Дом постройки 1855 года без капитального ремонта какие межэтажные перекрытия в конструкции дома
сталинка 1958 года постройки, подскажите знающие люди
купили на свою голову квартиру сталинку 1958 года постройки, по техпаспорту написано перекрытия Ж/Б. Вопрос вот в чем, пол деревянный в квартире, скрипит, хотим поменять полы и сделать стяжку, но мы не знаем что под полом деревянным. Соседей спросили, только одни снимали пол, под ними были лаги и шлак, шлак они не трогали и не копались в нем, поэтому никто не может сказать, под шлаком плиты или доски, а там уже потолок соседей. Если кто -нибудь сталкивался с таким, ответьте, пожалуйста.
Спасибо.
Ну, попробуйте засверлиться в потолок. Посмотрите, что на голову посыпется - цементная пыль или древесная. Вообще-то техпаспорту не верить в таком вопросе нет оснований. Чего другое в нем могут наврать, но перекрытия-то скорее всего указаны правильно.
Я бы на Вашем месте отодрал бы пару досок пола у стены, разгреб шлак и докопался бы до основания. Все равно же Вы собираетесь полы снимать? А уж если там откроется что-то настолько страшное, что и желание переделывать полы напрочь пропадет, то одну-две доски и плинтус на место вернуть - что, проблема, что ли?
Здесь Вам все равно ответить не смогут однозначно, потому что в те годы домов и с ЖБ, и с деревянными перекрытиями строилось множество; как можно заочно знать, что именно в вашем доме?
27.12.2011 в 12:19Здравствуйте!
Меня к "знающим людям" можно отнести с большой натяжкой, но расскажу, что знаю. Мы сейчас делаем ремонт в квартире (дом 1910 года). У нас по документам перекрытия ж/б. Вскрытие подтвердило сей факт. И все же мы решили не увеличивать вес на перекрытия - возраст дома все-таки солидный. Отказались от ВСЕХ мокрых работ, рассматривали две технологии - сухую стяжку кнауф и регулируемые лаги. Остановились на последнем варианте, т.к. перепад уровня пола в некоторых местах 9-11 см, и кнауфа надо было бы сыпать тонн 5-7 (дорого и большой вес), а по лагам это сделать гораздо проще без увеличения веса. Взяли технологию, хорошо разработанную в России. Производителя найдите в поисковике сами, а то подумаете, что продвигаю товар :-)
Получился "пирог": минеральная вата, лаги на регулируемых опорах (лучше все-таки запатентованные, а не контрафакт, т.к. там есть технологические особенности, если будете изучать тему, поймете, в чем особенность), фанера 18 мм (лучше 2 слоя по 12 мм, но мы экономили), финишное покрытие.
yuvaba написал :
(дом 1910 года). У нас по документам перекрытия ж/б.
Смешанные перекрытия
Есть дом, кап ремонт 97 года, потолки 4 метра, смешанные перекрытия, ЦАО.
Чем плохи смешанные перекрытия, кроме повышенного страхового процента в банке?
Подскажите, как можно узнать, какие перекрытия в конкретном доме? Может, где в инете есть список домов?Или по внешнему виду как-то определяется?
Вообще, смешанные по конструкции что из себя представляют?
Спасибо.
Встречал в прессе такой признак выйти в центр большой комнаты и подпрыгнуть.
Если просто пойдет вибрация по стенам - значит ЖБ.
Если будет ощущение, что ходит пол и с первого раза колебания не останавливаются - значит деревянные.
Как проверка амортизаторов :)) исправен - жб, неисправен - деревяшка.
Плюс год постройки дома говорит сам за себя - военные и довоенные варианты - явно дерево. ЖБ с начала 50х пошли.
Записки «черного маклера»: как выдать хрущевку за сталинку, или где продавцы квартир обычно говорят неправду.
Плох тот продавец, кто не хвалит свой товар. Это касается и недвижимости. Но часто при просмотре квартиры выясняется, что не все из рассказанного по телефону соответствует истине.
По моим наблюдениям, существует целый ряд самых популярных умолчаний, недомолвок и привираний. Вот некоторые из них.
Чаще всего врут про инженерное состояние дома и параметры БТИ. Сбавляют год постройки, выдают деревянные и смешанные перекрытия за железобетонные, завышают высоту потолков и площадь кухни. Между тем уличить "дезинформатора" в неточности довольно просто.
В случае со временем постройки дома достаточно минимальных познаний в истории архитектуры. Самые популярные сталинские дома начали строить в 1930-е и продолжали до 1955 года – именно тогда вышло правительственное постановление "О борьбе с архитектурными излишествами". Где-то до конца пятидесятых еще достраивали по старым проектам то, что не успели достроить, после чего с фасадов исчезли все фризы, колонны, пилястры, наличники и стали ниже потолки. В это же время появляется и так называемое серийное строительство. Возраст "серийного" дома узнать несложно – хотя бы поинтересоваться на сайте Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы. Там есть специальная страничка, где можно задать свой вопрос.
В 60-е годы строили и восьмиэтажные каменные хрущевки, и так называемые косыгинские дома – такими зданиями застроен, например, район метро "Фрунзенская".
Эти дома часто пытаются выдать за сталинские. Внешне они похожи: построены из крупного желтого кирпича (фасадный кирпич), с такими же крышами "домиком", часто с проездными арками, но там уже нет этих самых "излишеств", небольшие окна (1,5х1,3 м) и потолки что-то около 2,75 (в сталинках они выше трех метров, чаще всего – 3,20).
Кстати, не во всех сталинских домах железобетонные перекрытия. Их можно "вычислить" по следующим признакам:
- посмотрите на окна: сразу над оконным проемом часто видны балки (вместо первого ряда кирпичей над окном);
- на потолке с ЖБП бывают видны швы между плитами – русты (если, конечно, они не заштукатурены вровень);
- часто в домах с ЖБП по стенам под самым потолком проходят выступы-ригели.
Напротив, в старых квартирах с деревянными перекрытиями на потолке может просматриваться сетка – так называемая дранка. Еще один признак деревянных и смешанных перекрытий – потолок переходит в стены как бы по дуге.
Помню, один мой знакомый риэлтер, продавая квартиру в старом доме, но с появившимися после капремонта ЖБП, дал следующий практический совет сомневающемуся покупателю: "Не веришь? Возьми швабру и постучи!"
Кстати, совет правильный – звук деревянных перекрытий совсем другой, как бы гулкий и полый. Как будто в потолке есть пустоты. Но не всегда ведь удобно выстукивать потолки в покупаемой квартире – могут и скорую вызвать.
Тем, кто хорошо ориентируется в недвижимости, достаточно одного взгляда на дом, чтобы понять, какая в квартирах высота потолков (зная размеры типовых оконных проемов, можно соотнести их с высотой простенка между ними; в конце концов, можно сосчитать ряды кирпичей между окнами и вычесть сантиметров 30 на перекрытия). Кстати, если окна расположены слишком близко друг к другу – в доме малогабаритные квартиры.
Да, еще совет по поводу потолков: чтобы не смущать хозяина рулеткой, высоту можно определить на глаз. Стандартный дверной проем равен по высоте 2 метрам.
Мысленно делим этот отрезок надвое и смотрим, "умещается" ли половина (метр) над дверью. Если у вас хороший глазомер, значение h можно определить очень точно.
Старые, довоенные дома – отдельная тема для размышлений. В центре, например, в переулках Арбата, часто попадаются жилые дома постройки конца XIX века. Это такие типичные двух-трехэтажные особнячки с 2--3 подъездами, толстенными стенами (видно по широким подоконникам) и отголосками византийского стиля: наличники-зубчики, окна часто в виде полуциркульных или лучковых (с небольшой дугой) арок. Вообще, решаясь на покупку квартиры в таком доме, стоит "сходить на поклон" в районную управу и осведомиться о его дальнейшей судьбе. Вот случай из практики: продавалась квартира в старом трехэтажном доме на Китай-городе. "Дом – памятник архитектуры, вас никто не снесет", – уверяли риэлтеры со стороны продавцов. Прошел год. Иду как-то мимо, смотрю: дом стоит расселенный. Никак скоро ломать будут. А жильцы, небось, уже обмывают свои квартирки в блочном доме окнами на Третье кольцо – тоже центр считается!
Немного полезной истории архитектуры: дома постройки начала ХХ века можно узнать по элементам в стиле модерн ("текучие" формы", декоративные растительные мотивы).
В Москве модерн вошел в моду с 1903 года, после постройки гостиницы "Метрополь", и был ведущим направлением вплоть до революции.
Для раннего модерна (1903--1905) характерны асимметричные в плане постройки и криволинейные оконные проемы в виде эллипсов, овалов и т. д. В позднем модерне (конец 1905--1916) таких "диковинных" окон уже нет. Здания этого периода "проще", т. е. более рационально спроектированы и отличаются повторяемыми одинаковыми элементами.
После революции, с начала 20-х годов и до начала 30-х, – период архитектуры конструктивизма. Прямолинейные лаконичные формы, отсутствие декоративных украшений, плоские крыши, очень большие окна – сплошная, как говорят мои знакомые архитекторы, "корбюзьевщина".
Кстати, дома этого периода тоже очень любят "путать" со сталинскими – ну вот мы и вернулись к исходной точке.
P. S. Когда-то я купила в "Стройиздате" очень полезный справочник "Москва. Архитектурный путеводитель", авторы И. Бусева-Давыдова и др. Там описаны все мало-мальски интересные, с архитектурной точки зрения, жилые дома в центре Москвы: год постройки, архитектор, история дома. Очень удобно: талдычит тебе какая-нибудь "подруга хозяйки" по телефону, что дом середины пятидесятых, посмотрели в книжечку – ага, на 20 лет старше. Повод если не для торга, то для размышления.
Старый фонд без капремонта
Квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда их называют «петровскими»), агентам по недвижимости попадаются редко. Их отличают массивные кирпичные стены, небольшие по площадям комнаты и низкие потолки. Однако данные ПИБов, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», не всегда объективны. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда перекрытия первых этажей – деревянные, а в верхних – с металлическими балками. Это следствие многочисленных надстроек и перестроек. Соответственно, в паспорт объекта может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. И это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. С развитием капиталистических отношений в последней четверти XIX века надстройка двух- или трехэтажных домов приобрела массовый характер.
Основные районы дореволюционной застройки
По статистике ГУИОН, на начало 2000-х годов, на долю старого фонда приходилось около 16% общей площади жилья, хотя с каждым годом жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет нового строительства, и доля старого фонда уменьшается.
По данным инвентаризаций того же периода, самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты старого фонда. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%). Особое явление – Курортный район, в котором старый фонд представлен деревянными домами – как односемейными, так и многоквартирными.
Старый фонд включает в себя и «элитное» жилье, и рядовые строения. Здесь все решает местоположение. Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «Золотой треугольник» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленький островок модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.), парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.). Вторая ценовая зона старого фонда – почти все кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова (до 17-й линии), вся Петроградская сторона.
Петербургский старый фонд неоднороден по качественному составу. В нем действительно есть как ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, так и великолепно сохранившиеся объекты. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные коммунальным способом, и доходные дома, перестроенные казармы и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены.
Есть в категории «старый фонд» и кооперативные дома, которые строились с начала XX века на принципах долевого участия объединениями пайщиков (Каменноостровский пр., 26/28, наб. Карповки, 19, Каменноостровский пр., 53). Говоря современным языком, это не просто дома, а жилые комплексы, в которых предусматривались встроенные гаражи, просторные ванные комнаты и даже залы для общих собраний жильцов.
Тем не менее рядовая застройка дореволюционного Петербурга – это прежде всего доходные дома. Но в них встречались и небольшие квартиры с темными проходными кухнями, дровяными плитами, и то, что сегодня называется «коридорной системой», и даже двухэтажные барские палаты площадями до 250 кв. м, упрятанные внутрь большого дома. Одним из объектов, включающим в себя все три упомянутые класса жилья, является знаменитый Толстовский дом – целый квартал между наб. Фонтанки и ул. Рубинштейна, названный так не по имени писателя, а в честь домовладельца.
Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий
В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий. Между тем и в этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева (уже упомянутый Толстовский дом, а также множество особняков вдоль наб. Мойки и Фонтанки – с деревянными балками). Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.
В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное, во-вторых, и пожарные с этим соглашаются, деревянная балка устойчива в огне, чем металлическая. Поэтому в старом фонде, как и в домах любых других типов, требуются не «несгораемые» материалы (таких в жилищном строительстве попросту нет), а комплекс противопожарных мер.
Казалось бы, для того чтобы узнать, какие в доме перекрытия, достаточно заглянуть в паспорт объекта недвижимости. Но и здесь возможна не меньшая путаница, чем с годом постройки. Может оказаться, что и дом значится в паспорте как постройка благополучного 1913 года, и указано, что перекрытия в нем металлические, а приобретатель квартиры на втором этаже, начав ремонт и обнаружив деревянные балки, будет разочарован. Разгадка в том, что в 1913 году дом не строили, а надстраивали – с трех до пяти этажей, и металлические балки имеются в наличии только на двух последних этажах.
По мнению опытных риэлторов, важен не столько материал балок перекрытий, сколько техническое состояние самого строения, оценить которое могут лишь специалисты.
Особенности коммунального заселения
Одна из особенностей старого фонда заключается в том, что львиная доля квартир в нем по-прежнему коммунальные. Уже двадцать лет риэлторы ликвидируют петербургские коммуналки, но преуспели только в расселении не самых больших (до 150 кв. м) и преимущественно «видовых» квартир (с окнами на улицы и набережные) в парадных кварталах.
Расселение вторых-третьих дворов, а также некоторых «парадных» квартир осложняется либо непомерными «аппетитами» жильцов коммуналок, либо с экономической нецелесообразностью (далеко не на любую коммунальную квартиру в изношенном старом доме находится состоятельный покупатель). К тому же Петербург «обречен» оставаться «коммунальной столицей» России хотя бы по той причине, что такой «формат» жилья, как комната коммунальной квартире, востребован рынком. Есть немало потенциальных приобретателей, преимущественно малосемейных (от студентов до пенсионеров), которые готовы предпочесть приличную комнату в историческом центре однокомнатной квартире на окраине.
Перепланировки в старом фонде, покупка квартиры с перепланировкой
Редкий покупатель квартиры в старом фонде не загорается желанием сделать ремонт, а часто он хочет еще и «подвинуть» стены. Мы уже говорили о необъективности выдаваемых ПИБами паспортов объектов недвижимости. Но одно в них указывается всегда точно – это наружные границы объекта. Перед тем как заказать проект перепланировки, предстоит собрать множество справок (пожарный надзор, санэпиднадзор), пройти специальную межведомственную комиссию (здесь, помимо прочего, от вас потребуют планы квартир над вами и этажом ниже). Лишь после строгой «редактуры» и переделки в ПИБе, проект, сделанный привлеченными вами дизайнерами, получит статус официального документа.
Если же вам предлагают купить студию с просторным холлом, а в паспорте объекта недвижимости нарисован план коммуналки с комнатками-пеналами, это означает, что вместе с квартирой и несанкционированными переделками вы можете приобрести и серьезные головные боли. Ибо далеко не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом.
Проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры в старом фонде
Неоднородная социальная среда: одна не поддающаяся расселению коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду.
Необратимый износ конструкции зданий.
Опасность приобретения квартиры с «плохой историей».
Проблемы с парковочными местами как во дворе, так и на улице, рядом с домом, невозможность организовать закрытую парковку силами ТСЖ.
Дефицит энергомощностей: внутридомовые электросети не позволяют пользоваться современными электроприборами.
Плохой напор воды на верхних этажах из-за износа труб системы водоснабжения.
Слабое давление газа не позволяет пользоваться современными газовыми водонагревателями.
Необходимость соблюдения регламентов и согласований при замене старых оконных рам на окна со стеклопакетами.
Трудности в согласовании перепланировок.
Советы покупателям
1. В старом фонде (особенно в коммуналках) собственники и проживающие меняются гораздо чаще, нежели в квартирах, расположенных в типовых домах. И каждый вчерашний жилец ваших новых апартаментов дает повод внимательно изучить историю квартиры, а также принять меры для того, чтобы свести к минимуму риск утраты права собственности. Варианты могут быть разные: указание в договоре купли-продажи реальной цены объекта, титульное страхование.
2. Другая зона риска, касающаяся именно квартир в домах старого фонда, – необратимый износ здания. Конечно, у многих зданий (вне зависимости от типа перекрытий) – многолетний запас прочности. Однако иногда достаточно одной аварии в системе коммуникаций и затопления подвала, вовремя не замеченной протечки крыши, неудачной перепланировки, чтобы начались разрушительные процессы. Новое строительство рядом со старыми зданиями также часто приводит к серьезным проблемам. Однако предъявить претензии к застройщикам удается далеко не всегда: в сегодняшней практике технадзора и строительной экспертизы у них есть множество возможностей доказать, что они ни при чем.
3. Оценить надежность стен, полов и потолков можно только непосредственно на месте, что профессионалы рынка недвижимости предлагают делать всеми доступными способами: попрыгать, потопать в каждом углу предлагаемой к продаже квартиры. «Гуляющие» полы непременно дадут знать о себе. Брошенный на пол теннисный мячик покажет явные просадки перекрытий. Направление трещин на стенах и потолках может многое рассказать о фундаменте: если они параллельны, похожи на разряды молний или разбегаются, подобно веткам дерева, значит, есть проблемы. Однако косметический ремонт с выравниванием полов способен скрыть от неопытного взгляда эти серьезные проблемы. Поэтому техническую экспертизу при покупке лучше доверить специалистам.
4. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от внешних факторов. В считанные годы местность вокруг вашего дома может измениться до неузнаваемости. Хорошо, если под окном разбили парк или создали фешенебельную пешеходную зону. Но бывают и другие ситуации: из-за строительства или реконструкции соседнего дома ваш потолок пошел трещинами. Таким образом, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры, следует внимательно изучить перспективы развития местности. Для квартир в исторической части города эта рекомендация особенно актуальна.
Насколько долговечны дома-сталинки?
Материал про дома-сталинки вызвал бурю комментариев. Кто-то вспоминал, какая невероятная атмосфера была у дома его детства и юности, кто-то рассказывал, как ремонтирует старую квартиру бабушки, надеясь превратить ее в очень достойное и современное жилье с высокими потолками и большими комнатами, кто-то, напротив, вспоминает с какой радостью избавился от квадратных метров в старом жилфонде с изношенными сетями. Кажется, никого сталинки не оставляют равнодушными.
Фото журнала "Огонек" 1953 год. Фото журнала "Огонек" 1953 год.Общий вывод, как ни крути, это довольно престижное и желанное для многих жилье. На десятки восторженных комментариев единицы тех, кто вспоминает тараканов, осыпающуюся штукатурку и гнилые трубы.
Сколько всего таких квартир?
Мне стало интересно, как много в нашей стране домов, относящихся к сталинскому периоду. Честно говоря, найти цифры было сложно. Потому что статистика идет по определенным периодам. И к примеру, объемы послевоенного строительства суммированы, поэтому непонятно, сколько построили сталинок, а сколько хрущевок. Ведь это жилье очень сильно, прямо-таки кардинально отличается друг от друга.
Статистика сообщает, какой объем сейчас довоенных домов чуть больше 200 млн. кв. метров. Это примерно 3-4 миллиона квартир.
В эту же цифру входят и те дома, что были построены в период Великой Отечественной. Да, оказывается в тылу в это время активно строили. Особенно на Урале, в Сибири, Казахстане и Средней Азии.
После войны с 1946 по 1955 год было введено 254,5 миллионов кв. метров жилья. Кроме того, точно известно, что с 1950 по 1955 годы было построено 7 миллионов квартир. То есть в общей сложности при довольно грубом подсчете выходит, что их примерно 10-15 миллионов. Надо иметь в виду, что эта цифра на основе данных СССР. Ведь многие города Украины и Белоруссии сильно пострадали в период войны и заново отстраивались в послевоенные годы. То есть в современной России сталинских квартир будет куда меньше.
Сталинское барокко Сталинское бароккоПоявлялись ли сталинки после 60-года?
В комментариях мне указали, что строились такие дома с высокими потолками и полнометражными квартирами и после 60-го года. Действительно, судя по всему это было ведомственное жилье, для его возведения использовали индивидуальные проекты, сделанные именитыми архитекторами в предыдущие годы.
Насколько надежны сталинки и сколько еще простоят?
В предыдущей статье я упоминала сталинский дом в Челябинске, у которого несколько лет назад начали рушиться балконы. Причем, произошло это в самом центре, на главном городском проспекте. То есть дом - образцово сталинский. Был построен в 1937 году по проектам Теодора Эрвальда и вставки по проекту Федора Серебровского.
То есть ошибки в проектировании, равно как и некачественные стройматерилы (цемента не хватало, в первую очередь в нем нуждались промышленные объекты), случались. А с учетом возраста этих домов некоторые просчеты сейчас и начинают обнаруживаться.
Что же теперь, обходить сталинки стороной? Однако понятно, что эти дома не одинаковые. Проекты индивидуальные. Поэтому один дом может простоять и сотни лет, а другой уже сейчас доставит проблем обслуживающим компаниям. Как правило, у сталинок несущие стены из кирпича или шлакоблоков. Запас прочности - по 150 лет. То есть, довольно надежные, а вот перекрытия иногда и деревянные. В процессе ремонта их заменяют на металлические двутавровые.
Если рассматриваете этот дом для покупки, то стоит навести справки. Подробные характеристики здания содержатся у фондов капремонта. Узнать год постройки, конструктив, поинтересоваться у соседей насколько добросовестна управляющая компании. А у фонда капремонтов - когда придет срок обновления. Сложность с такими домами заключается в том, что многие из них памятник архитектуры, а стало быть стоимость работ будет больше, да и не каждый подрядчик подойдет.
Жильцам сталинок следует относиться к своим домам с должным уважением и почтением. Квартир в таких домах (за исключением московских высоток) меньше, чем в современных панельках, потому легче договориться с соседями, создать товарищество собственников и управлять самостоятельно. При регулярном ремонте и нормальном обслуживании они простоят очень и очень долго. Тем более, многие из них определяют облик городов, его центральных проспектов и площадей.
Покупаем квартиру в «сталинке». О чем молчат продавцы?
Дома сталинской постройки когда-то считались элитной недвижимостью, сейчас они тоже имеют множество поклонников и почитателей. Несмотря на то, что возраст домов давно перевалил за полвека, многие из них до сих пор сохранились очень хорошо, так как при строительстве их не экономили и строили добротно, на века.
«Сталинки» в Нижнем Новгороде на проспекте Ильича «Сталинки» в Нижнем Новгороде на проспекте ИльичаВот неполный перечень достоинств «сталинок»:
1. Просторные комнаты с высокими потолками. У комнат замечательная «кубатура», в них много воздуха. Летняя жара переносится легче, поскольку нагретому воздуху есть куда подниматься. Даже в самое жаркое лето в квартире можно жить под простым вентилятором (без кондиционера).
2. Большое разнообразие планировок. Дома не были типовыми как, скажем, «хрущевки». Это дает возможность выбрать квартиру с «изюминкой», например, с несколькими кладовками, окном в ванной комнате или вообще с «черным ходом» в другой подъезд!
3. Большой простор для перепланировки квартиры. Да, это непросто и затратно, но лучше, когда такая возможность есть, чем когда ее нет (как в панельных домах).
4. Толстые стены обеспечивают хорошую шумо- и теплоизоляцию. Летом толстые кирпичные стены нагреваются гораздо медленнее, чем панельки, а зимой лучше держат тепло.
5. Почти всегда просторные лестничные площадки - очень актуально при переезде. А еще там можно, например, оставлять коляски или велосипеды и они при этом не будут никому мешать (попробуйте разместить велосипед на тесной лестничной площадке в «хрущевке»!). Вопрос сохранности, естественно, зависит от контингента, живущего в подъезде.
6. Географическое расположение. Даже если это не центр города, в районе со «сталинками» почти всегда имеется развитая инфраструктура - транспорт, магазины, садики, школы, поликлиники и т.д.
7. Поскольку в доме относительно немного квартир, как правило, не возникает проблем с парковкой автомобиля.
Есть и недостатки:
1. Большой возраст дома и связанные с этим проблемы - изношенность коммуникаций, состояние проводки в том числе общедомовой, кровли, «усталость» самого здания. Это может обернуться крупными затратами при ремонте, так как вслед за одними проблемами почти всегда тянутся другие.
2. В подавляющем большинстве «сталинок» нет лифта, а учитывая высоту этажей, подъем по лестнице на 4-5 этаж потребует гораздо больше сил, чем, скажем, в «хрущевке». Особенно актуальна проблема в период перевозки урожая с дачи :)
3. Такие привычные вещи как балкон или лоджия в «сталинках» встречается гораздо реже, чем в современных домах. Балкон если и есть, то очень маленький. Лоджия – вообще явление исключительное, но уж если она есть, то скорое всего это будет полноценная мансарда!
Это о недостатках. Есть еще ряд особенностей, о которых надо знать, если вы решили приобретать жилье именно в этих домах. О них поговорим подробнее.
Сталинки для «трудовой элиты» и «простых рабочих» – совершенно разные дома
Со словом «сталинка» обычно ассоциируются монументальные дома на центральных улицах города с красивыми фасадами, арками, колоннами, лепниной и статуями, шпилями, эркерами, верандами и прочими архитектурными и скульптурными изысками. Иногда они объединены в целые кварталы, в которых до сих пор чувствуется дух советской эпохи в хорошем смысле этого слова.
«Дом со шпилем» в Дзержинске на проспекте Чкалова – обычный жилой дом, являющийся достопримечательностью города. Вокруг него – целый квартал из трех- четырехэтажных домов, выполненных в таком же стиле. «Дом со шпилем» в Дзержинске на проспекте Чкалова – обычный жилой дом, являющийся достопримечательностью города. Вокруг него – целый квартал из трех- четырехэтажных домов, выполненных в таком же стиле.«Сталинки» условно можно разделить на «жилье для элиты» и «жилье для рабочих». Деление очень условное, тем не менее.
«Номенклатурные» и «директорские» сталинки
Это те самые помпезные здания, стоящие на центральных улицах и формирующие их архитектурный облик.
«Номенклатурные» дома строились для высшей партийной элиты, ученых, писателей, генералов, заслуженных деятелей культуры и искусства.
«Номенклатурная сталинка» – жилой дом на Котельничской набережной в Москве (фото из Интернет) «Номенклатурная сталинка» – жилой дом на Котельничской набережной в Москве (фото из Интернет)Квартиры в таких домах даже по нынешним меркам шикарные – светлые и просторные, как правило, не менее 3 комнат (иногда их количество доходит до 7 и более, включая комнаты для прислуги с отдельным «черным» входом в квартиру).
«Директорские сталинки» выглядят попроще, комнат в квартирах поменьше, но все равно квартиры отличаются простором и комфортом. «Двушка» в «директорской сталинке» может превосходить по общей площади «четырешку» в «хрущевке».
«Серый бусыгинский дом» в Нижнем Новгороде – одна из достопримечательностей Автозаводского района. Построен в конце 30-х годов для руководства и передовиков производства Горьковского автозавода. По сути, это архитектурный ансамбль из несколько домов, объединенных в замкнутый контур. Внутри – большой благоустроенный двор, детский сад и особая атмосфера – спокойная и неспешная. «Серый бусыгинский дом» в Нижнем Новгороде – одна из достопримечательностей Автозаводского района. Построен в конце 30-х годов для руководства и передовиков производства Горьковского автозавода. По сути, это архитектурный ансамбль из несколько домов, объединенных в замкнутый контур. Внутри – большой благоустроенный двор, детский сад и особая атмосфера – спокойная и неспешная.В конце 50-х – начале 60-х годов в целях удешевления строительства руководством страны была дана установка на борьбу с архитектурными излишествами. Таким образом, дома сохранили внутреннюю планировку, но лишились внешних декоративных элементов. Такие дома иногда называют «ободранными сталинками».
На заднем плане «ободранная сталинка». Нижний Новгород, проспект Кирова. На заднем плане «ободранная сталинка». Нижний Новгород, проспект Кирова.Такие дома не стоит сбрасывать со счетов – они хоть и невзрачные на вид, но почти у всех у них железобетонные перекрытия и годы постройки самые «свежие» для «сталинок».
«Рабочие» сталинки
В 30-х годах неизбежно возникала проблема – куда селить простых рабочих? Ведь их было гораздо больше, чем передовиков и директоров. Проблема решалась двумя способами:
1. Часть «элитных» квартир была отдана под коммунальное заселение. На сегодняшний день коммуналки выглядят как пережиток прошлого, но они до сих пор существуют!
2. Для простых рабочих строились дома попроще - 3-4 этажные «коробки» - типовые и безликие. Квартиры, как правило, небольшие, иногда в них даже отсутствовала ванная комната, а кухня имела размер от силы 5 квадратных метров. Сейчас в такие квартиры умудряются устанавливать сидячие ванны или душевые кабины, отгораживая угол от без того маленькой кухни.
«Сталинка» для простых рабочих, Нижний Новгород, проспект Кирова «Сталинка» для простых рабочих, Нижний Новгород, проспект КироваПодобные дома можно встретить, наверно, в любом городе. Внешне они похожи на «хрущевки», но у них крупнее окна и меньше балконов (или вообще отсутствуют, как на фото). Такие дома иногда называют «кировки», но чаще всего в объявлениях пишут «сталинка».
В отличие от номенклатурных и директорских «сталинок» качество постройки у «кировок» изначально было хуже, так как они возводились как временное жилье для рабочих в 30-е годы. Конечно не настолько временное, как бараки, но к моменту наступления коммунизма планировалось эти дома заменить на более комфортное жилье. Вот и сейчас эти дома стоят и ждут, когда наступит коммунизм :)
В «рабочих сталинках» почти всегда деревянные перекрытия. По планировкам возможны разные варианты – от крошечных однокомнатных квартир в 20-25 квадратных метров до вполне просторных «трешек»-коммуналок.
Есть вполне неплохо сохранившиеся «кировки», но их, к сожалению, немного. В основном это жилье пребывает в предаварийном и аварийном состоянии. По этой причине желающих избавится от таких квартир много, а цены на них относительно невысокие. Состояние почти всегда полу- или полностью убитое. По сути, это потенциальный неликвид – продать квартиру в «кировке» непросто, даже если она с хорошим ремонтом.
3. Малоэтажные дома в 1-2 этажа. Эти дома чаще всего расположены не на центральных улицах, а в глубине кварталов. Также их можно встретить на периферии больших городов и в рабочих поселках. Дома строились по типовым проектам и предназначались для рабочих промышленных предприятий. Для их строительства не требовалась дорогостоящая строительная техника, требования к квалификации строителей также были невысоки, многие дома строили военнопленные (поэтому их иногда называют «немецкими домами»). Подвальные помещения часто отсутствовали. Также в таких домах могли отсутствовать ванные комнаты, туалеты в квартирах, подвальные помещения - при этом трубы шли под полом первого этажа. Перекрытия использовались деревянные, стены – либо из шлакоблоков, либо из кирпича, но внутри полые. Эти полости засыпались шлаком. В настоящее время двухэтажные дома, построенные в 50-х годах уже практически полностью исчерпали свой ресурс и идут под снос.
А теперь рассмотрим несколько наиболее типичных проблем, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры в «сталинке».
Дом с деревянными перекрытиями – хорошо это или плохо?
Деревянные межэтажные перекрытия могут присутствовать как в «рабочих», так и в «элитных» домах сталинской эпохи. В первую очередь нужно ориентироваться на год постройки. В тридцатые-сороковые годы подавляющее большинство домов строились с деревянными перекрытиями. В начале пятидесятых годов соотношение было примерно 50/50, ближе к шестидесятым «сталинки» почти все строились уже с железобетонными перекрытиями.
Чем плохи деревянные перекрытия?
1. Огнеустойчивость - самый главный недостаток. Если в какой-то квартире пожар, есть риск, что выгорит весь подъезд (а то и дом целиком).
2. Протечка труб тоже не несет ничего приятного – мало того что есть риск пролить всех нижних соседей до первого этажа, так потом перекрытия еще будут долго просыхать, вполне вероятно появление плесени.
3. Звуко/виброизоляция - вы будете хорошо слышать, как ходят соседи сверху. При ходьбе по полу может раскачиваться мебель и звенеть посуда. А еще сквозь деревянные перекрытия бывает слышно, как у соседей сверху бегают коты во время ночных игрищ :)
4. Ограничение нагрузки на перекрытия – при попытке установить что-то тяжелое (большую ванну, например), есть риск, что перекрытия проломятся и эта ванна вместе со всем своим содержимым провалится к нижним соседям. Ведь дерево боится влажности, а в ванной комнате она традиционно высока.
5. Возможность прогиба перекрытий. Из-за этого на потолках крошится штукатурка, а полы приобретают вогнутую форму.
6. Ограниченные возможности в плане ремонта и выравнивания пола. Бетонную стяжку делать нельзя, слишком большая будет нагрузка. Единственный разумный вариант - сухая стяжка и поверх нее листы фанеры.
7. Любая деревянная конструкция имеет ограниченный срок службы. Учитывая возраст домов, вполне возможно, что срок годности перекрытий подходит к концу. Ремонт межэтажных перекрытий в многоквартирном доме - сложное, трудоемкое и затратное мероприятие.
8. Сложности при покупке квартиры в ипотеку. Раньше банки не давали кредиты на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями. Сейчас такое возможно, но сумма страховки будет существенно выше, нужно быть к этому готовым. Это также затрудняет продажу квартиры, если вдруг такая необходимость возникнет.
9. Сложности при продаже квартиры. Количество желающих покупать квартиру в доме с деревянными перекрытиями с каждым годом все меньше и меньше. Решающую роль в покупке играет либо низкая цена, либо ностальгические чувства конкретно к этому дому.
Чем хороши деревянные перекрытия?
Объективных преимуществ деревянных перекрытий перед железобетонными я не вижу.
Кто-то утверждает, что в домах с деревянными перекрытиями "легче дышится", но я скептически отношусь к этому утверждению. Дышится легче скорее из-за высоких потолков - нагретый воздух всплывает вверх и когда высота потолков 3-3.5 метра, ему есть куда всплывать. Материал перекрытий к этому прямого отношения не имеет.
Дома с коммунальными квартирами
В далекие 80-е годы мне удалось пожить в коммуналке. Мне тогда было лет 7-8, но впечатления остались на всю жизнь.
Какие плюсы и минусы деревянных перекрытий в доме: что говорят владельцы?
Споры о качестве и долговечности деревянных перекрытий на строительных форумах не утихают долгие годы. Если говорить откровенно, то данный вид конструкции действительно подходит не для каждого жилого помещения.
Чтобы четко оценить целесообразность перекрытий по деревянным балкам, стоит разобраться, в чем их преимущества и недостатки.
Преимущества
Чтобы правильно оценить качество деревянных перекрытий, нужно понимать, о каком здании идет речь. Перекрытия в частном доме, который строится с нуля, в доме с 50 летним стажем и более и в многоквартирном доме (в сталинке, например), это 3 большие разницы.
Разберем вначале ситуацию в идеале, когда застройщик решил сам выбрать материал, контролировать стройку, тогда плюсы можно выделить следующие:
Важно! Все приведенные пункты подходят и для многоквартирных домов, старых зданий, если за ними ухаживали и делали ремонт. В противном случае все недостатки перекрытий по деревянным балкам дадут о себе знать в процессе эксплуатации.
Чем плохи?
Чтобы деревянные перекрытия служили долго, за ними нужно ухаживать, проводить капитальный ремонт хотя бы раз в 30-50 лет и регулярно проводить осмотры. Это первый пункт недостатков деревянных конструкций.
Чем еще плохи такие перекрытия:
В противном случае, их используют только в частном домостроении.
Справка! При покупке старого дома или квартиры в сталинке/хрущевке, обращать внимание стоит именно на эти показатели. Осмотр балок перекрытия на наличие прогиба, гнили и размеры щелей, помогут сразу оценить стоимость и целесообразность ремонта в таком доме.
Стоит ли покупать недвижимость с такими перекрытиями?
Все зависит от предпочтений самого покупателя. Кому-то важна эстетика, у кого-то просто скромный бюджет, чтоб позволить себе квартиру в новостройке или построить новый дом.
Но перед покупкой квартиры или дома, который был построен еще в СССР, стоит обратить внимание на следующие детали:
- в каком году выполнялся капитальный ремонт и был ли он вообще;
- в каком состоянии трубы, стояки, не текут ли;
- в каком состоянии проводка, алюминиевая или медная;
- есть ли трещины на штукатурке на потолке (есть вероятность прогиба балок).
Помимо всего прочего, в таких домах застройщики не сильно переживали о ровности конструкции, полы и потолки могут быть с изгибами, волнами. Плюс, перекрытия в сталинках никто не утеплял, поэтому все разговоры соседей и шаги с верхнего этажа будут слышны как за стеной. Большие окна хоть и эстетически прекрасны, но заменить их на пластиковые будет значительно дороже.
Но самое главное, это состояние самих балок. Если есть прогиб, необходимо выяснить насколько он допустимый, то есть не более 1 см на 2.5 м балки. При необходимости следует вызвать оценщика. Кроме того, застраховать старое жилище с деревянным перекрытием проблематично, страховщики отказываются предоставлять полис для зданий с низкой пожароустойчивостью.
Если здание или квартира требуют ремонта, нужно оценить его стоимость, которая включает:
- замену сантехники;
- замену окон с деревянных на металлопластиковые;
- утепление (звукоизоляцию) перекрытий;
- замену общего стояка (возможно);
- замену потолков на натяжные;
- выравнивание пола, потолка, стен.
Для некоторых видов работ лучше привлекать жильцов всего дома, а также получить разрешение соответствующих инстанций. В противном случае, ремонт всего одной ячейки дома (квартиры) только отодвинет решение общих проблем.
В частном доме с деревянными перекрытиями дела обстоят проще. Можно самостоятельно сделать ремонт всего дома, разобрать половицы, если нужно, усилить несущие балки, заменить проводку и обработать специальными средствами древесину. Поэтому, если выбирать между частным домом и квартирой, то лучше выбрать дом, именно с точки зрения доступности капитального ремонта.
Отзывы жильцов о квартирах
Если почитать форумы по строительной тематике, то мнения о деревянных перекрытиях разделяют поровну. Некоторые жильцы, которые проживают в сталинках поколениями, убеждены, что такие дома могут стоять по 100 и более лет. И это, отчасти, правда, если за деревянными перекрытиями ухаживать, они не промерзают, в помещении нормальная вентиляция и эксплуатация здания в пределах нормы.
Однако для тех, кто только планирует въехать в квартиру с подобной конструкцией, возникает ряд вопросов. Дома с деревянными перекрытиями на рынке стоят дешевле, именно по причине того, что люди относятся к ним с подозрением. Хотя в центральных городах России существуют целые кварталы, в которых по 200 лет стоят дома с перекрытиями по деревянным балкам.
Бывалые жильцы предупреждают, что главное вовремя ремонтировать крышу, и если уж так случилось, что квартира куплена именно на самом высоком этаже, скорее всего, эта обязанность ляжет именно на владельца данной квартиры.
Обязательно нужно проверить трубы на наличие течи. Причем ремонта только в своей квартире недостаточно, придется подключать соседей сверху и снизу, чтобы спасти потолок и кафельную плитку в своей ванне, когда нижние затеять ремонт.
К сожалению, самый главный фактор – проверка самих балок – произвести в сталинке не получится, нужно полностью разбирать доски. Но существуют косвенные признаки прогнившей балки, это пятна на потолке от влаги и провис потолка, осыпание штукатурки в конкретном месте вследствие прогнувшейся балки.
Отзывы можно прочитать здесь и тут.
Заключение
При всех минусах деревянных перекрытий, они все еще остаются достаточно востребованными конструкциями среди частных застройщиков. Конечно, они накладывают определенные ограничения по эксплуатации и предполагают постоянный уход, но если в приоритете построить теплый, легкий дом с минимумом усилий, то перекрытия по деревянным балкам станет наилучшим решением.
Читайте также: