Как сделать проект нежилого помещения
Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
- снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
- заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
- перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
- перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
- монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Подборка наиболее важных документов по запросу Проект перепланировки нежилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Проект перепланировки нежилого помещения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 22 "Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" ЖК РФ "Из содержания приведенных правовых норм следует, что реализация гражданином своего права на перевод жилого помещения в нежилое возможна только в случае осуществления процедуры, связанной с предоставлением заявителем проекта перепланировки помещения в целях получения разрешения на проведение такого рода работ и принятия их комиссией, сформированной органом, осуществляющим перевод."
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Проект перепланировки нежилого помещения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Перепланировка нежилого помещения: понятие, порядок согласования
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) 2) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения;
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании незаконным отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, отзыва решения о таком согласовании, отказа в оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2021) В проекте переустройства (перепланировки) квартиры предполагалось нарушение целостности несущих конструкций, что является недопустимым, поэтому отказ в согласовании проекта перепланировки квартиры и присоединении ее к нежилому помещению признан правомерным. ЖК РФ не предусматривает объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое.
С перепланировкой, рано или поздно, сталкивается большинство владельцев нежилых помещений. Собственники не всегда довольны имеющейся планировкой. Зачастую необходимость переделки обусловлена целевым использованием помещения (офис, магазин, парикмахерская, производственный цех и т.д.). Перепланировка и переустройство являются самостоятельными разновидностями работ в нежилом помещении.
В состав наиболее актуальных вариантов проведения работ по перепланировке можно отнести:
- монтаж, демонтаж стен и перегородок;
- изменение расположения оконных и дверных проемов;
- объединение нескольких комнат в помещении или разъединение его с помощью легко возводимых перегородок.
В состав работ по переустройству можно отнести:
- перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
- замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
- повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).
Документы для согласования перепланировки:
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое нежилое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки;
- технический паспорт(технический план, кадастровый паспорт) переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, если такое нежилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Принципиально важным моментом является то, где расположено перепланируемое жилое помещение!
Если нежилое помещение располагается на первых этажах многоквартирного жилого дома, то здесь в процессе согласования следует руководствоваться правилами муниципалитета по согласованию перепланировок в квартирах.
Если же нежилое помещение находится в отдельно стоящем офисном/торговом здании, то здесь потребуется специальное заключение о том, что производимые работы не несут опасности для здания и не являются реконструкцией.
Самостоятельно собственникам нежилых помещений бывает сложно разобраться во всех нюансах проектирования и согласования. Поэтому проще и эффективнее будет обратиться в специализированную организацию, которая подготовит весь пакет документов.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Поэтажный план объекта является графическим изображением всех помещений на отдельном этаже здания с указанием оконных и дверных проемов, сантехнических зон, несущих и остальных конструкций, а также других важных для эксплуатации параметров. Чаще всего к поэтажному плану прилагается экспликация — таблица с перечнем отдельных помещений в квартире или доме, их площади и назначения.
Оба документа являются приложениями к техническому плану объекта, но при этом могут быть заказаны и использованы отдельно.
Поэтажный план бюро технической инвентаризации (БТИ) необходим для подтверждения расположения помещения на этаже относительно других квартир, для установления точной площади всего объекта и отдельных помещений в нем, для фиксирования принципиальных для эксплуатации здания конструкций. Благодаря официальному плану и экспликации можно подтвердить данные, предоставляемые собственником для любых сделок с недвижимостью.
Таким образом, поэтажный план БТИ требуется:
- чтобы провести сделку с объектом недвижимости, в том числе для получения ипотеки;
- для регистрации права собственности;
- чтобы узаконить перепланировку;
- чтобы изменить целевое назначение недвижимости, например перевести из нежилого фонда в жилой или наоборот;
- для проверки застройщика на соответствие заявленной площади.
Поэтажный план БТИ квартиры
Самая распространенная причина, по которой запрашивают план БТИ, — это подтверждение отсутствия или наличия перепланировки помещения. Согласно Жилищному кодексу РФ, определены допустимые и недопустимые изменения. В частности, не разрешаются перепланировки, которые нарушают прочность несущих конструкций и затрудняют работу инженерных систем.
Поэтому для согласования перепланировок обращаются за поэтажным планом БТИ, в котором отражены все принципиальные конструкции помещения.
Документ БТИ представляет собой чертеж, на котором с помощью условных обозначений отражены важные элементы помещения:
- стены и перегородки, отдельно отмечены несущие конструкции, которые недопустимо убирать или передвигать;
- балконы или лоджии;
- двери и окна;
- газовые плиты;
- сантехнические объекты, такие как унитаз.
На плане указан номер квартиры, штамп отделения, выдавшего документ, дата последнего обмера и выдачи документа.
В экспликации указывается общая площадь объекта, количество помещений, их назначение, площадь каждого помещения, высота квартиры от пола до потолка. Отдельной строкой указывается точное деление на жилую и нежилую площадь в помещении. В этом документе также должна быть отмечена дата проведения замеров.
Принципиально важно знать, какого рода действия и перепланировки строго запрещены и не могут быть согласованы в БТИ:
- снос и перемещение несущих стен и другие работы, влияющие на их стабильность;
- увеличение кухни или туалета и ванной за счет жилых помещений;
- устранение в кухонном помещении окна;
- объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой;
- перенос мокрых зон, то есть мест под раковину на кухне или в ванной с туалетом, таким образом, что они будут располагаться над или под соседскими жилыми помещениями;
- теплые полы с подогревом от общего отопления;
- присоединение балкона к комнате допустимо только в виде арки шириной не более 1 метра;
- организация жилых помещений площадью менее 8 кв. м и шириной менее 2,25 м;
- любая перепланировка в домах, признанных аварийными;
- организация мансард;
- изменение чердачных помещений;
- присоединение к квартире общедомовых помещений, например коридора;
- снос или изменение общедомовых батарей и их труб.
Следующие перепланировки возможны по согласованию с БТИ:
- объединение комнат в случае, если не требуется сноса несущих стен;
- присоединение к комнате коридора;
- присоединение к комнате кухни, если в последней нет газовой плиты;
- расширение ванной или туалета за счет коридора или кладовой;
- объединение ванной и туалета;
- создание проемов и арок в ненесущих стенах;
- изменение труб при соблюдении требования угла слива;
- остекление балконов.
В особых случаях БТИ может согласовать монтаж камина и сауны и проемы в несущих стенах определенного размера. Следует иметь в виду, что если перепланировка затрагивает общедомовое имущество и помещения, то потребуется согласие всех соседей.
Условные обозначения на поэтажном плане БТИ
Если на момент замера инженер-оценщик обнаружил перепланировку, не соответствующую предыдущей версии плана и не согласованную до этого в БТИ, на новом плане будут отметки, обозначающие несоответствия. Например, в Москве лишние или недостающие конструкции на плане обозначаются красными линиями.
На поэтажном плане не отражаются предметы мебели, батареи и бытовая техника, а также душевые, ванны и раковины.
Как получить план БТИ квартиры
Чтобы заказать поэтажный план, вам потребуется предоставить документы:
- удостоверение личности;
- свидетельство о собственности, если данных о вашем праве еще нет в базе организации;
- нотариальная доверенность, если обращается представитель;
- заявление, если обращается физическое лицо (образец заявления);
- гарантийное письмо, если обращается юридическое лицо (образец гарантийного письма)
После подачи заявления в БТИ вам дадут выписку, в которой будет указан срок предоставления услуги и ее стоимость. Размер платы за оформление поэтажного плана зависит от площади объекта и дополнительных услуг, таких как выезд оценщика, обследование, создание электронной копии документа. Срок изготовления документа — до десяти дней.
Как внести изменения в план БТИ
Если вы задумали перепланировку или обнаружили, что нужно узаконить уже сделанную, то есть внести изменения в поэтажный план БТИ, необходимо подготовить ряд документов.
В первую очередь, требуется оформить план перепланировки и получить техническое разрешение. Далее объект обследует приемная комиссия и выпишет акт о завершенном переустройстве.
После этого вам выдадут обновленные планы БТИ, в которых будет отражены все нововведения. Если при перепланировке общая площадь помещения изменилась, то может потребоваться внесение этой информации в свидетельство о собственности.
Читайте также: