Вокруг частного дома построили многоэтажку

Обновлено: 10.01.2025

На каком расстоянии от моего частного дома можно строить многоэтажный жилой комплекс?

Ответы на вопрос:

СНиП 2.07.01-89* ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ
2.12*. Расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, приведенными в п. 9.19 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СНиП II-4-79, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в обязательном приложении 1.
Между длинными сторонами жилых зданий высотой 2-3 этажа следует принимать расстояния (бытовые разрывы) не менее 15 м, а высотой 4 этажа - не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно
Примечания: 1. Расстояния от площадок для занятий физкультурой устанавливаются в зависимости от их шумовых характеристик; расстояния от площадок для сушки белья не нормируются, расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых следует принимать не менее 20 м, а от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание - не более 100 м.
2. Допускается уменьшать, но не более чем на 50 % удельные размеры площадок: для игр детей, отдыха взрослого населения и занятий физкультурой в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД, III и IVAN, IVY, в районах с пыльными бурями при условии создания закрытых сооружений, для хозяйственных целей при застройке жилыми зданиями 9 этажей и выше; для занятий физкультурой при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

Рядом с моей дачей построили многоквартирный дом

В 2017 году я купил недостроенный дом на краю небольшого приличного поселка. С двух сторон дом окружали живописные поля. Въезжать я не торопился: заканчивал дела по работе и копил на ремонт.

Когда наконец-то вплотную занялся отделкой, то обнаружил в 50 метрах от своего участка интересную стройку. На участке под индивидуальное жилищное строительство возводили ровный прямоугольный дом размером 15 × 20 метров. Через год он превратился в трехэтажный дом на 12 квартир.

Самое начало стройки в живописном поле Поле стало менее живописным, зато стройка подходит к концу Это не мой дом, но здания такого типа строят в нашем поселке

Меня это совсем не обрадовало. Получается, на нашей тупиковой улице в одночасье появятся 12 семей. Они будут в 12 раз активнее использовать электричество с нашей устаревшей подстанции. А автомобильный поток сразу увеличится на десяток машин либо автобусом станут пользоваться на 30—50 человек больше.

Центральной канализации и водопровода в поселке нет. Куда будут сливаться нечистоты в таких масштабах — тоже вопрос. В конце концов, если это индивидуальный жилой дом, то по закону квартиры в нем купить нельзя. Поэтому вызывает беспокойство социальный статус людей: кто будет тратить миллион на квартиру в здании сомнительной легальности?

Можно ли доказать, что такие соседи нарушают мои права? Ценность моей земли ведь будет падать. И вообще, что делать в таком случае?

Владимир, вариантов может быть всего два:

Дмитрий Корнев

да, это законно и никаких ваших прав не нарушает;
нет, это незаконно, поэтому можно жаловаться.

Самостоятельно оценить законность стройки вы не сможете, но я объясню, на какие моменты надо обратить внимание и кто может проверить, не нарушены ли ваши права

Что такое многоквартирный дом и как его строят

Скажу честно, маловероятно, что кто-то начал строить многоквартирный дом без законных оснований. Времена уже не те, чтобы безнаказанно строить где попало и без документов. Даже крупных застройщиков, нарушающих правила, заставляют сносить целые дома.

Сказать, что дом не многоквартирный, а просто большой индивидуальный дом на огромную семью, тоже нельзя. Во-первых, индивидуальный жилой дом не может быть больше трех этажей и выше 20 метров. Во-вторых, он должен быть предназначен для проживания одной семьи, а не 12.

В законе под многоквартирным домом понимают совокупность двух и более квартир, у которых есть свои выходы либо на земельный участок у жилого дома, либо в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме есть помещения общего пользования — лестницы, тамбуры и пр. — и обособленные помещения, рассчитанные на проживание более одной семьи. Так что замаскировать многоквартирный дом под большой частный точно не получится.

Для многоквартирного дома получать разрешение на строительство обязательно. Для этого, помимо земли, нужно огромное количество разных документов. Например, градостроительный план, план организации земельного участка и проект дома, который прошел экспертизу.

Когда застройщик получит разрешение и приступит к стройке, он обязан известить об этом органы строительного надзора. Когда завершит стройку — тоже. Помимо этого, построенный дом должны принять сразу несколько проверяющих инстанций. И если застройщик нарушил хоть что-то на каком-то этапе, то дом не введут в эксплуатацию и не поставят на кадастровый учет. А значит, он не будет считаться объектом недвижимости, который можно продавать и регистрировать в реестре прав на недвижимое имущество.

Так что крайне маловероятно, что стройку начали без соответствующих разрешений. Другое дело, что теоретически какие-то из этих бумаг хотя и выданы по-настоящему, но не на законных основаниях. Вот это можно проверить.

И в первую очередь нужно смотреть на землю.

Как проверить вид разрешенного использования земельного участка

Все земли в РФ делятся на категории. Всего их семь. Внутри категорий есть виды разрешенного использования земли. Например, земли населенных пунктов — это категория, а многоэтажная жилая застройка — вид разрешенного использования. Чтобы построить на такой земле торговый центр, нужно изменить вид разрешенного использования — ВРИ.

Виды разрешенного использования бывают:

основные;
условно разрешенные;
дополнительные, которые используются вместе с основными.

Возьмем, например, жилой дом и парковку. Основной ВРИ — жилая застройка, а дополнительный — автостоянки и парковки.

Основные и дополнительные ВРИ устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или РФ. Вид разрешенного использования городской земли, как правило, определяет местная власть. Она принимает градостроительный регламент «Правила землепользования и застройки», где прописано, в каких зонах города какие земли и что на них можно строить.

Внутри одной категории может быть множество видов разрешенного использования, и собственник земли может переключаться между основными видами по желанию, а между условно разрешенными — с определенными ограничениями. Например, ограничением может быть требование обосновать изменение ВРИ через экологическую экспертизу или обязательное проведение публичных слушаний.

Категорию земли поменять сложно. Требуется не просто уведомить об этом собственника, но и получить одобрение органов власти, в чьем ведении находится земля.

Вы пишете, что у вас поселок и вид разрешенного использования вашего участка — ИЖС. Чтобы строить там многоквартирный дом, застройщик должен был изменить ВРИ земельного участка с ИЖС на малоэтажную застройку. Это основные виды ВРИ, поэтому, чтобы их поменять, достаточно уведомить собственника, соблюдая процедуру и приложив необходимые документы.

Скорее всего, для застройщика это не составило проблем. Если ваш поселок не относится к землям города, а считается самостоятельным поселением, у него вполне может вообще не быть градостроительных регламентов. А значит, застройщику нужно было только обосновать в местной поселковой администрации такое изменение ВРИ.

Отмечу, что, если градостроительных регламентов нет, разрешение на строительство становится основным подтверждающим документом того, что проект строительства соответствует требованиям закона.

Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра. Найдите необходимый участок по кадастровому номеру или координатам и посмотрите его ВРИ. Я попробовал найти участок, на котором расположен спорный дом, о котором вы пишете. Судя по публичной карте, пока он предназначен для индивидуального жилищного строительства. Это достаточное основание, чтобы попросить проверить законность строительства многоквартирного жилого дома.

Как быть с нагрузкой на сети

Что касается подстанций и снабжения дома ресурсами, тут все просто. При разработке проекта строительства проектировщик обязан учитывать существующие сети и нагрузку на них, а снабжающие организации выдают технические условия, чтобы подключить дом к сетям. Если номинальной мощности сетей недостаточно, подключение не разрешат. Или застройщик должен будет построить дополнительные подстанции самостоятельно.

На самом деле там много нюансов, но суть одна: если мощностей не хватает, проект не разрешат реализовывать без дополнительных условий, например об увеличении мощностей или реконструкции сетей.

Теоретически можно допустить, что технические условия при разработке проекта выданы без учета реальной нагрузки на сети, но проверить это самостоятельно, без эксперта, невозможно. В любом случае без технических условий, подтверждающих, что существующих мощностей хватит на новый дом, проект просто не пройдет экспертизу.

Почему ничего нельзя сделать с падением цены на землю

К сожалению, закон никак не защищает вас от того, что ваша земля и вид из окна утратят былую привлекательность из-за соседней стройки. Это ваши личные риски как домовладельца. Если дом строится по всем правилам, то даже реальное удешевление рыночной стоимости вашего имущества не будет нарушением прав.

Кроме того, в настоящий момент не существует механизма, который помог бы доказать суду, что стоимость вашего имущества уменьшилась. Почитайте об этом в моей статье о том, как у жителей многоквартирного дома прямо напротив окон построили еще один дом.

Кого попросить проверить законность стройки

Самостоятельно оценить законность стройки вы не можете, и реальных рычагов воздействия на застройщика у вас нет. Остается только попросить надзорные органы проверить, не нарушены ли ваши права и законно ли выданы застройщику бумаги.

В первую очередь проверять законность строительства должна прокуратура и инспекция государственного архитектурного и строительного надзора. Но начать лучше с прокуратуры, поскольку в нее легче всего обратиться через госуслуги. Опишите ситуацию своими словами, укажите адрес и месторасположение объекта. Уточните, что в соответствии с публичной картой Росреестра все земельные участки в этом месте отведены под ИЖС. При этом вы видите, что строят многоквартирный дом. Попросите проверить законность выдачи разрешения на строительство и технических условий.

Если прокуратура нарушений не найдет, реальных перспектив победить в борьбе с застройщиком, если вы лично не знаете о каком-то нарушении, у вас нет. Вдобавок не исключено, что застройщик сейчас как раз оформляет бумаги на смену ВРИ и к моменту, когда здание будут вводить в эксплуатацию, все документы окажутся в порядке. Это не совсем правильно, но придраться к земле будет уже сложно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Постройка многоквартирного дома в частном секторе

На соседнем участке обнаружила начавшееся строительство таунхауса. За согласием от соседей никто не обращался. Однако, у нас коттеджный поселок, мы для этого и уехали "за город" жить, чтобы "уйти" от квартирных соседей.

Помимо этого, возведенный дом закроет нам весь вид из окон.

На какую статью закона я могу опираться? Правы ли мы, что защищаем свое "низкоэтажное" строительство? Должны ли они были спросить нашего согласия, непосредственно у соседей?

22 октября 2014, 07:27 , Лариса, г. Москва Ответы юристов Ирина Близнюкова Юрист, г. Волгоград Общаться в чате

Ключевой момент в этой ситуации — это вид разрешенного использования земельного участка — его вы можете узнать, заказав выписку из государственного кадастра недвижимости; а также перечень видов разрешенного использования и градостроительные регламенты, установленные вашими местными правилами землепользования и застройки. Их вы узнаете в местной администрации. Даже если на данной территории по правилам землепользования и застройки предусмотрен вид разрешенного использования — многоквартирный дом, в вашу пользу будет тот факт, что для многоквартирного дома и индивидуального дома существуют различные нормы отвода земель, и различные технические условия подключения объекта к инженерным сетям. Земельный участок, предназначенный для индивидуального жилого строительства, не достаточен для размещения многоквартирного жилого дома. Кроме того, на таком участке невозможно выдержать необходимые отступы от границ участка и все необходимые эксплуатационные объекты вроде парковки и озеленения. Жалуйтесь на такое строительство в прокуратуру, местную администрацию и управление по надзору за строительством. Порядок получения разрешения на строительство и индивидуального жилья и многоквартирного предусмотрен ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Защищая свое низкоэтажное строительство, вы абсолютно правы.

Придомовая территория частного дома

Хотя как таковой закон о придомовой территории частного дома отсутствует, узнать, сколько земли вокруг дома вам принадлежит можно. Но только не из Земельного кодекса, а из документов, свидетельствующих о праве собственности.

Дело в том, что площадь и пределы земли вокруг частного дома указываются в кадастровом паспорте: после приватизации в нем фиксируется не только факт собственности на постройку, но и размер (а также геометрия с привязкой) придомового участка, принадлежащего домовладельцу.

Здесь, правда, не обходится без неясностей: граница вокруг коттеджа с точки зрения органов местного самоуправления обычно куда длиннее, чем можно подумать, взглянув на кадастровый паспорт. Многих обязывают обеспечивать чистоту и порядок за пределами забора: это не придомовая территория частного дома, но, по постановлению муниципалитета или администрации поселения, может стать таковой. Ссылается муниципалитет обычно на некие нормы, согласно которым частному дому положен участок определенного размера.

Имеет ли право застройщик строить многоквартирный многоэтажный дом в частном секторе, в окружении частных домов.

Имеет ли право застройщик строить многоквартирный многоэтажный дом в частном секторе, в окружении частных домов.

Ответы на вопрос:

Если имеется разрешение на строительство (ст 51 градостроит кодекса), то может Так же должны быть соблюдены условия СНиП по поводу расстояния многоэтажного дома от частного сектора.

СНИП 2.07.01-89*. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"

2.12*. Расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, приведенными в п. 9.19 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СНиП II-4-79, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в обязательном Приложении 1.

Между длинными сторонами жилых зданий высотой 2 - 3 этажа следует принимать расстояния (бытовые разрывы) не менее 15 м, а высотой 4 этажа - не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. Указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции и освещенности, если обеспечивается непросматриваемость жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

Примечания*. 1. В районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м; а расстояние до сарая для скота и птицы - в соответствии с п. 2.19* настоящих норм. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м.

Строительство многоквартирного дома в частном секторе

Скажите, пожалуйста, законно ли строительство многоквартирного дома в частном секторе? Какие документы должны быть у застройщика для начала строительства в частном секторе?

15.05.2014, 12:28 Вопрос №3965797

Дело в том, что в частном секторе впритык к частному дому ведется строительство многоквартирного дома! Хотим приостановить данное строительство. Как быть, куда обращаться, какие права у нас, т.е.у жильцов дома имеются? Спасибо!

03.02.2016, 13:58 Вопрос №9614964

Как написать жалобу на незаконное строительство многоквартирного дома в частном секторе.

25.03.2009, 02:19 Вопрос №756628

Всем доброго времени суток,

Планируется строительство малоэтажного многоквартирного дома. Первым делом необходимо решить вопрос с землей. Есть частный сектор в черте города, который застроен коттеджами и старыми частными домами. Как вариант, мы рассматриваем покупку старого дома под снос с землей и в дальнейшем использование данной земли для строительства многоквартирного дома

По этому поводу возникло несколько вопросов:

1. Так как земля расположена в частном секторе, то есть ли какие то ограничения на строительство?

2. Требуются ли какие то особые разрешения для строительства многоквартирного дома, если мы являемся владельцами земли.

3. Куда необходимо обратится до момента покупки земли, что бы выяснить пригодна ли земля (с юридической точки) для строительства дома. К главному архитектору города?

4. Как проходит процесс оформления земли под строительства многоквартирного дома.

17.12.2015, 11:47 Вопрос №9151647

Если нашу улицу в частном секторе города собираются сносить для строительства многоквартирного дома, то на что я могу рассчитывать? Какую жилплощадь я могу потребовать взамен?

03.09.2014, 20:47 Вопрос №4773663

Проживаю в частном секторе, разрешенное использование земли ИЖС, рядом выкупили 2 участка, перевели землю в разрешенное использование для многоквартирного дома средней этажности однако в проектной документации разрешения на строительство-строительство 11-этажного дома. Что делать, куда обращаться?

10.08.2019, 20:40 Вопрос №16179254

Купил дом в сельской местности в частном секторе. Недавно напротив моего дома начали возводить многоэтажный многоквартирный дом, все окна которого направлены в мой двор и теперь мой двор открыт для просмотра с этого многоквартирного дома, что доставляет мне неудобства в моей частной жизни. Подскажите, что можно сделать чтобы прекратить строительство или обязать их закрыть окна через которые просматривается мой двор или обязать поставить высокий забор. Спасибо.

01.04.2015, 06:48 Вопрос №6456990

Я живу в частном секторе, на соседнем участке началось строительство многоквартирного трехэтажного дома под видом индивидуального жилого дома. Из нарушений строительство ведется на меже соседей 1 м, отсутствует пожарный проезд 4 м и т.д. Что делать, куда обращаться, и что писать в письме.

14.11.2013, 23:42 Вопрос №2913502

По соседства с нашим домом, ведется строительство многоквартирного дома, этажность дома неизвестна, но написано сто дом на 84! Квартиры, и этот дом расположен на расстоянии метра вдоль нашего забора, отстроен один этаж, судя по всему там две шахты лифта, и это все в частном секторе, куда обратиться, с чего начать?

08.12.2016, 18:20 Вопрос №11845905

Администрацией города Калининграда выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома в частном секторе (6 этажей, 39 квартир). Есть ли ограничения по этажности застройки в таком районе. Какая должна быть проведена экспертиза по возможности подключения строения к инженерным сетям (канализационные сети не справляются, систематически вызываем аварийные службы по причине затопления сточными водами жилых домов). какие меры можно предпринять для установления правомерности выданного разрешения на строительство. Спасибо!

19.11.2008, 14:43 Вопрос №671754

Я живу в частном секторе, на территории соседнего участка идёт строительство 5-ти этажного многоквартирного дома (застройщик-частное лицо), уже достраивают 5-ый этаж. От нашей земли до их дома 2,8 м. Порядка 30-40 окон выходит на мой двор и дом.

Изначально они брали разрешение/подписи у соседей и нас в т.ч. на постройку 2-3 этажного нежилого помещения, но потом видимо что-то изменилось. Знаю, что другим соседям "на выход окон во двор" дали 300 т.р., но у них прям окно в окно стоит дом.

На чём основываться: законах и т.д., требуя материальную компенсацию? Есть же определённые границы постройки высотки от частного дома?

Законно ли это? Куда обратиться с жалобой и какие шансы?

06.05.2014, 02:00 Вопрос №3907848

Мой дом находится в частном секторе, в 60-е годы непосредственно к нему был пристроен корпус завода на расстоянии 1,5 метра от дома. Предыдущие хозяева судились с заводом, но безрезультатно. В 90-е завод обанкротился, работы в нем были прекращены и здание корпуса стало ветшать. 3 года назад завод был куплен строительной фирмой и было принято решение о строительстве на его участке 3-х этажных домов коттеджного типа. И вот с тех пор идет непрекращающаяся стройка: демонтаж старого заводского корпуса (высота стен свыше 10 метров в полутора метрах от моего дома), строительство нового, сначала 3-х, а затем 5-этажного многоквартирного дома, находящегося на расстоянии около 5 метров от угла моего дома. Причем фасад здания вытянулся на всю длину моего земельного участка окнами в мой двор на расстоянии 3-4-х метров от забора. Земельный участок у меня около 5 соток, были планы в будущем о строительстве нового дома. Теперь это практически невозможно и, соответственно, все домовладение резко упало в стоимости. Подскажите, пожалуйста, могу ли я претендовать на материальную компенсацию от застройщика?

01.08.2008, 10:45 Вопрос №613558

Дом в частной собственности (1 собственник) на участке земли 4 сот., земля приватизирована (центр города частный сектор), в доме прописаны 2 семьи. Соседние участки были выкуплены и сейчас там ведется строительство многоквартирного дома. Родителей некая компания "N"вынуждает (идет настоящий прессинг) продать их участок в короткие сроки (1 мес.). При чем оплатить готовы только стоимость земли, а т.к. строение в дальнейшем планируется снести, за него выплачивать деньги не собираются. Компенсацию на переезд также "вложить" в стоимость покупки отказываются. Но в срочном порядке требуют копии документов для оформления кредита (по-видимому под залог) на застройку на этом участке. Вопрос: Что обязана предоставить заинтересованная в покупке сторона? В какие инстанции обратиться за помощью в урегулировании конфликта.

Консультация по Вашему вопросу 8 800 505-91-11 звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 02.01.2016, 15:11 Вопрос №9295473

В частном секторе началось строительство (с разрешением администрации) многоквартирного дома (казенное жилье для госслужащих). Наша частная дорога шириной в одну машину. С одной стороны канава и с другой частные владения законно огороженные забором. Дорога грунтовая. Не раз большегрузные автомобили проваливались в канаву, блокировали движение, портили забор нам и нашим соседям, так как порой не могли въехать на территорию стройки из-за узкой не подготовленной дороги.

Местность у нас болотистая, поэтому везде идут канавы. После начала стройки уровень воды в канавах вырос, (так как их территория отсыпалась для фундамента, но канавы в нужной степени не были облегчены от дополнительной нагрузки) сейчас зима и нет такой нагрузки, которая бывает весной или осенью. Не раз дома в нашем районе сильно топило (плавала мебель).

Вопросы:-Куда нужно обращаться?-Какие засвидетельствования нарушений нам нужны, чтобы грамотно подать претензию?-А так же кто может является виновником данных нарушений?

11.08.2008, 18:32 Вопрос №618584

На земельном участке в частном секторе расположены 2 дома – один из них принадлежит Л.И. – литер А, а другой с 2006 г. является многоквартирным, в котором существует 5 квартир – литер Б, соответственно оппонентом Л.И. в моем вопросе, будут все 5 собственников, как единой целое. Земельный участок пока является муниципальной собственностью. Я приобрела квартиру в многоквартирном доме в ноябре 2007 г., и выяснила следующее: 22 октября Л.И. подано заявление в мировой суд об определении порядка пользования земельным участком с целью разделить его на 2 адреса. Первое заседание происходило 23 ноября 2007 г, на котором выяснилось, что построенная весной 2007 г. бетонная площадка площадью 20 м 2 «во дворе» дома литер Б, не является элементом благоустройства, как Л.И. объясняла это собственникам многоквартирного дома до этого, а называется объектом незавершенного строительства. Л.И.через знакомую судью сняла самострой и оформила в собственность (решение суда от 11 мая 2007 г., в законную силу вступило 22 мая 2007 г.) Я попала только на заседание 11 января. Пока тут я разобралась, вникла, прошло еще время. В конце января нами было подано заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам, естественно, нам было отказано «беспристрастным судьей», а на консультации адвокат сказал мне, что здесь не могут иметь место вновь открывшиеся обстоятельства и надо подавать надзорную жалобу. Пишем мы заявление о восстановлении сроков (6 месяцев то давно тю-тю.) Указывая, что, во-первых, мы не знали о заседании, как остальные пользователи земельным участком, во-вторых, нас никто не спросил, не взял разрешение на строительство какого-либо объекта, и в-третьих, грубо нарушаются СНиП, не буду писать почему, но это так. Подаем его в конце марта, нем его возвращают не принятым, якобы не заверенная нотариально доверенность, на основании которого я представляю интересы одного из собственников – пенсионерки. Понимая, что нет времени на частную жалобу, подаю заново заявление, в итоге, «беспристрастный» судья опять оставляла его без движения, потом уходила в отпуск, я доносила еще документы, и, наконец, заседание было назначено на 26 июня. Нам опять отказали. В определении четко сказано: не исчерпаны другие способы обжалования, и что дело вообще должно рассматриваться в исковом судопроизводстве. А куда смотрела мой адвокат? И теперь получается, что проблему никак не решить? Что мне делать? Спасибо.

Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов

$Фото: Akin Ozcan\shutterstock$

Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.

Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.

Береговая полоса

Согласно Водному кодексу России, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:

для моря — по постоянному уровню воды или по линии максимального отлива, если уровень воды периодически меняется;
для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера — по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом;
для пруда, водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды;
для болота — по границе залежи торфа на нулевой глубине.

Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.

В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов. За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Водоохранная зона

В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра. В обеих действуют особые условия использования территорий.

Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.

Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.

Что запрещено в границах водоохранных зон:

Использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;
Размещать кладбища, скотомогильники, отходы производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пункты захоронения радиоактивных отходов;
Уничтожать вредные организмы при помощи авиации (сбрасывать из самолета химикаты на насекомых);
Использовать транспортные средства (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
Строить и содержать АЗС и склады горюче-смазочных материалов;
Хранить и применять пестициды и агрохимикаты;
Сбрасывать сточные, в том числе дренажные воды;
Проводить разведку и добычу полезных ископаемых (за исключением случаев, если они осуществляются пользователями недр).

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.

Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:

осуществлять распашку земель;
размещать отвалы размываемых грунтов;
осуществлять выпас сельскохозяйственных животных.

Можно ли строить рядом с водоемом

Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.

О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.

Кому принадлежат участки под домами и вокруг них

«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.

Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.

Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.

Необходимо ли оформлять участок в собственность

Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.

Какие преимущества это дает

Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.

«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».

Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.

Как оформить участок

В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».

Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.

Какие потребуются документы

Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности

Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.

На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.

Что делать с ремонтными работами на территории участка

Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.

Читайте также: