Дома 1917 года постройки плюсы и минусы
Довоенные дома, хрущевки и современные ЖК с точки зрения аналитика
Вторичный рынок жилья в Москве неоднороден по своим потребительским характеристикам. В зависимости от ряда параметров жилье даже в соседних домах может существенно различаться по показателю покупательской привлекательности. В свою очередь, это заметно влияет как на реальный срок экспозиции таких квартир, так и на их цену. В число важнейших параметров, определяющих покупательскую привлекательность жилья, традиционно относятся: характеристики месторасположения дома, собственные отличительные свойства самого здания, параметры объекта продажи (квартиры).
Ниже мы рассмотрим еще один фактор, который приобрел заметное влияние на вторичный рынок в последние годы в связи с постепенной активизацией темпов жилищного строительства в Москве, а именно: разницу между схожими по формальным признакам объектами, недавно перешедшими на вторичный рынок из сегмента новостроек, и относящимися к более давним периодам ввода в эксплуатацию. Будем рассматривать только вторичные объекты (исключая предложения новостроек от застройщика) на территории Москвы в ее старых границах (без учета Новой Москвы).
Прежде всего стоит привести общие сведения о текущей структуре тех квартир, которые сегодня экспонируются на московском рынке с точки зрения анализируемого критерия. В настоящее время, по данным Аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», в рассматриваемом сегменте предлагается порядка 47,5 тыс. квартир. Как видно на следующем графике, относительно их периода постройки достаточно четко выделяются три исторических периода:
- современное» жилье, построенное в постсоветский период, начиная примерно с со второй половины 1990-х годов по настоящее время (при мэрах г. Москвы Ю. М. Лужкове и С. С. Собянине);
- типовое жилье периода массового строительства в СССР (назовем его условно «советский стандарт»), относящееся к периоду приблизительно со второй половины 1950-х годов (кирпичное домостроение при И. В. Сталине) по 1990-е годы (преимущественно, панельное и типовое кирпичное домостроение при Н. С. Хрущеве, Л. И. Брежневе и М. С. Горбачеве);
- нетиповое и весьма разноплановое жилье раннего советского периода (до середины 1950-х) — так называемые архаизмы рынка.
Каждая из этих трех условных эпох жилищного строительства сформировала свою особую категорию квартир, заметно различающую их между собой как по качественно-количественным характеристикам, так и по сложившемуся уровню цен. Так, раннесоветское домостроение (продолжительность этапа — около 40 лет) испытывало на себе существенное влияние прежде всего дореволюционных строительных традиций. Во-вторых, развитие жилищного строительства происходило на фоне сложностей периода становления нового государства после Первой мировой и Гражданской войн, а также последовавшей вскоре Второй мировой войны. Наконец, существенное влияние на облик жилищного сектора оказал процесс формирования нового образа советского человека, сопровождавшийся коренными преобразованиями в его стиле жизни (в том числе в связи с ускорением урбанизации из-за курса правительства на индустриализацию).
Поэтому в квартирах данной эпохи выделяются как буржуазные объекты, созданные по дореволюционным канонам и в большей мере учитывающие такие показатели, как комфорт проживания и эстетическую составляющую внешнего и внутреннего облика зданий. К таким объектам можно отнести и те сталинские дома, которые были построены еще при жизни И. В. Сталина и специфичные уникальным внешним обликом, выражающимся в индивидуальной отделке фасадов, нетиповыми архитектурными решениями и т. д., так и объекты, построенные в рамках новой идеологии, рассчитанные на функциональность проживания трудового класса без особых излишеств. Этой неоднородностью определяется и заметное разнообразие площадей и цен в рассматриваемой категории объектов.
Подобные квартиры сегодня предлагаются в среднем по цене около 225 тыс. руб. за 1 кв. м, что при средней площади порядка 65 кв. м составляет примерно 13 млн руб. Тот факт, что раннесоветского жилья на рынке в настоящее время довольно мало (лишь около 6% от общей экспозиции), связан со сравнительно невысокими темпами развития отрасли жилищного строительства в настоящий период. Так, по данным Росстата, среднегодовые темпы ввода жилых площадей в РСФСР в рассматриваемые годы (без учета жилья, построенного населением самостоятельно) можно оценить примерно на уровне 9,6 млн кв. м, что, конечно же, заметно отстает от показателей более поздних эпох. Кроме того, из-за внушительного возраста (и, как следствие, износа) зданий до 1950-х годов постройки многие из них уже успели снести и заменить на более новые. Поэтому в будущем на рынке из рассматриваемой эпохи будет оставаться все меньше и меньше объектов, что в конечном итоге приведет к тому, что «последними выжившими» станут исключительно здания, обладающие несомненным историко-архитектурным значением.
Сталинки и хрущевки
Квартиры следующего периода развития жилищного строительства в России (продолжительностью также порядка 40 лет) кардинально отличаются от объектов предшествующей эпохи. Связано это, прежде всего, с тем, что спустя некоторое время после окончания Великой Отечественной войны начался период бурного массового («конвейерного») строительства по типовым проектам. Данный этап начался еще при жизни И. В. Сталина строительством так называемых сталинских домов из кирпича. Строительство аналогичных домов (только без излишеств декора фасадов и внимания к индивидуализации облика зданий) продолжилось и при Н. С. Хрущеве.
Однако вскоре правительством была принята новая парадигма, позволяющая застраивать массовые объемы жилья с определенным минимальным уровнем комфортности и заметно сокращенными затратами временных и материальных ресурсов. Началась эпоха панельного домостроения (с пятиэтажек-хрущевок, большая часть которых в настоящее время сносится в рамках программы реновации), которая продолжалась и при последующих руководителях страны (брежневки и т. д.) вплоть до завершения советского периода в 1990-х годах. В среднем в течение обсуждаемого 40-летнего интервала ежегодно в РСФСР вводилось в среднем по 48,2 млн кв. м жилья, что является максимальным показателем среди всех трех выделенных эпох.
На вышеприведенном графике рассматриваемый период очень хорошо заметен, поскольку выделяется достаточно ровными (неизменными) показателями ценовой конъюнктуры и средних площадей. Это связано именно с высоким уровнем типизации жилых домов и стандартизацией квартир (что и определяет их массовость). Объем предложения квартир эпохи «советского стандарта» в настоящее время уже заметно уступает более современной (постсоветской) экспозиции и составляет порядка 39% от выставленных сегодня на вторичном рынке квартир. Средние удельные показатели цен и площади анализируемого сегмента жилья являются минимальными среди всех выделенных эпох: 164 тыс. руб. за 1 кв. м при 51 кв. м общей площади (примерно 8–9 млн руб. за всю квартиру).
Наконец, современный этап развития сферы жилищного строительства, вошедший в активную фазу примерно с конца 1990-х и продолжающийся уже более 20 лет, также заметно изменил типичный образ жилья. В первую очередь это связано с возвращением рыночно-ориентированному (то есть под потребности и возможности определенной целевой аудитории) проектированию жилых комплексов. Из-за отказа от советского стиля жизни и переориентации на зарубежные образцы возродилась потребность в индивидуализации зданий с точки зрения архитектурных решений, вариантов отделки, а также благоустройства прилегающей территории. Также существенный вклад внесло активное развитие технологии монолитного домостроения, практически не ограничивающее застройщиков в своем творчестве.
В первые годы рассматриваемой эпохи это приводило к тому, что массовое жилье практически не строилось, а вновь возводимые проекты были рассчитаны преимущественно на наиболее обеспеченные слои населения. Однако в дальнейшем, примерно с конца 2000-х, строительные компании переориентировались в большей степени на массовый спрос; были разработаны новые проекты типовых панельных домов, заметно отличающиеся по удобству проживания от советских, а также произошло заметное удешевление монолитного домостроения, что привело к интенсивному проникновению данной технологии именно на массовый рынок. В сочетании с современными системами коммуникаций и планировки внешних и внутренних общественных территорий зданий вышеприведенные факторы привели к тому, что сегодня именно современные жилые дома предлагают наиболее дорогие квартиры, средняя площадь которых при этом выше, чем в советских домах, а планировки более комфортны для проживания.
Так, средняя цена 1 кв. м современных квартир, построенных после 1990-х, составляет около 275 тыс. руб. за 1 кв. м при средней площади порядка 85 кв. м (около 20 млн руб. за квартиру). Текущие темпы ввода новых жилых домов (примерно 32,6 млн. кв. м в год) пока отстают от эпохи советского стандарта (примерно на треть, –32%), но в основном за счет вышеописанного первого «неактивного» десятилетия. В последние же годы темпы строительства жилья уже примерно соответствуют лучшим годам советского периода. Например, если рассматривать отдельно Москву, в позапрошлом году здесь ввели более 3 млн кв. м многоквартирного жилья, а в прошлом — уже более 4 млн кв. м. Если же рассматривать выделенный нами первый (архаичный) период, то текущие (современные) среднегодовые темпы ввода многоквартирного жилья превышают показатели данного периода в 3,4 раза.
Таким образом, в настоящее время усредненные ценовые показатели по современному сегменту жилья в Москве заметно опережают аналогичные ориентиры советского и архаичного периодов. Так, 1 кв. м современного жилья стоит в среднем на +67% больше, чем советский стандарт, и на +17% больше, чем средний уровень жилья до 1950-х годов постройки; при этом общая стоимость современной квартиры в +2,3 раза выше, чем в советском стандарте, и на +49% выше, чем в наиболее старом из трех рассматриваемых периодов.
Итак, теперь от общего описания исторического контекста перейдем к рассмотрению конкретных примеров. Для этого возьмем проекты-новостройки, которые были полностью реализованы (распроданы) в течение последних нескольких лет, и сравним их параметры с квартирами, обладающими схожими формальными показателями: по месторасположению, общей площади и т. п. Это позволит устранить нежелательные посторонние эффекты и оценить реальную разницу рыночных индикаторов двух рассматриваемых категорий жилья.
Квартира в кирпичном трехэтажном доме 1960 года постройки - купили бы?
Рассматриваем покупку квартиры, бюджет средний, Харьков.
Нашли квартиру, все нравится - местоположение, сама квартира, стоимость. Меня смущает дом - на вид все в порядке - кирпичные стены в 2 кирпича, никаких трещин, построен в 1960 году для работников кирпичного завода. Но я всегда почему-то с подозрением относилась к 2-3-этажным квартирным домам, хотя сама не жила, внутри квартира как обычная хрущевка.
1960 год - это сильно старая постройка? мы сейчас живем в 1970 или 1973 года 5-тиэтажке, вроде и не такой уж большой разрыв по времени. Возможно, кто-то живет или знает нюансы подобных трехэтажек?
Что значит квартира в дореволюционном доме
Дореволюционные дома, благодаря оригинальной архитектуре, – своеобразная визитная карточка каждого города Украины. Иногда такие дома называют еще «царскими». Помимо того, что они представляют историческую ценность, о чем напоминают специальные таблички, чаще всего в них еще и живут. Насколько оправдана инвестиция в квартиру в «царском» доме, что нужно учесть при выборе такого жилища, разберем далее.
Что такое дореволюционный дом
Дореволюционный дом – жилое здание, возведенное в период с 1800 до 1917 года. На это время приходится настоящий строительный бум, вызванный урбанизацией жизни населения. Если раньше строительство велось «для себя», то теперь в обращение входят доходные дома, т.е. многоквартирные здания, предназначенные для сдачи в аренду и получения ренты.
С 1897 по 1917 годы в Киеве было построено примерно 1926 доходных домов. Их оснащали по последнему слову техники: лифт, телефон, электричество, печное отопление, камины, отдельные комнаты для прислуги, холодильные камеры. Первый и второй этажи сдавались под коммерцию: магазины, парикмахерские, конторы.
Особенности дореволюционных домов
Каждый владелец руками архитектора возводил отличное от других строение, но общие черты выделить можно.
- «Царские» дома строились одно- и многосекционными. Изначально односекционные дома представляли собой многоэтажные здания с двумя-четырьмя квартирами на этаже. Впоследствии на смену им пришли односекционные дома с одной квартирой на этаж, в которой было 6-13 комнат. Многосекционные дома состояли из двух-трех секций, строились на углу улицы, тянулись вдоль дороги или представляли собой замкнутый «колодец».
- Размер комнат достигал 30-40 кв. м, а жилая площадь квартиры составляла около 150 кв. м.
- Помещения на 3-5 комнат считались средними, более обеспеченные люди выбирали большие квартиры.
- «Коридорная система» – много комнат выходили дверью в общий коридор. Применялась она для доходных домов-гостиниц со сравнительно небольшими комнатами – 10-15 кв. м.
- Парадная лестница, окна гостиных и кабинетов выходили на улицу, «черный» вход, кухня и подсобные помещения смотрели во двор.
Перекрытия в дореволюционных домах бывают кирпичными, железобетонными или деревянными. От материала зависят технико-эксплуатационные характеристики. Наиболее прочные – кирпичные и железобетонные. Деревянные необходимо усиливать, чтобы продлить срок их службы.
Первый доходный дом Гинзбурга (ул. Городецкого, 9) возвели на площади 2100 кв. м, в нем было 14 квартир по 2, 3, 9 и 11 комнат.
Плюсы квартиры в дореволюционном доме
Решая купить квартиру в дореволюционном доме Киева или другого города Украины, обратите внимание на преимущества такого жилья:
- месторасположение – центральные улицы города. Удобная транспортная развязка, возможность спокойно добираться до любого района;
- широкие кирпичные стены, обладающие низкой теплопроводностью. Зимой в них тепло, летом прохладно;
- пустотелые стены между комнатами прекрасно изолируют звуки;
- продуманная система вентиляции – при надлежащем за ней уходе в комнатах будет приятный микроклимат;
- небольшое количество соседей;
- одна сторона дома обычно выходит в тихий двор, иногда он огражден от посторонних посетителей калиткой или шлагбаумом;
- планировки, рассчитанные на комфортное проживание большой семьи, высокие потолки, много окон и света;
- наличие подсобных помещений – кладовых, гардеробных;
- во многих зданиях установлены лифты;
- эстетическая привлекательность дома.
Первый киевский небоскреб (ул. Институтская №№ 14-18) принадлежал тоже Л. Гинзбургу. Высота одиннадцатиэтажного здания с башней составляла 67,5 м, до начала Первой мировой войны оно считалось самым высоким в Украине. В сентябре 1941 года пожар полностью уничтожил небоскреб.
Минусы квартиры в дореволюционном доме
Чтобы принять взвешенное решение, учтите не только преимущества, но и недостатки инвестиций в дореволюционную недвижимость:
- высокая цена – стоимость 1 кв. м в Киеве стартует от 30 тыс. грн;
- необходимость проведения капитального ремонта – особенно в домах с деревянными перекрытиями;
- капремонт связан со сложностями, ведь нарушение вентиляции приведет к тому, что деревянные балки начнут гнить и проседать;
- устаревшие инженерные коммуникации (электропроводка, водяные и отопительные системы);
- плохая шумоизоляция между этажами – деревянные балки отлично передают любую вибрацию, будь то шаги или стиральная машинка в режиме отжима;
- мероприятия по улучшению шумоизоляции могут нарушить вентиляцию перекрытий;
- нестандартные дверные и оконные проемы – установка дверей и окон обойдется дороже, чем в домах типичного проекта;
- необходимость следить за своевременным обслуживанием вентиляции, в противном случае запахи будут свободно мигрировать из квартиры в квартиру, создавая дискомфорт;
- шум от проезжей части в центре города, высокая концентрация выхлопных газов;
- квартиры в центре часто сдаются посуточно туристам, а значит, соседи будут постоянно меняться и, не исключено, сильно шуметь;
- отсутствие места для организации парковки непосредственно возле дома из-за плотной современной застройки.
Квартиры в дореволюционных домах во все годы пользуются спросом. В некоторых уже даже проводился капремонт, и часть проблем старых построек решена.
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать? (Качественные характеристики)
Часть 1. Юридические аспекты
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:
Что касается рекомендаций относительно качественных характеристик жилья, то здесь более уместно говорить о ликвидности приобретаемой недвижимости в случае ее дальнейшей продажи. Основные критерии, повышающие ликвидность объекта:
- месторасположение;
- транспортная доступность и инфраструктура;
- тип дома и этаж, на котором расположена квартира;
- внутреннее состояние.
Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:
Не стоит покупать квартиру в ветхом фонде в расчете на то, чт о через год дом снесут, и вы за хрущевку получите хоромы в новом доме. Программа сноса ветхого жилья все время меняется, некоторые по десять лет ждут сноса и при этом ремонт не делают. Однако решение вопроса все откладывается год за годом , и вдруг оказывается, что по новому генплану города именно эти дома вообще не планируется сносить, хотя соседние микрорайоны давно сравняли с землей и владельцы старых квартир получили новое жилье. Кроме того, статья 50 ЖК РФ устанавливает, что учетная норма жилой площади на человека — от 12 кв. м. П оэтому застройщики при проектировании домов для расселения ветхого фонда делают целые подъезды или отдельные строения домов с минимальными площадями квартир — по 30-40 кв. метров. А, значит, большую площадь получить не удастся.
Я бы также не рекомендовала покупать квартиру в непосредственной близости от опор высоковольтных ЛЭП. По СНиП застройка жилыми домами в полосе отвода высоковольтных линий запрещена, однако так исторически сложилось (в том числе в Москве), что есть целые кварталы, через которые проходят эти ЛЭП.
В остальном ответ на вопрос зависит от специфики будущих жильцов. Если у людей потребность в тишине, не стоит брать жилье на основных магистралях, в д омах возле метро и там, где на первом этаже рестораны, кафе и развлекательные заведения. Но для молодой семьи, например, именно эти аспекты могут быть несущественными или даже сделают такую втор ичку привлекательной для жизни.
Отвечает руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрий Михалев:
Вторичный р ынок жилья многообразен: это и хрущевки , и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент вторички : вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.
Учитывая неоднородность рынка, стоит оценивать каждый дом индивидуально. Легче все го с массовыми сериями: в разных городах они носили свои обозначения (И-700А, 1605-АМ в Москве, 600- я серия в Петербурге, получившая народное на звание «корабль»). Тем не менее все они имеют стандартные характеристики, их минусы и плюсы в целом известны специалистам. Постепенно самые старые серии панельных домов сносятся , и на их месте строится новое жилье — это нужно учитывать при приобретении квартиры. Необходимость реновации такого жилья вызвана как физическим износом конструкции зданий, так и их несоответствием современным представлениям о комфорте.
Также стоит внимательно подходить к домам дореволюционной постройки: в них часто встречаются деревянные перекрытия, отсутствуют инженерные коммуникации. Ликвидность таких квартир может отличаться кардинально в за висимости от конкретного случая. Н апример, если проведен капитальный ремонт с заменой перекрытий, то дом будет цениться намного выше. Поэтому приобретать жилье в зданиях до 1917 года постройки нужно со специалистом — строителем, инженером или опытным риелтором.
Представлен на рынке и довольно малочисленный сегмент домов 30-40-х годов прошлого века. Это еще не классические сталинки (вполне надежное и востребованное жилье), а их предшественники. В основном это трехэтажные дома с изношенным конструктивом, где не всегда есть ванные комнаты и кухни. Такой тип домов требует также серьезной оценки профильными специалистами.
В целом есть правило: нужно покупать наиболее новое жилье. Ветхие дома стоит рассматривать под микроскопом, так как они могут преподнести новому владельцу массу сюрпризов.
Отвечает сооснователь и генеральный директор проекта «Квадрим» Роман Дорфман:
В первую очередь нужно определиться с целью покупки. Будет ли это жилье на короткий срок с целью быстрой перепродажи или останется в семье. Все дома можно разделить на несколько типов. Первый тип — здания, построенные до 30-х годов ХХ века. Затем строились сталинские дома конца 30-х—начала 40-х годов (с деревянными перекрытиями, после середины 40-х до 50-х годов сталинские дома строились уже с монументальными перекрытиями). Третий тип домов — хрущевки, четвертый вариант — дома 70-80 годов (девятиэтажные кирпичные здания или брежневские кирпичные башни, а также девятиэтажные и тринадцатиэтажные панельные здания). Пятый вариант — строения точечной застройки 90-х—середины 2000-х. Эти дома также можно разделить на два типа: панельные дома (П-44Т) и точечные индивидуальные проекты. С 2002 года шло массовое строительство монолитной серии.
Надо быть особенно аккуратными с домами времен револю ции. Необходимо сразу выяснить, бы ла ли капитальная реконструкция, м енялись ли деревянные перекрытия на плиты или монолитные перекрытия. Тогда эти дома еще можно рассмотреть. Деревянные же перекрытия несут дополнительные издержки и требуют повышенной квалификации от строителей, которые будут делать ремонт. Очень важно учитывать нагрузку, которую можно дать на деревянное перекрытие. Также следует заранее выяснить, что с электрическими мощностями в этих домах . В нашей практике был случай, когда сети в отдельную квартиру тянулись из общего щитка. Если говорить о стоя ках отопления и водоснабжения, они могут быть очень изношены.
В целом самое важно е при выборе квартиры — учитывать свои потребности по планировке. Не стоит думать, что процесс перепланировки — простое дело. В большинстве панельных домов все стены несущие, а это значит, что без специального разрешения нельзя делать проемы. Если дом кирпичный, то часть внутренних перегородок может быть ненесущей, то есть их снос можно согласовать, но и тут есть ограничения. Например, если дом газифицирован, то кухня обязательно должна быть отделена плотной дверью от всех остальных помещений, что исключает законную возможность обустройства квартир-студий в большинстве хрущевок.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Личный опыт: Почему не нужно гнаться за квартирой в старом фонде
Когда есть выбор между престижным центром и новой квартирой на Вернадского, я однозначно голосую за новодел. Почему?
Да, я воспевала старые дома! Да, я говорила, что квартира в старом доме — это именно то, что нужно человеку образованному, утонченному и понимающему толк в настоящей роскоши. Я вспоминала Булгакова и Серебряный век, восхищалась старинной кладкой «на века» и призывала чувствовать «особую атмосферу» домов, построенных до известных событий семнадцатого года. Теперь же я выступлю против покупки квартиры в старом доме. Почему?
Дело в бюджете. Сегодня мы не выбираем между домами «Патриарх» или Нирнзее (понятно, что коли деньги есть, нужно брать «Патриарх»). Сегодня мы сравниваем квартиры средней ценовой категории. Если уж выбирать между скромной недвижимостью, но в самом центре или, предположим, новом доме на Вернадского или Мосфильмовской, я — за новодел и против старья.
Сохранить фото Атмосфера или воньНет, это никуда не делось — и кладка, и толстые стены, и изумительные фасады — все остается на своих местах. И даже атмосфера! Атмосферу старых домов ни с чем не перепутаешь, если только с запахами. Вы чувствуете разницу между запахом и атмосферой? А между запахами и вонью? В старых домах есть и то, и другое, и третье, и сочетание это — на настоящего любителя. DaDa-studio Сохранить фото
Запахи — беда домов, построенных до войны и до революции. Даже если подъезд целиком расселен, и все квартиры уже принадлежат состоятельным буржуа, почти всегда найдется один владелец «из бывших» — тех, что презирают новых соседей, и в пику новому тону не желают жить красиво. Их квартиры не ремонтировались со времен Ивана Калиты: в них сохранилась не только атмосфера, но и дух — иной раз здесь проживают с сотней-другой кошек или хотя бы двумя собаками. Через недорогие входные двери просачиваются запахи минтая, варящегося для кошек, и запах тех же кошек. Но самое страшное, что своим притупившимся обонянием такой сосед не улавливает и запах газа, если его минтай, выкипая, зальет плиту «Лысьва»…
В новых элитных домах такой сосед — огромная редкость, потому что «осколки советской власти» не покупают дорогое жилье, оно им когда-то досталось и стало дорогим со временем.
Нарушенная вентиляция
Если же вы ничего не учуете на лестнице, можете не радоваться — запах все равно найдет путь в вашу квартиру. Запах соседской еды преследовал меня в дореволюционном доме на Знаменке, например, где все квартиры выкуплены новыми буржуа: нет ни одной коммуналки, все квартиры с приличным ремонтом. Долго разбирались, и выяснилось — киргиз-консьерж по вечерам готовил хычины в каптерке — их запах стоял у меня в спальне на третьем этаже. Или вот сейчас мы снимаем квартиру в доме Нирнзее: дом прекрасно построен, но раз в неделю у меня явственно пахнет чужой едой.
Почему? До конца это явление не изучено. По моей версии, происходит это потому, что в старых домах разные, эээээ, нехорошие люди разбирают вентиляционные короба.
Разрушение правильной дореволюционной вытяжки, которую проектировали высокообразованные гражданские инженеры, приводит к тому, что нарушается циркуляция воздуха во всем строении. Поэтому в вашей квартире, над которой вы потрудились, —поставили приточку и вытяжку, залили бетоном пол и закрыли потолок, — все равно будет вонять то в спальне, то в гостиной, как будто роза ветров задалась целью над вами поиздеваться. Запах — он такой: нарушен правильный отток воздуха — и все, он пролезет в любую лазейку. Намертво не загерметезируешься.
Заставим управление дома проверить вентиляционные шахты? — Делается это просто: техник взбирается на крышу, берет ломик, бросает его в шахту. И ломик утыкается в чей-нибудь холодильник. БТИ обязует владельца холодильника восстановить вентиляцию, но проблемы это решает только на время: уберешь из вентшахты холодильник третьего этажа, как новый владелец четвертого задумает ремонт и снесет свою вентшахту за ненадобностью. А дальше — шило да мочало: техник, крыша, ломик, БТИ…
Сохранить фотоПротечки
Еще один бич старых домов — это протечки. Недавно мне написала читательница с Тверской — к ней неожиданно пришел счет на 170 000 рублей от соседки. Выяснилось, что девушка давно заливает нижнюю квартиру, и у соседки сгнили перекрытия. А у девушки — пол, соответственно. Протечку искали долго (да, в старых домах, когда непонятно, что за «пирог» в перекрытиях, протечку не вдруг найдешь). Когда нашли, крыть было нечем: испортили перекрытия и себе, и соседям. И оказалась девушка как бы без вины виноватой — это предыдущие хозяева ее жилья так сделали ремонт в веселых 90-х. Но отвечает новый собственник — платить по счетам теперь ей.
Старые стояки — это бомба, заложенная старыми жильцами под вами или над вами, а часто и там, и там. Где и в какой момент рванет — угадать невозможно. Что именно зальет у тебя в старом доме– наборный паркет, антикварный диванчик или все вместе? В чем проблема: можно же подстраховаться. Но у нас старые дома страхуют неохотно. А если и страхуют, то получаешь по случаю от мертвого осла уши. Буквально на днях шикарную лепнину моей приятельницы залила соседка. Так вот, вполне уважаемая страховая компания «А*», исправно получавшая страховые отчисления в течение 10 лет, выплатила ей 19 000 рублей.
ANC concept Сохранить фото В новом доме ты всегда знаешь, кто виноват в протечке: строители ли, халтурно прикрепившие отвод к стояку или не положившие гидроизоляцию; сосед ли, перепутавший пол ванной комнаты с Мальдивами. Обычно это внятный человек с внятными деньгами: ему можно ограничить выезд за рубеж, на него можно получить исполнительный лист. А что ты возьмешь с соседа-пенсионера, который никогда не выезжал дальше Сочи? Елена Амбросимова Сохранить фотоСам себе БТИ
Еще один распространенный недостаток старых домов — самострой. Казалось бы, ну чем мешает вдруг выросшая мансарда? Ну, делают ее довольно шумно и долго — просто потерпите. Но ведь возрастает нагрузка на несущие конструкции и фундамент. И даже если бумаги гласят, что Боливар вынесет еще пять этажей надстройки, а не какую-то мансардишку, скорее всего, получены они известным путем. Жди трещин. Твой личный ремонт в квартире ниже будет испорчен.
В новом доме жильцы получают «коробку» и устраиваются в ней, исходя из четких правил, установленных ТСЖ. Ты не перестраиваешь, ты возводишь. И, что еще важнее, — вокруг тебя никто ничего не перестраивает. Однородный социальный контингент привык принимать те условия, на которых он вселяется в дом, он не намерен ни воевать, ни городить мансарду по праву сильного и наглого. Право наглого в новых домах вообще не работает — там все примерно одинаковые.
Сохранить фотоРазница менталитетов
В новых домах психи попадаются редко, хотя и в элитном доме такое может случиться. У нас на Лесной, 6 (дорогущий, между прочим, дом) соседка выла по ночам, а днем бушевала, потому что призраки олигарха Когана у нее на рассвете иконы воровали. Но сильно расходиться ей не давали — у всех имеются свои рычаги. А в старом доме именно он, псих, может оказаться главным террористом, и укротить его будет некому.
Этот человек живет здесь дольше всех, и потому воображает, что он — в законе, а вы – понаехали. Буржуазный лайфстайл, говорите? Да он будет курить под вашей дверью, ставить рядом с ней же мешки с воняющим мусором и, разумеется, украшать лестницу на свой тонкий вкус — трехлитровыми банками для окурков. И что делать с этим персонажем — каждый раз полицию вызывать? Согласитесь, не для этого вы въезжали в прекрасный дом с фасадами и атмосферой.
По идее ТСЖ может принять свод правил, запрещающий то, то и это, но если в новостройке права легко регулируются не только на уровне ТСЖ, но и душой владельцев, то здесь ваши соседи первыми откажутся их выполнять — и точка.
Елена Амбросимова Сохранить фотоПарковка
Вокруг старого дома парковка совершенно не регулируется. Места, конечно же, давно распределены, но распределены негласно. Если в новом доме парковочное место куплено, и никто не может встать на твое место, то в старом — кто-то обязательно закрепит это место за собой. Негласно. И будет прокалывать шины всем, кто посягнет.
Постоянные войны за парковку принимают довольно уродливые формы. На машину нашего друга, например, просто вылили ведро с какой-то кипящей едкой дрянью — не поленились же, вскипятили! А гелендваген соседки перекрывает общий проезд всякий раз, когда она считает, что кто-то занял ее место. При том, что никаких документов на определенное место парковки у нее нет: она его присвоила по тому самому праву наглого, которое отлично работает в старом жилом фонде.
Yuri Grishko Сохранить фото На мой взгляд, проблемы старых домов лежат не только в области архитектуры. Они —следствие неоднородного контингента. Должна смениться еще пара поколений, чтобы в старом доме, открыв дверь на лестницу, ты не обнаружил соседа на табуреточке, бреющегося от щитка. Милый дедушка, лет семидесяти, бывший работник Госплана. Он сам делал проводку, ясен пень, напортачил, света в квартире у него нет, и уже второй день подряд он бреется от щитка. Мы мило здороваемся по утрам. Он не шумный сосед, компании не водит. Просто сидит в майке и бреется. Как в детстве в коммуналке. В новых же домах соседи не чистят зубы у лифта, не клеят прошлогодних спаниэльчиков на стену в местах общего пользования, там нет подгорелого минтая и ежемесячных протечек. Там у всех четкое представление о нормах культуры. Все примерно одинаково представляют, что такое «жить красиво». И, что важно — одинаково сильно хотят так жить. Yuri Grishko Сохранить фотоМожно за собственный счет заменить стояки, отремонтировать подъезд. Даже запах можно устранить, если ввязаться в войну за сохранность вентканалов и замену перекрытий. Но жить красиво в старом доме возможно, только став тем самым наглым жильцом, который силой и административным ресурсом диктует бывшим правила поведения в своей вотчине. А это — постоянный бой. Он вам нужен? Возможно, в новом элитном доме и нет таинственной атмосферы былых времен, зато есть четкие правила сосуществования, что иной раз важнее незримых следов ушедшей аристократии.
Дореволюционные дома в Москве: сколько стоит история
История вовсе не бесценна, как вы можете подумать. Особенно в Москве, где ее стоимость рассчитывают в долларах за метры: дореволюционные дома знаменитых русских архитекторов XIX-XX вв., расположенные на Патриарших прудах, Пречистенке, в Замоскворечье, на Арбате или Остоженке, продаются в среднем за 10-12 тыс. долл. (400-480 тыс. руб. по курсу на 8.10.2014) за квадратный метр. Но есть нюансы - цена метра в зависимости от расположения дома, видовых характеристик квартиры и качества ремонта может достигать 25 тыс. долл. (1 млн руб.).
Речь идет о московских домах, построенных в конце XIX - начале XX в.
Цены в бывших коммуналках сегодня могут достигать 1 млн руб. за метр Век назад в этих домах селились богатые москвичи. В центре Москвы в начале XX в., к примеру, аренда шикарной многокомнатной квартиры с обстановкой и ремонтом обходилась в 100-150 руб. в месяц. Позволить себе такие квартиры могли не все: жалование младших чинов государственных служащих (современный аналог менеджеров) в дореволюционной России составляло всего 20 руб. Такие апартаменты снимали лишь купцы, промышленники и госслужащие высокого ранга (как, впрочем, и сегодня): начальники почтовых, железнодорожных, пароходных станций с окладами от 150 до 300 руб. в месяц.В чем привлекательность домов с историей
"Дореволюционные доходные дома конца XIX - начала XX в. интересны современным покупателям дорогого жилья в первую очередь из-за своего расположения, - отвечает генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова. - Такие дома, как правило, расположены в самом центре Москвы, внутри Садового кольца, в тихих переулках. Основное отличие дореволюционных домов - их грандиозность, изящество и большие жилые пространства. Площади квартир в таких домах - около 300 кв. м и более".
Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет: "Хороший дореволюционный дом, прежде всего, построен известным архитектором. Творения Ф. О. Шехтеля, Л. Н. Кекушева, Г. А. Гельриха и многих других мастеров московского модерна отличаются просторными вестибюлями, широкими лестницами, красиво оформленными высокими потолками под четыре метра. В элитном дореволюционном доме наличие внутреннего лифта, предусмотренного проектом, говорило о высоком уровне здания, на этажах размещалось не больше двух квартир".
"Сегодня наибольшую ценность представляют дома с реконструкцией, в результате которой сделаны железобетонные перекрытия, подземные паркинги, дома оснащены современными инженерными коммуникациями: приточно-вытяжной вентиляцией, системой кондиционирования, современными лифтами, охранной и пожарной сигнализацией, видеонаблюдением и т. д.", - продолжает Татьяна Крючкова и уточняет: - Во многих домах владельцы квартир своими силами провели ремонт в квартирах с усилением деревянных перекрытий".
Денис Попов,
управляющий партнер
Contact Real Estate
- Из минусов дореволюционных домов можно отметить ветхие деревянные перекрытия, частичную поквартирную реконструкцию некоторых зданий, что вовсе не подразумевало ремонт общественных зон и мест общего пользования, плачевное состояние домовых коммуникаций, протекающие кровли, затопленные подвалы и захламленные чердаки.
В число минусов входит также отсутствие подземных паркингов, а придомовая территория в лучшем случае едва располагает местом для одной машины на квартиру.
Также можно отметить, что, несмотря на то, что большинство бывших коммунальных квартир в дореволюционных домах уже расселено, кое-где еще остаются помещения с прежними владельцами. Это сказывается на разношерстном социальном составе и может отпугнуть потенциальных покупателей.
Портрет покупателя
"Можно смело заявить, что покупка квартиры в дореволюционном доме - это большей частью эмоциональная покупка, - комментирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Кто покупает? Питерцы, для которых это привычный формат, либо коренные москвичи, во-первых, привязанные к конкретной улице, к конкретному переулку исторического центра столицы, во-вторых, желающие жить именно в историческом доме. В любом случае квартиры в дореволюционных домах занимают особую нишу на рынке недвижимости, и покупатель на них всегда есть".
"В таких домах очень часто приобретают квартиры покупатели из западных стран, для них это неповторимый московский колорит", - добавляет штрихи к портрету покупателя региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.
Читайте также: