Выгодно ли сдавать гаражи дома инфо
Сдавать квартиру уже не выгодно: гараж приносит в 3 раза больше
Есть пара миллионов и огромное желание их приумножить? Многие считают, что лучшим вложением является вложение в недвижимость, и они правы! Но во что вкладываться?
В основном, все покупают квартиры, не понимая того, что упускают серьезную прибыль. Я же считаю более удачным вложением средств — покупку гаража. Почему? Читайте далее.
Расчет окупаемости затрат на квартиру исходя из её стоимости и арендной платы
Предлагаю провести эксперимент и посчитать, через сколько у вас окупится квартира, при сдаче ее в аренду. Не секрет, что в разных городах цены на квартиру и аренду разные. У меня в городе средняя стоимость двухкомнатной квартиры 3 миллиона. При этом, сдавать их можно за 13-15 тысяч в месяц.
Проведем несколько вычислений. 3 млн разделим на 15 тысяч и получим количество месяцев, через которые квартира полностью себя окупит. В ответе получим 200.
Теперь 200 месяцев разделим на 12 месяцев в году. Получим 16,5 лет. Такая квартира приносит 0,5% в месяц от своей стоимости. Умножив это число на 12, мы получим 6% годовых. Таким образом, вложением денег в квартиру, мы только защитим их от инфляции, не получив реального дохода.
Расчет окупаемости затрат на гараж
Стоимость гаража также разнится. В моем городе, купить приличный гараж можно за 200 000 рублей, а сдавать в аренду за 3000 рублей в месяц. Для сдачи подойдут почти любые гаражи. Один из вариантов показан ниже.
Скажете немного? Но если взять те же 3 млн, которые мы можем потратить на квартиру и закупиться на всю сумму гаражами? Мы сможем купить 15 гаражей.
Сдавая каждый гараж за 3000 рублей, мы сможем получать в месяц по 45 тысяч. Это уже существенная для регионов сумма.
Окупаемость гаража составляет 1,5% в месяц, 18% в год . Это значит, что через 5 с половиной лет гараж полностью себя окупит и будет приносить чистую прибыль.
Прочие преимущества гаража
Помимо хорошей окупаемости, у гаража есть ряд других преимуществ по сравнению с квартирой, а именно:
- Никаких затрат на ремонт. Купив квартир вы, скорее всего сразу же приступите к ремонту. Гараж ремонтировать не нужно! Это помогает избежать не только лишних денежных затрат, но и времени. Вы сразу можете приступить к сдаче в аренду.
- Никакой коммунальной платы. Это еще один весомый аргумент в пользу гаража. В отличие от квартиры, в которой приходится платить за свет, за газ, отопление и т.д. Вам не придется оплачивать никаких коммунальных услуг. Это серьезно повышает вашу прибыль.
- Надежность. Под надежностью я подразумеваю безопасность самого объекта. Не секрет, что в соседней квартире может случиться пожар, утечка газа, вследствие чего, может пострадать ваша недвижимость. Риск происхождения неблагоприятных ситуаций с гаражом крайне мал.
Недостатки гаража как предмета аренды
Недостатков у гаража для сдачи в аренду не так много. Пожалуй, можно выделить всего 2.
- Низкий доход с одного объекта;
- Возможные трудности с поиском клиентов;
В первом случае все просто. На 3 тысячи в месяц не проживешь, верно?
Если вы имеете всего 1 гараж, он безусловно станет хорошим дополнительным доходом, но вряд ли сможет прокармливать вас и вашу семью. Накопить на еще один гараж только арендной платой достаточно долго.
Также стоит помнить о том, что гаражи арендуют гораздо реже, чем те же квартиры. Из-за чего даже при небольшом количестве конкурентов, вы можете испытывать трудности с поиском клиентов.
Вывод
Что покупать, гараж или квартиру? Решать, конечно же, вам! Я же больше склоняюсь к гаражу. Причины я описал выше. Надеюсь, кому-то помог, замотивировал.
Помните, что вы сможете активно расширять свою гаражную сеть, тем самым увеличивая доход. Потолка нет (разве что могут закончиться клиенты, но тогда в помощь идут другие города!).
Кстати, для вашего удобства, ниже я вставил картинку с таблицей средней арендной платы за гараж в разных городах.
20 сентября 2019
Частный инвестор, предприниматель и автор этого блога.
Оцените статью Одноклассники Можно ли заработать на недвижимости с нуля без стартового капитала и как это провернуть? Как грамотно "пробить" застройщика и не дать себя обмануть Подпишитесь на обновления Рекомендуем статьи по теме
У меня есть гараж, в столице региона. Не сдаётся вообще. Соседи тоже не могут сдать за копейки. Только теория красивая, а практика печальная.
Евгений 29 октября 2019 ОтветитьСовершенно верно, бред и скакзки. Сейчас гаражи нафиг никому не нужны, все хранят авто на улице у своего подъезда или на платной стоянке, поблизости от своего дома.
Евгений 21 сентября 2019 Ответить«. получим 6% годовых. Таким образом, вложением денег в квартиру, мы только защитим их от инфляции, не получив реального дохода.» — не согласен. Инфляцию покроет рост рыночной стоимости жилья. Цена жилья на вторичке уже включает инфляционную составлящую. А эти 6% в год — уже реальный доход, только нужно вычесть оттуда затраты на содержание жилья, ремонты, коммуналку и.т.д.
Сергей 21 сентября 2019 Ответить3000 тыс в месяц 45 тыс в год класс двоечник калькулятор возьми
Александр 27 сентября 2019 ОтветитьТебе калькулятор нужнее. 3000 р. х 15 гаражей = 45000 р. в месяц. И лупу себе купи заодно
Дмитрий 8 октября 2019 Ответить45 тысяч в месяц. ))
Вездеход ТСН 74 8 октября 2019 ОтветитьВсе он правильно посчитал 3000 за гараж, а таких гаражей 15 штук вот и получилось 45000 рублей в месяц.
Владимир 6 декабря 2019 ОтветитьНапрасно Вы автора обидели. С арифметикой там всё правильно.
Юрий 21 сентября 2019 ОтветитьДанные в таблице далеко не средние . Почти максимальные. В Москве цена от 3 т.р. средняя 6-7 т.р . 10-15 тоже есть но либо район дорогой либо размеры гаража большой а соответственно цена покупки от 1 ляма.
Дред 22 сентября 2019 ОтветитьЗа землю платить всеравно надо. Все гаражи это мгса или чтотт около того.
Сергей 23 сентября 2019 ОтветитьНижний Новгород, сдаю гараж, стандартный, 4 на 7 много лет уже за 2000 мес, дороже не сдашь.
Алекс 24 сентября 2019 ОтветитьСаратов 2000 -2500 р. месяц несколько десятков вариантов висят в инете месяцами и не сдаются.
Геннадий 24 сентября 2019 Ответить15 гаражей-15 налогов.1 квартира- 1налог.в чем ты выграл?
Илья 25 сентября 2019 ОтветитьСпрос на гаражи минимальный, люди вообще отказываются от них, как инвестиция это провал, время гаражей это СССР И 90- годы.
Нина 25 сентября 2019 ОтветитьТеория отличная, а на практике клиентов не найдете. все машины около дома ставят, что бы всегда под рукой была. У меня гараж на окраине грода Мытищ, в ГСК никто за 1500 рублей снять не хочет Вы бы, автор, сами таким образом получали бы доход года два, а уж потом нам свои рекомендации давали. Ракушки у нас давно снесли (никакой компенсации), а ГСК еще держатся, но если городу будет нужна земля, то. государство у нас никому ничего не должно, поэтому землю заберут, еще и самостоятельно очистить территорию заставят.
Евгений 29 сентября 2019 ОтветитьУ меня два гаража в Твери ни один не могу сдать только членмеие взносы 3000 в год за каждый плачу
Глеб 14 октября 2019 ОтветитьУ меня годовой побор в ГСК (охраняемый и ухоженный правда) в Питере — 13 тыр.
Георгий 1 октября 2019 ОтветитьСтатья от лукавого! В наше время в РФ земельные участки под гаражами принадлежат государству! В договорах по аренде земли для КАС ( ныне не дольше года, с последующей пролонгацией)естьположение, по которому: если этот участок потребовался кому угодно под капстроительство, то все гаражи сносятся без какой-либо компенсации к . тери, на раз. так, что эта собственность условная и ни чем не гарантирована. У нас, в Питере с середины 2000-х по середину нынешнего десятилетия было снесена не одна КАС под жилое строительство. Выиграл тот, кто по инсадерской информации успел продать свою « собственность» хоть за какие-либо деньги.ХА-ха-ха.
Андрей 1 октября 2019 ОтветитьА еще забыли такую мелочь, как оплата налога, электричества, охраны, взносов в кооператив и других мелочей.
Азат 3 октября 2019 ОтветитьТут автор может вы имеете в виду самовольный гараж на самовольном месте, так его прежде чем сдать в аренду, надо как-то оформить под себя, а это вообще нереально. А к таким гаражам еще нужно чистить от снега проезд метров 50 до дороги зимой. Спортивных людей, которым в радость и в охотку чистить снег, здоровья ради, наберется 2-3 человек в городе. Остальные после первого букса, бросят аренду, либо оставят машину на всю, зиму повесив свой замок, а весной уедут без всякой аренды. И машину не сможете вытащить и повредить, вас же проблемами обвесят, государство у нас злое. Теория бизнеса — 5,, практика — 1.
Иван 4 октября 2019 ОтветитьНи в коем случае не покупайте гаражи в Санкт-Петербург, так как все они внесены в программу сноса и по очереди сносятся.
даже если вас кто-то будет убеждать перед покупкой, что это не так, то перед тем как покупать — проверьте — не попадает ли предлагаемый гараж в программу сноса и вы убедитесь, что он попадает в таку программу.
Евгений 11 октября 2019 ОтветитьАвтор, Гугл с тобой не всей инфой поделился. Сообщаю тебе то, о чем он промолчал: аренда гаража 4500 в месяц в Барнауле имеет место быть. Но это новый гаражный кооператив в престижном районе. Гараж там стоит от 700 000 руб. В таком кооперативе платится коммуналка 550 руб. в месяц. Чтобы сдать такой гараж, нужно опустить стоимость аренды, потому что в престижных районах и охрана присутствует, и видеонаблюдение, и закрытые дворы. В итоге в гаражи народ идёт неохотно. А уж продать этот гараж, чтобы выйти из такого «бизнеса», без потерь вообще не получится. Так что пересчитай-ка свой бизнес-план в свете вскрывшихся новых обстоятельств и забудь эту идею как страшный сон.
Станислав 15 октября 2019 ОтветитьСнесут все ваши гаражи и бизнес даже не начнется. И ничего не докажете.
Владимир 16 октября 2019 ОтветитьАвтор нуб в бизнесе , в статье описаны далеко не все риски.
-Гараж должен быть в приличном состоянии (минимальный ремонт). Иначе такой гараж не арендуют даже если вы сами доплачивать будете.
-Гараж находится в гаражном кооперативе , ежемесячные взносы в этом кооперативе могут быть вообще дикие (охрана + эл-во+ расходы на обслуживание ГСК). От аренды остается пшик после выплат всех взносов.
-Админить 15 гаражей нереально. Кто-то не заплатил вовремя , кто-то прекратил аренду и надо новых искать, замки менять и т.д.
-Гаражи должны быть в разных ГСК , если все в одном ГСК то это яйца в одной корзине.
-На металлические коробки не оформляется собственность , значит могут снести в любой момент. Ценник на гаражи в ГСК капитального строительства с оформлением собственности — в Москве примерно 1лям. А сдают их за 5-7 тысяч (сам такой пол года снимал , на следующий год снимал металлический за 4500 в соседнем ГСК).
Олег 17 октября 2019 ОтветитьВ Казани имею десять частных гаражей, семь на первых линиях под арендой для авторемонта, три в спальных районах под приёмкой вторсырья. Покупал проблемные, недорого, за сто-сто пятьдесят тысяч ремонтировал, восстанавливал, оформлял, создавал инфраструктуру. Сдаю дорого, от восьми до четырнадцати тысяч за гараж, очередь на аренду! Занимаюсь этим бизнесом более двадцати лет. Налог не превышает пяти тысяч за год, за всё, аренда земли, не более четырёх тысяч в год за всё, ни каких взносов кооперативам, всё частное. Смежный доход от продажи электричества арендаторам составляет около пяти тысяч в месяц. Устойчивый стабильный доход, а те кто тут выше писал — не умеете зарабатывать — не беритесь.
Евген 17 октября 2019 ОтветитьПолная чушь. В Саратове гараж за 7.5 т.р. ни кто арендовать не будет. И город у автора интересный квартиры дорогие, а гаражи дешевые. У нас почему то двушка стоит меньше трех, а хороший гараж за 200 долго искать придется.
Bdfy 2 декабря 2019 ОтветитьБред лютый. Вот такие коммерсанты потом в очередях за кредитами стоят. После успешных финансовых вложений.
Денис 17 декабря 2019 Ответить Терик 19 декабря 2019 ОтветитьРасчеты фантазийные. У меня например гараж около 500тр стоит, а соседние боксы сдаются по 1500—1700р/мес. По поводу отсутствия коммунальных платежей- тоже чепуха. В каждом кооперативе есть членские взносы, включающие в себя аренду земли, отопление, водопровод, электричество, охрану и ип. У нас это- 15тр/год
Как сдать гараж
За это время бывало, что он несколько недель пустовал, пока я искал арендатора. Но иногда новый автовладелец занимал помещение на следующий день после того, как съехал прежний. В итоге за все эти годы у меня сменилось почти два десятка арендаторов.
В этой статье расскажу, как подготовить гараж к сдаче, какие понадобятся документы и с какими нанимателями не стоит связываться.
О моем гараже
В 1998 году мои родители купили обычный кирпичный гараж площадью 6 × 3 м² с большим погребом для солений и картошки, а также со смотровой ямой. Помещение находилось в гаражном кооперативе в Ленинском районе Воронежа. Предполагалось, что там будет стоять машина. Плюс отец планировал использовать бокс по прямому назначению — как повод уйти от надоевших домочадцев.
В годы моего детства гаражи были не просто боксами для машин, а этакой территорией мужской свободы. Здесь смотрели футбол, играли в шахматы и домино, устраивали застолья, посвящали время хобби, проводили переговоры, совершали мелкие бытовые сделки.
Например, мой отец отстаивал в гараже солярку для своей машины. Тогда дизель на заправках был очень низкого качества, и владельцы автомобилей отстаивали и процеживали купленное топливо сами. Кроме этого, в гараже отец ремонтировал разную бытовую мелочь для себя.
Сейчас гаражная культура исчезает, но распродавать боксы никто не спешит: в отличие от жилья, новые гаражи уже не строят. В каждом из существующих кооперативов есть свой маленький рынок аренды. Многие владельцы предпочитают парковать машину во дворе, а гараж — сдавать.
Бывает, что помещение снимают не для того, чтобы ставить машину, а для организации маленького производства — сборки мебели или выращивания шампиньонов. В соседнем с моим боксом гараже, оборудованном кондиционером, живут двое приезжих мужчин, которые работают в городе охранниками.
В 2000 году родители купили квартиру в другом районе и переехали. Еще несколько лет папа по привычке иногда ставил в гараж машину и хранил там всякие вещи. Но в 2004 году он купил новый бокс, завалил его хламом, а старый решил сдавать.
Это наш гаражный кооператив А это наш гаражПодготовить к сдаче
Гараж должен быть чистым, сухим и безопасным. Перед тем как давать объявление, бокс необходимо подготовить: убрать все лишнее, проверить замки, утеплить. Такую подготовку лучше проводить каждый раз после того, как съехал старый арендатор.
Проверить, как работают ворота и дверь. Легко ли их закрыть изнутри и снаружи. Хорошо ли работает врезной замок, можно ли сверху дополнительно установить навесной. Ворота рекомендую покрасить и утеплить изнутри. Мы все это сделали и сдавали гараж в отличном состоянии.
Зимой я крайне рекомендую утеплить калитку и ворота. Особенно если в гараже лежат соленья или продукты длительного хранения Будет неплохо, если получится оборудовать на воротах тепловую завесу из брезента или плотной тканиПосмотреть, не течет ли крыша. Если у гаража есть козырек над воротами, надо проверить, защищает ли он от дождя. Бывает, что весной или осенью во время сильного дождя помещение начинает заливать. Тогда машина или вещи, которые хранятся в боксе, могут намокнуть.
Убрать мусор и вывезти свои вещи. В гараже постоянно скапливается ненужный хлам. Он не только портит вид, но и занимает место. Чистый бокс быстрее снимут. А если оставить внутри нужные вещи, то их может случайно или специально прихватить с собой очередной съемщик. Как-то раз арендатор увез наш старый шкаф, который уже разваливался. Не представляю, зачем он ему нужен.
Оборудовать гараж счетчиком электроэнергии. Во-первых, это нужно, чтобы вы могли контролировать, сколько электричества тратит арендатор. Соответственно, и оплачивать потребленную энергию он будет по счетчику. Гараж может снять предприниматель под производственный цех — неизвестно, какое оборудование он там установит.
Во-вторых, часто руководство кооператива настаивает, чтобы во всех гаражах стояли счетчики. Например, если в конце года у нас по всему кооперативу получается перерасход электроэнергии, платить за это должны владельцы гаражей без счетчиков.
Счетчик нужно опломбировать, а потом составить с председателем гаражного кооператива акт в свободной форме — главное, чтобы там были зафиксированы показания. Установка счетчика вместе с пломбой стоит 5000—7000 Р .
Пару лет назад все члены нашего кооператива сбросились по 2000 Р и установили в гаражах счетчики, а заодно обновили электропроводку и пломбы.
Проверить покрытие смотровой ямы. Часто смотровую яму накрывают досками, когда не используют. Со временем они могут потрескаться или прогнить. Если машина наедет колесом на такое место, это чревато серьезными повреждениями. Кроме того, в яму может провалиться человек.
Я рекомендую проверять, цело ли покрытие, после того как съедет очередной арендатор. Как-то я не заметил, что доски на нашей яме прогнили, и туда чуть не провалился съемщик. Пришлось оперативно делать новый настил.
Счетчик в моем гараже. Его установил электрик, которого пригласило руководство кооператива. Под циферблатом можно заметить синюю пломбу Яма в моем гараже, там же находится вход в погребСфотографировать гараж снаружи и внутри, перед тем как отдать ключи арендатору. Если он что-то сломает или неисправимо испачкает, получится сразу доказать, что это его вина.
Это особенно актуально для металлических гаражей: я слышал про случаи, когда собственники обнаруживали поврежденные стены и ворота. Еще такой бокс может начать ржаветь, а арендатор сделает вид, что не заметил начинающуюся коррозию. В кирпичном гараже очень сложно что-то испортить — за все время, что я сдаю свой, подобных проблем не было.
Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее самиОпределиться с ценой
Стоимость аренды зависит от многих факторов: охраняют ли кооператив, капитальное это строение или металлический бокс, есть ли отопление, яма, погреб. Чем больше опций — тем дороже. Например, в Воронеже отдельно стоящий во дворе металлический бокс вряд ли удастся сдать дороже чем за 2000 Р в месяц. Арендная плата за капитальный гараж в охраняемом и благоустроенном кооперативе в районе, где тяжело поставить машину на улице, может доходить и до 10 000 Р .
Если гараж не в кооперативе, я советую посмотреть на стоимость аренды боксов в близлежащем районе. Как точку отсчета можно брать месячную цену парковки на охраняемой стоянке. В Воронеже это 3000 Р .
Когда я ищу нового арендатора, то смотрю, за сколько сдают боксы в нашем кооперативе. В нем больше 1000 гаражей, и многие из них арендуют. После этого выставляю максимальную цену. Мой гараж в хорошем состоянии и находится в удобном месте: там асфальтовая дорога, рядом остановка, есть сторожка с охраной. Кооператив расположен в центре престижного района с плотной жилой застройкой. Спрос есть всегда, и обычно получается сдать бокс максимум за пару недель.
4500 Рстоила аренда гаража в нашем районе в декабре 2020 года
В декабре 2020 года арендовать гараж в нашем районе стоило 4500 Р в месяц. Для сравнения: в 2006 году это обходилось максимум в 2000 Р . Цены выросли больше чем в два раза.
Наш гаражный кооператив: чистый, ухоженный, с охраной и видеонаблюдением, всегда есть свет и электричество. Очень хороший вариант для автовладельцев На въезде в кооператив находится сторожка с круглосуточной охраной, видеонаблюдением и тревожной кнопкойВладелец гаража несет и расходы. Например, ежегодно каждый член нашего кооператива платит 4500 Р взносов плюс оплачивает электричество по счетчику. Каждый год размер членского взноса растет на 100—150 Р . Собранные деньги руководство тратит на охрану, уборку снега зимой, ямочный ремонт дороги. Часть суммы идет на зарплату председателя, электрика и двух или трех охранников.
Могут быть и разовые расходы. Например, в 2020 году я потратил около 300 Р на новый утеплитель для ворот. В итоге мои годовые расходы составили 4800 Р . Плюс не забудьте налоги.
28 700 Ря заработал на аренде гаража в 2020 году
В 2020 году я сдавал гараж трем разным арендаторам: в январе — апреле — за 3200 Р , в июне — октябре — за 3500 Р , с декабря — снова за 3200 Р . В мае и ноябре съемщиков не было. За год выручка составила 33 500 Р , чистая прибыль — 28 700 Р .
Купить гараж в нашем кооперативе можно в среднем за 850 000 Р . Сдавая его за 3500 Р в месяц, можно получить доходность в 5,25% годовых. Сейчас цены выросли до 4000—4500 Р в месяц, доходность получается чуть выше, чем на хорошем банковском депозите. Источник: «Авито»Разместить объявление
Обычно я размещаю объявления на «Авито». Это стоит 299 Р в месяц. Еще часто делаю десяток бумажных объявлений и расклеиваю их на территории своего кооператива.
По моему опыту, гаражи снимают простые люди, поэтому блистать юмором и изобретательностью не стоит. В идеале надо сообщить потенциальному арендатору следующее:
- Адрес и название гаражного кооператива. Желательно поставить отметку на карте, чтобы человек сразу мог понять, подходит ли ему район.
- Железобетонный у вас гараж или металлический.
- Состояние ворот и замков.
- Есть ли электричество, вода, охрана, видеонаблюдение, далеко ли гараж находится от КПП.
- Площадь гаражного бокса, есть ли погреб и смотровая яма.
- Как выглядят ворота и помещения внутри — для этого нужны фотографии.
- Срок, на который сдаете гараж: квартал, полгода, год или бессрочно.
- Желаемую арендную плату и как часто ее надо вносить — раз в месяц, квартал, год.
Даже если вы все подробно расписали, готовьтесь к потоку звонков от людей, которые будут спрашивать про стоимость, условия и месторасположение. Часто гаражи снимает не самая образованная и благополучная публика, и вам придется терпеливо общаться с разными категориями потенциальных арендаторов.
Гараж в моем кооперативе. Отделка нехитрая, видно, что в нем хранили какие-то вещи. Его можно снять за 3000 Р в месяцЕсть и другой способ поиска, которым я иногда пользуюсь, — через руководство кооператива. Часто так арендатора можно найти еще быстрее.
В каждом гаражном кооперативе есть председатель или управляющий. Он собирает взносы с пайщиков, заключает договор с охранной компанией, энергетиками, коммунальщиками, следит за состоянием ворот, дорог.
В нашем гаражном кооперативе хороший, ответственный и активный председатель, который ведет учет сдающихся гаражей, знает контакты всех собственников и общается с желающими арендовать бокс. Кроме того, на въезде в кооператив обычно есть доска объявлений, где размещают информацию о таких гаражах.
Можно договориться, чтобы председатель предварительно пообщался с потенциальными арендаторами. Уже на этом этапе отсеиваются маргиналы, криминальные личности и хитросделанные производственники.
Именно через председателя в 2017 году я сдал гараж порядочному арендатору, который хранил в нем рыболовные и охотничьи товары для своего интернет-магазина.
Типичная доска объявлений в гаражном кооперативе — объявлений нет, но есть списки должников по взносамОформить документы
Арендатор может попросить владельца гаража доказать, что тот действительно собственник помещения. Это можно подтвердить несколькими документами, например выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве собственности, а также выпиской из реестра участников гаражного кооператива. Такие бумаги понадобятся при заключении договора найма.
Бывает, что правоустанавливающих документов ни на гараж, ни на землю под ним нет. Такое может быть, если человек купил его у прежнего владельца за наличные, по рукописному договору купли-продажи, и не позаботился о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Сейчас Госдума рассматривает закон о гаражной амнистии. Если его примут, то такие люди смогут зарегистрировать право собственности на гаражи просто по заявлению. Возможно, это случится уже в 2021 году. Но пока единственный документ, который может предоставить владелец такого имущества, — это справка о членстве в кооперативе от председателя.
Справка, которую выдали моему отцу в нашем гаражном кооперативе. Она подтверждает, что гараж находится в его собственности. На основании этой справки в 2009 году отцу выдали свидетельство о регистрации права собственности Свидетельство о регистрации права собственности на гаражЯ всегда заключаю письменный договор найма нежилого помещения с арендатором. Мой опыт показал, что это не просто формальность, чуть ниже расскажу почему.
Образец договора легко найти в интернете. В нем обязательно надо прописать несколько моментов:
- Паспортные данные арендатора и арендодателя, включая адрес регистрации и контакты — телефон и электронную почту.
- Адрес кооператива, номер гаража, его площадь и кадастровый номер, если есть.
- С какой целью арендатор снимает гараж — хранить машину, имущество, организовать производство и т. п.
- Срок аренды и условия ее продления.
- Месячную стоимость аренды.
- День и порядок оплаты — например, наличными или переводом на карту.
- Порядок оплаты потребленной электроэнергии.
- Порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон, а также срок просрочки оплаты, после которого владелец имеет право вскрыть гараж.
- Срок освобождения гаража после окончания договора аренды.
Договор составляют в двух экземплярах. Вместе с ним надо подписать акт приема-передачи — тоже в двух экземплярах. Я на всякий случай прошу у арендатора копию паспорта, а ему даю копию свидетельства о праве собственности на гараж.
Настоятельно рекомендую оставить руководителю кооператива контакты арендатора. Например, на случай, если придет энергонадзор и понадобится срочно проверить показания счетчика.
А так — акт приема-передачиНайти правильного арендатора
За полтора десятка лет, что я сдаю гараж, я повидал немало арендаторов. Кроме этого, я много общался со своими соседями по кооперативу, которые тоже сдают боксы. В итоге пришел к выводу, что съемщиков можно разделить на несколько типов.
Переезжающие — самые лучшие арендаторы. Это люди, которые продали жилье, а новое еще не купили или купили, но ремонтируют. Им нужно на время оставить вещи и мебель в сухом месте под крышей.
Платят исправно, электричество, яма и погреб для них неважны. Крепкие ворота и непротекающая крыша — вот и все требования.
В 2008 или в 2009 году у меня снимала помещение семья, которая продала большую трехкомнатную квартиру и начала на эти деньги строить дом в пригороде. Они свезли в гараж всю мебель, домашние вещи, сезонную одежду, кухонную утварь и часть сантехники для нового дома. Пока строили жилье, снимали квартиру неподалеку, а вещи хранили в гараже. Для них было строго критично, чтобы не протекала крыша и не было слишком влажно. Через год они съехали, оставив мне на память старую тумбу для обуви. Видимо, она просто не поместилась в кузов грузовика, который вывозил вещи.
Владельцы свежекупленных «ласточек» экономкласса. Такие водители с трепетом смахивают с новой машины пыль и листья. Они очень требовательны к состоянию бокса, интересуются, крепкие ли ворота и замки, где находится камера наблюдения, не планируют ли в ближайшее время подводить к гаражам воду.
С такими съемщиками нет никаких рисков. По моему опыту, платят исправно, но обычно съезжают через 6—8 месяцев. Такие арендаторы оставляли после себя коробки от запчастей и пластиковые хомуты, которыми крепили колпаки к стальным салонным дискам. В общем, хорошие ребята.
У нас снимал гараж владелец нового Фольксвагена Поло. Очень переживал, что машину могут угнать. Через полгода нашел гараж, «где ворота покрепче», и съехал.
Хозяйственные мужики — часто это переехавшие в город селяне. Такие люди со знанием дела исследуют объем погреба, проверяют, удобная ли смотровая яма, и отчаянно торгуются за каждые сто рублей арендной платы.
Можно быть уверенным, что гараж останется чистым, внутри появится рукомойник, матрас для сна, а погреб будет полон картошки, капусты и солений. На стенах они развесят рыболовную снасть, а в глубине гаража будет стоять лодка со снятым мотором.
С ними тоже нет никаких рисков, за единственным исключением: они стараются не платить за последний месяц. Такие люди обычно оставляли после себя несколько капустных листьев в погребе и пару пустых пивных бутылок. Один съезжающий арендатор, как я уже упоминал, прихватил с собой наш старый шкаф, другой — забытые кем-то стойки от копейки 1974 года выпуска.
В 2013 году у меня снимал гараж самый настоящий браконьер: стены были завалены снастями, сетями, в помещении лежало несколько моторов к лодкам, сами лодки часто менялись. По словам арендатора, он с друзьями мотался на Волгу и неделями жил там на островах, ведя промысел. Проблем с ним не было. Единственное, после его отъезда в гараже неделю стоял странный запах резины.
Мелкие предприниматели. Сохранность товара для них самое важное, поэтому они тщательно проверяют состояние крыши, ворот и замков. Если задняя стена гаража выходит на пустырь или глухой проулок, то снимать помещение не будут.
Эти люди тоже отчаянно торгуются за каждые сто рублей, но стараются заключить договор аренды, чтобы вписать туда ответственность собственника за сохранность товара.
Форменное нашествие таких съемщиков было в апреле 2020 года, когда объявили карантин и в округе закрылись все торговые центры. С владельцами гаражей в нашем кооперативе договаривались о временном хранении мебели, одежды, обуви, канцелярии, книг и других товаров. По всей видимости, предприниматели разрывали договоры аренды и искали место для временного хранения товара. Все поголовно предупреждали, что договор аренды будет светиться в налоговой. Так что будьте готовы заплатить налоги, если вдруг собирались сдавать гараж нелегально.
Владельцы интернет-магазина спецодежды снимали у меня гараж под склад в течение полутора лет. Платили вовремя и не оставили никаких следов, за исключением обрывков упаковки и пыли.
Мастеровые. Гаражи снимают производители кухонь, корпусной или мягкой мебели, водопроводчики, электрики, монтажники, автослесари, маляры, строители с бетономешалкой и козлами, токари, операторы станков с ЧПУ, сварщики и прочий рабочий люд.
Их тоже можно отнести к категории предпринимателей, но к самой нищей ее части, у которой нет денег на аренду полноценного ангара.
Они оставляют после себя помойку и руины Сталинграда, но самое страшное не это. Сдавая бокс таким людям, собственник предоставляет им бесконтрольный доступ к электроэнергии. По моему опыту, даже если гараж оборудован счетчиком, то в первый же вечер они пробуют подключиться в обход него или сорвать пломбу, чтобы смотать показания. По моим ощущениям, для них аренда гаража — это просто способ снизить затраты на электроэнергию почти до нуля.
Еще одна проблема — внимание со стороны налоговой инспекции. Как показывает практика, участковые с удовольствием делятся с налоговиками сведениями о цеховиках, улучшая свою статистику. Предприниматели могут съехать в одну ночь, а разбираться с последствиями и объясняться придется владельцу гаража.
У моих соседей по кооперативу уже несколько лет снимают бокс ребята, которые собирают кухни на заказ. От председателя слышал, что осенью ими заинтересовалась налоговая, поскольку мастерам начали привозить материалы и мебельную фурнитуру в промышленных масштабах — на фуре.
Другие соседи по гаражу как-то сдали на лето бокс ребятам, которые открыли веломастерскую. Арендаторы исправно платили, но оставили после себя большое количество грязи и никому не нужного железа. К гаражу потом еще долго приезжали люди и спрашивали, куда переехал велоремонт. Видимо, мастера все-таки были хорошие.
Криминальные элементы. Эти простодушные с виду ребята пытаются под любым трогательным предлогом снять гараж на месяц, чтобы «поставить сломанную машину, пока ждем запчасти». На самом деле гараж используют, чтобы разобрать угнанный автомобиль. Его обглоданный скелет бросят тут же, в боксе, оставив ворота распахнутыми. Другой вариант — отстой угнанной машины в течение нескольких недель, перед тем как перегнать ее в другой регион.
Вычислить таких арендаторов несложно: они путаются в подробностях при обсуждении условий предстоящей сделки. Мгновенно испаряются после предложения заключить договор и оставить копию паспорта. Еще один сигнал — они пытаются снять гараж на очень короткий срок и не оставляют страховой платеж.
Несколько раз мне звонили по объявлению и просили сдать гараж на пару недель или на месяц. Короткий срок обосновывали необходимостью передержать автомобиль перед ремонтом. Впрочем, какую именно машину хотят оставить, не говорили. Один раз я даже приехал на встречу и показал гараж. Но как только попросил посмотреть у потенциального арендатора паспорт, тот развернулся и ушел, даже не попрощавшись.
Что делать, если арендатор не платит
В отличие от рынка аренды квартир, в случае с гаражами залог в размере месячной платы брать не принято. Поэтому всегда есть риск, что арендатор исчезнет и останется должен за предыдущий месяц. Чтобы такого не происходило, я советую брать плату сразу за квартал. Это отсеет не только любителей халявы, но и людей с нестабильными источниками дохода.
У меня возникали ситуации, когда арендаторы переставали выходить на связь в день оплаты следующего месяца. Обычно в таком случае я выжидал прописанные в нашем договоре семь дней. После отправлял арендатору по электронной почте письмо примерно такого содержания:
«Уважаемый Мартын Мартынович!
В связи с неисполнением ваших обязанностей по внесению платежа за следующий месяц аренды, по истечении семи календарных дней, в соответствии с пунктом договора, считаю наш договор расторгнутым с ХХ числа месяца ХХХХ года.
Приглашаю вас для вскрытия гаража в составе комиссии участкового и председателя гаражного кооператива.
Находящееся в гараже имущество удалено как невостребованное.
Настоящим письмом, в соответствии с договором, вы уведомлены о расторжении договора аренды с ХХ числа месяца ХХХХ года».
В моей практике было два таких случая. Оба раза человек сразу же объявлялся, гасил долги и вывозил свои вещи.
Сдаем гаражные боксы в аренду, или 30000 рублей в месяц пассивного дохода
Если у вас появились сбережения, наверняка вам хотелось бы их приумножить. Как сделать, чтобы деньги приносили вам новые деньги? Во что можно инвестировать? Если вкладывать сбережения в акции или другие ценные бумаги вы опасаетесь, депозиты в банках приносят мало прибыли, то можно попробовать инвестировать в недвижимость. Не обязательно покупать квартиры, если денег недостаточно. Можно начать с малого, например, с гаражей. Своим опытом сдачи в аренду гаражных боксов с журналом Reconomica поделился Дмитрий Колесов, молодой житель города Томска.
Появились сбережения. Куда вложить деньги?
Меня зовут Колесов Дмитрий Олегович, живу в г. Томске. Когда я начал инвестировать в гаражные боксы, мне было 24 года. Занимаюсь этим по сей день, пассивный источник дохода от сдачи в аренду боксов приносит стабильную прибыль. Нельзя назвать её внушительной, но в кризисных ситуациях, когда не было стабильной работы и были проблемы с бизнесом, пассивный доход от аренды гаражей стал моей палочкой-выручалочкой.
На дворе был 2007 год, до кризиса было ещё далеко, финансовая обстановка, по крайней мере для меня, была благоприятная, торговля развивалась. Я тогда работал на крупном мясоперерабатывающем предприятии в торговом отделе, зарплата для той финансовой ситуации считалась достаточно высокой, многое мог себе позволить.
Постепенно, путем усиленной трудовой деятельности, удалось скопить определенную сумму, к тому же помогли близкие родственники, подкинув солидную сумму денег на развитие молодой семье. Из этих двух составляющих и образовался мой стартовый капитал.
Предмет моих инвестиций — гаражные боксы
Выбор недвижимости, в которую я мог вложить средства, был не велик, и обусловлено это было небольшими финансовыми возможностями. Для покупки квартиры тех денег, которые у меня были, не хватало. Выбор предмета инвестиций был сделан по воле случая.
Зимы в Сибири очень холодные, у владельцев автотранспорта, коим я являюсь, часто в этот период возникают проблемы с пуском мотора в аномальные холода. К тому же автомобиль, простаивая всю зиму на улице, быстрее начинает изнашиваться. В результате я решил приобрести гаражный бокс недалеко от дома, чтобы ставить туда свой авто, а также использовать помещение под склад не очень нужных вещей, которые жалко выбросить.
Покупка гаража без документов
Изучив ситуацию по наличию гаражей рядом с домом, я пришёл к неутешительным выводам, ибо цены были неадекватными, а большинство боксов продавалось попросту без документов. Риск остаться без денег и гаража был достаточно велик, так как наш район планировалось застраивать новыми домами.
Оформил документы и узнал полезную информацию
Чтобы узаконить свою собственность, я решил собрать все имеющиеся в областном архиве документы по гаражному кооперативу. После чего нужно было проконсультироваться со специалистами из этой области на предмет реальности осуществления оформления объектов. Обратившись в местную администрацию с теми документами, что были, я узнал, что скоро будет принят закон о безвозмездном выделении земельных участков гаражным кооперативам для возможности узаконивания расположенных на них боксов.
С этого момента у меня возникла бизнес-идея, куда можно вложить свои деньги. Поскольку гаражи без документов стоят на 30-40% дешевле таких же объектов с документами, я решил вложить свои средства для приобретения гаражей в своём кооперативе. Что в последствии и сделал, приобретя 10 гаражей.Так как боксы не были оформлены в соответствии с законом, требовалось вложить средства для их оформления. Оформлением, исходя их экономии средств, занимался самостоятельно.
Бюрократическая система. Как пройти через административные барьеры
На практике оформить боксы оказалось делом сложным и довольно затратным. Без юридических знаний победить бюрократию наших органов власти было занятием очень сложным. Всю документацию пришлось воссоздавать заново. Благо имелись знакомые среди юристов, которые подсказывали, в каком направлении стоит действовать и какие документы собирать.
Видимо осознав, что наш кооператив не сдастся, во избежание разного рода проблем (на носу были выборы в местные органы власти) чиновники все-таки пошли на уступки и предоставили землю под гаражи. Таким образом я стал законным собственником своих гаражных боксов и теперь мог ими распоряжаться на вполне законных основаниях.
Игра стоила свеч. Бизнес-план аренды гаражей
За весь период работы по узакониванию строений, получились следующие цифры по затратам:
Итого за весь период 5 лет: 791 000 рублей
Исходя из того, что строения советских времен постройки, в ближайшей перспективе будет необходимо провести косметический ремонт, его стоимость ориентировочно составит около 500 000 рублей. Однако я в этом вижу несомненный плюс, после ремонта будет возможность поднять арендную плату до 5000 рублей, соответственно со временем эти деньги вернутся.
Время — деньги. Что надо знать арендодателю гаражного бокса
Данный способ извлечения прибыли является дополнительным, но это не означает, что он не требует временных и трудовых затрат. Какие действия нужны для поддержания источника дохода в рабочем состоянии:
- Контроль и сбор арендной платы. Не все арендаторы являются добросовестными, приходится контролировать своевременную оплату.
- Проверка технического состояния объекта. Ничто не вечно в нашем мире, зданию требуется ремонт, нужно контролировать состояние объекта, сравнить можно с прохождением технического осмотра автомобиля.
- Поиск клиентов. Очень часто, особенно в летний период, арендаторы съезжают с объекта, и чтобы не было длительного простоя приходится прилагать усилия по поиску клиентов, подавать объявления, распространять информацию среди знакомых и.т.д.
- Расходы. Содержание имущества требует затрат на уплату налогов, оплату взносов в кооператив, участие на общих собраниях, оплату электроэнергии. Всё требует финансовых и временных затрат.
Стоит отметить, что данные хлопоты можно сравнить с содержанием собственного жилья, у меня например получается выделять свободное время на все вышеуказанные действия без ущерба основной работе и общению с семьёй.
Как не ошибиться при выборе гаража
Есть много жизненных ситуаций, когда человек, вкладывая свои финансовые средства во что-либо, рассчитывает получить дополнительный доход, а в итоге получает головную боль. В таких ситуациях источник пассивного дохода, превращаясь в источник проблем, отнимает всё свободное и часть рабочего времени. Возникают сложности на работе, приходится постоянно отпрашиваться у начальства для разрешения ситуаций.
Чтобы дать какие-либо советы или рекомендации, воспользуюсь изречениями великих финансистов:
Не инвестируйте в те сферы, в которых не разбираетесь. Гораздо выгоднее оказываются инвестиции, которые вы способны понять.
Если ваш прогноз не оправдался, и вместо прибыли вы несёте убытки, продайте бизнес и не тратьте свои нервы.
Не стоит упорствовать с настойчивостью всем известного животного. Если вы понимаете, что не получаете доход, лучше вовремя остановиться, иначе финансовые потери могут быть критичными, и ваш предполагаемый источник пассивного дохода превратится в источник пассивного расхода.
Если вы используете расчеты, то обязательно достигнете вершины. Или хотя бы убережетесь от крупных рисков. Используйте анализ для того, чтобы выделиться из общей толпы необразованных инвесторов.
Всем известно, что деньги любят счёт, поэтому делая свой выбор для вложения и в последующем извлечения прибыли, необходимо взять в руки калькулятор, всё тщательно просчитать, а лучше написать это на бумаге в виде плана. Это поможет взглянуть на вещи при помощи фактов, а факты, как известно, вещь упрямая.
Сдавать гараж намного выгоднее чем квартиру
На днях встречался с одним знакомым парнем, разговорились и выяснилось, что тот занимается сдачей недвижимости в аренду. А именно - сдаёт гаражи. Причём начинал он со сдачи гаража, доставшегося ему по наследству. На сегодняшний день у него уже их несколько в разных частях города. Гаражи тоже разные - есть и металлические во дворах, и капитальные в гаражных кооперативах, есть даже двухэтажный.
Когда я заикнулся про альтернативу - заниматься сдачей жилья, то знакомый меня даже слушать не стал. Говорит, пробовал и это, сдавал в своё время квартиру, которая также досталась от родственников, но понял что это слишком хлопотно и затратно. После продажи первой квартиры он купил четыре гаража и в совокупности они приносили ему 20 тысяч рублей в месяц, а квартиру еле-еле за 15 получалось сдать.
Цена аренды обычного гаража, площадью 18 квадратов (стандартный 3х6) составляет 3-5 тысяч в месяц. Гаражи на первой линии "под бизнес" - 7-15 тысяч. А что касается жилья, то:
Читайте также: