Генеральный план строительства дома

Обновлено: 24.01.2025

Генеральный план меняет правовой режим только тех участков, в отношении которых установлен градостроительный регламент

Согласно ч. 12. ст. 9 Градостроительного кодекса РФ “утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон” (введена Федеральным законом от 20.03.2011 N 41-ФЗ).

На практике суды толкуют эту норму следующим образом: сносить существующее не нужно, новое строительство (смена разрешенного использование участка) запрещено. По сути применяются п.п. 8,9 ст. 36 ГрК РФ, согласно которым земельные участки, которые не соответствуют градостроительному регламенту, могут застраиваться (в том числе через реконструкцию существующих объектов капитального строительства) только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства на них также может осуществляться только путем приведения в соответствие с градостроительным регламентом.

Таким образом, в случае если генеральный план поселения реализован через Правила землепользования и застройки, и, например, территория индивидуальной застройки отнесена к зоне многоэтажной многоквартирной застройки, то должен быть запрет на строительство нового индивидуального дома, а даже на его реконструкцию, путем надстройки второго этажа, например.

Однако, действие градостроительного регламента не распространяется на территории общего пользования (ч.4 ст. 36 ГрК РФ).

Территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Их границы отображаются красными линиями на проектах планировки территорий.

Территории общего пользования также могут быть застроены, например, инженерными сооружениями: дорогами, дамбами, мостами, причалами, эстакадами, туннелями и др. При этом если на участке на генеральном плане отображена такая планируемая дорога, то ни о каком приведении к такому положению при использовании участка речи быть не может. Означает ли это, что участок уже ничем нельзя застраивать или его использование не ограничивается до момента изъятия такого участка для публичных нужд?

Казалось бы, какой смысл застраивать такой участок, если все равно здесь будет дорога и все надо будет сносить. С другой стороны, совершенно непонятно, будет ли это дорога на самом деле и когда выкупят участок под нее. При этом строить нельзя уже сейчас. C другой стороны, нет никакого смысла строить, если дорога все-таки будет.

Судебная практика часто не видит разницы, идет речь об изменении документом территориального планирования градостроительного регламента или же о планировании в этом месте территории общего пользования. Во всех случаях, суды склонны говорить о запрете нового строительства.

Однако, в этом случае законодательство содержит все ответы. Во-первых, любое ограничение права собственности на землю должно быть прямо предусмотрено законом. И запрета на новое строительство в случае с территориями пользования законодательством не предусмотрено. Зато есть другие положения.

Согласно ч. 12.6 ст. 45 ГрК РФ проект планировки территории, предусматривающий размещение объектов, для размещения которых допускается изъятие земельных участков, не действует в этой части, если в течение трех лет не принято решение об изъятии.

Однако данное положение не применяется в отношении проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, и в России много городов, где нарисованные с 2004 года планируемые дороги таким образом ограничивают право частной собственности.

Как быть с ними?

В законодательстве решение об изъятии напрямую связано именно с проектом планировки территории и может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. ( ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Правило это введено в 2015 году, но нет оговорки, что оно не применяется к проектам планировки прошлого периода. Получается, после 2018 году такие решения уже не могут быть приняты.

Возможно ли в таком случае, что генеральный план, который не может быть реализован без проекта планировки, все равно будет ограничивать права землевладельца?

Очевидно, к этому нет никаких оснований.

Более того, ст. 280 ГК РФ вообще не связывает утверждение в документах территориального планирования функциональных зон с возникновением каких-либо ограничений гражданских права владельца участка. Единственное ограничения возникает уже после принятия решения об изъятии участка и выражено оно в том, что после этого момента лицо, чей участок изымается, несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений. То есть стоимость такого нового строительства не возмещается после изъятия.

Из этой же нормы можно сделать вывод, что новое строительство после принятия генерального плана и до принятия решения об изъятия не только возможно, но и стоимость его должна быть возмещена при изъятии. И это справедливо, так как с точки зрения баланса публично-частных интересов решения об утверждении документа территориального планирования и об изъятии участка принимает одна сторона.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН (ГПЗУ) И ГДЕ ЕГО ВЗЯТЬ

Участок, выбранный вами для строительства дома, располагается не в безлюдной пустыне, а среди других таких же участков, на которых уже возведены или вскоре будут построены жилые дома. Поэтому при планировании строительства учитывайте и особенности соседних участков, и требования местных властей. Для этого сверьте свои замыслы с градостроительным планом земельного участка (сокращённо – ГПЗУ). Если этого не сделать, то высока вероятность серьезных сложностей: например, окажется, что часть дома возведена в зоне запрещённой застройки, или дом возведен в три этажа, а в этом районе разрешены лишь двухэтажные строения.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН (ГПЗУ) И ГДЕ ЕГО ВЗЯТЬ

Градостроительный план — первый и главный ключ к законности Вашего строительства и безошибочному выбору проекта.

ГПЗУ как руководство для застройщика

Откройте 44-ю статью Градостроительного кодекса, регламентирующую составление градостроительных планов. Согласно её содержанию, из ГПЗУ вы узнаете:

• можно ли использовать участок для возведения дома;
• с какой целью вообще разрешено использовать ваш земельный надел;
• в каком месте следует возводить капитальные постройки, а в каком – нет;
• сколько этажей может насчитывать дом и какова может быть его наибольшая высота;
• какую долю территории участка можно застроить (в процентах);
• где нельзя строить вообще ничего (лесная зона, проложены магистрали и т.д.);
• есть ли ограничения по использованию земли (публичные сервитуты);
• есть ли у административных структур планы по использованию части надела для строительства дороги, инженерных сетей и др.;
• каковы технические условия подсоединения будущего дома и хозпостроек к инженерным сетям.

Кроме того, в градостроительном плане может быть указано, допустим ли раздел усадьбы, если понадобится дать отдельный надел каждому из детей или продать часть земли.

Зачем это нужно именно Вам

Оформление градостроительного плана застройки не будет стоить владельцу земли ни копейки, а процедура предельно проста. Документ будет нужен с начального этапа строительства дома и до окончания работ.

1. При проектировании. Сведения о размещении дома на участке, его допустимых размерах и этажности архитектор получает из градостроительного плана. Исключите ошибки проектирования и препятствия для застройки, получив ГПЗУ еще до выбора проекта дома, чтобы недешёвые проектные работы не пришлось делать заново.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН (ГПЗУ) И ГДЕ ЕГО ВЗЯТЬ

3. При разработке СПОЗУ . Специальная схема планировочной организации для участка покажет, как будет располагаться дом относительно магистральных инженерных сетей (водопровода, газопровода, электросети, канализации). СПОЗУ понадобится при подаче уведомления о строительстве, и для его разработки обязательно потребуется ГПЗУ.

4. При вводе дома в эксплуатацию. Без документа о введении в эксплуатацию дом будет считаться незаконно возведенной постройкой со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями в виде штрафов и угрозы сноса. ГПЗУ входит в пакет обязательных для этой процедуры документов.

5. При благоустройстве участка. Без градостроительного плана невозможна работа ландшафтных дизайнеров, которые помогут распланировать схему зелёных насаждений и декоративных построек, разработать схему освещения и прокладки труб для полива. Если нельзя подключить дом к центральной канализации, то потребуется выбрать место для септика и т.д. Планировка участка должна соответствовать СНиПам, в которых подробно указаны минимально допустимые расстояния между домом и деревьями, инженерными магистралями, другими постройками и заборами. Ограничения СНиП необходимы, чтобы обеспечить безопасность – вашу и ваших соседей.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН (ГПЗУ) И ГДЕ ЕГО ВЗЯТЬ

Выбирая на участке место для возведения дома, архитектор руководствуется градостроительным планом, чтобы:

• удобно расположить здание по отношению к домам на соседних участках;
• не создавать опасных ситуаций во время пожара: оставить проходы и проезды для пожарной техники, снизить опасность распространения огня на другие здания;
• обезопасить себя от действия природных явлений (наводнений, осыпей грунта, разрастания оврагов) и техногенных факторов (воздействия ЛЭП, станций мобильной связи, магистральных газопроводов);
• выбрать место в соответствии с общим проектом планировки района, утверждённым местными властями;
• не нарушить общегосударственные правила, касающиеся застройки участков;
• соответствовать местным нормативам высотности зданий.

Исходя из вышесказанного, становится понятно, что ГПЗУ – важный документ, к получению и использованию которого ни в коем случае нельзя относиться легкомысленно.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН (ГПЗУ) И ГДЕ ЕГО ВЗЯТЬ

Можно ли строиться без ГПЗУ

Чтобы возвести стены и крышу, градостроительный план не требуется. Однако без него вы не получите от местной администрации разрешения на эксплуатацию дома. Как следствие – не зарегистрируете своё право собственности и впоследствии не сможете продать, подарить или оставить дом в наследство детям.Для владельцев так называемого самостроя в Налоговом кодексе прописаны жёсткие штрафные санкции, размер которых зависит от давности приобретения участка:

• меньше трёх лет назад – придётся заплатить налог за период владения объектом плюс 20% оценочной стоимости дома в качестве штрафа;
• меньше десяти лет назад – нужно заплатить налог, начисленный за три последних года до регистрации дома и 40% стоимости в качестве штрафа;
• больше десяти лет назад – придётся заплатить налог по двойной ставке за годы, в течение которых вы являетесь владельцем участка.

Если не урегулировать правовую проблему, суд может принять решение о безжалостном сносе новенького уютного дома.

Где и как получить ГПЗУ

Оформлением и выдачей градостроительных планов на отдельные участки занимаются местные власти. Обратитесь в городской либо районный отдел, контролирующий строительство и архитектурные вопросы в вашем административном районе. Проще всего это сделать через МФЦ или сайт госуслуг, некоторые пользуются электронной или обычной почтой.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН (ГПЗУ) И ГДЕ ЕГО ВЗЯТЬ

Документы для получения ГПЗУ

Перечень документов, которые нужно приложить к своему заявлению, определяют власти территориального образования. В некоторых регионах для этого достаточно документа, идентифицирующего вашу личность (внутренний паспорт), в других понадобится добавить:

• правоустанавливающий документ на владение участком;
• выписку из Земельного кадастра (нужно получить в местной Кадастровой палате);
• технический паспорт строений (если на участке уже есть одна или несколько капитальных построек, независимо от их состояния);
• топографический план участка с отмеченными на нём коммуникациями (даже если этого пункта нет в списке документов, лучше его приложить, чтобы ускорить процесс).

Вместо владельца участка запрос на получение градостроительного плана может подать член семьи, родственник или другое лицо, но на него необходимо оформить у нотариуса и приложить соответствующую доверенность. Некоторые учреждения дополнительно просят подписать согласие на обработку персональных данных.Единой формы для написания заявления нет, однако вам предложат воспользоваться принятым в регионе образцом или выдадут готовый бланк для заполнения. Обычно в заявлении просят указать:

• данные владельца или человека, который будет получать документ (ФИО, адрес прописки, номер телефона);
• адрес и площадь участка;
• кадастровый номер участка, включающий цифры, знаки и символы, указанные в документе кадастрового учёта;
• основные сведения о постройках, имеющихся на участке, в том числе временных и лёгких строениях;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.

В заявлении могут быть указаны и другие сведения, если региональные власти решили, что без них никак невозможно обойтись.

Оплата госуслуги

Платить за изготовление и выдачу ГПЗУ не нужно, эта услуга предоставляется государством бесплатно.

Срок подготовки ГПЗУ

Со второй половины 2017 года вам придётся ожидать всего 20 дней с момента подачи заявления и документов , которые требуется к нему приложить. В течение этого времени уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и изготовить градостроительный план вашего участка.

Возможен ли отказ в выдаче ГПЗУ

Федеральное законодательство не упоминает о причинах, по которым местные власти могли бы отказать собственнику в выдаче градостроительного плана на участок. Однако на местном уровне чиновники могут отыскать формальные поводы, по которым отказ становится возможным. Как правило, в оформлении ГПЗУ отказывают, если:

• поданные бумаги содержат фрагменты, которые невозможно прочесть;
• при заполнении бланка или написании заявления от руки было допущено несколько ошибок, замедляющих обработку поданных сведений;
• один из документов просрочен или утратил силу.

Чтобы избежать отказа в выдаче ГПЗУ, следует заполнять графы заявления внимательно и разборчиво, не допуская помарок и исправлений, а также тщательно следить за сроками действия прилагаемых справок.

Срок действия градостроительного плана

ГПЗУ действует в течение трёх лет с момента получения. После того, как этот срок истекает, план считается утратившим актуальность. Использовать информацию, которую он содержит, больше нельзя, так как сведения могут оказаться устаревшими. Если за три года подрядчики не смогли закончить строительство, придётся повторить процедуру получения ГПЗУ.

Вывод

Исходя из вышесказанного, вывод — очевиден: лучше потратить немного времени на получение ГПЗУ, чем пренебречь этой возможностью и впоследствии обзавестись множеством проблем с разработкой проекта, оформлением уже построенного дома.

Делитесь Вашим опытом получения ГПЗУ и подачи уведомления о начале строительства в комментариях. Ваш опыт важен для нас и для других читателей! Мы понимаем, что в разных регионах есть сови нюансы.

Генплан / СПОЗУ - Схема планировочной организации земельного участка

Ранее мы говорили о генеральном плане населенного пункта , как об одном из видов градостроительной документации. Однако, необходимо добавить, что объектом проектирования может быть не только территория города или муниципального района, но и отдельный земельный участок с расположенным на нем объектом капитального строительства.

Генеральный план земельного участка - это масштабное изображение проектируемого (реконструируемого) здания, сооружения или единого недвижимого комплекса на геоподоснове со схематичным обозначением входов и подъездов к нему, элементов благоустройства и озеленения на прилегающей территории, транспортных путей.

Как правило, генплан - это вид сверху, но в отдельных случаях он совмещается с планом 1-го этажа проектируемого здания ("вскрытый план"). Масштабный ряд генпланов - 1:2000, 1:500, 1:200.

Основной комплект чертежей генерального плана включает:

• общие данные по рабочим чертежам;
• разбивочный план;
• план организации рельефа;
• план земляных масс;
• сводный план инженерных сетей;
• план благоустройства территории;
• выносные элементы (фрагменты, узлы).

Вместе с этим, в проектной документации, подлежащей экспертизе, употребляется термин « Схема планировочной организации земельного участка » (СПОЗУ). Данная Схема выполняется в соответствии с информацией градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и состоит из текстовой и графической частей.

Генплан – расположение дома на вашем участке

Правильное расположение дома – залог комфортности проживания. Поэтому генплан должен учитывать ряд небольших, но концептуально важных моментов. К примеру, ориентация по сторонам света необходима для обеспечения естественного освещения в жилых комнатах. А учет уклона местности поможет исключить подтапливание талыми водами и дополнительные трудности при отведении канализации.

Правильно составленный генплан существенно облегчает процесс прохождения государственной регистрации дома в соответствующей федеральной службе. Поэтому разработку генплана целесообразно доверить профессионалам с большим опытом, которые оперативно сформируют надлежащий пакет документов и помогут расположить строение так, чтобы жить в нем было приятно и удобно.

Почему не сделать самому? Выбор в пользу профессионалов

Генплан можно разработать самостоятельно, но если вы – не профессиональный архитектор, то сколько времени это займет? Ведь необходимо учитывать границы участка, рельеф, геодезические показатели местности, климатические особенности региона, государственные стандарты по прокладке коммуникаций – и это только базовые моменты.

В итоге, даже если вы подробно разберетесь в вопросе и разработаете генплан самостоятельно, потратив на это ни один месяц, можете ли вы гарантировать, что результат вас устроит? Насколько качественнее будет работа профессионала? Ведь наши сотрудники, обладая профильными знаниями и многолетним опытом, смогут учесть все регламентированные требования по расположению домов и специфику местности.

Что требуется от вас

1. Ситуационный и/или топографический план участка (запрашивается в районном МФЦ) с отметками уже имеющихся строений.
2. Пожелания по расположению дома – мы учтем все ваши требования, предоставим подробные консультации и рекомендации.
3. Предоплата 50%, ФИО, электронная почта и телефон для связи, а также адрес, на который мы доставим готовый генплан.

Что вы получаете на руки

Генплан в законодательно установленном формате (обычно 1-5 листов) с разметкой всех строений на участке, и газонов. Также на генплане будут указаны точные размеры участка и расстояния между строениями.

Печатная версия генплана формата А4 и черно-белая версия формата А3 доставляются по указанному физическому/юридическому адресу. Электронная копия пакета документов в формате PDF направляется на электронный адрес.

Почему мы?

• Делаем генпланы различной сложности с 2006 года, минимальный профессиональный стаж наших специалистов – 10 лет.
• Все сотрудники имеют профильное образование и высшую квалификацию по специальности.
• Четкое знание законодательно регламентированной теоретической базы по расположению жилых строений.
• Индивидуальный подход к каждому заказчику, бесплатные консультации, учитываем все пожелания и нюансы.
• Работаем без посредников – никаких переплат и наценок, самая выгодная стоимость услуг на рынке.

Алгоритм работы

План участка, пожелания по расположению дома и контактную информацию вы можете выслать нам почтой, в WhatsApp, Viber или Telegram.

Специалист анализирует полученные сведения, связывается с вами и уточняет все необходимые моменты.

Вы переводите нам предоплату 50% любым удобным способом – на карту Сбербанка или расчетный счет, наличными курьеру или в нашем офисе.

Мы приступаем к работе. Специалист всегда на связи – советуется с вами, разъясняет непонятные моменты, учитывает дополнительные пожелания.

После завершения работы бумажный вариант генплана высылается по указанному адресу в любую точку РФ и СНГ, цифровой вариант – на вашу электронную почту.

Оставшуюся часть суммы вы можете оплатить курьеру при получении, либо другим удобным способом, также как переводили предоплату.

Если потребуются правки – мы бесплатно внесем их. Предоставим любые консультации, поможем советом.

Как заказать генплан

К заявке прикрепляйте любые материалы – фото, видео, эскизы и тд. Саму заявку можете выполнить в свободной форме – просто расскажите нам, как вам хотелось бы расположить свой дом и какие нюансы нужно учесть нашему специалисту.

Мы поддерживаем оперативную связь с клиентами на протяжении всего времени сотрудничества и после – вы можете писать и звонить нам по любым вопросам. Ведь наша цель – разработать генплан так, чтобы вы могли построить по нему дом, в полной мере соответствующий вашим ожиданиям.

Стоимость разработки генплана: 10 000 руб.

Если вместе с генпланом Вам требуется разработка еще и ситуационного плана (часто запрашивают в администрации при оформлении постройки), то его стоимость дополнительно составляет 1500 руб.

Генеральный план дома

После согласования юридических вопросов при покупке участка под застройку необходимо разработать и утвердить техническую документацию. Она требуется, чтобы получить разрешение на строительство. Основа пакета документации — генплан частного дома и участка. После подготовки этих официальных бумаг в соответствии с существующими правилами планировочных решений и согласовании с органами надзора местного управления, выдается официальное разрешение на строительство.

Краткое содержание статьи:

Информация в этой статье будет полезна каждому потенциальному застройщику. Вы узнаете, что входит в пакет технической документации, а также как и где его правильно оформить.

Для чего нужен генплан частного дома

Генплан проектируемого коттеджа — это паспорт объекта с указанием точного расположения с привязкой к местности, дорогам, окружающим строениям, существующим коммуникациям. Проектирование генерального плана для индивидуального жилищного строительства в городской и сельской местности рекомендуется проводить согласно нормам и правилам СП 42.13330.2011.Правилами предусматриваются санитарные и противопожарные зоны расположения объектов на участке или по отношению к соседним строениям, привязка к общей застройке окружающей территории.

Без утверждённого генплана невозможно получить разрешение на строительство, оформить регистрацию и допуск строения в эксплуатацию, заключить договор на подключения к коммуникациям. Нельзя выполнять юридические действия, включая прописку жильцов или продажу дома. Сбор технической документации на возводимый объект и её согласование — затратный, но необходимый до начала строительно-монтажных операций этап.

Современное законодательство допускает начало проведения работ без получения официального разрешения на строительство после простого уведомления администрации. При этом риск непринятия постройки в эксплуатацию контролирующими организациями ложится на застройщика.

Генеральный план земельного участка

Проектирование генплана участка, как части технической документации на строительство объекта, происходит на основе данных проведения геологических и топографических изысканий. При разбивке территории, определённой под дачное или индивидуальное жилищное строительство, каждому участку присваивается кадастровый номер. По этому номеру определяется положение участка на территории, его границы.

Чертёж генерального плана застройки участка — основной документ из пакета технической документации. За основу чертежа генплана принимается градостроительный план с межевыми разметками и характеристиками землевладения по проведённым изысканиям.

Зонированный градостроительный план получают в отделе архитектуры или землеустройства местной администрации. Для этого следует:

1. Написать заявление на выдачу плана с указанием данных вашего паспорта.
2. Приложить к заявлению документы на право землевладения, паспорт с кадастровым номером на участок.
3. Определить категорию надела, объёмы и технологические особенности проектируемых строений.
4. Указать необходимую зону топографической съёмки с имеющимися коммуникациями.

В течении месяца выдаётся решение в отношении возможности применения действующих норм строительства на участке с подписями уполномоченных лиц. Согласование с энергопоставляющими компаниями не предусматривается. Срок действия документа — 10 лет.

Чтобы получить полный комплект документации генерального плана участка проектировщики, на основании полученного зонированного градостроительного плана, подготавливает:

Ситуационный план

Его чертёж рекомендуется делать в масштабе 1:500. Ситуационный план – карта, включающая территории, прилегающие к оформляемому под застройку участку. На карте указывается местоположение проектируемого генплана участка, прилегающие дороги, строения района.

Опорный план

Его чертёж выполняется в масштабе 1:200. На опорном плане схематически изображаются дороги, соседние строения, парки, площадки для отдыха, озеленение, наносятся существующие коммуникационные сети.

Генеральный план участка под застройку с домом

Чертёж генплана является основным при составлении технического проекта на строительство. Он прилагается к заявке при составлении задания на проектирование. Выполняется в масштабе 1:50 или 1:100 в зависимости от требуемой детализации расположения строений и других объектов на участке. На генеральном плане указывается положение участка и его размеры, границы застройки, расположение капитальных строений и вспомогательных объектов водоснабжения, канализации по требованиям СП 42.13330.2011, существующие или проектируемые сети.

Чертёж включает экспликацию — перечисление под номерами объектов, нанесённых на генплане и условные обозначения — принятые в строительстве обозначения видов и типов деревьев, кустарника, ограждений, дорожек, подъездных путей. На чертеже в обязательном порядке указывается ориентировка по сторонам света, роза ветров, геодезические уровни поверхности относительно основного репера района исследований, триангуляционные геодезические линии рельефа, масштаб.

Основным нормативным документом при проектировании структуры участка и положении жилищно-хозяйственных построек является СНиП 30-02-97. Требования этого документа носят обязательный характер. Согласно СНиП определяются противопожарные и санитарные зоны на проектируемом участке, соседями.

Важнейшим элементом генплана служит красная линия — граница между участком и зонами общего пользования, территории соседей. Её не должно пересекать ни одно строение либо даже открывающиеся створки ворот ограждения или гаража.

На чертеже от красной линии фасадной части участка до проектируемых капитальных строений отступается 5 м, если выход на улицу, и 3 м, если на проезд. От соседних участков отступ – 3 м. В пределах зоны застройки определяется расположение капитальных и подсобных сооружений. Также учитываются прочие нормативные расстояния по СНиП 30-02-97 от межи между участками и объектами:

• капитальный жилой дом с глухой стеной из несгораемого материала — 3 м, с окнами, выходом или стенами из горючих материалов — 5 м;
• хозпостройки — 4 м;
• гараж со стоками на свой участок — 1 м;
• деревья: высокие — 4 м, низкорослые — 2 м;
• кустарники — 1 м;
• от дома до туалета >12 м;
• от септика до колодца >8 м;
• от септика до скважины >12 м.

Если размеры участка не позволяют разместить объекты по установленным противопожарным и санитарным нормам, то оформление требуемых корректировок решается по согласованию с соответствующими контролирующими организациями.

Генеральный план строительства

Чтобы получить полный пакет, к генплану участка добавляют отдельные чертежи и схемы, относящиеся непосредственно к проектированию этапов строительства. Прикладывается пояснительная записка с дополнительными данными, расчётами, сметой, нормативами времени строительства и поэтапными графиками строительно-монтажных работ.

Таким образом, формируются генеральный план и технический проект строительства дома. В этот пакет документов входят:

1. Сводная схема существующих инженерных сетей подключения. На неё наносятся пути прокладки существующих сетей и внутренних проектируемых с точками подключений. Указываются отметки уровня выхода труб из дома, уклон трубопроводов, отметки врезки, компенсаторы. Чтобы не загромождать чертёж, под каждую сеть составляется своя схема. Согласование точек подключения к существующим сетям с ресурсопоставляющими организациями — обязанность застройщика после получения утверждённого градостроительного плана. Важно чтобы в схеме были указаны существующие подземные коммуникации (трубопроводы, телефонные кабели). Это поможет исключить риск их повреждения на этапе земляных работ, а также последующую ответственность заказчика. Для полной уверенности проведите на территории застройки локацию коммуникаций с помощью приборов или рамки.
2. По желанию заказчика в состав проекта дома включаются чертежи с генпланом архитектурно-планировочного решения ландшафтного дизайна.

1. Схема проведения земляных работ составляется, когда требуется вертикальная планировка территории строительства со сложным рельефом. При постоянном уклоне рекомендуется возведение капитального строения в верхней части площадки, а септик и туалет в нижней. Определение состава грунта, уровня грунтовых вод ложится на заказчика. Пробурите скважину, возьмите керн, проведите лабораторные исследования грунтов. Это важно при проектировании фундаментов, септика, колодца.
2. Отдельные схемы на производство строительно-монтажных работ. Указываются подъездные пути для различного транспорта, места разворота, места складирования строительных материалов, установки кранов с указанием радиуса поворота стрелы во время разгрузочных или монтажных работ. На строительном генплане на отдельных схемах указываются временные сооружения — бытовки, навесы для складов, подсобные площадки, проезды необходимые для данного этапа строительно-монтажных работ. При этом временные сооружения не допускается располагать в местах проложенных коммуникаций.
3. В пояснительную записку к генеральному плану проектируемого жилого дома вносится сводный технико-экономический отчёт о показателях использования территории.

Важные этапы проектирования

Проектирование генеральных планов, технических проектов производится специализированными профильными организациями в 1, 2 или 3 этапа в зависимости от сложности и категории объекта:

• в 3 этапа проводится проектирование сооружений 1 категории — предприятий, высотных сооружений, общественных зданий. В этом случае к техническому проекту строительства предъявляются повышенные требования в плане инженерных геологических изысканий и оценки возможности строительства в данных условиях. Учитывается класс сооружений, технологичность, экологические требования, сложность инженерно-технических расчётов конструкций, проведение технико-экономических обоснований проекта;
• в 2 этапа (эскизный и рабочий проект) проводится разработка для строений 1 и 2 категорий ответственности с простыми объёмно-планировочными и конструктивными решениями;
• в 1 этап допускается разработка генерального плана одноэтажного коттеджа с привязкой типового проекта к территории застройки.

Задание на проектирование

При обращении в проектную организацию для составления генерального плана участка и коттеджа оформляется задание на проектирование (техзадание, ТЗ). Типовая форма задания (26 пунктов) составляется и утверждается департаментами по архитектуре и градостроительству. В ней, в частности, указывается:

• наименование объекта, место строительства, право владения, кадастровый номер участка;
• данные паспорта заказчика, адрес проживания, реквизиты для связи;
• требования к вариантной разработке, стадийность, качество и детализация проектной документации;
• перечень работ, услуг поручаемых заказчиком исполнителю. Здесь поручите проектной организации оформлять договорные вопросы, соглашения с энергопоставляющими организациями;
• объём строительных работ, сложность, технология, согласуются объёмно-планировочные решения;
• сроки исполнения заказа, стоимость работы, оплата.

В виде приложения к ТЗ составляется перечень исходных данных, которые передаются заказчиком проектной организации до начала работ. В типовом перечне 46 пунктов, но для 2 стадийного проектирования достаточно градостроительного плана, геологических исследований грунта, карты рельефа, согласований, проведённых заказчиком с энергопоставляющими организациями.

Пункты ТЗ определяются сразу или согласуются по мере работы над проектом. Для недостаточно разбирающегося заказчика рекомендуется довериться архитекторам при заполнении техзадания. После передачи документов, оформления заказа заключается договор, устанавливаются сроки исполнения, выплачивается аванс, если это предусмотрено договором. Заказ принимается к исполнению.

Эскизный проект

При разработке генерального плана и технического проекта строительства первая стадия — эскизное проектирование. Это относится к планировочным, конструктивным, технологическим решениям. Составляются поэтапные схемы проекта, описания к ним. Работы проводятся при постоянном контакте с заказчиком.

На стадии эскизного проектирования заказчик вправе согласиться или нет с решениями проектировщика, вносить дополнения, изменения. Это касается объёмно-планировочного решения коттеджа, положения на участке и привязки к сторонам света, других вопросов, возникающих при проектировании. Опытный проектировщик предложит выгодные варианты или примет к исполнению замечания заказчика.

По окончании стадии эскизного проектирования полученные конструктивные и технологические решения утверждаются заказчиком, проект переходит в стадию рабочего. Возможны разработки в компьютерных программах с 3D визуализацией.

Рабочий проект

На основе эскизов и описательных документов составляются рабочие чертежи. Их стандартный пакет включает части:

• архитектурно-строительную с фрагментами нетиповых узлов;
• сантехники и коммуникаций;
• электротехническую.

К пакету также прилагается пояснительная записка. В ней приводятся расчёты конструкций, спецификации на применяемые изделия и материалы, другие данные решений проекта. Составляется калькуляция и окончательная смета на строительство проектируемого сооружения. По желанию заказчика прилагается график производства работ по ЕНиР, график движения механизмов.

Сколько стоят проектные работы

Затраты на проектирование генплана участка или дома напрямую зависят от детализации разработки чертежей, количества согласований и этапов работ, сложности исследовательских работ, инженерных расчётов, выбранной технологии строительства. Средняя стоимость разработки генплана застройки участка >2000 руб. Каждый дополнительный экземпляр к схемам технического проекта строительства >1000 руб. Стоимость проектов домов определяют за квадратный метр площади здания:

• архитектурно-строительный проект >350 руб;
• отдельно отопление, другие коммуникации >100 руб;
• смета на строительство >100 руб;
• визуализация на экране без движения камеры 50—65 руб.

Грамотный, качественно выполненный проект генерального плана дома позволит застройщику получить реальную возможность без дополнительных проблем создать комфортное жилье и с продуманной внешней и внутренней инфраструктурой.

Бирюлёвскую линию метро могут продлить до Щербинки.

Описание

Строительство в Москве ведется в соответствии с Генеральным планом развития города, который является основным документом территориального планирования.

В Генплане определены планируемые показатели развития объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, жилищного строительства, природных и озелененных территорий в каждом районе Москвы.

Генплан учитывает совокупность социальных, экономических, экологических факторов, природных особенностей и исторически сложившегося своеобразия города, культурные традиции и традиции московского градостроительства и архитектуры. Все это служит обоснованием долгосрочной стратегии застройки Москвы.

В настоящее время в российской столице на законодательном уровне действует Генеральный план развития Москвы, утвержденный в 2010 году. Основные мероприятия, которые содержит документ, касаются наиболее важных отраслей развития города:

Читайте также:

  
• В каком году был построен самый старый дом в париже
  
• Забор крови на аллергены делается натощак или нет
  
• Дом 110 кв м одноэтажный с гаражом
  
• Вытяжка для сварочного поста своими руками в гараж
  
• Padlet виртуальная доска инструкция