяжения в районе — парк «Фестивальный». Однако в пяти-десятиминутной транспортной доступности — ВДНХ, Сокольники, Цветной бульвар.
Квартиры и апартаменты Mod
В составе жилого комплекса 2104 квартиры и 44 апартамента — от студий до многокомнатных с четырьмя спальнями. Для каждой квартиры в проекте разработаны авторские планировки, а вся экспозиция предполагается с двумя видами отделки: MR Вase (предчистовая, включает разводку коммуникаций, стяжку, выводы под установку сантехники и выключателей) и MR Ready (чистовая, будет доступна для покупателей чуть позднее). Что важно, панорамные окна — во всех квартирах и апартаментах. Верхние шесть этажей высотных корпусов занимают пентхаусы с высотой потолков до 4,8 м. На первых этажах всех корпусов расположены дизайнерские лобби с более чем семиметровыми потолками.
Mod будет самым высоким, самым заметным домом в локации. У дома отличные видовые характеристики, уже начиная с десятого этажа — вид на зеленую Москву. К тому же это первые башни с гранитным фасадом. Такой материал не стареет, он сохранит свою эстетику и через 40, и через 50 лет.
Архитектура модернизма
Архитектурная концепция Modразработана бюро Kleinewelt Architekten в стиле минималистичного модернизма. Не случайно и само название: Mod — неологизм, образованный от слова «модернизм». Корпуса, в свою очередь, названы в честь выдающихся представителей модернизма в литературе — Томаса Манна, Теодора Драйзера, Альбера Камю, Айн Рэнд и Гертруды Стайн. Индивидуальность каждого из корпусов подчеркивается цветовыми решениями фасадов, в их отделке использованы натуральный камень и анодированный алюминий. Силуэты трех тонких монолитных башен увенчаны светящейся янтарной короной.
«Основой концепции стала игра противоположности поставленных задач и тонкая увязка контрастных между собой решений: минимализм и сложность пластичных фасадов, высотность небоскребов и уют малоэтажной застройки, строгость камня и теплота золотых бликов. Одной из основных задач было сохранение комфортного масштаба и понятных человеку пространств при довольно больших объемах проекта. Комплекс создает новую городскую доминанту, монументальную и одновременно близкую человеку — величественную скульптуру, но с лаконичными и качественными пространствами, комфортной и теплой атмосферой», — рассказал о концепции Mod сооснователь архитектурного бюро Kleinewelt Architekten Сергей Переслегин.
Цены. Инвестиционная привлекательность Mod
На старте продаж в июле 2021 года средняя стоимость 1 кв. м в проекте составляла 298 тыс. руб. К сентябрю цены увеличились до 330 за 1 кв. м. «Старт продаж Mod пришелся на лето, когда деловая активность традиционно не самая высокая. Однако это не помешало проекту стать одним из самых востребованных в Москве. По данным Росреестра, по итогам июля 2021 года Mod занял второе место по числу проданных квартир в Старой Москве. Это обусловлено и большим количеством интересантов, которые ждали проект, справедливо оценивая его инвестиционный потенциал», — объяснила причину высокого спроса на квартиры в Mod Яна Глазунова из VSN Realty.
«Жилые комплексы, расположенные севернее от Марьиной Рощи и ТТК, часто стоят намного дороже. Я оцениваю базовый рост цен в Mod в 20–30%. Для инвесторов еще не поздно заходить в проект, это только самое начало реализации», — отметил Олег Торбосов.
Лобби, паркинг, территория
Внешняя эстетика фасадов Mod продолжается в просторных лобби каждого корпуса. Лобби — рабочее место консьержа, который готов помочь жителям Mod в режиме 24/7. Площади входных групп — от 90 до 230 кв. м, каждая имеет выходы в сторону улицы и двора. Внутри общественных помещений оборудованы зоны для гостей с мягкой мебелью, читальные зоны с кофе-пойнтами, гостевые санузлы, колясочные комнаты, лапомойки для собак. Есть даже джаз-гостиная — это формат общественных помещений, предназначенный для праздников и семейных собраний. Паркинг в Mod насчитывает 739 машино-мест, каждое из которых оснащено зарядкой для электромобилей. Есть также увеличенные машино-места и специальные — для мотоциклов.
Отдельного обзора заслуживает территория комплекса — карта благоустройства включает приватное пространство для жителей и многофункциональную центральную площадь. «Кроме того, здесь появится и своя среда, атмосфера: рестораны, ретейл на первых этажах, детский образовательный центр», — рассказала Яна Глазунова.
Во дворе предусмотрено четко продуманное зонирование: игровые площадки для детей разных возрастов (до семи лет и старше), многофункциональные спортивные площадки для взрослых от компании Playground, приватные зоны отдыха, окруженные зеленью. Авторы ландшафтного дизайна разработали концепцию круглогодичного озеленения, подобрав актуальные растения для разных времен года. В Modпредусмотрено три искусственных водоема, два из которых — общественные, доступные жителям города.
О девелопере: MR Group работает на российском рынке с 2003 года. Портфель компании — 44 объекта общей площадью 7 млн кв. м в Москве, Московской области и Сочи. Девятикратный девелопер года, входит в топ-3 девелоперов Московского региона по версии РБК.
Достичь потолка
Минимальная высота потолков, как и многое в строительстве, регулируется СНиПами и зависит от климатического района.
По словам начальника отдела маркетинга ЗАО "БФА–Девелопмент" Яны Булмистре, для нашего города высота — от пола до потолка — жилых комнат и кухни должна составлять не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.
"Все, что выше минимумов, указанных в СНиП, устанавливается застройщиком по желанию", — отмечает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.
"Например, согласно классификации, разработанной Фондом РЖС, высота потолков в комфортклассе начинается от 2,7 м, в бизнес–классе — от 2,75 м", — рассказывает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.
Исторически сложилось
Исторически высота потолков в нашей стране сокращалась. Так, в дореволюционных жилых домах (1890–1930 гг.), в "сталинках" (1930–1950 гг.) высота потолков была значительно выше 3,2–5 м. А вот в домах постройки 1950–1980 гг., так называемых хрущевках, средняя высота потолков не превышала 2,4–2,5 м, вспоминает заместитель генерального директора "Главстрой–СПб" Александр Лелин.
По словам Елены Валуевой, начиная с 1960–х гг. и вплоть до середины 1990–х гг. высота потолков ограничивалась минимумом, установленным СНиП, то есть в большинстве случаев — 2,5 м.
При этом высоту потолков ограничивают помимо норм и строительные технологии. Как объясняет генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" Арсений Васильев, еще 10–15 лет назад высота потолков в крупнопанельных домах редко превышала 2,65 м, так как технологически это было невозможно. "Современные производства готовы поставлять на стройплощадки любые железобетонные изделия", — добавляет он.
Ограничения сверху
Высота потолков на рынке новостроек Петербурга варьируется в среднем в диапазоне 2,6–3 м. "Многие пятна под жилую застройку ограничены определенными высотными регламентами, — отмечает директор по маркетингу и продажам EKE Ирина Зеренкова, — и здесь уже принимает решение девелопер, построить жилье более высокого уровня с высокими потолками или увеличить количество квадратных метров для продажи, увеличив при этом этажность".
Зачастую желание сделать потолок повыше уступает возможности вписаться в ограничение по высоте здания, но получить дополнительный этаж. "Арифметика проста: чем ниже высота этажа, тем ниже материалоемкость и себестоимость, чем больше этажей, тем больше продаваемая площадь проекта", — поясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко.
К примеру, при разрешенной высоте застройки 40 м на участке можно возвести 13–этажный дом с потолками 2,6 м либо 11–этажное здание с потолками 3 м, приводит расчеты исполнительный директор строительной компании "Красная Стрела" Николай Урусов.
Застройщик принимает решение, исходя из того, строительство какого жилого комплекса в данной локации более рентабельно.
Экономия на метрах
Действительно, для домов экономкласса характерны более низкие потолки. Встречаются проекты в классе эконом, где высота потолков не превышает 2,5–2,6 м. "Такое жилье ассоциируется с массовой застройкой советского периода, которая вызывает негативные воспоминания у большинства россиян, — рассказывает Арсений Васильев, — основное преимущество такого жилья — это, конечно, цена".
В основном все–таки застройщики стараются и в сегменте масс–маркет не делать потолки ниже 2,7–2,8 м. "В эконом-классе 3 м для большинства застройщиков экономически не оправданы", — считает руководитель маркетинговой лаборатории LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов. Правда, в последнее время наметилась тенденция увеличения высоты потолков в жилых комплексах эконом– и комфорткласса.
"Но, вероятнее всего, этот показатель не превысит трехметровую отметку в данном сегменте", — считает Яна Булмистре.
В жилье бизнес–класса в среднем потолки чуть выше, 2,7–2,9 м. "Практически каждый клиент задает вопрос о высоте потолков, и многие делают выбор в пользу более дорогой квартиры, но с большой высотой от пола до потолка", — рассказывает Ирина Зеренкова, отмечая, что есть и те, кто не видит смысла в "переплате за воздух".
Высокий класс
"В элитном жилье не принято экономить на высоте потолка, иначе проект не будет востребован", — отмечает Екатерина Немченко.
Высота потолков для жилья премиум–класса — дополнительная возможность выделить проект на фоне конкурентов. Как рассказывают в компании "Леонтьевский мыс", последние 20 лет высота потолков в элитных домах обычно не превышала 3,3 м, однако в последние годы на рынке появились проекты с потолками высотой от 4 до 10 м.
"Лишние" метры позволяют не только спрятать дополнительные инженерные коммуникации, но и воплотить разнообразные дизайнерские идеи, к примеру, обустроить второй и даже третий уровень, сделать многоуровневый потолок и "второй свет", повесить шикарную люстру, дополняющую общий стиль квартиры, и др.
Дышите глубже
Хотя жестко нормы высоты потолков для разных классов не установлены, есть общепринятые понятия о том, что такое красиво и удобно. По мнению Всеволода Глазунова, это высота 3 м — такой уровень потолка позволяет чувствовать себя комфортно и разместить необходимые коммуникации.
Например, любители крупных люстр, жившие в домах старого фонда, столкнулись со сложностью украшения ими жилья в новых проектах — высоты потолка оказалось явно недостаточно.
Кроме того, высокие потолки добавляют воздуха. Также важно отметить качество освещения в квартирах с высоким потолком — приборы освещения располагаются на комфортном уровне, рассеивая свет. В итоге снижается напряжение нервной системы и сохраняется высокий уровень работоспособности.
При этом нужно учитывать соотношение высоты потолков и общей площади квартиры. "Слишком низкие потолки производят "давящее" впечатление, а высокий потолок в сравнительно небольшом помещении вызывает ощущение нахождения в колодце", — говорит Екатерина Немченко. Оптимальное соотношение размеров помещения и высоты потолка — это вопросы эргономики. Например, в "Леонтьевском мысе" площадь квартир с нестандартно высокими потолками составляет от 220 до 400 м2.
При этом стоимость жилья с высокими потолками как минимум на 15–20% выше, чем на квартиры в том же проекте, но со стандартными потолками.
Конечно, даже в элитном классе высота потолка не является решающим фактором при выборе жилья.
Но он может служить дополнительным аргументом, способным склонить покупателя к выбору того или иного проекта, особенно когда по другим характеристикам квартиры имеют одинаковую ценность для клиента.
"Умные" планировки: от дореволюционных домов до современных квартир
Отношение петербуржцев к условиям проживания и личному пространству трансформировалось с момента основания города. Пожалуй, одним из первых знаковых событий в этом плане стал указ Петра I, изданный в октябре 1714 года. Царь тогда повелел запретить каменное строительство в России, за исключением Москвы и Петербурга, что дало мощный толчок к изменению облика главных городов страны.
Царские хоромы и борьба с излишествами
Именно по первым каменным зданиям Петербурга можно судить о том, как архитекторы того времени видели идеальные планировки. Например, в Летнем дворце две комнаты выполняли функции приёмных: в них собирали гостей и устраивали приёмы для важных персон. Отдельный кабинет отводился для работы секретаря, который принимал прошения и документы. Смежными помещениями были запроектированы столовая и поварня, где располагался массивный разделочный стол из сосны. Неудивительно, что интерьер статусного здания должен был впечатлить посетителей: дорогая мебель, обитая тисненой кордовской кожей, голландские изразцы, портреты государя и его сподвижников были типичным наполнением дома.
Не менее значимый памятник эпохи — дворец первого губернатора Петербурга Александра Меншикова на Васильевском острове. Эта резиденция по масштабу и внутреннему убранству считается одним из величайших строений и самым большим жилым зданием петровского времени. В ответ на запросы современников для здания предусмотрели открытые галереи и балкон, чтобы в хорошую погоду на нём могли играть музыканты. Характерным решением оказался центральный вестибюль с парадной лестницей.
Кстати, в другом дворце Меншикова в Ораниенбауме интересно проследить, как менялась организация спальных покоев. Если раньше кровати могли располагаться даже в проходных комнатах, то позже места для сна перекочевали в угловые или торцевые помещения с отдельным будуаром. Сами кровати при этом отгораживались специальными перегородками или шторами. Впрочем, эти изменения были не просто модой, но и вынужденной мерой из-за постоянных сквозняков внутри особняка.
С течением времени зажиточные горожане стали чуть скромнее, однако и в дореволюционном Петербурге для состоятельных постояльцев было неприлично снимать меньше пяти комнат. Этот вариант был выгоден и с финансовой точки зрения: в пересчёте на "квадрат" за двушку просили больше денег, чем за просторные квартиры. Между прочим, распространённой практикой той эпохи было снятие квартиры с последующей субарендой отдельных комнат другим жильцам.
Зачастую за возможность жить в центре со всеми удобствами приходилось отдавать более половины от своего жалованья. Квартиранты менялись часто, поскольку летом многие съезжали, предпочитая отдохнуть на даче. А осенью, зимой и весной, учитывая непростой характер погоды в Северной столице, особенно ценились светлые квартиры с большим количеством окон. Эту проблему архитекторы того времени пытались решить с помощью эркеров и угловых башенок.
Как пишет на своей странице в Instagram один из самых известных исследователей старых петербургских квартир Максим Косьмин, в дореволюционных договорах найма квартир можно встретить любопытные пункты. Так, в доме Мурузи запрещалось полоскать и сушить бельё. Для этого в каждом уважающем себя доме существовала прачечная. Паркет нельзя было мыть водой — только натирать воском за свой счёт.
Кроме того, полагалось строго следить за животными. Наймодатели просили "собак и кошек отнюдь не выпускать без прислуги" и только по чёрной лестнице. Мотивы были разными: в доме Дурдина — "во избежание нечистот на лестницах", а в других — "во избежание несчастий с людьми от укуса их названными животными и вообще во избежание неприятностей".
После революции в обиход вошло ещё одно понятие — коммуналки. Философию этого быта с общей кухней и санузлами отлично раскрывает отрывок из творчества писателя Сергея Довлатова: "Жили мы в отвратительной коммуналке. Длинный пасмурный коридор метафизически заканчивался уборной. Обои возле телефона были испещрены рисунками — удручающая хроника коммунального подсознания".
Отдельное место в архитектуре Петербурга занимают сталинки, хрущёвки и брежневки, повсеместно сохранившиеся до нашего времени. Для сталинок характерны три-четыре комнаты, кухня, передняя, ванная или душевая, хозяйственные кладовые, встроенные шкафы и, конечно же, высокие трёхметровые потолки. Есть и особые так называемые "номенклатурные" сталинки с холлами и расширенным метражом. Жильцы таких элитных квартир могли обустраивать личные библиотеки и рабочие кабинеты.
Хрущёвки и брежневки можно назвать синонимом советского эконом-класса. Их строили намного скромнее, а планировки отличались максимальной простотой. Высота потолков уменьшилась до 2,5 м, площадь кухни снизилась до 5 м. Санузлы, в основном, стали смежными, иногда и с сидячей ванной. Дёшево и сердито — отличительная особенность жилья массовых серий, построенного в рамках кампании по борьбе с архитектурными излишествами.
Функциональность в квадрате
Сегодня петербуржцам нужны совершенно другие квартиры. Чтобы выяснить запросы современных покупателей недвижимости, "ДП" провёл опрос среди своих читателей. Количество квадратных метров и цена остаются важным, но не доминирующим критерием выбора. Абсолютное большинство респондентов (более 80%) придерживаются мнения о том, что ключевую роль на рынке сейчас играет планировка.
Свыше 70% участников опроса поддерживают тезис о необходимости грамотного и функционального разделения пространства, в котором каждый квадратный метр приносит пользу. Вариант со свободной планировкой, где можно самому заняться планированием, выбирают около 10% покупателей.
Для будущих новосёлов важно, чтобы в квартире имелось место для отдыха. Большая часть респондентов (50%) намерена обустроить такую зону на лоджии, либо там, где есть большие окна с панорамным видом. Сделать спальную местом для отдыха хочет каждый десятый. Ещё один актуальный запрос связан с планированием рабочего уголка. Из-за перехода на удалённый режим работы трудиться дома в комфортных условиях готовы 52% проголосовавших. Меньшая часть респондентов не будет выделять под эти цели специальную зону: 34% вполне устроит, если они разместятся в кресле, а 14% продолжат работать в офисе.
Гардероб как неотъемлемую часть современной квартиры сочли более 60% участников опроса. По старинке хранить одежду в коридоре или прихожей намерен каждый четвёртый (24%), а в шкафах по разным комнатам и того меньше (14%).
Опрос также показал, что относительно новый для Петербурга евро-формат с просторной кухней набирает популярность. Такую планировку называют современной и перспективной более 60% читателей "ДП". Вместе с тем от классических вариантов с изолированными комнатами покупатели пока не готовы полностью отказываться. Этот вариант предпочитают 30% респондентов.
"Заметной тенденцией последних лет стало превалирование так называемых "европланировок" над классическими, — комментирует результаты опроса директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов. — Люди словом и делом голосуют за большую кухню-гостиную, где все члены семьи могут собираться и проводить время вместе, и компактные спальни площадью 10-12 метров, предназначенные только для отдыха. Ещё 5-7 лет назад такие квартиры были редкостью. Людям зачастую приходилось самостоятельно делать перепланировку, чтобы добиться нужного результата. Сейчас же подобные решения — это просто must have для уважающего себя застройщика. Жители Санкт-Петербурга также традиционно любят балконы и лоджии".
Если говорить о площади современной квартиры, то подход к данному параметру в последние годы заметно изменился. По словам Ивана Носова, на рынке наблюдается тенденция к увеличению средней продаваемой площади и к росту популярности многокомнатных квартир. Часть потребителей (по разным оценкам около 20-25% от общего числа) уже выросли из однокомнатных квартир и студий. Теперь они стремятся расширить жилую площадь. Это так называемые покупатели второго цикла, которые именно улучшают свои условия проживания.
По оценкам разных аналитиков, в Петербурге действительно нет явного тренда на уменьшение средней площади квартир: за 5 минувших лет этот показатель вырос с 39 до 45 м2. В Москве, напротив, средняя площадь продаваемых квартир снизилась с 84 до 58 м2.
"В Санкт-Петербурге просто уже достигнуты предельные значения по площадям квартир. Здесь научились на 50 м2 размещать кухню-гостиную, две спальни, раздельный санузел и место для хранения во входной зоне. Наши востребованные однокомнатные квартиры с большой кухней и компактной спальней укладываются в 32-34 м2, а в квартире площадью 70-75 м2 мы уже можем разместить три полноценные спальни (одна из которых мастер-спальня со своим санузлом), кухню-гостиную площадью 19 м2 и зону хранения, при этом практически убрав такую непопулярную вещь, как коридор. Скорее сейчас можно наблюдать обратную тенденцию — потребители запрашивают квартиры с большим числом комнат и большей площадью, чем раньше, чему мы отчасти обязаны льготной ипотеке с господдержкой", — анализирует представитель ЦДС последние веяния моды.
Жильё будущего
Вопрос с отделкой, судя по опросу "ДП", остаётся дискуссионным. Кто-то считает получистовой вариант оптимальным (47%), других устраивает качественная отделка под ключ от застройщика (34%). Черновой вариант заметно уступает — сэкономить и купить черновой вариант желают только 19% проголосовавших.
Мнения читателей "ДП" по санузлу распределились следующим образом: на совмещённый туалет и ванну согласны всего 19%. Подавляющее большинство (53%) выступают за два раздельных санузла, расположенных в разных частях квартиры. Одного раздельного санузла достаточно 28% участникам опроса.
Стремительная цифровизация всех сфер жизни не могла сказаться и на предпочтениях покупателей новостроек. Систему "Умный дом", включающую ряд полезных функций от Wi-Fi розеток до датчиков открытия/закрытия дверей, сегодня желают 27% покупателей. Еще 37% изучают возможность оснащения квартиры цифровыми ноу-хау. Примерно столько же пока не решаются переходить на "Умный дом", но готовы вернуться к данному вопросу в будущем.
Читайте также: