Выгодно ли строить таунхаусы
строительство таунхаусов на землях ижс
Доброго Всем времени суток. вопрос по загородной недвижимости.
Приобрел землю 21.5 соток
1ЖД - зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами
Т1Ж2-2 – жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м,
могу ли я построить на этой земле многоквартирный дом или таунхаусы на несколько семей?
если могу, то как это все в дальнейшем продавать?
А что касаемо покупки квартир в таунхаусах: «Объекты ИЖС не делятся на квартиры, блоки предназначены только для проживания одной семьи. Существует промежуточная (между объектом ИЖС и многоквартирным домом) категория — дома блокированной застройки (или таунхаусы) с количеством квартир от двух до десяти. Но и такие строения нельзя возводить на землях под ИЖС, их можно строить на участках с видом разрешенного использования «для жилищного строительства».
Этот момент учтите обязательно, если все же решитесь инвестировать в этот сомнительный проект!
Кому интересно - земля находится в поселке Можайское близ Красного села. Приглашаю к сотрудничеству.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет объявления данного агента 4 апреля 2013, 1:49Так это вопрос или предложение к сотрудничеству или все таки реклама?
Вадим Беляев 4 апреля 2013, 2:21Вопрос:
- могу ли я построить на земле ИЖС многоквартирный дом или таунхаусы на несколько семей?
- как оформить постройку документально?
Реклама:
- земля продаётся
Можете. изменив разрешенное использование участка и получив разрешение на строительство!
Михаил Сергеевич Бурмистров 4 апреля 2013, 8:30Многоквартирный можете - необходимо получить разрешительную документацию в архитектуре по данному району, изменить вид разрешенного использования. Двух этажные таунхаусы можете смело застраивать, с соблюдением всех снипов. Экономически целесобразно застраивать таунхаусы, многоквартирный дом нет, много денег уйдет на разрешительные документы.
Татьяна Чуприна 4 апреля 2013, 8:31нет! согласно градостроительного плана вы попали в зону , предназначенную для индивидуального строительства .
Александр Кондратьев 4 апреля 2013, 8:51Любая застройка ведется на основании закона. Построить многоквартирный дом на участке ИЖС нельзя.
В результате застройки в получите дом, в котором вы не сможете зарегистрировать право собственности на каждую квартиру, а следовательно, вы продать квартиры сможете лишь как долю в праве собственности на дом, что не устроит покупателей.
Прежде чем строить многоквартирный дом, вам потребуется сменить категорию земель. Процесс трудо- и капиталоемкий, но реализовать возможно.
Валентина Гуторова 4 апреля 2013, 10:05При псопровождении новостройке в малоэтажке на земле ИЖС решила одна известная компания эту проблему так: Есть СОС на дом. По Бти в доме есть комнаты или помещения, уже не помню.
Валентина Гуторова 4 апреля 2013, 10:05Составлено соглашение о реальном разделе, объединении помещений или комнат в другие помещения (квартиры). В итоге у покупателя не было вопросов при виде слова "квартира", а в СОС написано: помещение лит А1 (квартира).
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет объявления данного агента 4 апреля 2013, 10:11Таунхаус - это не многоквартирный дом, это сблокированные дома, назначение - жилое. Его можно построить и на землях ИЖС и на с/х под дачное строительство. Если сможете получить в соответствующих органах разрешение на строительство жилых сблокированных домов, что зависит от соответствующего подхода или связей, то размежовываете сначала землю на целый таун, далее, после начала строительства, когда точные границы каждой секции определены, еще раз размежовываете по секциям и каждую секцию оформляете отдельно как жилой блок.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет объявления данного агента 4 апреля 2013, 10:22Многоквартирный на ИЖС не стоит строить, даже если как-то оформишь, народ не будет покупать. Тут надо переводить назначение земли.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Служба контроля качества регулярно проверяет объявления данного агента 4 апреля 2013, 11:05Таунхаус в истинном понимании слова, да и в юридическом плане - это квартира, а не индивидуальный жилой дом, следовательно вид разрешенного использования земельного участка должен быть не ИЖС, а под многоквартирный жилой дом. Исключаем всевозможные махинации со взятками и оформлением долевой собственности на индивидуальный жилой дом.
Андрей Владимирович Ежов 4 апреля 2013, 11:30Уважаемый Вадим! Вот несколько примеров судебных решений.
1. «Одним из последних судебных примеров может служить решение Видновского городского суда Московской области от 31 октября 2011 г. по иску администрации Ленинского района к П. о сносе самовольно возведенного строения, — адвокат Олег Сухов. — Собственника обязали снести трехэтажный дом площадью 1,3 тыс. кв. м, располагающийся на земельном участке площадью 12 соток (категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Суд пришел к выводу о том, что строение не соответствует целевому назначению земельного участка, санитарным и противопожарным нормам, возведено без соответствующего разрешения на строительство. Московский городской суд признал данное решение законным».
«Есть прецедент в Одинцово, где по решению суда снесен жилой дом, незаконно построенный на участке с видом разрешенного использования под ИЖС на средства 58 дольщиков, — Буквально на днях завершен снос многоквартирного дома в Вешках (Мытищинский район), также возведенного на участке, пригодном для индивидуального строительства».
«За последнее время в Москве порядка 50подобных домов, не соответствующих техническим нормативам, было снесено. Особенно в этом отношении прославился Ленинский район»,
Таких примеров предостаточно, есть претенденты и в Ленинградской области.
с уважением, Ежов А.В.
извините опечатался "прецендентов".
Станислав Ростовцев 4 апреля 2013, 11:40Действительно, прошлым летом в Московской области посносили кучу таких домов. Во всех новостях говорили. Из-за этого даже решили пересмотреть дачную амнистию и позволять строить на ИЖСе без разрешения дома площадью до 2500 м. кв. (в цифре мог и немного ошибиться, но можно погуглить и проверить)
Светлана Алексеевна Лещенко 4 апреля 2013, 17:35Можайское не Сестрорецк и не Стрельня - рентабельного спроса не будет, даже если исхитритесь продавать долями. Это прекрасное дачное место, я для своих клиентов из Московского района ищу там дачи уже лет пять. Но это люди от слова "рентабельность", проблемы дома ни у кого не стоит, а вот земли хотят не меньше 10 соток (лучше 14-16). За место - В Можайском тоже есть ценовые линии, как в Сочи - и площадь при условии статуса ИЖС люди готовы платить. Считайте сначала рентабельность проекта. А продать-то всегда можно, юристы придумают.
Александр Стуканцев 4 апреля 2013, 20:18Без изменения вида разрешенного использования земельного участка путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки возведенный "таунхаус" может быть признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Юрий Миленин 4 апреля 2013, 22:11Г-ин Беляев! Вам несколько в ином профессиональном сообществе стоит подобные вопросы задавать, точнее у юристов со специализацией - земельное право. Маленькое замечание по предыдущим комментариям: в Российской Федерации право не прецедентное, а для поддержания правовой позиции в суде используют региональную практику. Действительно, в Московской области последние 2 года есть обширная практика по запрету и сносу многоквартирных жилых домов, построенных на землях ИЖС. Несколько десятков процессов в Московской области находится в стадии исполнительного производства, некоторые дома уже снесли. По Санкт-Петербургу и Ленинградской области на сегодня такой практики нет, более того к примеру ИСК "Аксиома" застроила район Суздальских озер многоквартирными домами на землях под ИЖС. Рекомендую Вам изучить локальное малоэтажное строительство, хотя бы через сайты девелоперов, а вообще конечно по такому процессу должна грамотная команда работать. Желаю успехов!
Светлана Шиша 7 апреля 2013, 21:35Таунхаус (англ. townhouse) дословно переводится как «городской дом», представляет собой синтез квартиры и коттеджа. «Квартиры» в нем совмещены друг с другом боковыми стенами, но при этом каждая из «квартир» снабжается отдельным входом, своими подъездными путями, как правило, гаражом и небольшим земельным участком площадью от одной до четырех соток. Таунхаусы появились в XIX веке в Великобритании, в России – в 1995 году в Подмосковье.
В российском законодательстве юридического понятия «таунхаус» не существует. В Градостроительном кодексе РФ вместо понятия «таунхаус» используется понятие «жилой дом блокированной застройки». Данный термин определяется как жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Российское законодательство не относит таунхаус к объектам индивидуального жилищного строительства.
Строительство таунхауса должно осуществляться на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «многоквартирные жилые дома не выше трех этажей». В этом случае требуется разрешение на строительство, выданное исполнительным комитетом соответствующего муниципального образования в строгом соответствии с проектной документацией. Завершение строительства должно быть удостоверено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, которое также выдается исполнительным комитетом соответствующего муниципального образования (ст. 51, ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Если эти условия соблюдены, таунхаус можно заселять, (продавать) Если нет, его могут снести как незаконный.
Если при возведении таунхауса отсутствуют документы, необходимые для категории «многоквартирные жилые дома не выше трех этажей», – налицо все признаки самовольной по¬стройки. Они предусмотрены ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Дуплексы: плюсы, минусы и уникальные особенности
Дуплекс (англ. — «двойной») — это дом на две семьи, разделенный пополам. У каждой части есть отдельный вход и может быть несколько этажей. Из общего у соседей только одна стена и крыша. Обе стороны коттеджа считаются индивидуальными жилыми домами, к каждому прилегает 8–30 соток земли. Общая стена не обязательно должна находиться между жилыми комнатами. Иногда она объединяет гаражи, и в таком случае соседи не мешают друг другу.
Первые дуплексы появились в Англии в XIX веке. Вторая половина дома строилась к стене уже имеющейся, когда дети вырастали и обзаводились собственными семьями, но предпочитали жить рядом с родителями. В каждой части дуплекса были отдельные спальня, ванная и кухня, поэтому соседи не пересекались друг с другом. Изначально были распространены пристройки любого формата, не повторяющие оригинальный дом, а позднее их стали делать симметричными.
Особенности дуплекса
У современных дуплексов есть несколько отличительных черт:
- цельный фасад. Независимо от внутреннего ремонта и обстановки снаружи дом выглядит как один длинный коттедж из двух зеркальных частей;
- отдельный вход в каждую из частей дома. Иногда делают один общий вход, но наибольшей популярностью пользуются именно две двери по обеим сторонам дома для каждой из семей;
- два-три этажа. Стандартная планировка подразумевает двухэтажное здание, но иногда застройщики делают дуплексы на этаж выше;
- в секциях устанавливаются индивидуальные приборы учета воды, электричества и отопления, то есть владельцы квартир платят только за свою жилплощадь;
- много света. Как и во многих частных домах, в таунхаусах часто делают большие и панорамные окна. Это связано с желанием снизить расходы на освещение и отопление: естественный солнечный свет проникает в дом с улицы.
Помимо дуплекса, встречаются триплексы — дома на три семьи и квадрохаусы — на четыре семьи с угловыми квартирами. Большее количество секций превращает строение в таунхаус.
Отличия от таунхауса
Дуплекс — дом из двух частей, а таунхаус может быть разделен на четыре — восемь секций, каждая из которых будет отдельной квартирой с индивидуальным входом и двумя-тремя этажами жилого пространства. Такой коттедж похож на двух-трехэтажный дом из нескольких подъездов, в которых по одной квартире в каждом. При этом уличная территория чаще всего не делится между владельцами, она общая. Иногда жильцам доступны участки до четырех соток на выходе из квартиры.
Планировка и в дуплексе, и в таунхаусе — зеркальная. Это упрощает разработку проекта и снижает его стоимость. Цены на таунхаусы ниже по сравнению с дуплексами, ведь в первом случае затраты на строительство и монтаж необходимых коммуникаций делят между собой несколько семей, а не только две.
Дуплексы в России
Коттеджи на две семьи появились сначала в крупных городах, а затем и за их пределами. Жилье позиционировалось как элитное, и цены были очень высокими. В последние годы на рынке недвижимости появилось много загородных домов по доступным ценам. В отличие от первых в истории «семейных» дуплексов коттеджи часто покупают разные семьи. Поэтому по участку между половинами дома проходит забор — соседи огораживают территорию, чтобы сделать ее максимально обособленной.
Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate:
— Самое главное при покупке такого жилья — схема. На самом деле это глубокая проблема, и окончательно она до сих пор не решена. Долгое время данный сегмент недвижимости вообще никак не регулировался. Единственной схемой продажи были договоры долевого участия, в том числе и на землю. Но она сильно устарела и не защищала покупателей в полной мере. С 2012−2013 годов дуплексы стали реализовывать как квартиры либо как частные дома. В этом случае участки имеют категорию «земли поселений» с определенными видами разрешенного использования — для блокированной застройки или под многоквартирные жилые дома. В обоих случаях есть свои ограничения по этажности. Также можно оформить дуплексы как отдельно стоящие дома со своим участком.
Плюсы дуплекса
В коттедже застройщики предлагают гораздо большую жилую площадь за меньшую цену по сравнению с городской квартирой. Дуплексы редко выбирают для одиночного проживания. Как правило, это альтернативный вариант для большой семьи, который обойдется значительно дешевле, чем целый дом. Площадь стандартного дуплекса — 100–150 кв. м. В категории элитных застроек встречаются дома и с большими площадями, но редко; при необходимости огромных жилых пространств есть смысл задуматься о покупке целого дома.
Помимо возможности владельцев жить в большом доме за адекватную цену, у дуплексов есть ряд других преимуществ:
- мало соседей. Иногда люди выбирают квартиры на последнем этаже, чтобы не слышать шума из верхней квартиры. В дуплексе проблема соседей минимизирована: остается только одна семья за общей стеной. А если изначально покупать дом пополам с друзьями, обстановка будет максимально комфортной;
- наличие придомовой территории. Как правило, это небольшая площадь, но ее достаточно для размещения гаража, уличной беседки, детской площадки, клумб или места для барбекю;
- инфраструктура и экология. Современные дуплексы часто строят в уже заселенных районах ближайшего пригорода. Таким образом, будущие жильцы получают не только развитую инфраструктуру с магазинами и образовательными учреждениями, но и свежий воздух;
- низкая стоимость обслуживания. Если у вас в собственности целый коттедж, то вы полностью берете на себя расходы на замену коммуникаций, ремонт и реставрацию фасадов. В дуплексе все траты делятся поровну на две семьи;
- удобен для сдачи. Можно выкупить обе части — в одной живет владелец, а вторая сдается арендаторам, которых можно контролировать без лишних затрат времени.
Минусы дуплекса
Основной минус двойного коттеджа — соседи все-таки будут. Это не полностью частная территория, как если бы дом принадлежал только вам. Но и не многоквартирный таунхаус и тем более многоэтажка, в которой соседи будут как минимум с трех сторон. Многие владельцы предпочитают изолироваться за забором и усилить шумоизоляцию по смежной стене. Есть смысл познакомиться с соседями перед покупкой секции, чтобы понять, насколько вам легко и приятно взаимодействовать для решения общих вопросов.
Каменный или деревянный: какой дом выгоднее строить после скачка цен
Последний год на рынке строительных материалов происходило ценовое ралли: цены на пиломатериалы выросли вдвое, на газобетон — до 30%, настолько же примерно подорожали полимеры. Сейчас цены постепенно стабилизируются, но уже далеки от прошлогодних показателей.
Вместе с экспертами разбираемся, из каких строительных материалов сейчас выгоднее строить и что будет с ценами дальше.
Что было выгоднее строить до скачка цен
Каркасники и газобетон
До повышения цен на строительные материалы каркасные дома и дома из газоблока были наиболее доступными технологиями строительства загородной недвижимости, говорят эксперты. По данным компании DOM TECHNONICOL (спецпроект «Технониколь»), в 2020 году средняя цена 1 кв. м каркасного дома составляла 24 тыс. руб. Примерно во столько же обходилось строительство жилья 1 кв. м из газобетона — 25 тыс. руб. (без утепления) и 27 тыс. руб. (с утеплением). Таким образом, строительство дома площадью 120 кв. м обходилось в среднем в 2,8–3,2 млн руб. без учета проводки коммуникаций (например, газа) и стоимости участка.
Сами дома из пеноблоков по свойствам сопоставимы с каркасными, отмечает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, эту технологию можно отнести к каменному домостроению только по внешнему виду строительного процесса: когда блоки укладываются при помощи клея или кладочного раствора. У пенобетона довольно низкая теплоемкость и недостаточная теплопроводность, как и у дерева. Только в деревянных каркасных домах предусматриваются пустоты, которые заполняют каменной ватой. Минеральная изоляция в 20 раз эффективнее камня и в четыре раза эффективнее дерева сохраняет тепло.
«Если сравнивать между собой технологии деревянного домостроения и строительства из камня, то корректнее всего анализировать каркас и пеноблоки. Обе технологии примерно сопоставимы по цене строительства. Цена дома из пеноблока отличалась в большую сторону на 10–15%», — пояснил эксперт.
Брус и кирпич
Более дорогие варианты каменных и деревянных домов — из клееного бруса и кирпича. «Дома, построенные из клееного бруса, относятся к премиальному сегменту, они всегда стоили дороже каменных домов. Цена на дерево в пик сезона составляла 22 тыс. руб. за куб, сегодня же она стабилизировалась в районе 19 тыс. руб. за куб», — отмечает глава девелоперской компании «Мармакс» (специализируется на строительстве загородных домов) Юрий Юров.
Каменные дома в чистом виде, например кирпичные, тоже всегда были дорогими — они требуют больше средств на строительство (больше материалов, выше трудозатраты), добавил Андрей Баннов. Согласно расчетам DOM TECHNONICOL, в 2020 году средняя цена 1 кв. м дома из клееного бруса составляла 48 тыс. руб., кирпичного дома — 40 тыс. руб. То есть для строительства дома из клееного бруса площадью 120 кв. м нужно было в среднем 5,7 млн руб., а для кирпичного — 4,8 млн руб.
Что выгоднее: дерево или пеноблок
Вера Вавилова, член правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД), гендиректор компании «ДДМ-строй»:
— Коробка из пеноблока всегда была дешевле, чем коробка из клееного бруса. Но надо понимать, что, собрав коробку дома из клееного бруса, вы получаете дом, в котором можно сразу жить. У вас чистовые стены, которые остается только покрасить. Больше никаких затрат денег и времени. Его не надо утеплять (при толщине от 200 мм и более), штукатурить и прочее.
Тогда как в коробке из пеноблока жить нельзя. Это черновые стены, которые надо утеплять и делать отделку как снаружи, так и внутри. На отделку и утепление стен из газоблока требуется в современных ценах на отделочные материалы и утеплители минимум от 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Все эти работы часто изначально не учитываются. В итоге, когда пеноблок утеплят и сделают наружную и внутреннюю отделку, дом не будет дешевле, а времени на строительство будет потрачено гораздо больше.
Бюджеты строительства в 2021 году
После скачка цен на стройматериалы в этом году строительство загородных домов стало заметно дороже, особенно в каркасных технологиях — рост бюджета превышает в некоторых случаях 80%. Если раньше построить каркасный дом под ключ можно было за 5 млн руб., сейчас это обойдется в 8 млн руб. В прошлом году строительство дома из клееного бруса под ключ обходилось в среднем в 8 млн руб., в этом — 12 млн руб., каменного дома в среднем — в 9 млн руб., сейчас — в 11–12,5 млн руб., привел примеры владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Я говорю о диапазоне цены, так как при строительстве дома из газобетона затратной частью выступает фундамент. Его стоимость зависит от типа почвы и погодных условий», — уточнил он. «Суммарно стоимость строительства увеличилась на 40–60% в зависимости от типа дома. Такая индексация связана с тем, что на сами работы цены пока не подняли, но мы ожидаем это в 2022 году», — добавил эксперт.
Таунхаус как бизнес
Содержание:Таунхаус как бизнес имеет преимущества перед домами и квартирами:
- Цена таунхауса обычно соответствует цене 2-3 комнатной квартиры, при этом таунхаус имеет большую площадь. Если разбить его на несколько квартир/студий и сдать каждую в долгосрочную или краткосрочную аренду, инвестор получит высокий ежемесячный денежный поток.
- Сам таунхаус с годами будет расти в цене в цене.
- Купить такой дом в ипотеку доступно почти для любого человека.
- Участок земли рядом с домом повышает ценность таунхауса для арендаторов.
Разберем эту стратегию инвестиций в недвижимость более подробно.
Сфера | Недвижимость |
Стартовый капитал | От 0 руб. |
Надежность | Высокая |
Цель инвестиций | Жить на доход с аренды , купив таунхаус за деньги банки и разбив его на 5-8 студий, которые сдаются в долгосрочную или посуточную аренду |
Доходность | от 20 до 2000% годовых |
Чистый пассивный доход за год | от 1 000 000 до 3 000 000 рублей |
Что такое таунхаус
Таунхаус это надежное вложение средств
Таунхаус это прибыльный бизнес, который можно начать с нуля. Для этого достаточно купить таунхаус с нулевым первоначальным взносом. Если банк не дает кредит без первого взноса, обращайтесь к ипотечным брокерам.
Если взять кредит без первого взноса не получается, минимальная сумма входа составит 10-20% от стоимости дома. Сюда же добавляются расходы на перепланировку и ремонт. В некоторых случаях их получается заложить в стоимость покупки.Поскольку ликвидная недвижимость всегда растет в цене в долгосрочной перспективе, вложения в таунхаус надежны. Во-первых, инвестор получает ежемесячный доход в пассивном или полупассивном режиме. После выплаты ипотеки его доход еще увеличится. Во-вторых, сам таунхаус со временем вырастет в цене. Со временем его можно продать как работающий арендный бизнес.
К преимуществам таунхауса по сравнению с квартирой относятся:
Большая площадь. Это дает возможность сделать больше студий и увеличить свой доход.
Низкая стоимость квадратного метра. Себестоимость таунхауса значительно ниже, чем у обычного загородного дома или коттеджа, поэтому его можно купить по цене квартиры.
Наличие парковочного места. Обычно в коттеджных поселках нет проблем с парковкой для автомобилей. На каждый таунхаус предусмотрен или гараж, или отдельное парковочное место.
Больше возможностей перепланировки. Когда нет соседей ни сверху, ни снизу, перепланировку сделать проще.
К преимуществам таунхауса перед обычным частным домом относится его невысокая стоимость.
- Наличие соседей.
- Относительно небольшая площадь.
- Коммунальные платежи обычно выше, чем в квартире.
- На прилегающем участке нельзя возвести другое строение.
Дешевые квадратные метры для покупки. При покупке стоимость 1 кв. метра таунхауса ниже, чем в квартире.
Дорогие квадратные метры для сдачи в аренду. Чем меньше площадь жилья, тем выше стоимость каждого квадратного метра. Сдавать в аренду студии выгоднее всего.
Можно стартовать без вложений. Это делает стратегию доходного таунхауса доступной для каждого.
Финансовая стабильность. Даже если 1-2 квартиранта съедут, инвестор сможет выплачивать ипотеку за счет платежей оставшихся арендаторов.
Можно жить самому. Одну из студий в таунхаусе можно использовать для себя и решить свой жилищный вопрос.
Стратегия доходного таунхауса подойдет инвесторам, которые хотят получить более высокий доход с объекта по сравнению с обычной квартирой, но не имеют возможности запустить большой доходный дом.
Бизнес план таунхауса
Бизнес-план таунхауса состоит из нескольких этапов.
Этап 1. Выбор объекта. Перед покупкой нужно тщательно выбирать место и тестировать его по чек-листу. Давайте объявление об аренде студий еще до покупки и замеряйте количество звонков от потенциальных арендаторов. Также большое значение имеет планировка объекта. Чем меньше времени и денег потребуется на перепланировку, тем больше потенциальная доходность таунхауса.
Этап 3. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Для инвестора выгоднее всего брать ипотеку на на 15-25 лет, чтобы минимизировать ежемесячную выплату.
Этап 4. Ремонт и перепланировка. На этом этапе нужно разделить таунхаус на изолированные студии с санузлом и кухонным блоком в каждой, сделать инвесторский ремонт, обставить студии мебелью.
Этап 5. Заселение жильцов. На последнем этапе инвестор дает объявления и заселяет арендаторов.
Например, если инвестор сделал 7 студий и сдает их в долгосрочную аренду по 20 000 рублей, а ипотечные платежи составляют 60 000 рублей,Студии в таунхаусах можно сдавать посуточно. При полной заполненности доход с посуточной аренды в 3-4 раза выше, но эта стратегия требует большего участия инвестора.
С чего начать инвестировать: выбор объекта
Доходность стратегии инвестирования в таунхаусы во многом зависит от выбора объекта. Чтобы убедиться в востребованности жилья, выбирайте таунхаус по чек-листу и заранее тестируйте спрос на аренду.
Какие факторы имеют значение:
- расположение
- транспортная доступность
- инфраструктура района
Перед покупкой таунхауса инвестор должен понимать, кто его потенциальные арендаторы, насколько удобно им будет добираться из арендованного жилья до места работы или учебы.
Инвестор может купить готовый таунхаус или построить его с нуля. Каждый вариант имеет особенности, преимущества и недостатки.
Строительство таунхаусов
Первые таунхаусы появились в РФ в 1995 году, но до сих пор понятие “таунхаус” не закреплено в строительном законодательстве РФ. При строительстве применяется тот же принцип, как при строительстве многоэтажного дома, но с существенной экономией.
Преимущества строительства таунхауса с нуля:- возможность самому выбрать расположение участка
- возможность сразу построить дом с нужной планировкой
- возможность получить максимальную прибыль с каждого квадратного метра
- возможность сэкономить
Недостатки строительства таунхауса:
- занимает много времени
- нужен личный капитал (получить кредит в банке под строительство намного сложнее, чем под покупку дома).
- возможны сложности с регистрацией объекта.
Таунхаус: цена строительства
Цена строительства таунхаусов складывается из:
- цены земельного участка,
- стоимости строительства, внутренней и внешней отделки,
- стоимости проведения коммуникаций,
- дополнительных расходов (на проектирование, обустройство территории, регистрацию объекта и т.п)
Покупка таунхаусов
Главный недостаток покупки таунхауса: необходимость переделывать планировку дома и вкладывать в это собственные деньги. Смотрите видео, где профессиональный инвестор в доходные дома объясняет, почему покупка готового дом для инвестора выгоднее, чем строительство с нуля:
При покупке дома умелый торг позволяет снизить цену на 1- 4 миллиона рублей и купить объект дешевле его текущей себестоимости. Но строительство таунхаусов обходится дешевле строительства обычных домов, а цены на аренду студий не не отличаются. С таунхаусом можно сэкономить на строительстве, если инвестор готов вложить личный капитал и потратить от 3-4 месяцев времени.
Сколько стоит таунхаус
Цены на таунхаусы стартуют с 1,5-2 миллионов в регионах и могут достигать 10 млн. рублей и более в Москве и Санкт-Петербурге. Обычно стоимость таунхауса примерно совпадает со стоимостью 3х-комнатной квартиры в этом же районе.
Сдача в аренду таунхауса: с чего начать (что нужно чтобы начать)
Никаких специальных бумаг и разрешений для аренды таунхауса не потребуется. Прежде чем сдавать таунхаус:
Если делами занимается управляющая компания, инвестор может получать доход в пассивном режиме. Если управляющей компании нет, это можно рассматривать как вид бизнеса.
Считаем доход с аренды таунхауса
Проект считается успешным, если доходы перекрывают платежи по ипотеке в два раза. Это дает высокий денежный поток и финансовую стабильность.
Какие есть риски и как их минимизировать
Риски доходного таунхауса для инвестора:
- Риск, что выплаты арендаторов будут меньше ежемесячного платежа по ипотеке. Чтобы свести этот риск к нулю, нужно грамотно выбрать объект и рассчитать соотношение доходов и расходов. Даже если таунхаус заполнен не полностью, выплаты арендаторов должны превышать точку безубыточности.
- Юридические риски легко снимаются сопровождающим сделку юристом, который тщательно проверит все документы при покупке (строительстве) таунхауса и поможет составить грамотный договор аренды.
- Риск недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество. Залог и грамотно составленный договор сводят этот риск к нулю. Если инвестор сдает таунхаус через управляющую компанию, она несет ответственность и решает все возникающие вопросы. Со временем арендодатели получают нужный опыт и могут определить проблемных квартирантов на этапе просмотра или телефонного разговора.
Налогообложение
Для доходов с аренды есть несколько вариантов уплаты налога:
Рассмотрим конкретный пример вложений в таунхаус.
Кейс Андрея. Мини-гостиница из таунхауса.
Выгодные вложения денег в таунхаус
Стратегию доходного дома и таунхауса успешно реализовали несколько десятков человек. Она опробована и хорошо работает без вложений личных средств в России и странах СНГ.
Тот самый таунхаус
Сблокированные дома с квартирами, имеющими собственный вход и участок, стали появляться в России еще на заре формирования рынка недвижимости и сразу наделали много шуму. Сегодня покупательский ажиотаж вокруг таунхаусов поутих, однако и по сей день они представляются россиянам непременным атрибутом европейского стиля жизни. Собственный сад, удобства городской квартиры, отсутствие соседей сверху и снизу — что еще нужно для счастья?
«Сельхозквартира»
Вплоть до 2008 года сблокированные дома были роскошью для неизбалованного покупателя. Рынок остудил кризис, после которого публике преподнесли демократичные «тауны». Как рассказали в компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в это время проекты уровня «комфорт» начали появляться в Подмосковье на Новорижском, Минском, Дмитровском, Калужском и Ленинградском шоссе в пределах 30 км от МКАД.У таунхаусов — пригородное будущее, уверены в компании Urban Group. «Сблокированные дома в России обязательно приблизятся к западной практике и к тому, как они вообще появились на свет», — убежден Леонард Блинов, директор по маркетингу компании. «Строить таунхаусы на сельхозполях — чисто российская разработка, — соглашается Александр Водовозов, генеральный директор DeutcsheWand. — Этот перекос рано или поздно закончится».
Таунхаусы в цифрах
Сегодня рынок таунхаусов в Подмосковье представлен 109 поселками, в которых насчитывается около 3,5 тыс. объектов, рассказали в Villagio Estate. Из них только 19 комплексов относится к разряду элитных (490 объектов). Поселки с таунхаусами есть практически на каждом направлении, но фаворитами спроса являются проекты на севере, северо-западе и юго-западе, которые расположены в радиусе 5–15 км от Москвы вблизи от транспортных артерий. Как пояснил Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI, для покупателей таунхаусов особенно важен вопрос логистики, поскольку часто такое жилье приобретается как основное. Водоем по соседству и живописный вид из окна — дополнительные преимущества. Практически в каждом проекте присутствуют объекты у леса, цена на которые выше.Наибольшее количество таунхаусов сконцентрировано на Калужском, Киевском, Новорижском, Пятницком и Ленинградском шоссе — суммарно это около 63,2% предложения. В элитном сегменте основной объем жилья расположен на Новой Риге и Рублевке.
Таунхаусы до сих пор воспринимаются в России исключительно как загородный тип жилища. Между тем на родине, в Англии, этот формат используется в основном для застройки городских предместий
В успешных экономпроектах заключается по 11–18 сделок в месяц. По стоимости таунхаус сравним с московской квартирой, но при этом покупатель получает бóльшую жилую площадь и земельный участок в 1–3 сотки. «Этот тип объектов характеризуется высоким уровнем ликвидности, поскольку количество предложений ограничено и составляет примерно 5% от общего объема загородного рынка», — говорит Артур Григорян, генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость».
По данным Алексея Иванова, руководителя проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», средняя стоимость таунхауса в массовом сегменте составляет 5,5–6,5 млн руб., минимальная — 3,5 млн. Самые бюджетные предложения можно найти в поселках в 40–50 км от Москвы. Таунхаус в качественном проекте на высокой стадии готовности в 20 км от МКАД стоит примерно 10-12 млн руб.
В массовом сегменте на таунхаусы и мультиформатные проекты, где они присутствуют, приходится не менее 40% спроса. Более скромная потребность в сблокированных домах — у элиты. Квартиры-секции от 20 млн руб., как правило, продаются со скоростью не более 9–12 сделок за один квартал (оценки Villagio Estate). «Это легко объяснимо: за городом истеблишмент предпочитает приватность и в основном рассматривает частные владения», — объясняет Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
Трудности денежного перевода
Как уверяет Артур Григорян («KASKAD Недвижимость»), инвесторы, когда-то вложившие деньги в таунхаусы поселков «Домодедово Таун», «Сабурово Парк», «Академия Парк», получили почти стопроцентную прибыль. Однако в сегодняшних реалиях такая доходность — утопия. Пик спроса и скачки цен форматом давно пройдены. Инвестиции в квартиры-секции возможны разве только на старте продаж в перспективных поселках, когда рост стоимости обусловлен степенью готовности проекта. «В среднем бюджет предложения в начале реализации поселка с таунхаусами и по окончании строительных работ различается на 20%, — подсчитал Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate. — Наиболее ликвидны объекты с минимальным числом соседей (угловые секции) и с выгодными видовыми характеристиками (лес, водоем)».Всем строиться
Девелоперам более выгодно строительство таунхаусов, чем коттеджей. Логика стара как мир: чтобы снизить себестоимость проекта при той же рентабельности, девелопер пытается втиснуть на меньшую площадь земельного участка больше квадратных метров жилья. Поэтому архитектурно-планировочные решения таких домов развиваются по вертикали. А за счет того, что секции имеют общие стены, экономия затрат достигает 30, а то и 40%.Технологии строительства мало чем отличаются от возведения других объектов для круглогодичного проживания. Точно так же «таунам» нужны качественные ограждающие конструкции, которые защищают здание от воздействия окружающей среды (перепадов температур, замораживания, оттаивания, осадков и пр.). «Палитра отделочных материалов представлена довольно широко: от традиционных (кирпича, штукатурки) до современных стеновых панелей из фиброцемента, керамогранита, — рассказывает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex. — Инженерные системы зданий проектируются максимально автономными, что позволяет потребителю регулировать температуру отопительных радиаторов и горячего водоснабжения. Это дает возможность создавать как можно более комфортный и независимый от других жильцов микроклимат в доме».
Первый этаж используется под общественную зону с кухней и гостиной, верхние отдаются под приватные помещения — спальни, гостевые комнаты и пр. Гараж или место для паркинга — обязательный атрибут, выгодно отличающий «таун» от городских квартир. «На рынок сегодня выходит много интересных проектов, в которых девелоперы стремятся уйти от обыденных решений, — комментирует Дмитрий Власов (RDI). — Важна не площадь, а планировка, люди ценят функциональность жилья, а не возможность сделать коридор в 30–40 м».
Между тем плюсы таунхаусов вполне могут обернуться минусами. Так, передвижение по лестнице вряд ли подходит людям старшего поколения и маленьким детям. Соседи по смежным секциям лишают загородную жизнь приватности. А большие площади многоуровневого жилья выливаются в более внушительные коммунальные платежи (до 9 тыс. руб. в экономсегменте).
Отделать по полной?
На вопрос, нужна ли таунхаусам отделка, однозначного ответа нет. Больше к покупке недвижимости «под ключ» тяготеет элита. По данным TWEED, таких покупателей около 30%; никто из них не хочет тратить годы на ремонт. В частности, подобные предложения есть в поселках «Николино», «Довиль», «Барвиха Клаб»… В дорогом сегменте стоимость одного квадратного метра с отделкой увеличивается в среднем на $3 тыс. «Проблема заключается в том, что по-настоящему качественных предложений на рынке не много, — добавляет Ирина Могилатова из TWEED. — Никто не хочет приобретать готовый таунхаус, а потом его переделывать».Здравствуй, хаус!
По мере победоносного шествия таунхаусов по России ажиотаж вокруг формата спадал, поэтому девелоперам приходилось придумывать новые повороты сюжета. Так, еще в 2006 году ГК «Конти» предложила рынку новый тип загородной недвижимости — лейнхаус (от англ. lane — переулок, house — дом). По сути это то же самое, что и таунхаус, только секции являются особняками и отличаются более выразительными фасадами. Дошли до Подмосковья и дуплексы — традиционные английские постройки, образованные из двух сблокированных домов, и твинхаусы — их братья-близнецы, но с бóльшими площадями и бюджетами. Еще одна вариация на тему — квадрохаусы, квадратные дома из четырех блоков, рассчитанные на столько же семей.Ажиотаж вокруг таунхаусов как формата в России уже спал, так что девелоперам приходится придумывать вариации, чтобы поддержать спрос. Так на рынке стали появляться «лейнхаусы», «квадрахаусы», «дуплексы», «твинхаусы». Но по сути все это — те же сблокированные дома.
Как несложно догадаться, основное различие всех этих построек заключается в количестве сблокированных секций. А потому эксперты считают, что «новинки» — не более чем маркетинговый ход, удерживающий на плаву покупательский спрос. «Под квадрахаусы, лейхаусы и пр. мимикрировали классические поселки, — комментирует Сергей Свиридов (Sminex). — Ничего принципиально нового в формат не привнесено. — Незначительное изменение проектов и другое название позволяют девелоперам позиционировать предложение как новый продукт и повышать цены при тех же затратах».
И все-таки фокус работает. Российскому покупателю загородной недвижимости свойственно примерять на себя разные форматы. Особенно если они «выкроены» по европейским лекалам.
Владимир Яхонтов
управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»Таунхаус вполне по карману семье среднего достатка. К примеру, собственник «двушки» в Крылатском может продать свое жилье и купить квартиру-секцию в ближайшем Подмосковье. Причем если в городе недвижимость в 10 млн рублей риелторы относят к «эконому», то в загородном сегменте это уже бизнес-класс.
Ирина Могилатова
управляющий партнер агентства недвижимости TWEEDТаунхаус с отделкой — очень эмоциональный продукт. В отличие от постройки с голыми стенами, он должен найти отклик у покупателя. В доме под ключ главное — настроение, выдержанность стиля, сочетание деталей. Имя декоратора не столь важно. При отделке таунхаусов актуален тот же подход, что и с квартирами или домами: обстановка должна соответствовать классу жилья.
Александр Водовозов
генеральный директор компании DeutscheWandСкоро на загородном рынке наступит переломный момент: люди поймут, что таунхаус связан исключительно с городским образом жизни. Это когда ты живешь в пригороде, ходишь на работу, имеешь под боком рестораны, бассейн и тому подобное — но при этом есть еще и своя лужайка и отсутствуют соседи снизу и сверху.
Читайте также: