В поселке построили 5 коттеджей

Обновлено: 24.01.2025

Выбор подрядчика

Вот несколько советов, как избежать подобной ситуации и найти хорошего исполнителя:

Обращайте больше внимания на негативные отзывы, а не на положительные. Постарайтесь найти реального клиента этой компании, которому было нужно сделать ровно то же самое, что и вам.
Не обращайте внимания, если вам вешают лапшу насчет связей в каких-то согласовательных органах – такие связи, как правило, есть у всех, кто работает на этом рынке.
Предпочитайте мелких и голодных. Жирная раскрученная компания, может быть, возьмет дешевле – но ей на ваш заказ будет наплевать. Вам выделят инженера, на котором уже висит десяток таких же заказов, по которым заказчики уже начали нервничать – поэтому приоритет вашего будет не самый высокий.
Если не получается найти мелкого подрядчика и приходится все-таки идти к крупной компании, требуйте в договоре увеличить максимальный размер неустойки. Обычно ее ограничивают 10% от суммы заказа – попробуйте поднять эту планку как можно выше. Это должно мотивировать их ответственнее относиться к вашему заказу.

1. Перевод участка в нужную категорию

Каждый земельный участок обладает двумя характеристиками – категорией и видом разрешенного использования. Зачем нужны две разные характеристики, хотя они вроде бы об одном и том же – айтишнику просто не понять. Тем более не понять тот факт, что данные об этих двух характеристиках могут храниться в разных местах и при этом противоречить друг другу.

Нас с вами интересуют такие сочетания категории и вида разрешенного использования, которые допускают строительство жилых домов.

Категория	Вид разрешенного использования	Комментарий
Земли населенных пунктов	Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)	Наиболее распространенный вариант. Налоговая ставка – 1.5% от кадастровой стоимости в год.
Земли населенных пунктов	Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)	Самый крутой вариант, но его сложно достигнуть. Позволяет все то же самое, что ИЖС, только налоговая ставка в пять раз меньше – всего 0.3% от кадастровой стоимости в год.
Сельхоз	Для ведения дачного хозяйства	Тоже приемлемый вариант. С недавнего времени в таких домах даже можно прописываться. Бумажных движений по этому варианту гораздо меньше. Недостатков объективно нет, но у всех этот путь почему-то вызывает опасения.

Итак – если ваш участок де-юре уже является населенным пунктом, вы можете сразу заниматься разработкой проекта планировки. Попытаться втянуть его в ЛПХ, а не в ИЖС вы можете на стадии общественных слушаний.

Если же ваш участок является сельхозкой, то у вас два возможных пути – сделать дачный кооператив или попытаться «втянуть» участок в населенный пункт.

Написать на имя главы сельского поселения заявление – прошу включить участок с таким-то кадастровым номером в населенный пункт.
Если нет достаточных оснований для отказа, то на ближайшем заседании местной сельской «думы» выпускается распоряжение о соответствующем изменении генплана сельского поселения;
Идете с этим распоряжением в межевую контору, которая первоначально разрабатывала этот генплан, платите им – и еще полгода ждете, пока они в своем файлике закрасят участок желтым цветом и пронесут обновленную бумажку по всем инстанциям.

Образуете абстрактное ТСН с родственниками или доверенными лицами;
Оформляете дарение своего участка этому ТСН;
От лица ТСН обращаетесь в межевую контору, которая выполнит все дальнейшие шаги по межеванию. По сравнению с землями населенных пунктов эти шаги обойдутся дешевле и могут быть пройдены гораздо быстрее.

В нашем случае один из участков, купленных под поселок, был уже втянут в населенный пункт, а два других – относились к сельхозке. С этими двумя другими мы решили пойти по пути присоединения их к населенному пункту, решив не рисковать с менее предсказуемым дачным вариантом.

2. Разработка проекта планировки, совмещенного с проектом межевания

Это большой и скучный документ, в котором по сути много раз разжевывается одна и та же картинка – как будут расположены жилые участки и дороги.

Разработкой документа будут заниматься кадастровые инженеры. Им плевать на юзабилити, дизайн и вообще весь ваш поселок. Они понимают только язык строительных норм и правил и хотят, чтобы от них побыстрее отстали. Поэтому вам нужно заранее поработать с дизайнером/архитектором, который разработает планировку поселка и максимально точно наложит ее на карту – и отдать этот макет инженерам в качестве ТЗ.
Инженеры привыкли к тому, что заказчикам обычно на свой поселок тоже плевать – для большинства это просто еще один кусок земли, который нужно побыстрее распродать. Поэтому ваши требования они могут воспринимать не вполне серьезно некоторые ваши принципиальные требования. Чтобы это не зашло слишком далеко, постоянно требуйте от них промежуточные результаты и проверяйте, все ли соответствует.
Разработка самого изощренного плана не может занимать у инженера больше 2-3 недель, если он работает над проектом фулл-тайм. Если вам через 3 недели не выдадут проект, готовый к отправке на согласования, начинайте нервничать и требовать.

Инженер, которому доверили разрабатывать проект нашего поселка, решил, что требование сделать все жилые участки квадратами 35 х 35 метров, ориентировав параллельно берегу пруда – блажь заказчика. Вместо берега пруда он воспринимал только кривые границы исходного кадастрового участка. Поэтому в первой версии участки получились параллелограммами со скосом около 15 градусов. Результат – еще месяц потерянного времени.

После разработки проекта он направляется главному архитектору соответствующего района на рассмотрение. Для архитектора будет принципиально докопаться до пары мелочей, отправив проект на доработку. Каждая такая итерация – это минимум неделя времени. Так что если ваш инженер косячит, то это удовольствие может затянуться надолго – что еще раз подчеркивает важность выбора правильного подрядчика.

После аппрува архитектора документ отправляется на общественные слушания.

3. Общественные слушания

Это самая удивительная процедура во всем процессе. Ее суть заключается в том, чтобы дать местной общественности возможность коллективно обсудить план застройки принадлежащего вам участка. То есть, предполагается, что местные жители в назначенный день возьмут выходной за свой счет, придут в галстуках в администрацию сельского поселения и дадут вам аргументированные советы по доработке и улучшению разработанного проекта планировки.

Чтобы общественность могла заблаговременно подготовиться к мероприятию (согласовать выходной с работодателем, изучить документ и купить галстук) – законодательство требует, чтобы не позднее, чем за 30 дней объявление о предстоящих общественных слушаниях было размещено в официальном печатном органе сельского поселения.

Конечно, на эти «слушания» вообще никто не приходит. Это просто лишний месяц, который законодательство зачем-то выпиливает из жизни проекта. По итогам этого мероприятия глава поселения выпускает протокол слушаний и распоряжение об утверждении проекта планировки, например, вот такое.

Эти документы нужно отнести обратно в межевую контору, после чего они начнут готовить документы для подачи в кадастровую палату.

Прохождение общественных слушаний является крайне важным чекпойнтом для проекта поселка. Начиная с этого момента вы можете быть уверенным в том, что все точки и границы, указанные на проекте межевания, больше не изменятся. Поэтому можно заказывать вынос точек в натуру, начинать работу над дорогами и другими коммуникациями, а также осуществлять продажу участков по предварительному договору купли-продажи.

4. Финальная стадия

На этой стадии ваш подрядчик готовит документы для подачи в кадастровую палату. Это чисто технический вопрос, который должен занимать 1-2 недели. Если все пройдет гладко, в кадастровой палате вам должны будут выдать пачку кадастровых паспортов – по одному на каждый маленький размежеванный участок. Эту пачку нужно забрать и самостоятельно отнести в регистрационную палату, где в течение 30 дней вам должны изготовить и выдать на руки долгожданные свидетельства о собственности.

В кадастровой палате не оказалось информации о том, что данный участок включен в территорию населенного пункта (хотя официальное изменение генплана было еще в 2012 году).
При смене разрешенного использования участков на ИЖС требуется уточнение их границ до максимально допустимой погрешности в 10 см.

Работа над поселком иногда напоминает сильно запутанный квест. Обидно, что большую часть энергии, которая могла быть направлена в более конструктивное русло, приходится тратить на решение каких-то бестолковых вопросов, на ровном месте созданных законодательством в этой области.

Для нас все же принципиально дойти до конца, преодолев все эти препятствия – и заодно помочь людям, которые будут повторять этот путь. В интернете куча разрозненной и противоречивой информации, а какого-то единого tutorial-а по созданию поселка «с нуля» не существует. Если вы занимаетесь подобным делом и застряли на одной из стадий – напишите нам, с радостью поделимся своим пока скромным опытом.

Как обычно, за нашими новостями можно следить в Твиттере и Инстаграме. Следующая статья цикла – про инженерные коммуникации поселка.

Помогите сделать задачу выражением Построили 5 коттеджей по 80 м2 жилой площади и 2 коттеджа по 140 м2 Какова жилая площадь всех этих коттеджей,

Было 44x яблока. После того как каждое из них разрезали пополам, стало 121x половинок. Определите основание СС, в которой ведётся счёт.

помогите пж пж пж пж

помогите . ДАЮ 20 БАЛОВЕ

Помогите пожалуйста формативку сдать

Протяжённость новой трассы — 35 км. Покрыли асфальтом 2/7 трассы. Вычисли, сколько километров трассы покрыли асфальтом.

Протяжённость новой трассы — 35 км. Покрыли асфальтом 27 трассы. Вычисли, сколько километров трассы покрыли асфальтом.

Сложи в мешок простые числа, которые в произведении дают число 130.

ПОМОГИТЕ! ДАЮ 30 баллов

5c*4+2 при е=3 ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА

ребят помогите сколько будет 2/5+10/9-1 СРОЧНО

Вместе мы знаем больше

Составьте выражение для решения задачи: а) Построили 5 коттеджей по 80 м2 жилой площади и 2 коттеджа по 140 м2. Какова жилая площадь всех этих коттеджей?

Как быстро выучить стихотворение наизусть? Запоминание стихов является стандартным заданием во многих школах.

Как научится читать по диагонали? Скорость чтения зависит от скорости восприятия каждого отдельного слова в тексте.

Как научится говорить грамотно и правильно? Общение на хорошем, уверенном и естественном русском языке является достижимой целью.

В посёлке запланирована постройка коттеджей. Из них 3/4 из кирпича, 1/12 из дер.бруса, а остальные 4 дома из бетонных

Рассчитаем какую часть от общего запланированного количества коттеджей составляет суммарное количество коттеджей из кирпича и деревянного бруса:

1/12 + 3/4 = 1/12 + 9/12 =10/12.

Рассчитаем какую часть от общего запланированного количества коттеджей составляют коттеджи из бетонных панелей:

Рассчитаем какое количество коттеджей планируется возвести, если нам известно, на основании данных из условий задания, что из бетонных панелей возведут 4 коттеджа:

В поселке построили 5 коттеджей

Поиск задач

Найти задачу можно, введя ее условие. Если с первого раза не нашли решение на нужное готовое задание, попробуте поиск по другим похожим ключевым фразам из ее условия

Составьте выражение для решения задачи:
а) Построили 5 коттеджей по 80 м 2 жилой площади и 2 коттеджа по 140 м 2 . Какова жилая площадь всех этих коттеджей?
б) Масса контейнера с четырьмя книжными шкафами 3 ц. Какова масса пустого контейнера, если масса одного шкафа 58 кг?

Их сгубила жадность. 5 эпичных заброшенных коттеджных посёлков рядом с Москвой

В строительство вложены миллиарды. А тысячи людей оказались обманутыми. И, скорее всего, ни один из посёлков, про которые пойдет речь в моей статье, никогда не будет достроен. Так они и останутся своеобразными достопримечательностями. В назидание доверчивым гражданам, готовым платить за непостроенное жильё.

У всех коттеджных посёлков очень похожие истории. Стройки начинались в 2000-е года, когда элитной недвижимости не хватало, зато у многих людей начали появляться деньги. И только стала зарождаться мода на загородную жизнь. Люди несли деньги, оформляли договора соинвестирования (без гарантий) и через некоторое время получали "пшик".

"Шервудский лес"

Тут даже само название отсылает нас к рассказам про Робин Гуда. Только вот деньги у богатых отобрали, а до бедных они так и не дошли. Остались только дорожные указатели с названием посёлка да таунхаусы разной степени готовности.

Их сгубила жадность. 5 эпичных заброшенных коттеджных посёлков рядом с Москвой

Самое удивительное, что у застройщика «Мелиор Строй» не было ни одного завершенного проекта.

"Барселона"

Чаще всего застройщики просто сбегали с деньгами. Уж не знаю, был ли таковым первоначальный план или просто в процессе "что-то пошло не так", но факт остается фактом. Деньги растворялись в оффшорах, гендиректор сбегал, фирма становилась банкротом, суды шли, люди ждали и устраивали забастовки. Всё. Конец истории.

Их сгубила жадность. 5 эпичных заброшенных коттеджных посёлков рядом с Москвой

Именно так произошло с элитным посёлком в паре десятков километров от столицы по Новорижскому шоссе. Для того, чтобы стать соинвесторами, в 2006 году люди сдавали по 10 миллионов рублей. Но своей недвижимости так и не дождались. Активы застройщика были проданы компании с Виргинских островов, и более 35 миллионов долларов благополучно ушли в оффшоры.

"Яхрома"

Ещё одна причина - строили с нарушениями норм и правил, а потом начались проблемы с подведением коммуникаций. Вроде бы и не хотел застройщик первоначально ничего "плохого", но так вышло. Потому что хотел сэкономить на разрешительных документах.

Дмитровское шоссе. Заброшенный коттеджный посёлок Дмитровское шоссе. Заброшенный коттеджный посёлок

Порой строили коттеджные посёлки в водоохранных зонах, "авось прокатит". Но потом руководство области менялось, и уже "не прокатывало": возникали проблемы с подведением коммуникаций и вводом жилья в эксплуатацию.

"Кутузовская слобода"

Думаете, проблемы возникали только у никому неизвестных застройщиков и частных инвесторов? Вот пример - коттеджный посёлок "Кутузовская слобода", который строился по закону администрации Москвы на месте старой деревни Кутузово. Якобы взамен ветхого жилья.

Зеленоград. Заброшенный поселок "Кутузовская слобода" Зеленоград. Заброшенный поселок "Кутузовская слобода"

Деревню снесли, жителям выплатили компенсации в размере от 500 тысяч до 2,5 млн. рублей. Новую недвижимость построили. Но потом два партнёра-застройщика "ЗИФ" и "Партнёр" что-то не поделили. Начались суды, которые продолжаются до сих пор. Ну а Правительство, говорят, расторгло договор.

Морозовка и Газпром

Но иногда история о том, почему забросили, так и остаётся тайной. Как в случае с этими элитными коттеджами в подмосковной Морозовке. На территории пансионата Газпрома. Известно, что строить начали в 2000-х с большим размахом: дорогие материалы, хорошие проекты, рядом огромный дворец, в который должен был переехать пансионат.

Их сгубила жадность. 5 эпичных заброшенных коттеджных посёлков рядом с Москвой

Но в какой-то момент всё замерло. И шикарные коттеджи постепенно разрушаются. Иногда выставляясь на продажу. Видимо, актив оказался компании не нужен.

По данным застройщиков, в Подмосковье сейчас около 2000 коттеджных посёлков. Из которых только 200 более-менее развиты. А 800 заброшены. Большинство из них существуют только на бумаге или на стадии котлована.

Тысячи заброшенных элитных квартир вокруг столицы. Рассказываю, почему пустует жильё

А ещё говорят, что у нас в стране людям жить негде. По данным Федеральной службы государственной статистики, около 25 процентов жителей Центральной России нуждаются в улучшении жилищных условий.

Тысячи заброшенных элитных квартир вокруг столицы. Рассказываю, почему пустует жильё

А ведь вокруг столицы пустуют тысячи (если не больше) квадратных метров "ничейного" жилья. По данным риелторов, вокруг Москвы сейчас больше 800 заброшенных коттеджных посёлков.

Многие из них были почти готовы к приёму жильцов, оставалось только выполнить отделку и навести красоту. Но потом, как это часто бывает в нашей стране, что-то пошло не так. И "не так" обычно шли всякие юридические тонкости.

Например, начинали строить на земле, статус которой не позволял подобных действий. Но надеялись, что прокатит.

"Рависсант-Каменка". Застройщик ОАО "Керамо" признан банкротом. Вступило в силу постановление суда от 2015 года, по которому стройка признана незаконной и застройщик обязан всё снести за свой счёт. "Рависсант-Каменка". Застройщик ОАО "Керамо" признан банкротом. Вступило в силу постановление суда от 2015 года, по которому стройка признана незаконной и застройщик обязан всё снести за свой счёт.

Именно так произошло с посёлком "Рависсант-Каменка" рядом с Троицком. По статусу эти территории предназначены "для сельскохозяйственного использования", да ещё и располагаются в охраняемой природной зоне. А ведь покупателям подобного жилья никто не скажет правду, все сложности и проблемы будут скрываться от них до последнего.

Коттеджный посёлок "Поляна" в Балашихе, построенный на землях, которые, как выяснилось, принадлежат Министерству обороны. Конечно же, до стройки это никак нельзя было выяснить. Коттеджный посёлок "Поляна" в Балашихе, построенный на землях, которые, как выяснилось, принадлежат Министерству обороны. Конечно же, до стройки это никак нельзя было выяснить.

Ну а потом всё начинает падать словно карточный домик. Банкротство, суды, обманутые люди. Причём если вы думаете, что "кидали" только желающих сэкономить, то ошибаетесь.

А как насчёт коттеджа на Рублёвке? Да, даже в элитном посёлке Барвиха можно найти заброшенные коттеджи. Некоторые даже были готовы под чистовую отделку. А за будущую красивую жизнь в посёлке "Барвиха Village" люди заплатили по миллиону долларов.

Коттеджные посёлки: правовой режим объектов инфраструктуры

Верховный суд России 6 октября принял определение по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2, в котором поднял довольно актуальные для практики вопросы и озвучил интересные мысли относительно правового режима так называемого «коттеджного посёлка» и условий взаимоотношения между собственником индивидуального дома, земельного участка, с одной стороны, и управляющей организацией, товариществом собственников недвижимости (ТСН), с другой стороны, относительно пользования, несения расходов на содержание имущества, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта (объекты инфраструктуры).

В рамках данного определения Верховный суд пришел к следующим выводам и обозначил нижеизложенные вопросы.

1. Верховный суд России наконец-то однозначно и чётко сформулировал позицию о том, что к отношениям, которые возникают в таких населённых пунктах, не применяется закон о садоводстве и огородничестве, так как в большинстве случаев такие посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в них являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.

Данное разъяснение имеет важное правовое значение, поскольку нижестоящие суды общей юрисдикции последовательно при разрешении аналогичных споров ошибочно ссылаются на Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд …» (или предшествующий ему закон о садоводстве), что ведёт к принятию неправильного судебного акта по существу дела и, как следствие, к нарушению прав собственников индивидуальных земель и домов в таких населённых пунктах.

2. Высшая судебная инстанция обозначила отсутствие в отечественном законодательстве понятия и института «коттеджный посёлок».

Несмотря на данный вывод, Верховный суд в тексте судебного акта использует в отношении населённого пункта незнакомое для российского публичного права обозначение «поселок закрытого типа» (не путать с Закрытым административно-территориальным образованием), что, впрочем, не является предметом деятельности судебной коллегии по гражданским делам и объектом изучения частного права в целом.

Судебная коллегия также раскрыла содержание этого обозначения - жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные строения, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Однако из этого определения не представляется возможным выделить какие-либо сущностные и отличительные черты данного института.

Также в этой части суд указывает на то, что коттеджный посёлок не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.

Таким образом, Верховный суд обозначил наличие правового пробела в области данных отношений.

3. Правовой режим объектов инфраструктуры всего посёлка и бремя несения расходов на его содержание.

Судебная коллегия со ссылкой на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Тем самым, Верховный суд подчеркнул отсутствие оснований для аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия названного выше «знакового» постановления Конституционного суда расходилась. Некоторые суды отказывали жителям – собственникам индивидуальных домов в аналогичных посёлков в признании за ними общей долевой собственности на общую инфраструктуру (дороги, детские площадки, пляж, парки), другие - признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН, управляющая организация), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).

Теперь высшие суды определённо разъяснили свою позицию о неправомерности применения нижестоящими судами норм гражданского законодательства об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме к схожим отношениям, которые возникают в коттеджных посёлках.

Следовательно, согласно позиции Конституционного и Верховного судов, лицо, приобретая индивидуальный дом и участок под ним в таких населённых пунктах, в силу закона автоматически не приобретает право собственности на так называемое инфраструктурное имущество, которое обеспечивает функционирование всего посёлка (прежде всего общие дороги).

Исходя из вышесказанного, в силу ст. 210 Гражданского кодекса только собственник должен нести бремя содержания такого имущества – объектов инфраструктуры всего посёлка (как правило, ТСН, управляющая организация или застройщик). Однако именно здесь наиболее ярко начинает проявляться правовая проблема в этой отрасли. А именно собственник такого инфраструктурного имущества возлагает на каждого собственника частного дома и (или) участка обязанность по периодической уплате денежных средств за пользование таким имуществом (дороги, тротуары, детские и спортивные площадки, пляж, беседки) в целях поддержания их в надлежащем состоянии и компенсации расходов собственника по уплате средств третьим лицам (охранная, подрядная организации, др.).

На такие требования собственника инфраструктурного имущества посёлка совершенного обоснованно поступают возражения со стороны собственников частных домов и участков (жителей). ТСН (управляющая организация) возлагает в одностороннем порядке обязанность на собственников частных земель по уплате денежных средств за пользование и в качестве компенсации расходов на содержание общепоселковой инфраструктуры в условиях отсутствия какого-либо соглашения (сделки) между ними или нормы закона, которая бы возлагала на граждан такие обязательства.

И очень часто возникает ситуация, когда гражданин-собственник не является членом (участником) ТСН, не принимает участия в его деятельности, воля последнего не учитывается при принятии решения о тарифах, заключении договоров с третьими организациями для поддержания инфраструктуры в надлежащем состоянии. Однако данное обстоятельство не препятствует ТСН (управляющей организации) взыскивать в судебном порядке на основании норм о неосновательном обогащении денежные средства по тарифам и условиям, которые были утверждены ТСН (управляющей организацией) в одностороннем порядке. Судебная практика по такой категории дел складывается не в пользу собственников частных земель, суды взыскивают такие долги, при этом не учитывая объём и рыночную стоимость полученных благ (предоставления) жителями посёлка.

Более того, не существует закон, который бы возлагал на собственника индивидуального дома по аналогии со статусом собственника квартиры в многоквартирном доме содержать и нести расходы в отношении общего имущества. В многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона автоматически становится и собственником общего имущества всего дома, однако в коттеджных посёлках гражданин, приобретая земельный участок и (или) индивидуальный дом, не становится по общему правилу (исходя из разъяснений Конституционного суда) собственником общепоселковой инфраструктуры. Поэтому совершенно обоснованно и правомерно возлагать бремя содержания общего имущества многоквартирного дома на собственников жилых помещений, так как последние являются собственниками общего имущества. Однако в коттеджных посёлках имущество, которое обеспечивает функционирование всего населённого пункта, сохраняется в собственности застройщика или его аффилированного ТСН (управляющей организации), но это не мешает им возлагать бремя содержания их имущества на собственников частных земель и домов без учёта объёма блага, которые последние получают от использования инфраструктуры. То есть совершенно обоснованно возлагать на собственника квартиры бремя несения расходов на поддержание общедомовой инфраструктуры в надлежащем состоянии вне зависимости от использования или неиспользования им этого имущества, объёма полученного им блага, поскольку собственник квартиры является и собственником общего имущества. В частности, не имеет правового значения для уплаты денежных средств за содержание лифта или лестничной площадки факт и объём их использования со стороны собственника квартиры – он может купить квартиру и не проживать в ней, не пользоваться общедомовой инфраструктурой, но, будучи сособственником такого общего имущества, обязан содержать его.

Применение такого же подхода со стороны застройщиков и ТСН к собственникам частных домов в коттеджных посёлках является необоснованной, ибо последние, не являясь собственниками объектов инфраструктуры, не должны нести бремя его содержания, а обязаны уплачивать денежные средства в пользу собственника – ТСН (застройщика, управляющей организации) только ровно в том объёме, который был получен в качестве блага (предоставления) в результате использования таким индивидуальным собственником общепоселковой инфраструктуры. Именно такой подход возобладал в правовой позиции Верховного суда, который обязал нижестоящие суды устанавливать и учитывать в каждом случае объём и реальную рыночную стоимость пользования гражданином-собственником общепоселковой инфраструктуры.

Также Верховный суд в своем постановлении подчеркнул, что неправомерно применять тарифы и условия пользования имуществом, которые были утверждены ТСН (застройщиком, управляющей организацией) в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника частного дома или земельного участка. К сожалению, в коттеджных посёлках довольно часто складывается ситуация, в которой ТСН утверждает в статусе собственника инфраструктуры всего посёлка тарифы пользования данным имуществом без учёта воли и интересов жителей населённого пункта, затем взыскивает с них в судах по этим тарифам якобы неосновательное обогащение. Как правило, данные тарифы являются завышенными по сравнению с рыночной стоимостью соответствующих товаров, услуг и экономически необоснованными. Автор настоящей статьи участвовал в судебных делах, где взыскивались долги в пользу ТСН и управляющей организации с жителей посёлка (около 300 индивидуальных домов), в которые были включены расходы товарищества на уплату заработной платы финансовому аналитику и маркетологу!

Исходя из вышеизложенного подхода, теперь ТСН при предъявлении требования к собственнику-жителю посёлка по уплате компенсации за содержание и пользование объектов инфраструктуры должен в каждом случае учитывать объём своего предоставления такому собственнику-жителю населенного пункта. Так, собственник частного дома, который проживает в посёлке только в летнее время или не использует спортивную, детскую площадку, пляж не должен нести расходы наравне с собственником частного дома, который проживает в посёлке постоянно и активно использует соответствующее имущество ТСН.

Здесь нужно отметить довольно интересный по содержанию довод нижестоящих судов, которым возражали против названного выше принципа распределения обязательств по содержанию инфраструктуры, а именно, удовлетворяя требования управляющей организации о взыскании с гражданина в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры (без учёта объёма и рыночной стоимости полученного блага этим гражданином), суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто- либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен. Тем самым, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что факт приобретения гражданином индивидуального дома и (или) земельного участка в коттеджном посёлка автоматически порождает у последнего обязательства нести соответствующие расходы на содержание всей инфраструктуры посёлка без учёта объёма использования такого имущества и встречного предоставления со стороны ТСН (управляющей организации), даже в условиях отсутствия как права собственности жителей на поселковую инфраструктуру, так и соответствующей нормы закона, которая бы возлагала на них такие обязательства.

Нужно здесь отметить, названный выше довод нижестоящих судов не лишён основания и логики, ведь соответствующая инфраструктура создаётся застройщиком в интересах всех жителей посёлка, такое имущество необходимо для полноценной жизни в населённом пункте всего сообщества. Кроме того, возложение бремени несения расходов на содержание данного имущества только на собственников, которые ими фактически пользуются, приведёт к неразумно высокому размеру платы в пользу ТСН, что ляжет на плечи частных домохозяйств, а также в целом не будет способствовать возникновению интереса у застройщиков обеспечивать и развивать дополнительную инфраструктуру (спортивные площадки, общие зоны отдыха, пляж, парки).

В силу вышеизложенного, для разрешения названных в настоящей статье проблем и преодоления правового пробела в этой отрасли отношений необходимо ввести в Гражданский и Жилищный кодекс институт аналогичный единому недвижимому комплексу с детальным описанием правовой судьбы общепоселковой инфраструктуры после завершения проекта застройщиком, порядка и оснований несения расходов на его содержание со стороны собственников-жителей населённого пункта. Или, если решать этот вопрос через институты публичного права, то целесообразно предусмотреть в муниципальном и земельном законодательстве обязанность застройщика после завершения проекта передавать объекты общепоселковой инфраструктуры в собственность муниципального образования, которое за счёт муниципального бюджета будет нести расходы на содержание данного имущества в интересах каждого жителя коттеджного посёлка, учитывая, что коттеджные посёлки, как правило, согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований. При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти в ответ потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, поскольку он входит в границы муниципального образования. А как показывает практика и гражданский оборот, такие населённые пункты прежде всего ценны именно своей «закрытостью», обособленностью от других посёлков и ограничением (контролем) въезда на его территорию.

Дифференцирование

Забегая вперед, хочется отметить один важный момент. Хотя все имеющиеся на сегодняшний день участки полностью идентичны, цены на них будет различаться – но не в зависимости от расположения участка, а в зависимости от того, на какой стадии участок куплен. Естественно, для первых присоединившихся цена будет меньше, а для последующих – пропорционально расти.

Это связано с двумя факторами. Во-первых, ранние участники несут риск дискомфорта, если вся история с поселком затянется – когда на первых порах соседей будет поменьше, инфраструктура – поскромнее, и придется чаще ездить в город. Во-вторых, в себестоимости мы учитываем дисконтирование собственных средств, уже вложенных в поселок – и было бы логично, если бы эти потери компенсировали участники, присоединившиеся на более поздних этапах.

В итоге, мы пришли к таблице с прогрессирующей ценой, которую можно посмотреть на нашем сайте или на вкладке “План продаж” в Google Spreadsheets. Расчетная себестоимость участка составляет 405 т.р. Как видно из таблицы, первые участки продаются по цене гораздо ниже себестоимости, что компенсируется за счет более поздних переселенцев.

Общая структура расходов

Все расходы складываются из двух основных частей – это стоимость подведения коммуникаций к каждому конкретному участку и общепоселковые расходы – забор, оптика до города, различные рекреационные зоны.

Скважина, насосная станция и гидроаккумулятор;
Кроссовый узел для интернетов;
Счетчики учета электроэнергии для 8 участков;

Коммуникации “куста”

Всего на один “куст” коммуникаций, рассчитанный на 8 участков, уходит примерно 1.9 млн. рублей. Давайте подробно пройдемся по некоторым наиболее интересным пунктам.

Статья расходов	Кол-во	Ед. изм.	Цена	Стоимость
Будка	100 000,00
Кессон	50 000,00
Скважина	50 000,00
Насосное оборудование	60 000,00
Электрика	1000	м	94,00	94 000,00
Интернет	80 000,00
Кабельные колодцы	4	шт	20 000,00	80 000,00
Траншея	280	м	30,00	8 400,00
Труба под кабеля	280	м	354,00	99 120,00
Труба водопроводная	280	м	280,00	78 400,00
Монтаж всех труб и кабелей	280	м	200,00	56 000,00
Фонари	8	шт	20 000,00	160 000,00
Забор	420	м	500,00	210 000,00
Заезд на участок	8	шт	5 000,00	40 000,00
Дорога	1500	кв.м.
– геотекстиль	1500	кв.м.	20,00	30 000,00
– дорога: щебень 10 см	150	куб.м.	1 400,00	210 000,00
– дорога: песок 10 см	150	куб.м.	252,00	37 800,00
– работы (формирование профиля)	8	ч	2 000,00	16 000,00
– работы (выравнивание, уплотнение)	24	ч	1 200,00	28 800,00
Пешеходные дорожки, ширина 1,5м	420	м
– гряда 0,5м	48	ч	1 200,00	57 600,00
– геотекстиль	630	м2	20,00	12 600,00
– пешеходные дорожки: песок 15 см	94,5	м3	1 400,00	132 300,00
– пешеходные дорожки: бордюры	840	м	200,00	168 000,00
– работы (выравнивание, уплотнение)	630	м2	20,00	12 600,00
Итого	1 871 620,00

Будка

Как видно из планировки поселка, все магистральные коммуникации (электричество и интернет) идут по внутренней кольцевой дороге. Будки являются узлами, в которых магистральные коммуникации перенаправляются к “кустам”.

Все гидрооборудование размещается в кессоне, закопанном в землю. Благодаря этому будка не требует дополнительного утепления. Из электрооборудования в будке размещаются шкаф управления уличным освещением и девять счетчиков. Восемь – для жилых участков, и один – для учета расходов на скважину и уличное освещение, за которые платит ТСН.

С дизайном будки мы еще до конца не определились. Говорят, что любое архитектурное решение должно выполнять минимум две функции. Поскольку каждая будка располагается на съезде с центральной дороги в переулок, вторая функция напрашивается сама собой – на будке будет размещено название переулка и номера расположенных в нем домов.

Подземные коммуникации

Как видно из чертежа будки, подземные коммуникации делаются в два уровня. На уровне глубины промерзания располагается водопровод, а в трубе, расположенное повыше – силовые кабеля и оптика. От будки эти коммуникации разводятся в четыре распределительных колодца, а из них, по диагонали – к домам на участках.

Канава под трубу и кабеля копается траншейным экскаватором (барой), который мы специально для этих целей недавно приобрели.

Дороги

Естественно, дорога – самая затратная статья расходов из всего блока коммуникаций. На один куст мы включаем одну ветку переулка, а также примерно 70м внутренней кольцевой. Их суммарная площадь составляет примерно 1500 кв.м.

Формируется полотно – срезается поверхностный слой почвы, по краям делаются канавы.
На полотно укладывается геотекстиль – ткань, которая пропускает воду, но не дает тяжелым фракциям проваливаться в глину.
Сверху на геотекстиль насыпаются щебень и песок.

Служат основой для невысокого декоративного забора.
Улучшают микроклимат внутри каждого участка, защищая от ветра;
Увеличивают полезную площадь, которую можно использовать под декоративные (и не только) растения.

Общепоселковые расходы

Помимо строительства коммуникаций внутри блоков, на весь поселок уходит еще около 8 млн р.

Статья расходов	Кол-во	Ед. изм.	Цена	Стоимость
Земля	1 700 000,00
Межевание	280 000,00
Забор	1200	м	1 200,00	1 440 000,00
Въездная группа	700 000,00
Проект электроснабжения	20 000,00
Оптика до города – проектирование, согласования	400 000,00
Оптика до города – строительство	250 000,00
Пляж 3000 кв.м. (песок 15 см)	450	куб.м.	252,00	113 400,00
Пляж, работы + оборудование	150 000,00
Причал для лодок	100 000,00
Ремонт проезда по дамбе	150 000,00
Ремонт короткой дороги до города	400 000,00
Центральная часть
Формирование ландшафта	80	ч	1 200,00	96 000,00
Газон	8000	кв.м.	15,00	120 000,00
Озеленение	600	шт	400,00	240 000,00
Благоустройство	400 000,00
Две кэмпинг-зоны
Формирование ландшафта	80	ч	1 200,00	96 000,00
Озеленение	600	шт	400,00	240 000,00
Благоустройство	400 000,00
Спортплощадка	300 000,00
Детская площадка	300 000,00
Итого	7 895 400,00

Итоговая себестоимость

Таким образом, итоговая себестоимость поселка на 56 семей составляет чуть меньше 21 млн. Из них около 13 млн тратится на коммуникации в 7 блоках («кустах»), и около 8 млн – на общепоселковые расходы.

К этой сумме нужно прибавить еще дисконтирование собственных средств (около 2.5 млн, по ставке 17%), которые были вложены на ранней стадии, и которые удастся вернуть не раньше, чем через 4 года. Получившаяся в итоге сумма составляет около 22.7 млн р. Если разделить эту сумму на количество участков (56), мы получим себестоимость одного участка, равную 405 298,93.

Показатель	Сумма
Итоговая стоимость	22 696 740,00
Земля и межевание	1 980 000,00
Дизайн и благоустройство	6 357 100,00
Забор и въездная группа	2 140 000,00
Дороги	3 088 200,00
Водопровод и электрика	4 731 440,00
Интернет	1 210 000,00
Дисконтирование	1 700 000,00
Прочее	3 190 000,00

При этом структурно расходы делятся примерно так:

Как мы видим, самая тяжелая статья расходов – это благоустройство территории. Кроме создания нормальных прогулочных дорожек и фонарей, в эту статью входит полноценное обустройство пляжа, спортивной и детской площадки, а также двух кэмпинг-зон. Несмотря на дороговизну, мы бы ни в коем случае не хотели в этом вопросе экономить. Мы считаем, что качество жизни напрямую зависит от того, что мы видим вокруг и какие дополнительные сценарии кроме “дом-работа” нам доступны.

В общем, мы постепенно продвигаемся вперед. Лето уже на пороге, и скоро нам предстоит интереснейший этап – стройка поселковых коммуникаций и инженерия в двух первых домах. За нашими новостями можно следить на сайте, а также в Твиттере, Инстаграме и Фейсбуке.

Читайте также: