Дома 1900 года постройки возможные проблемы
Дом построен в 1900 году. Есть документы с планом участка и расположением дома по старым межеваниям.
Дом построен в 1900 году. Есть документы с планом участка и расположением дома по старым межеваниям. Дом от границы 1-1.5 метра. Фактического забора десятилетиями не было, были хозпостройки в одну линию с домом. Проблемы возникли при переделке крыши и обивке дома. Соседи пускали но часто со скандалом, утверждая, что нашей земли там нет. Сейчас, после регистрации права собственности на весь дом (до этого было несколько собственников) проводим межевание при котором нам пытаются сделать границы участка по дому и постройкам. Окно выходящее на их сторону, соседи отгородили транспарантом (реальным) на расстоянии около метра. Их дом был построен значительно позднее и с разрешения наших дедов. По крайней мере дата строительства должна быть в документах.
Нас не устраивает отсутствие "зазора" до границы участка. Можно ли это решить и как,
Ответы на вопрос:
для установления границ вашего участка и соседского вам необходим кадастровый инженер, только он сможет их установить и потом, если выяснилось что есть ошибки, или наложения границ, надо это исправлять в судебном порядке. Вообще необходимо знать на основании чего выделялись участки и ваш и соседский, какого размера, установлены ли границы у соседей.
Вам помог ответ? Да НетЕлена, ответить на этот вопрос кратко - это все равно, что ничего не ответить, уж поверьте. Слишком много нюансов, которые надо выяснить у Вас для того, чтобы помочь впоследствии. Рекомендую показать юристу все межевые планы, иные имеющиеся документы на дом и участок, при необходимости получить недостающие документы в архивах, потом проконсультироваться у кадастрового инженера (у них есть специальные программы и опыт), правильно задать вопросы и правильно понять ответы. Только после этого ситуация станет более-менее ясна с юридической точки зрения и можно рассматривать варианты решения проблем. Насколько я понял, кадастровый инженер уже работает по договору с Вами, оформляет межевание. Пока не закончил, еще не поздно что-то изменить, предпринять при необходимости. Но только после изучения всей ситуации 100%. Такие вопросы только так непросто решаются.
квартира 1900 г, деревянные перекрытия - все наперебой предлагают стяжку
вот уже несколько мастеров, придя в квартиру, предлагают в качестве чернового пола (а перекрытия деревянные) сделать стяжку. меня эта перспектива пугает из-за веса.
у кого какой опыт укладки чернового пола в квартире с деревянными перекрытиями?
спасибо, буду рад мнениям и, если возможно, ссылкам на мастеров.
25.07.2012 в 10:28только смотреть по месту состояние перекрытий.
25.07.2012 в 11:00Ну не знаю.. а чего лаги не модные стали? Лаги бросить, поверх чистый пол. Просто стяжка более денежное занятие, да еще и по дереву, потому скорее всего и предлагают.
25.07.2012 в 11:21Спасибо! В Москве никто так не делал из тех, кто читает этот форум?
25.07.2012 в 12:19бракодел написал :
только смотреть по месту состояние перекрытий.
110 лет, из которых 70 советской власти - какое там состояние, кроме без 5 минут аварийного? Вскрытие покажет.
Gins написал :
стяжка более денежное занятие, да еще и по дереву,
Просто каждый первый мнит себя строителем, а на деле проходимцы.
Там как бы всё не пришлось переделывать, а это уже действительно дорого.
in my humble opinion
25.07.2012 в 12:24Kvost написал :
110 лет, из которых 70 советской власти - какое там состояние, кроме без 5 минут аварийного?
Да ладно пугать-то людей заранее. в Москве, Питере, любом большом старом городе таких домов навалом. Есть, конечно, такие, что только поджечь. А есть в шикарном состоянии деревянные перекрытия, их немцы при разборке домов, слыхал, покупают - такой выдержанной древесины нигде больше нет.
25.07.2012 в 14:30Профан27 написал :
Да ладно пугать-то людей заранее.
in my humble opinion
25.07.2012 в 16:01DocMarea написал :
у кого какой опыт укладки чернового пола в квартире с деревянными перекрытиями?
Не знаю на форуме ни одной более опытной бригады, чем моя. Это еще фигня 1 900 й год постройки. Реставрировали и 16 х, 17 х веков здания )
- Демонтировали, распиливали деревянные перекрытия, лиственница это. Местами прогнившая, местами поедена жучками. Состояние оставляет желать лучшего. Рисковать не советую, поэтому для начала обработать антисептиком Биопаг Д, или Метацитом ( всякие антиплесени сразу в помойку - не годятся они)
- Необходимо укрепить деревянные несущие конструкции (балки) Как укрепить? - это на месте только, после слома в квартире. Все старые постройки разные, нет единого правила, только индивидуальное решение
- Чтоб максимально облегчить деревянные балки - пустоты между балками можно заполнить пеноплексом, именно так настоятельно рекомендуют архитекторы по старинным постройкам. Потом стяжка с жесткой сеткой. И БТИ так разрешает.
- Не делали никогда в таких домах деревянный черный пол, но в принципе криминала нет, думаю, можно и деревом сделать.
Единственное что - это мокрые зоны, по любому стяжка, гидроизоляция двойная. Еще остается вопрос с разводкой электрики по полу.
Да все эти вопросы решаются на месте
Kvost написал :
Просто каждый первый мнит себя строителем, а на деле проходимцы
Так и есть! Тем более по старинным постройкам. Хороших,опытных специалистов очень мало
Труд без искусства - Варварство!
26.07.2012 в 00:07Могу сказать хороший способ в данном случае.
1 в каком состоянии старые полы ? совсем сгнили ? Если нет -
подтянуть лаги саморезами что бы не скрипели и не гуляли, можно перебрать частично
2 берем саморезы по дереву, и отбиваем горизонт, в качестве опроных маяков используем саморезы, типо как под нвтирку дюбель гвозди, только по чаще. таким образом по квартире выводим горизонт от высшей точки.
3 Берем ОСП плиты, или что то подобное, клеим их на пол на волмо-монтаж(аналог не знаю), простукиваем хорошенько что бы все уперлось в наши маяки их саморезов.
4 когда высохнет -на следующий день, еще раз саморезами прихватываем плиты к полу, саморезов не жалеем.
Вот отличный проверенный способ выравнивания деревянных полов, дальше можно стелить любое покрытие. Если планируется плитка то берем плиты ЦСП.
Жду благодарностей))
Труженик написал :
Не знаю на форуме ни одной более опытной бригады, чем моя. Это еще фигня 1 900 й год постройки. Реставрировали и 16 х, 17 х веков здания )
не стоит делать поспешных выводов
26.07.2012 в 00:37Kvost написал :
110 лет, из которых 70 советской власти - какое там состояние, кроме без 5 минут аварийного? Вскрытие покажет.
А не надо советскую власть хаять.Тем более в Москве.Года два назад вскрывали полы в сталинке на Ленинградке.Балки из бруса,как новые.А капремонт в доме,судя по трубам,радиаторам,фанере на полу был сделан в середине 70х-начале 80х.В те времена худо-бедно сроки капремонтов пытались соблюдать.Не так,как сейчас-только деньги собирают.А на пол мы там постелили доску,а сверху фанеру,предварительно выставив лаги на балках по уровню и сделав звукоизоляцию минватой.
26.07.2012 в 10:02Kvost написал :
110 лет, из которых 70 советской власти - какое там состояние, кроме без 5 минут аварийного? Вскрытие покажет.
частный дом на двух хозяев ,которому более ста лет - сруб как новый
26.07.2012 в 15:35jud-suss написал :
не стоит делать поспешных выводов
Угу Вот именно вам верю почему то. Живя в Волгограде вы отлично знаете и делаете старинные. Московские сталинки и царские дома И это ваш, а не мой отец их строил? И это вас, не меня мой отец учил?
Это вас, не меня, учили французы секретам реставрации? Это вас, не меня профессор из НИИ выделил среди всех инженеров, архитекторов, сказав, что я - единственный опытный спец по сталинкам, царским домам? Так он не знает еще про храмы, монастырь.
Так что выводы вполне обоснованы
Труд без искусства - Варварство!
26.07.2012 в 15:58lvov7104 написал :
В те времена худо-бедно сроки капремонтов пытались соблюдать.
Ну да, блажен, кто верует. Одни хрущобы чего стоят - поголовно после капремонтов, при нормативном сроке эксплутации самого здания в 25 лет
бракодел написал :
частный дом на двух хозяев ,которому более ста лет - сруб как новый
Сильно зависит от геологии и материалов. Но 100 лет и новый эт вы загнули.
in my humble opinion
26.07.2012 в 16:39Kvost написал :
110 лет, из которых 70 советской власти - какое там состояние, кроме без 5 минут аварийного? Вскрытие покажет.
Немецкая слобода рядом с м.Бауманская. Там где Му-Му. Перекрытия из бревен в диаметре сантиметров так 60.
Очень даже в хорошем состоянии.
Где в хорошем, а где и на нижний этаж т.с. того и гляди.
in my humble opinion
26.07.2012 в 19:35Труженик написал :
Это вас, не меня профессор из НИИ выделил среди всех инженеров, архитекторов, сказав, что я - единственный опытный спец по сталинкам, царским домам?
КАПУТ придёт Москве,если Труженик вдруг её покинет.
Труженик написал :
Это вас, не меня, учили французы секретам реставрации?
АЗБУКА Реставрации-Подобное ремонтируется подобным.То есть дерево-только деревом,никак не бетоном .Плохие французы учителя.
26.07.2012 в 21:15Vo.V.A. написал :
АЗБУКА Реставрации-Подобное ремонтируется подобным
гнилое -гнилым ( или поеденным )
Kvost написал :
Сильно зависит от геологии и материалов. Но 100 лет и новый эт вы загнули.
сам не поверил . бревна 25-30 см в диаметре . сотые саморезы закручивались два раза из трех. не намокает , жуки не едят , так что ему будет ?
27.07.2012 в 11:47Труженик написал :
Угу Вот именно вам верю почему то. Живя в Волгограде вы отлично знаете и делаете старинные. Московские сталинки и царские дома И это ваш, а не мой отец их строил? И это вас, не меня мой отец учил?
Это вас, не меня, учили французы секретам реставрации? Это вас, не меня профессор из НИИ выделил среди всех инженеров, архитекторов, сказав, что я - единственный опытный спец по сталинкам, царским домам? Так он не знает еще про храмы, монастырь.
Так что выводы вполне обоснованы
Да причем тут город ? Специалисты есть которые и в Москоу сити работали, и в Португалии..не в том суть. Я с царскими домами не знаком, об этом не жалею Я так понял вы имели в виду вообще, в общем смысле ?
Я помню ваш пост про плитку где вы говорили - что сначала штукатурка по маякам с допуском 2 мм, потом плитка - Это правильно. Но дальше - и получается плитка тоже будет иметь допуск по правилу 2 мм ну 3 мм если плитка сильно ГОРБАТАЯ .
У нас допуск по уложенной плитке 1 мм, редко больше. А ГОРБАТОСКТИ надо уметь "сглаживать" ..Так что мне с вами все понятно. Успокойтесь, будет возможность приезжайте, научим вас плитку ложить
Личный опыт: Почему не нужно гнаться за квартирой в старом фонде
Когда есть выбор между престижным центром и новой квартирой на Вернадского, я однозначно голосую за новодел. Почему?
Да, я воспевала старые дома! Да, я говорила, что квартира в старом доме — это именно то, что нужно человеку образованному, утонченному и понимающему толк в настоящей роскоши. Я вспоминала Булгакова и Серебряный век, восхищалась старинной кладкой «на века» и призывала чувствовать «особую атмосферу» домов, построенных до известных событий семнадцатого года. Теперь же я выступлю против покупки квартиры в старом доме. Почему?
Дело в бюджете. Сегодня мы не выбираем между домами «Патриарх» или Нирнзее (понятно, что коли деньги есть, нужно брать «Патриарх»). Сегодня мы сравниваем квартиры средней ценовой категории. Если уж выбирать между скромной недвижимостью, но в самом центре или, предположим, новом доме на Вернадского или Мосфильмовской, я — за новодел и против старья.
Сохранить фото Атмосфера или воньНет, это никуда не делось — и кладка, и толстые стены, и изумительные фасады — все остается на своих местах. И даже атмосфера! Атмосферу старых домов ни с чем не перепутаешь, если только с запахами. Вы чувствуете разницу между запахом и атмосферой? А между запахами и вонью? В старых домах есть и то, и другое, и третье, и сочетание это — на настоящего любителя. DaDa-studio Сохранить фото
Запахи — беда домов, построенных до войны и до революции. Даже если подъезд целиком расселен, и все квартиры уже принадлежат состоятельным буржуа, почти всегда найдется один владелец «из бывших» — тех, что презирают новых соседей, и в пику новому тону не желают жить красиво. Их квартиры не ремонтировались со времен Ивана Калиты: в них сохранилась не только атмосфера, но и дух — иной раз здесь проживают с сотней-другой кошек или хотя бы двумя собаками. Через недорогие входные двери просачиваются запахи минтая, варящегося для кошек, и запах тех же кошек. Но самое страшное, что своим притупившимся обонянием такой сосед не улавливает и запах газа, если его минтай, выкипая, зальет плиту «Лысьва»…
В новых элитных домах такой сосед — огромная редкость, потому что «осколки советской власти» не покупают дорогое жилье, оно им когда-то досталось и стало дорогим со временем.
Нарушенная вентиляция
Если же вы ничего не учуете на лестнице, можете не радоваться — запах все равно найдет путь в вашу квартиру. Запах соседской еды преследовал меня в дореволюционном доме на Знаменке, например, где все квартиры выкуплены новыми буржуа: нет ни одной коммуналки, все квартиры с приличным ремонтом. Долго разбирались, и выяснилось — киргиз-консьерж по вечерам готовил хычины в каптерке — их запах стоял у меня в спальне на третьем этаже. Или вот сейчас мы снимаем квартиру в доме Нирнзее: дом прекрасно построен, но раз в неделю у меня явственно пахнет чужой едой.
Почему? До конца это явление не изучено. По моей версии, происходит это потому, что в старых домах разные, эээээ, нехорошие люди разбирают вентиляционные короба.
Разрушение правильной дореволюционной вытяжки, которую проектировали высокообразованные гражданские инженеры, приводит к тому, что нарушается циркуляция воздуха во всем строении. Поэтому в вашей квартире, над которой вы потрудились, —поставили приточку и вытяжку, залили бетоном пол и закрыли потолок, — все равно будет вонять то в спальне, то в гостиной, как будто роза ветров задалась целью над вами поиздеваться. Запах — он такой: нарушен правильный отток воздуха — и все, он пролезет в любую лазейку. Намертво не загерметезируешься.
Заставим управление дома проверить вентиляционные шахты? — Делается это просто: техник взбирается на крышу, берет ломик, бросает его в шахту. И ломик утыкается в чей-нибудь холодильник. БТИ обязует владельца холодильника восстановить вентиляцию, но проблемы это решает только на время: уберешь из вентшахты холодильник третьего этажа, как новый владелец четвертого задумает ремонт и снесет свою вентшахту за ненадобностью. А дальше — шило да мочало: техник, крыша, ломик, БТИ…
Сохранить фотоПротечки
Еще один бич старых домов — это протечки. Недавно мне написала читательница с Тверской — к ней неожиданно пришел счет на 170 000 рублей от соседки. Выяснилось, что девушка давно заливает нижнюю квартиру, и у соседки сгнили перекрытия. А у девушки — пол, соответственно. Протечку искали долго (да, в старых домах, когда непонятно, что за «пирог» в перекрытиях, протечку не вдруг найдешь). Когда нашли, крыть было нечем: испортили перекрытия и себе, и соседям. И оказалась девушка как бы без вины виноватой — это предыдущие хозяева ее жилья так сделали ремонт в веселых 90-х. Но отвечает новый собственник — платить по счетам теперь ей.
Старые стояки — это бомба, заложенная старыми жильцами под вами или над вами, а часто и там, и там. Где и в какой момент рванет — угадать невозможно. Что именно зальет у тебя в старом доме– наборный паркет, антикварный диванчик или все вместе? В чем проблема: можно же подстраховаться. Но у нас старые дома страхуют неохотно. А если и страхуют, то получаешь по случаю от мертвого осла уши. Буквально на днях шикарную лепнину моей приятельницы залила соседка. Так вот, вполне уважаемая страховая компания «А*», исправно получавшая страховые отчисления в течение 10 лет, выплатила ей 19 000 рублей.
ANC concept Сохранить фото В новом доме ты всегда знаешь, кто виноват в протечке: строители ли, халтурно прикрепившие отвод к стояку или не положившие гидроизоляцию; сосед ли, перепутавший пол ванной комнаты с Мальдивами. Обычно это внятный человек с внятными деньгами: ему можно ограничить выезд за рубеж, на него можно получить исполнительный лист. А что ты возьмешь с соседа-пенсионера, который никогда не выезжал дальше Сочи? Елена Амбросимова Сохранить фотоСам себе БТИ
Еще один распространенный недостаток старых домов — самострой. Казалось бы, ну чем мешает вдруг выросшая мансарда? Ну, делают ее довольно шумно и долго — просто потерпите. Но ведь возрастает нагрузка на несущие конструкции и фундамент. И даже если бумаги гласят, что Боливар вынесет еще пять этажей надстройки, а не какую-то мансардишку, скорее всего, получены они известным путем. Жди трещин. Твой личный ремонт в квартире ниже будет испорчен.
В новом доме жильцы получают «коробку» и устраиваются в ней, исходя из четких правил, установленных ТСЖ. Ты не перестраиваешь, ты возводишь. И, что еще важнее, — вокруг тебя никто ничего не перестраивает. Однородный социальный контингент привык принимать те условия, на которых он вселяется в дом, он не намерен ни воевать, ни городить мансарду по праву сильного и наглого. Право наглого в новых домах вообще не работает — там все примерно одинаковые.
Сохранить фотоРазница менталитетов
В новых домах психи попадаются редко, хотя и в элитном доме такое может случиться. У нас на Лесной, 6 (дорогущий, между прочим, дом) соседка выла по ночам, а днем бушевала, потому что призраки олигарха Когана у нее на рассвете иконы воровали. Но сильно расходиться ей не давали — у всех имеются свои рычаги. А в старом доме именно он, псих, может оказаться главным террористом, и укротить его будет некому.
Этот человек живет здесь дольше всех, и потому воображает, что он — в законе, а вы – понаехали. Буржуазный лайфстайл, говорите? Да он будет курить под вашей дверью, ставить рядом с ней же мешки с воняющим мусором и, разумеется, украшать лестницу на свой тонкий вкус — трехлитровыми банками для окурков. И что делать с этим персонажем — каждый раз полицию вызывать? Согласитесь, не для этого вы въезжали в прекрасный дом с фасадами и атмосферой.
По идее ТСЖ может принять свод правил, запрещающий то, то и это, но если в новостройке права легко регулируются не только на уровне ТСЖ, но и душой владельцев, то здесь ваши соседи первыми откажутся их выполнять — и точка.
Елена Амбросимова Сохранить фотоПарковка
Вокруг старого дома парковка совершенно не регулируется. Места, конечно же, давно распределены, но распределены негласно. Если в новом доме парковочное место куплено, и никто не может встать на твое место, то в старом — кто-то обязательно закрепит это место за собой. Негласно. И будет прокалывать шины всем, кто посягнет.
Постоянные войны за парковку принимают довольно уродливые формы. На машину нашего друга, например, просто вылили ведро с какой-то кипящей едкой дрянью — не поленились же, вскипятили! А гелендваген соседки перекрывает общий проезд всякий раз, когда она считает, что кто-то занял ее место. При том, что никаких документов на определенное место парковки у нее нет: она его присвоила по тому самому праву наглого, которое отлично работает в старом жилом фонде.
Yuri Grishko Сохранить фото На мой взгляд, проблемы старых домов лежат не только в области архитектуры. Они —следствие неоднородного контингента. Должна смениться еще пара поколений, чтобы в старом доме, открыв дверь на лестницу, ты не обнаружил соседа на табуреточке, бреющегося от щитка. Милый дедушка, лет семидесяти, бывший работник Госплана. Он сам делал проводку, ясен пень, напортачил, света в квартире у него нет, и уже второй день подряд он бреется от щитка. Мы мило здороваемся по утрам. Он не шумный сосед, компании не водит. Просто сидит в майке и бреется. Как в детстве в коммуналке. В новых же домах соседи не чистят зубы у лифта, не клеят прошлогодних спаниэльчиков на стену в местах общего пользования, там нет подгорелого минтая и ежемесячных протечек. Там у всех четкое представление о нормах культуры. Все примерно одинаково представляют, что такое «жить красиво». И, что важно — одинаково сильно хотят так жить. Yuri Grishko Сохранить фотоМожно за собственный счет заменить стояки, отремонтировать подъезд. Даже запах можно устранить, если ввязаться в войну за сохранность вентканалов и замену перекрытий. Но жить красиво в старом доме возможно, только став тем самым наглым жильцом, который силой и административным ресурсом диктует бывшим правила поведения в своей вотчине. А это — постоянный бой. Он вам нужен? Возможно, в новом элитном доме и нет таинственной атмосферы былых времен, зато есть четкие правила сосуществования, что иной раз важнее незримых следов ушедшей аристократии.
Плюсы и минусы очень (19 век) старых домов
Если покупаем старый дом 19 века
рассуждать с точки зрения, что каждые 30 лет необходимо менять электропроводку
- В старо доме проводку уже меняли предположим 4 раза . водопроводные трубы? В общем система коммуникаций устроена сама по себе исторически не удобно, да еще и возможно уже раза 4 переделывалась.
- низкие двери, если все-таки памятник и не менялись
- Старый камин, который, возможно, нельзя использовать по новым нормам.
- если дом деревянный- балки и могут 100 лет хорошо сохраняться, а могут и сгнить. Под краску необходимо заглядывать.
А так- квартиры в старых домах с ремонтом снимать ничем не отличается от квартир в новых домах. Мы снимали. Тепло, светло, коммуникации новые)) кругом гипсокартон и пластиковые стеклопакеты, высокие потолки и теплый пол.
Реакции: 4 usersBoris
Меценат форума
Платный аккаунт, особое внимание к вопросам со стороны администрации 07.02.2016 7 673 309 Если покупаем старый дом 19 века спасибо!Судя по фото, они бывают весьма бодрые снаружи и современные внутри.
Один раз нормально сделанные коммуникации (пластиковый слив и, иногда встречается аж медная проводка воды - практически вечные)
Проводка как правило тоже не бывает с тех лет. Обычно срок последнего ремонта известен.
Интересно как себя чувствуют стены/стропила/перекрытия? Кстати, из чего тогда были перекрытия? Только балки деревянные и деревянные же перекрытия? Или были еще варианты?
Их, если зашиты - не увидеть, кроме чердака, и то не всегда.
Вот тут может быть непонятно, как мне кажется.
Стены, по идее, раньше делали даже лучше чем сейчас в плане прочности.
Вот насчет того как тепло держат - это вопрос хороший. Реакции: 1 user
GoldenJoe
Завсегдатай
11.09.2020 3 753 322Вопрос про многоквартирные дома или про индивидуальные? Ниже про многоквартирные.
1908 года постройки (это считается в "до 1900 года или близко к ним"?), коллега живет примерно в таком же. Для меня плюсов в таких домах больше, чем минусов в целом, по сравнению с более современными, включая совсем новые. Была бы возможность купить в таком доме, взял бы не раздумывая.
Почему надо проводку менять раз в 30 лет - не очень понятно. Почему не раз в 15 или не в 45? Зачем ее вообще менять, если она работает, сечений проводов хватает и расположение розеток устраивает?
Перекрытия с большой вероятностью по деревянным балкам. Состояние должно быть вполне хорошим, т.к. дерево находится практически в тепличных условиях. Крышу обычно можно посмотреть, да ее и обновляли, скорее всего. Причем стропила могут быть родными или просто старыми.
Водопроводные, канализационные трубы и отопление, вероятно, тоже уже менялось когда-то. Ну и работает - не трогай. Вообще, по долговечности некоторых современных материалов есть сомнения.
Стены из полнотелого кирпича и блоков большой плотности. Перегородки между комнатами тоже из кирпича, если кто-то из предыдущих владельцев не сделал гипсокартонное барахло. Высокие потолки, большие окна, в основном раздельные комнаты.
Старая квартира: Особенности ремонта «вторички»
Старый фонд, «сталинки», хрущёвки — объясняем нюансы капитального ремонта в каждом типе старого жилья
Капитальный ремонт квартиры в «старом фонде»
Сегодняшние клиенты риелторов называют «старым фондом» почти любую «убитую» квартиру. Но это неправильно. Старый фонд — это всё-таки дореволюционные дома, те, что построены до 1917 года. Например, в Санкт-Петербурге квартиры старого фонда составляют почти 10% от предложений рынка жилья. В Москве и других городах европейской части России их доля заметно меньше.
В фокусе нашей статьи — конструктивные особенности подобных квартир. Для старого фонда это массивные наружные стены из керамического кирпича, узкие оконные проемы, дощатые перекрытия с деревянными или металлическими балками. Некоторые старинные дома прошли капремонт, который мог быть комплексным либо выборочным. При выборочном подгнившие балки укрепляли и частично меняли. При комплексном — от здания оставались только наружные стены, исторические интерьеры утрачивались, зато появлялись сборные железобетонные перекрытия.
Сохранить фотоПроектировщики домов старого фонда не могли предвидеть, что когда-нибудь вместо редких извозчиков под окнами будут чадить автобусы и громыхать трамваи; печи и камины заменят центральным отоплением, дымоходы ликвидируют, а продуваемые деревянные рамы уступят место герметичным стеклопакетам. Всё новое — серьёзная нагрузка на старинные стены.
Зимой такие дома щедро прогреваются изнутри, но в подкровельном пространстве скапливается конденсат, а на крышах образуется наледь.
В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени. И единственный способ избавиться от запахов, присущих почти любой старой квартире, — ремонт.
Совет: Перед началом ремонта необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.
Yuri Grishko Сохранить фотоПол
Самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде — полы. Если паркет рассохся, отреставрировать его, скорее всего, не удастся, даже не пытайтесь. Да и классическая «ёлочка» не имеет художественной ценности, нужно просто заменить паркет на новый. А перед этим — обязательно полностью поменять заполнение (раньше паркет стелили на лаги, и между ним и черновым полом пространство могли заполнить).
Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.
ART-B.O.s Сохранить фотоСтены
Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало ароматы коммунального быта и отравляет атмосферу.
Выравнивать кирпичные стены реставрационным гипсокартоном — решение не самое лучшее. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать». А добравшись до кирпича, вы вообще сможете сделать фрагмент кирпичной стены декоративным элементом интерьера.
Liza Rachevskaya Interiors Сохранить фотоПотолок
С потолком всё непросто. Лепнина, имеющая художественную ценность, в обычных домах встречается редко. Обычно потолки в них декорировали стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. И счищать с украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины — сизифов труд. Штукатурные работы под потолком — дело сложное и, как следствие, дорогое, для мастеров высокой квалификации. При этом сохранить обновленный их стараниями потолок без трещин при повышенных в городских условиях вибрационных нагрузках — практически невозможно.
Компромиссный вариант для ремонта « в стиле ретро » — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно прошпаклеванного, покрашенного, с гипсовыми или полиуретановыми карнизами и розетками. При едва заметном понижении высоты удастся сохранить пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и одновременно создать иллюзию безупречно сохранившегося потолка.
User Сохранить фотоОкна
Деревянные рамы, понятное дело, своё отслужили, хочется заказать новые. Но переплет пластиковой рамы шире деревянного: в глубоких оконных проемах он смотрится уныло — как в бюджетном казенном учреждении. «Правильный» оконный блок в старинном доме должен состоять из двух рам. Внутренней — деревянной со стеклопакетом, и наружной — с одинарным стеклом (может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля). По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению.
Факт: Воздушный зазор между рамами служит для дополнительной изоляции уличного шума.
Юлия Голавская Сохранить фото ДвериСтепень сохранности старинных дверей бывает разной. Если квартира с коммунальным прошлым, они наверняка имеют множество выбоин в местах установки ручек, замков и задвижек. Любитель старины, конечно, захочет их отреставрировать, но если это не резные дубовые двери, а обычные ( например, из массива сосны), в этом нет смысла. Выгоднее заказать такие же. sargin_art Сохранить фото
- Провести ревизию всех вентканалов и дымоходов и при необходимости вызвать специалистов сервисных служб для прочистки.
- Разобраться со всеми перепланировками, которые делались в квартире. Они могли быть как узаконенными, так и нелегальными. Например, если ванная или кухня располагается над жилыми комнатами, узаконить это не получится.
- Сделать фотофиксацию и составить акты о состоянии помещений этажом ниже. Перед началом ремонта в доме с балочными перекрытиями обязательно вызовите специалистов управляющей компании, чтобы произвести осмотр и фотофиксацию состояния стен и потолков помещений этажом ниже и составить соответствующие акты. Это верный шанс обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих отремонтировать давно потрескавшиеся потолки за ваш счет.
- Действовать во время ремонта аккуратно. Балочные перекрытия нельзя перегружать массивными перегородками и армированными бетонными стяжками. При худшем развитии событий вам придётся ремонтировать еще и соседские квартиры.
Капитальный ремонт «сталинки»
Так называемые сталинские дома — очень широкое определение. В «сталинки» записывают и конструктивистские рабочие городки второй половины 1920-х годов, и ампирные архитектурные ансамбли советского времени, и пригородную малоэтажную застройку периода послевоенного восстановления (в обиходе их называют «немецкими коттеджами», хотя это примерно то же самое, что называть сегодняшние новостройки, скажем, «среднеазиатскими высотками»). Есть и поздние «типовые сталинки» — без декора, с кирпичными наружными стенами.
Старые конструкции и ремонт
Пожалуй, ни один другой исторический период не вобрал в себя столько строительных экспериментов — удачных и не очень. Но есть у этих домов общие особенности. Во-первых, почти во всех довоенных домах и в некоторых послевоенных (например, в «немецких коттеджах») перекрытия такие же, как в старом фонде — с деревянными, или (реже) металлическими балками.
Во-вторых, наружные стены сделаны из классического керамического кирпича (хорошо), либо из шлако-, и керамзитоблоков (плохо). Сохранность многих зданий, особенно тех, которые строились в авральном режиме в периоды первых ударных пятилеток, зачастую заметно хуже, чем у дореволюционных домов.
Стало быть, рекомендации по ремонту и модернизации для них такие же, как для старого фонда: всё вскрывать, тщательно обследовать, чистить, укреплять.
Большинство послевоенных « сталинок » имеют сборные перекрытия из железобетонных плит. Вот в этом они похожи на кирпичные хрущёвки, о которых разговор дальше.
Отличие «сталинок» от хрущёвок
Главное отличие типовых «сталинок» с наружными стенами, облицованными силикатным кирпичом, от полностью кирпичных хрущёвок — высота потолков: в хрущёвках 2,5-2,7 м, в «сталинках» 3-3,2 м).
Второе — в « сталинках » редко встречаются смежные комнаты, а сами жилые помещения более просторные. Собственно говоря, именно это обстоятельство и сыграло со « сталинками » злую шутку: значительное число сталинских квартир имеет коммунальное прошлое. А хрущёвку со смежными комнатами нельзя превратить в коммуналку.
Строили «сталинки» основательно, а эксплуатировали их «интерьерную начинку» совсем не бережно. С конструкциями — другая история. Нормативный срок службы кирпичных зданий со сборными перекрытиями из железобетонных панелей составляет 150 лет. То есть по городским меркам и типовые «сталинки», и кирпичные хрущёвки — это ещё молодые дома.
Public and private interiors Сохранить фотоПол
Его, как и в случае со старым фондом, следует разобрать. Все доски и лаги, щедро сдобренные пыльным строительным мусором, нужно вывезти на свалку. Доберитесь до голого бетона перекрытий и делайте полы «с нуля». Безусловные показания к полной замене пола: первый этаж, бывшая коммуналка, кухня, прихожая.
Электропроводка
Скорее всего, она потребует полной замены, особенно если над ее «модернизацией» поработали предыдущие хозяева.
Важно: Серьезная проблема сталинского жилфонда — дефицит энергомощностей. В своё время на любую квартиру выделялся лимит — как правило, 3 кВт. Причём если в районе давно не модернизировали электросети, а мощности «разобрали» владельцы коммерческих помещений, легальных возможностей увеличения может и не быть. Это важно учитывать при выборе моделей бойлеров для подогрева воды, кондиционеров и прочей мощной техники.
Читайте также: