Как сделать квартиру непродаваемой
В эпоху доступной в интернете информации и продвинутых цифровых сервисов все больше людей приходят выводу, что привлекать риелтора к продаже или покупке квартиры – это лишнее. Однако нехватка опыта в сделках с недвижимостью может привести к совершению досадных и дорогостоящих ошибок. О самых распространенных из них эксперты рассказывают сайту "РИА Недвижимость".Плохая рекламаСамостоятельные продавцы, или "сами себе риелторы", как их часто называют профессиональные брокеры, начинают делать ошибки уже на самом первом этапе продажи квартиры – при подаче объявления, отмечают эксперты.Самостоятельные покупатели не концентрируются на рекламе, сетует руководитель компании "Только лучшая недвижимость" Алексей Лякин. Часто они размещают объявление на одном сайте бесплатных объявлений и на этом заканчивают с рекламой. Большинство же агентов работают минимум с 5-7 основными площадками, а некоторые агентства ухитряются давать рекламу на 50-60 площадках. Кроме того, самостоятельные продавцы часто просто не знают, какие платные услуги на основных площадках приводят к росту числа звонков, добавляет он. Еще одна рекламная ошибка – это плохие фотографии, продолжает Лякин. А в описании многие ограничиваются достаточно сухим текстом, который не привлекает потенциальных покупателей.Ошибочный ценникОчень многие люди ошибаются на этапе определения цены, не правильно определяя жилье-аналог для сравнения. Так как большинство продавцов не являются профессиональными оценщиками, то имеют очень смутное представление, как правильно оценить квартиру, говорит генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина.Продавец всегда оценивает свой объект, сравнивая с самыми дорогими конкурентами, добавляет генеральный директор агентства недвижимости "ВакКнам" Анна Симашова. "Мол, сосед продает за 10 миллионов, ну и я поставлю. А то, что есть аналоги там же или в других домах с подобными параметрами за 8,5-9 миллионов, человек не видит. Точнее, не хочет видеть", - сокрушается она. Для самостоятельных покупателей понять "правильную" цену тоже проблема, добавляет председатель совета директоров сети офисов "Миэль" Марина Толстик. Ведь каждый собственник хочет продать свою квартиру как можно дороже и получить возможный максимум. Поэтому, выставляя свои объекты на рынок, некоторые собственники завышают ее стоимость. Покупатели же, напротив, хотят купить как можно выгоднее. Риелтор же прекрасно ориентируется на рынке недвижимости, знает ценовую политику и, опираясь на свои знания рыночной ситуации, проведет торг и поможет добиться максимальной скидки, аргументирует она. Телефонные переговорыСерьезная ошибка самостоятельного продавца - плохой прием звонка, отмечает генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Понятно, что владелец работает где-то и не всегда может взять трубку, а это очень вредит процессу. Плюс самостоятельному продавцу сложно бывает грамотно ответить на все вопросы потенциальных покупателей.Корень проблемы не только во владении информацией, но еще и в том, что самостоятельный продавец часто не воспринимает звонок как часть продажи, и поэтому не прилагает усилий к тому, чтобы максимум из них завершалось переходом на следующий этап – к просмотру квартиры, добавляет Шаталина. Покупатели же реагируют на такое пассивное поведение, и продолжают переговоры только с теми, кто приложил усилия, чтобы удержать их внимание.Неправильный показСобственник не знает, как показывать квартиру, добавляет новый пункт в список ошибок "сам себе риелторов" Симашова. А еще самостоятельные продавцы часто запрещают съемку в своих квартирах, мотивируя это тем, что в помещении есть их личные вещи, добавляет Летенков. Это ошибка, так как потенциальные покупатели приходят домой и пересматривают фото и видео в квартирах, где они побывали. Если же смотреть будет нечего, то такой объект вылетит из их памяти.Примечательно, что риелтор с покупателем часто просто отказывается от просмотра объектов, где квартиру будет показывать сам владелец, продолжает он. Это связано с тем, что самостоятельные продавцы нередко стараются обменяться контактами с покупателем и провести сделку без риелтора. Зная это, опытный брокер просто отсекает такие варианты.Самостоятельные покупатели, кстати, тоже совершают фатальные ошибки при просмотре квартиры, обращает внимание генеральный директор компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. Самый первый риск, на который не все потенциальные покупатели обращают внимание - это незаконные перепланировки, подчеркивает он. "Иногда они сделаны настолько лаконично, что заметить их можно лишь проверив существующую документацию. Риск очень высок, поскольку есть перепланировки, которые невозможно согласовать, а это при выявлении не только может привести к наложению штрафа уже на действующего собственника, но и при отказе от узаконивания или возврата помещению прошлой планировки - к продаже квартиры на торгах", - предупреждает Хусаинов.Неумелый торгДля каждого собственника его объект – самый лучший из всех предложений, а цена при этом самая низкая, указывает гендиректор "Этажей". Так что при прямом общении покупателя и собственника о скидке в случае, когда есть реальный интерес к объекту, нужно быть крайне осторожным и четко аргументировать свою просьбу о скидке без эмоциональной оценки самого объекта.Люди без опыта не умеют правильно торговаться, соглашается Лякин. Эксперт выделяет в поведении самостоятельных продавцов две крайности. Первая: человек готов уступить, когда этого делать не нужно, например, когда и так есть хороший спрос на объект. Хороший риелтор увидит этот спрос и сделает вывод, что квартиру по нужной цене приобретут если не сейчас, то через неделю. Второй вариант: наоборот, человек стоит на своей цене, не желая подвинуться, и теряет реального покупателя, когда спрос на объект не очень высокий, поясняет он. Также самостоятельные продавцы часто страдают из-за незнания рыночной ситуации: покупатель или его агент могут настаивать, что какая-то особенность квартиры (например, расположение на определенном этаже) является существенным недостатком и требовать скидку за это, хотя по факту ничего влияющего на цену или ликвидность квартиры в этом факторе нет. Таким приемом часто пользуются профессиональные агенты, которые приводят покупателя к самостоятельному продавцу и оказывают на него давление, ссылаясь на свой опыт, говорит эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. Кроме того, самостоятельный продавец часто обманывает сам себя, просто выбирая не покупателя, предложившего наилучшие условия, а человека, который ему показался самым приятным в общении, добавляет он.Неподготовленные к сделке документыСделка может очень сильно затянуться или даже сорваться, потому что самостоятельные участники часто забывают заранее подготовить необходимые документы, отмечают все опрошенные эксперты.Часто бывают проблемные ситуации, когда риелтора нет ни с одной из сторон. Так, процесс регистрации права собственности приостанавливается из-за отсутствия всех необходимых документов, сетует Лякин. В случае, если такая пара оказывается частью большой цепочки альтернатив, от проволочки пострадают сразу много людей. Согласно списку, приведенному на сайте Росреестра, минимальный пакет документов, необходимых для купли-продажи квартиры, должен включать в себя:Однако этот перечень может быть расширен в зависимости от особенностей сделки. Например, если один из собственников продаваемой квартиры – несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки. Таким образом участникам сделки (как продавцам, так и покупателям) нужно заранее выяснить полный состав пакета документов, необходимых для регистрации, и подготовить его.При самостоятельных сделках трудности регулярно возникают, когда покупатели вносят аванс, предварительно не убедившись в том, что они смогут купить эту квартиру – например, не получив одобрение в банке и не понимая точно, на какую сумму они могут рассчитывать, отмечает Толстик. Или не удостоверившись в том, что объект залога будет одобрен в банке. Например, чтобы получить одобрение банка, дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению, квартира не должна быть под арестом или находиться в залоге у другого банка. То есть, прежде чем вносить аванс, стоит убедиться в том, что покупатель сможет ее купить, и помощь профессионала тут сложно переоценить, заключает она."Ко мне обратились люди, которые самостоятельно подписали предварительный договор, где покупатель с риелтором сознательно не прописали дату выхода на сделку. При этом покупатель знал, что ему может не хватить денег на приобретение объекта и не одобрил заранее ипотеку", - приводит пример Лякин.Оформление авансаОдна из главных ошибок как "свободных" покупателей, так и "свободных" продавцов состоит в том, что они попросту не понимают разницы между авансом и задатком, предупреждают риелторы.Аванс всегда возвратный, и выгоден лишь в том случае, если вы планируете продолжать поиски и иметь возможность в любой момент отказаться от объекта без штрафа, объясняет руководитель юридического отдела агентства Homeapp Нино Гулбани. В случае отмены сделки по инициативе любой из сторон сумма возвращается покупателю, а значит, у каждого участника сделки есть риск и возможность передумать, если он найдет альтернативу. Правда, оговаривается юрист, с точки зрения покупателя задаток предпочтительней - это регламентированный способ финансового обеспечения исполнения обязательства (статья 380 ГК РФ). Он защищает его, поскольку минимизирует риск отказа от сделки. Если продавец отказывает в сделке, то возвращает покупателю задаток в двойном размере, продолжает Гулбани.Условия договораНа этапе подписания договора купли-продажи покупатель без риелтора, как правило, использует или типовой договор, скачанный из интернета или по сделке знакомых, или договор продавца, рассказывает Гулбани.Первое, на что нужно обратить внимание, это стороны по договору. Участники сделки довольно часто совершают ошибку, если от имени одного из них действует представитель по доверенности, отмечает Гулбани. Они просто забывают указать реквизиты этой доверенности, а это необходимо сделать.Следующий момент состоит в корректности определения самого объекта, которое должно включать в себя адрес, размер площади (общая, жилая), этажность, а также кадастровый номер.Ошибочно упускать из виду описание документов-оснований – просто указания (объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ___ ) тут недостаточно. Основание владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости должно содержать полное наименование (например, договор купли-продажи, договор мены и т.д.) дату, серийный номер (при наличии), кем выдан, удостоверен, и, безусловно, все перечисленное должно быть у продавца на руках, чтобы покупатель еще на стадии проверки объекта недвижимости и продавца смог удостовериться в легальности прав продавца на объект, разъясняет Гулбани.Наконец, обязательно нужно указать, в каком состоянии и комплектации передается объект, подчеркивает она. Стороны зачастую ошибочно сокращают информацию о размере и порядке проведения расчетов. Если сумма будет выплачена покупателем продавцу единовременно, то в таком случае особого творчества в описании не потребуется, главное – не допустить ошибку в неупоминании срока совершения платежа.А вот в случае, когда платеж будет совершаться частями в плане собственных средств и заемных либо средств, полученных по субсидии, юрист рекомендует в описании идти по принципу от общего к частному, то есть сначала указать общую сумму, а далее – как она будет разбита, в каком размере и сроки. В случае, когда для расчетов используются заемные средства, то необходимо сослаться на кредитный договор, либо написать реквизиты постановления о предоставлении субсидии.Кривая передача денег и квартирыСамые обидные ошибки люди могут совершить, когда им кажется, что все уже позади, то есть на этапе передачи денег и квартиры, отмечают эксперты.В некоторых ситуациях с продавцом могут рассчитаться фальшивыми деньгами частично или полностью. При этом расчет происходит тогда, когда договор уже подписан и отмотать ситуацию обратно сложно, предупреждает Флутков.Ошибочно полагать, что передача денежных средств должна быть произведена в день подписания договора купли-продажи объекта и притом в наличной форме, объясняет Гулбани.Еще один хороший, но обделенный вниманием способ взаиморасчетов - депозит нотариуса, напоминает Гулбани. В этом случае функцию банка, описанную в двух предыдущих способах, выполняет нотариус. Особенно это актуально в отношении сделок, для которых законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (сделки в отношении имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких лиц, а также сделки с участием несовершеннолетних граждан).Кроме того, нужно помнить, что акт приема-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи, и к нему нельзя относится как к "формальной бумажке", подчеркивает эксперт. Так, в основном тексте договора должно быть указано, в каком состоянии и комплектации передается квартира, а в акте покупатель должен зафиксировать, что это сделано согласно договоренности, объясняет она.Продавец, передавая квартиру должен убедиться, что расчеты состоялись, свои деньги он забрал из банковской ячейки или они "упали" на банковский счет, а покупателю следует быть еще более внимательным, настаивает юрист. Ошибочно полагать, что расчеты – это единственное, о чем нужно упомянуть в тексте акта приемки-передачи квартиры. Покупатель при приеме объекта должен убедиться в наличии счетчиков на воду (свет при наличии), зафиксировать их показания, получить подтверждение полной оплаты коммунальных платежей и капитального ремонта. Таким образом людям, планирующим продать или приобрести квартиру, нужно понимать, что это – долгий и трудоемкий процесс, который на всех этапах требует повышенного внимания, сосредоточенности на деталях, готовности к неожиданностям, на которые придется реагировать. А главное – каждая сделка настолько индивидуальна, что не только "рекомендаций из интернета", но и опыта самых лучших риелторов может не хватить для того, чтобы абсолютно все прошло гладко.
Можно ли найти покупателя на самое невостребованное на рынке жилье
Как ни странно, но серьезные экономисты, в отличие от риэлторов, считают любую недвижимость неликвидным активом, ставя ее в один ряд с антикварными изделиями и автотранспортными средствами. Так получается, утверждает доктор экономических наук Наталья Чернова, по двум основным причинам. Во-первых, квартиру, дом или участок невозможно быстро и без потерь обменять на наличные средства, как, например, в случае с ценными бумагами. Во-вторых, из-за постоянных колебаний, которые испытывает даже устойчивый рынок, никогда нельзя точно определить стоимость этого актива в конкретный момент времени. Эти два момента, затрудняющие ликвидность недвижимости, особенно бросаются в глаза в период экономических спадов или стагнации, если объект имеет какие-либо недостатки.
Например, в начале 90-х годов прошлого века, отмечает независимый подмосковный риэлтор Кирилл Морозов, не было трудней задачи для собственника или агента, чем реализация квартиры не первом или последнем этажах, да еще и без балкона. Конечно, расположение или инфраструктура принимались во внимание при оценке объектов, но любой из этих трех факторов перечеркивал все преимущества легко и непринужденно.
И способы их нейтрализации
Эксперты рынка недвижимости авторитетно заявляют — многие из вышеперечисленных нюансов можно обойти. Для этого нужна только грамотная подача объекта и небольшой правовой ликбез.
Что же касается удаленности от метро и шумности, продолжает Кирилл Морозов, то здесь надо четко объяснить покупателю, что брод пройти и в воде не замочиться никогда ни у кого не получалось. Так и здесь — пусть покупатель честно ответит сам себе на простой вопрос: что ему больше по душе, хорошая транспортная доступность или экология и тишина. Если первое, то добро пожаловать в оживленный и шумный район. А если второе, то придется покупать машину или тренироваться ходить пешком на большие расстояния.
В случае с юридическими казусами следует готовиться к ощутимому (но в рамках разумного!) дисконту, подчеркивают риэлторы, поскольку иным путем решить проблему вряд ли возможно. При наличии же финансовых проблем рекомендации специалистов рынка диаметрально расходятся.
Несмотря на то что цены на недвижимость постоянно растут, есть на карте России одно место, где квартиры не только не дорожают, наоборот, их готовы отдавать даром. А если никто не берет, то люди просто бросают квартиры и уезжают. Это суровая реальность Воркуты. За последние 25 лет население этого города и прилегающих поселков сократилось в три раза.
У этого города среди ледяной пустыни есть слоган "Воркута - столица мира". Когда-то жизнь здесь была действительно столичной. На шахтах платили хорошие деньги, и уставшие от тяжелых смен шахтеры легко могли слетать на выходные в Ленинград за апельсинами.
Воркута жила шахтами. Их в окрестностях города было 13. Также возле шахт было построено шесть поселков. Фактически они были расположены вокруг города. Их называли воркутинским кольцом. Поселки, как и сама Воркута, застраивались типовыми многоэтажками.
А потом здесь стали закрываться шахты. Люди начали уезжать, и поселки Воркутинского кольца стали тяжелым бременем для местного бюджета. Фактически сейчас жизнь осталась только в поселках Северный и Воргашор, они находятся ближе всего к Воркуте. Среди тех, кто здесь живет, много переселенцев из других поселков кольца.
Население Воргашора только официально составляет 9,4 тысячи человек. Для сравнения, в 1989 году было 24 тысячи. Но сколько в реальности человек здесь проживают, загадка как для жителей, так и для властей.
Воркутинские поселки известны своими домами-призраками, когда на центральной улице может стоять отключенная от коммуникаций пятиэтажка с выбитыми стеклами. В Воргашоре таких домов много.
Показательный случай в Воргашоре произошел несколько недель назад, когда один местный житель выставил на продажу квартиру за один рубль. Собственника атаковали звонками жители других регионов. Когда узнавали, что речь идет о поселке Воркутинского кольца, энтузиазм спадал, тем не менее у собственника все же получилось найти желающего получить бесплатную квартиру.
Похожая ситуация и в самой Воркуте. Сейчас там на продажу выставлено 53 квартиры дешевле 200 тысяч рублей. Причем по семи адресам можно купить жилье меньше, чем за 100 тысяч рублей.
- Мы не первые в мире, кто столкнулся с подобной ситуацией. Мертвые города, например вокруг Детройта, где и за отрицательную величину вы ничего не продадите. Люди не могут жить в городах, где отсутствует работа, тем более если климатические условия настолько тяжелые, как Воркуте. Это не юг России, где можно было бы найти другую работу, например, создав фермерское хозяйство. Здесь Север, средняя температура января -20 С о и Полярная ночь. Отсутствие работы здесь означает отсутствие жизни. В целом же проблемы таких городов не под силу решать на уровне регионов. Нужны соответствующие государственные программы. В случае с Воркутой есть поручение президента РФ принять план ее комплексного развития, уделив особое внимание вопросам занятости населения, это дает надежду, что через некоторое время ситуация здесь начнет улучшаться, - говорит Елена Иванкина, завкафедрой менеджмента недвижимости Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС.
Примеры, когда в города возвращался пульс жизни, в Коми есть. Например, в Усинске, городе нефтяников, в начале девяностых люди тоже готовы были поменять квартиру на телевизор и уехать. Но сейчас здесь однушку дешевле, чем за 2,5 миллиона рублей, купить сложно. Может быть, и у Воркуты есть надежда?
Но сохранять местную прописку в ожидании хороших времен люди не хотят. Собственник должен платить квартплату, это 5-7 тысяч рублей в месяц. Даже если люди уезжают за лучшей жизнью в другие регионы, их долг за ничего не стоящую квартиру на малой родине будет расти. Когда сумма достигнет критической величины, местные власти подадут в суд, а потом подключатся и судебные приставы. Поэтому квартиры, если не получается продать, передариваются. Люди не вывозят даже крупную технику и мебель: здесь единственная связь - по железной дороге. Перевозить по ней шкафы и диваны - дорогое удовольствие.
Те, кто не может найти покупателя, могут сдать свои квартиры администрации. Бесплатно. Но люди готовы и на такой вариант. В такие квартиры местные власти переселяют жильцов из расселяемых домов, которые отключают от коммуникаций, это позволяет хоть как-то сэкономить коммунальные ресурсы. В перспективе Воркута полностью избавится от поселков. Кольцо столицы мира постепенно сжимается.
Разделы сайта
Вопрос эксперту
Эксперты сайта
Последние статьи
Новые комментарии
Самые обсуждаемые вопросы
после развода осталась без жилья,снимаю с малолетними детьми квартиру в которую въехали с уговором что я выплачу коммунальный долг. через 10 дней как оплатила хозяйка заявила что продает квартиру, снять другую просто нереально, денег совсем нет. есть ли какой то способ сделать эту квартиру непродаваемой хотя бы 3-4 месяца пока я соберу денег на другое жилье.заранее спасибо
В вашем случае придется действовать не только магическими путями, но и общечеловеческими. Договоритесь с хозяйкой, что препятствовать продаже не будете и начнете искать другое помещение для аренды, но попросите позволить до момента продажи пользоваться ее квартирой. Этим можно так сказать выиграть время для того, чтобы собрать денег и найти достойную альтернативу для проживания вашей семьи.
Далее нужно будет обратиться за помощью к домовому. С ним придется подружиться и попросить защиты и помощи, чтобы задержаться в съемной квартире. Подготовьте для домового угощение, он любит вкусно покушать, очень благосклонен к сладкому и свежему молоку.
Устройте ему на кухне уютный уголок с угощением и обратитесь сначала с просьбой угоститься и познакомиться. Оставьте угощение на ночь. На следующую ночь опять приготовьте угощение и попросите вам помочь задержаться в этой квартире на какое-то время. Можете его попросить отвадить от этого дома покупателей.
Главное в вашем случае заручиться его поддержкой.
Ритуал с гвоздем
Параллельно с этим можно в буквальном смысле вбить гвоздь в порог квартиры, который помешает скорой продаже. Кладбищенский гвоздь для этих целей вам совершенно не нужен.
Возьмите самый обыкновенный стальной строительный гвоздь и вбейте его в порог дома со словами:
Как только необходимость в задержке продажи квартиры отпадет, не забудьте гвоздь из порога выдернуть. Не стоит мешать человеку после того, как вы найдете себе другое жилье. Не стоит брать на себя совершенно не нужный вам негатив, даже если он будет не осознанным. Гвоздь нужно будет сутки выдержать в соли, затем соль растворить в воде и вылить на землю, а сам гвоздь можно будет просто выбросить.
Читайте также: