Встроенно пристроенное помещение к многоквартирному дому это
Многоквартирный дом: что кому принадлежит
С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.
Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).
Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:
1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;
3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;
4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);
6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;
8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;
9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.
Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.
Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.
Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, - она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.
Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:
1. Дополнительные гарантии:
- без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;
- без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;
- невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.
2.Дополнительная возможная прибыль:
- собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.
3. Удобство использования:
- собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.
Конфликт интересов организации, размещающейся в пристрое к жилому дому и управляющей компании, обслуживающей жилой дом (расходы на ОДН)
Ответ юриста.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
ст. 210, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ указано, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В понятийном аппарате, указанном в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, "потребитель" - собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.
Нежилым помещением в многоквартирном доме является помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);
Под собственниками помещения понимаются собственники как жилых, так и нежилых помещений, владеющие на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома и обязанные нести бремя его содержания в виде платы за ОДН.
Встроенные нежилые помещения
На практике можно выделить два вида нежилых помещений: встроенные и пристроенные, имеющие каждый свой особый статус.
Отличительной особенностью встроенного нежилого помещения является его неразрывная связь с многоквартирным домом, являющимся единым объектом недвижимости, что подтверждается регистрационными документами (свидетельство на право собственности), техническим паспортом и иной документацией на многоквартирный дом.
Обязанность по оплате электроэнергии на ОДН собственника встроенного нежилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на него независимо от наличия у последнего отдельного собственного входа в нежилое помещение и фактического непотребления услуг по электроснабжению мест общего пользования, наличия отдельного технического подключения, минуя внутридомовые электрические сети.
Данную позицию подтверждает и судебная практика.
ФАС СЗО в Постановлении от 14.05.2010 по делу N А56-56016/2009 сделал вывод о том, что наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 01.06.2012 N 06АП-2128/2012 по делу N А37-1985/2011 установил, что обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом.
Пристроенные нежилые помещения
Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.
Собственник пристроенного нежилого помещения, отвечающий всем изложенным требованиям, платить за ОДН не должен.
ФАС ДО в Постановлении от 04.03.2014 N Ф03-125/2014 по делу N А73-4173/2013 сделал следующий вывод: в связи с тем, что помещения расположены в пристроенном к многоквартирному жилому дому двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям и являются самостоятельным объектом недвижимости, оснований считать ответчика лицом, обязанным нести расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг на общедомовые нужды, в данном случае у судов не имелось.
Документами - основаниями, подтверждающими данные факты являются:
- документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес);
- документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение;
- документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;
- технический паспорт на многоквартирный жилой дом;
- технический паспорт на нежилое помещение.
Важно отметить, что если в техническом паспорте на многоквартирный дом изначально предусмотрено наличие пристроенного нежилого помещения, то оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома, и собственник такого помещения должен нести обязанности по оплате ОДН наравне с собственниками встроенных нежилых помещений.
Отсутствие самостоятельных инженерных коммуникаций также является основанием для начисления платы за ОДН.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.02.2014 N 15АП-22479/2013 по делу N А53-12874/2013 приходит к выводу об обоснованности несения расходов на общедомовые нужды собственником нежилых помещений на основании того, что пристройка и дом были построены в одно время, в доме имеется единый ввод, отдельных вводов и технологических присоединений к сетям для получения водоснабжения, отопления у пристройки не имеется.
В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.
Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.10.2012 N 06АП-4339/2012 по делу N А16-261/2012 указал, что коллективный прибор учета многоквартирного жилого дома учитывает весь объем энергии, поступающей для снабжения как помещений, находящихся в самом доме, так и пристройки, примыкающей к дому и принадлежащей предпринимателю. То есть электроснабжение жилого дома и нежилого помещения ответчика осуществляется по единой инженерной сети и в существующей схеме невозможно выделить в качестве отдельной составляющей снабжение помещения предпринимателя, а значит, для целей расчета платы за электропотребление предпринимателя следует рассматривать как собственника нежилого помещения многоквартирного жилого дома, вне зависимости от адреса, присвоенного объекту, в котором соответствующее нежилое помещение расположено.
Статья: ОДН для предпринимателя: оплачивать или не оплачивать? (Ситникова И.) ("ЭЖ-Юрист", 2014, N 21)
Встроенно-пристроенные нежилые помещения
Основные проблемы при уплате расходов на содержание и ОДН возникают у тех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым на праве собственности принадлежат встроенно-пристроенные нежилые помещения. Здесь практика имеет отличия. В основном суды придерживаются позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, согласно которой собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества и расходов на коммунальные услуги независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД.
По мнению Шестого арбитражного апелляционного суда, изложенному в Постановлении от 1 июня 2012 г. по делу N А37-1985/2011, осуществление собственником самостоятельных действий по тепло-, водо- и электроснабжению независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям, т.е. осуществление самим предпринимателем самостоятельных действий по управлению своим имуществом, которое является частью МКД, также не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества. Аналогичный подход содержится и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2012 г. по делу N Ф03-6508/2011, указавшем на обязанность производить оплату за общедомовые нужды даже при наличии у магазина отдельного входа и выхода, независимого от подъездов дома, и обеспечения независимого от жильцов дома по отдельным инженерным сетям тепло-, водо- и электроснабжения, со ссылкой на то, что помещение магазина расположено в МКД, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом.
В настоящее время расчет платы за жилое помещение для собственника помещения в МКД представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10. Поэтому управляющая компания не должна доказывать фактические расходы, которые она понесла при осуществлении своих действий по управлению домом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. по делу N А82-340/2013).
Плата за ОДН взыскивается независимо от того, заключался договор управления МКД с управляющей компанией или не заключался, если доказано, что услуги по управлению многоквартирным домом оказывались. Так, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 8 октября 2014 г., поддержанным вышестоящими судебными инстанциями, были удовлетворены исковые требования ООО "Управляющая компания "Наш Дом" к ООО "Глория-93" о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества МКД. Судебные акты мотивированы доказанностью факта оказания управляющей компанией услуг и отсутствием оплаты этих услуг обществом. В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ общество просило отменить вышеуказанные судебные акты и принять новый судебный акт. Однако суд не усмотрел оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, так как судами было установлено, что управляющая компания оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в котором ответчику принадлежит пристроенное нежилое помещение. В заключении судебно-технической экспертизы было указано, что, несмотря на то что жилое многоквартирное здание и нежилое пристроенное здание, принадлежащее ответчику, являются разными объектами недвижимости, с технической точки зрения тепловые сети являются общим имуществом исследуемых объектов; канализация также относится к общему имуществу жилого дома и пристроенного помещения.
Приведем пример судебного спора с другими фактическими обстоятельствами, но с аналогичным и, как нам представляется, необоснованным судебным решением. При рассмотрении спора по иску ООО "ГУК Центральная" к ООО "Дом обуви" о взыскании задолженности по расходам на содержание общего имущества и по ОДН ответчик указал, что ООО "Дом обуви" имеет отдельный вход, инженерные его системы имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, отличные от внутридомовых сетей МКД. У него самостоятельные входы (выходы), своя котельная, собственная электрощитовая и свои счетчики. Общедомовые приборы учета не учитывают показания счетчиков ООО. Основная часть помещений ООО не находится под крышей многоквартирного дома. Кроме того, за весь период своего существования (более 20 лет) им самостоятельно заключаются все договоры, связанные с обслуживанием своего встроенно-пристроенного нежилого помещения, включая договоры на оказание услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, договоры купли-продажи электроэнергии, поставки газа, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Учитывая подобные обстоятельства, ответчик полагал, что оплата им по разделу "Работы и услуги по управлению в МКД" производиться не должна, поскольку никакие подобные работы и услуги для ООО не оказываются, также им не должны оплачиваться расходы по ОДН. Однако Арбитражный суд Республики Мордовия в Постановлении от 19 октября 2015 г. по делу N А39-4092/2015 удовлетворил исковые требования ООО "ГУК Центральная".
В данном судебном решении суд не учел такое важное, на наш взгляд, обстоятельство, что помещение, принадлежащее ООО "Дом обуви", и многоквартирный дом связаны только небольшой частью крыши МКД. Ввиду этого обязывать предпринимателя оплачивать содержание всего имущества МКД, без учета реальной автономности нежилого помещения, и отсутствия факта оказания услуг со стороны управляющей компании противоречит основным принципам, заложенным в гражданском законодательстве, в том числе норме о соразмерности размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, объемам и качеству услуг и работ.
При взыскании платы за содержание имущества МКД полностью судами часто не учитывается, что собственники нежилых помещений часто самостоятельно выполняют те функции, которые должна была бы выполнять управляющая компания. В то же время отметим, что на фоне значительного числа судебных дел, в которых судьи предпочли закрыть глаза на реальное положение дел и использовать готовые тарифы (что, конечно же, проще, чем оценивать, насколько помещение связано с МКД), появились судебные решения, позволяющие защитить интересы собственников нежилых помещений. Так, при рассмотрении иска ГУП "Дирекция единого заказчика района "Сокольники" г. Москвы о взыскании с ЗАО "Дом Моды Лены Макашовой" задолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества МКД судами первой, апелляционной инстанций установлено, что нежилые помещения ЗАО являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому, расположены на 1-м и 2-м этажах, представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту. Помещения ответчика имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д. С момента приемки в эксплуатацию нежилых помещений по настоящее время ответчик заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Учитывая автономность коммуникаций, размещенных в помещениях ответчика, от систем коммуникаций жилой части дома, что подтверждается строительно-технической экспертизой, суды пришли к правильному выводу о том, что ЗАО "Дом Моды Лены Макашовой" как собственник встроенно-пристроенных к дому нежилых помещений, являющихся автономными от жилого дома, не может обладать правом общей долевой собственности на лестничные клетки и мусоропроводы и т.д., расположенные в жилых подъездах МКД, и оснований для возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества, относящегося к жилой части МКД, не имеется. Фактически жилой дом и встроенно-пристроенные помещения являются самостоятельными объектами. Было установлено, что истец не осуществлял управление (обслуживание) встроенно-пристроенными помещениями, а ответчик самостоятельно нес бремя содержания собственного имущества. На основе вышеизложенного судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска. Аналогичное Постановление было вынесено Арбитражным судом Московского округа по делу N А40-201331/14.
Отметим, что в вышеуказанных делах, рассмотренных Арбитражным судом Московской области, собственникам принадлежали встроенно-пристроенные помещения, что позволяет, видимо, говорить о том, что данные помещения частично находятся под крышей МКД. Однако суд посчитал степень обособленности этих помещений от МКД достаточной, чтобы признать их фактически самостоятельными объектами недвижимости. К общедомовому имуществу можно отнести только то имущество, которым все сособственники имеют возможность пользоваться. Если владельцы нежилых помещений лишены возможности использовать лифты, лестничные клетки и подобное "общее имущество", поскольку реально не имеют доступа к нему, взыскивать с них плату за содержание и ОДН необоснованно, поскольку их нельзя считать сособственниками, как не обладающими всей триадой правомочий собственника, предусмотренной ст. 209 ГК РФ.
Таким образом, при рассмотрении дел, касающихся встроенно-пристроенных или встроенных нежилых помещений, необходимо учитывать степень автономности нежилого помещения. Если фактически нежилое помещение является самостоятельным объектом собственности, хотя юридически находится в составе МКД, расходы на содержание общего имущества и стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в МКД, взыскиваться с собственников не должны.
Исходя из изложенного, в данной ситуации, если пристроенное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеет самостоятельные инженерные коммуникации и расположено на выделенном земельном участке, то собственник пристроенного нежилого помещения платить за ОДН не должен.
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, май 2017 г.
Встроенное нежилое помещение в МКД
Подборка наиболее важных документов по запросу Встроенное нежилое помещение в МКД (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Встроенное нежилое помещение в МКД
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Исковое заявление управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) в суд общей юрисдикции о взыскании с собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения в многоквартирном доме задолженности по оплате коммунальных услуг
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)
Судебная практика: Встроенное нежилое помещение в МКД
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 149 "Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(АО "Центр экономических экспертиз "Налоги и финансовое право") По мнению ИФНС, налогоплательщику правомерно доначислен, в т.ч. НДС с услуг застройщика по договорам долевого участия в строительстве, согласно которым дольщики получали нежилые встроенные помещения в многоквартирных домах.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 149 "Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Налогоплательщик (застройщик) заключил договор участия в долевом строительстве встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме. Оценив представленные доказательства (в том числе проектную документацию на строительство многоквартирного дома, план помещений первого этажа, данные технического паспорта, протоколы осмотра, показания свидетеля) и установив, что приобретенное контрагентом нежилое помещение в многоквартирном доме используется для осуществления предпринимательской деятельности (для размещения аптеки), изначально было предназначено для производственных целей, суд поддержал вывод налогового органа о неправомерном применении налогоплательщиком освобождения от налогообложения НДС услуг застройщика на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Встроенное нежилое помещение в МКД
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Должна ли организация уплачивать земельный налог с площади земельного участка, находящегося под встроенно-пристроенным нежилым помещением к МКД, приобретенным в собственность?
(Консультация эксперта, 2020) Вопрос: Должна ли организация уплачивать земельный налог с площади земельного участка, находящегося под встроенно-пристроенным нежилым помещением к МКД, приобретенным в собственность?
Нормативные акты: Встроенное нежилое помещение в МКД
Постановление Правительства РФ от 22.05.2020 N 728
"Об утверждении Правил осуществления контроля состава и свойств сточных вод и о внесении изменений и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" расположенных во встроенном (пристроенном) нежилом помещении в многоквартирном доме при отсутствии отдельного канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения, оборудованного канализационным колодцем;
Постановление Правительства РФ от 03.11.2016 N 1134
(ред. от 22.05.2020)
"О вопросах осуществления холодного водоснабжения и водоотведения" 123(4). Для абонентов, являющихся предприятиями общественного питания, или осуществляющих производство готовых пищевых продуктов и блюд, производство строительных керамических материалов, изделий из бетона для использования в строительстве, керамических изделий, стекла и изделий из стекла (включая стекловолокно), производство химических веществ и химических продуктов, обработку поверхностей, предметов или продукции с использованием органических растворителей и красителей, производство кожи, меха и изделий из них, в том числе дубление, выделку и крашение шкур и кожи, выделку и крашение меха, производство гальванических элементов или изделий с гальваническим покрытием, или осуществляющих мойку транспортных средств, переработку или консервирование рыбы или иных водных биологических ресурсов, переработку или консервирование молока, мяса или иной пищевой продукции, стирку или химическую чистку изделий из ткани и меха, предоставляющих услуги парикмахерских и салонов красоты, в случае, если объем отводимых (принимаемых) сточных вод с объектов абонента составляет менее 30 куб. метров в сутки суммарно по всем канализационным выпускам, или в случае отсутствия технической возможности осуществить отбор проб сточных вод абонента, относящегося к указанным отраслям (осуществляющего указанное производство), в отдельном контрольном канализационном колодце без учета сточных вод иных абонентов, в том числе если объект абонента расположен во встроенном (пристроенном) нежилом помещении в многоквартирном доме при отсутствии отдельного канализационного выпуска в централизованную систему водоотведения или абонентом осуществляется сброс сточных вод через один канализационный выпуск и (или) в один контрольный канализационный колодец совместно с иными абонентами, расчет платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения определяется по формуле:
Пристройка к многоквартирному дому общее имущество
Подборка наиболее важных документов по запросу Пристройка к многоквартирному дому общее имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Пристройка к многоквартирному дому общее имущество
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом собственников МКД, и доказательств выдела части земельного участка в собственность истцам для возведения пристройки материалы дела не содержат Интересная цитата из судебного решения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Суд удовлетворил требования о взыскании задолженности по оплате услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД ввиду отсутствия доказательств оплаты Предпринимателем услуг в заявленный период, указав, что помещения ответчика (встроенно-пристроенная его часть) едины с МКД и находятся над подвальной частью помещений дома, где размещены все инженерные коммуникационные сети Интересная цитата из судебного решения
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Пристройка к многоквартирному дому общее имущество
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Можно ли согласовать возведение пристройки к многоквартирному дому?
("Электронный журнал "Азбука права", 2021) Если при возведении пристройки предполагается использовать часть общего имущества многоквартирного дома (например, внешнюю стену дома), необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Права собственников многоквартирного жилого дома на общее имущество при переводе одного из жилых помещений в нежилое: анализ судебной практики
(Никифорова Н.Н.)
("Семейное и жилищное право", 2018, N 5) В последние годы суды, прежде всего Верховный Суд РФ, отошли от игнорирования интересов собственников многоквартирного дома при использовании общего имущества и крайне узкого подхода к понятию реконструкции, стали признавать, что формирование отдельного входа за счет увеличения оконного проема и пристройки влечет фактическое уменьшение общего имущества многоквартирного дома и требует согласия всех собственников многоквартирного дома . Хотя суды на местах до сих пор допускают характерные ошибки. Так, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 23 марта 2016 г. были удовлетворены требования заявителя о переводе квартиры в нежилое помещение. Суд при этом сослался на то, что функциональное назначение спорной квартиры может быть изменено, поскольку она расположена на первом этаже многоквартирного дома, не используется для проживания, возможно оборудование отдельного доступа в помещение. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением от 27 июня 2017 г. состоявшиеся судебные постановления отменила, указав, что, хотя ст. 22 - 23 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, и исчерпывающий перечень оснований отказа в таком переводе, при разрешении перевода необходимо согласие всех собственников помещений в доме, поскольку речь идет об уменьшении общего имущества собственников .
Нормативные акты: Пристройка к многоквартирному дому общее имущество
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возводимая ответчиком пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них. Между тем такое согласие В. получено не было.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"
(утв. Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013) Второй блок - крыши как самостоятельный элемент общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.
Читайте также: