Дом построен но не введен в эксплуатацию

Обновлено: 24.01.2025

Заселились в несданный дом? Получите штраф!

В России принят закон об увеличении штрафов за эксплуатацию несданных домов. Согласно вступившим в силу поправкам, максимальный размер штрафа увеличен до 1 млн руб. Тем временем некоторые застройщики предлагают дольщикам принять квартиру в несданном доме по предварительному акту и даже начать делать ремонт. Чем грозит нововведение собственникам жилья и стоит ли идти на поводу у компании и заселяться в дом без разрешительной документации, выяснилLIVING.

Предварительные просмотры квартир, организованные застройщиками в еще не сданных домах, – известная практика на рынке новостроек. Компании призывают к пониманию – где-то что-то не успели доделать, а Госкомиссия выставила список замечаний для устранения, в то же время каждый день просрочки – это неустойка, которую дольщики научились отсуживать у застройщиков «на раз-два-три». Обычно в компаниях аргументируют: «Вы пока осмотрите квартиру, подпишете акт предварительной приемки, начните делать ремонт, а мы тем временем получим заключение на ввод в эксплуатацию».

Понятно, что оформить жилье в собственность невозможно без документа о разрешении на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому дольщики какое-то время не смогут зарегистрировать на себя жилье, кроме того, лишатся возможности получить неустойку за просрочку передачи квартиры, т.к. застройщик, как правило, вместе с предварительным актом просмотра настаивает на подписи под фразой – «Финансовых претензий не имею».

С сегодняшнего дня, помимо этого, дольщикам грозит еще и штраф – от 2 тыс. до 5 тыс. руб. Именно такие меры прописаны в новом законе 222-ФЗ за эксплуатацию жилого дома, не имеющего разрешение на ввод. Принятый депутатами Госдумы, одобренный Советом Федерации и подписанный главой государства закон вступает в юридическую силу 6-го августа.

Следить за тем, какие новостройки были заселены без разрешительной документации, входит в обязанности Госстройнадзора. Размер же штрафов за заселение не введенных в эксплуатацию домов прописан в ч. 5 ст. 9.5 КоАП. По действовавшим ранее нормам граждан могли оштрафовать на 1 тыс. руб., для должностных лиц штраф составлял 2 тыс. руб., а для юрлиц – 20 тыс. руб.

Теперь, федеральным законом 222-ФЗ в ч. 5 ст. 9.5 КоАП внесены изменения. Согласно поправкам, штрафы за эксплуатацию несданных домов увеличены для всех категорий лиц. Гражданам придется заплатить штраф от 2 тыс. до 5 тыс. тыс. руб., должностным лицам – от 20 тыс. до 50 тыс. руб., юридическим лицам – от 500 тыс. до 1 млн руб. Таким образом, максимальный размер штрафа для граждан вырос в 5 раз, для должностных лиц – в 25 раз, а для юрлиц – в 50 раз.

Так, за прошлый год Госстройнадзор Санкт-Петербурга привлек к административной ответственности одно должностное и шесть юридических лиц, эксплуатировавших здания без разрешения на ввод. «Общая сумма взысканных штрафов составила 121 500 рублей», – рассказали в пресс-службе ведомства.

В этом году инспекторы Госстройнадзора привлекли к ответственности одно физическое, одно должностное и одно юридическое лицо, общая сумма взысканных штрафов составила 24 000 рублей.

Нужен ли закон?

По словам юриста Павла Крюкова, специализирующегося на профессиональной юридической помощи дольщикам Санкт-Петербурга, цель 222-ФЗ – ужесточить наказание за ввод объектов с нарушением закона с тем, чтобы исключить риски наступления неблагоприятных последствий.

«Законом 222-ФЗ изменяется размер административной ответственности. Она увеличивается. Если застройщик будет знать, что наказание неумолимо и существенно, то возможно не станет нарушать закон, – комментирует Павел Крюков, замечая при этом, что существующие механизмы не изменяются. – Имеет ли значение размер штрафа, без действенных механизмов борьбы с такими нарушениями (я не только про карательные меры)? На мой взгляд, нет. А так это или нет – покажет правоприменительная практика».

Сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости СПб и ЛО Олег Островский в свою очередь считает нововведения не особенно актуальными, тем более в условиях перехода к проектному финансированию.

«В новых условиях застройщики экономически заинтересованы в строгом соблюдении графика строительства и скорейшей передаче квартир дольщикам. Поэтому никакого дополнительного «административного ускорения» строительства застройщикам не нужно, – говорит эксперт, добавляя, – На деятельность подавляющего большинства застройщиков Санкт-Петербурга усиление ответственности за заселение дома до получения разрешения на ввод никакого влияния не окажет».

Однако в Госстройнадзоре Петербурга не разделяют мнение экспертов. «Большинство застройщиков, привлеченных к административной ответственности за 2018 и 2019 год, прекратили эксплуатацию и предприняли действия для легализации объектов. Два застройщика обратились за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и получили его, два застройщика обратились с уведомлением об окончании строительства и теперь устраняют замечания надзорного ведомства после итоговой проверки, один застройщик обратился за продлением разрешения на строительство, два застройщика прекратили эксплуатацию и законсервировали объекты», – рассказали в пресс-службе ведомства.

Практики минувших лет

В прошлые годы, по словам Олега Островского, практика заселения в несданные дома была характерной для недобросовестных застройщиков: «Иногда, застройщики, существенно нарушившие сроки передачи объектов долевого строительства, шли навстречу особо активным и нуждающимся в жилье дольщикам и разрешали им вселиться в дом, не получивший разрешение на ввод в эксплуатацию».

На памяти Олега Борисовича заселение несданных домов малоэтажного квартала «Никитинская усадьба» в Коломягах. Застройщик Северо-Западная строительная корпорация (СЗСК) передавал дольщикам квартиры, не получив разрешения на ввод.

«Отдельные дольщики даже получили с помощью судебных решений свидетельство о собственности на такие квартиры (ранее такое было возможно). Но, в целом, на ситуацию это не повлияло, – вспоминает Олег Островский. – Предъявленные органами исполнительной власти иски о признании таких построек самовольными были удовлетворены. В лучшем случае по некоторым из таких домов были заключены мировые соглашения, по которым застройщик обязан привести их в соответствие с нормативными требованиями (как правило, это означает, как минимум, понижение этажности). В худшем – их обязаны снести».

В качестве еще одного примера эксперт привел ЖК «Идеал» от строительной компании «Импульс» на Красносельском шоссе, 55 в Пушкине. Пригласив дольщиков на заселение, застройщик пытался таким образом воздействовать на органы исполнительной власти и получить разрешение на ввод еще не готового к эксплуатации многоквартирного дома. И это при том, что в доме были серьезные проблемы, в частности, с электро- и водоснабжением. Несколько лет здание снабжали электроэнергией от дизель-генераторов, и люди жили в несданном доме. Однако объект не получал разрешения на ввод, пока застройщик не устранил замечания, выявленные Госстройнадзором.

По воспоминаниям пайщика первой очереди «Черничной поляны» Михаила, никому из заселившихся в несданные дома штрафов платить не пришлось. «Все понимали, что живут на птичьих правах. И администрация тоже не трогала, по большому счету. Дома были в полной боевой готовности, единственное – люди прописаться не могли», – прокомментировал LIVING’у Михаил. В будущем, по мнению пайщика, из-за увеличения штрафов застройщики просто не будут разрешать вселяться в несданные дома.

Почему нельзя заселяться в несданный дом?

По замечанию Олега Островского, в 214-ФЗ четко определено, что застройщик может передать объект долевого строительства дольщику только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Именно этот документ означает, что дом построен в соответствии с техническими требованиями и проектом и готов к проживанию людей.

Получение же дольщиком ключей и вселение в квартиру возможно только после подписания им и застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обычно с даты получения разрешения на ввод до передачи квартиры проходит несколько месяцев, а иногда и больше, поэтому эксперты советуют внимательно смотреть условия ДДУ.

Фото с приемки в ЖК «Алфавит» Фото с приемки в ЖК «Алфавит»

Если застройщик не успевает передать квартиру в обозначенные сроки, он начинает приглашать дольщиков на предварительные осмотры и приемки, не получив разрешения на ввод дома. Таким образом застройщики пытаются заранее определить замечания дольщиков по квартирам, чтобы устранить их к моменту получения разрешения. «Также это может делаться с целью минимизации своей ответственности за нарушение сроков передачи квартиры», – поясняет юрист Павел Крюков, которому доводилось сталкиваться с подобной практикой.

С так называемыми предварительными приемками квартир несколько раз столкнулся и LIVING. К примеру, съемочная группа выезжала на осмотр жилья в несданной секции ЖК «Алфавит» и в ЖК «Босфор» .

Причины, по которым застройщики не могут получить разрешение на ввод, не всегда сводятся к качеству строительства. В разрешении на ввод может быть отказано также из-за неправильного оформления документов или других моментов. Но в любом случае, пока дом не введен в эксплуатацию, он является строительной площадкой, где нахождение посторонних лиц категорически запрещено. При этом не введенного в эксплуатацию дома, как и конкретных квартир, не существует юридически.

Фото с приемки в ЖК «Босфор» Фото с приемки в ЖК «Босфор»

Ответственность за нарушения закона несут застройщик и генеральный подрядчик. И, если на территории заселенного, но не сданного дома, произошло ЧП, пострадавший может рассчитывать на компенсацию причиненного ему ущерба. «А если причинен вред здоровью, то и на возмещение вреда здоровью, – поясняет Павел Крюков. – При этом необходимо будет доказать, что ущерб пострадавшему причинен именно в результате незаконного заселения в дом. Указанные требования нужно заявлять к причинителям вреда – застройщику и его сотрудникам».

Дом не введен в эксплуатацию но заселен

Имеется многоквартирный дом который не введен в эксплуатацию, но который заселен на 90%. Можно ли законным способом собирать денежные средства с жильцов для тех обслуживания дома и территории?

11.04.2011, 12:45 Вопрос №1272275

Квартира приобретена в 20006. Дом до сих пор не сдан. Т.е. не введен в эксплуатацию. Но почти полностью заселен. Документов на собственность не оформляют. Есть толь ко акты приема передачи. Оформлена временная регистрация в квартире. Возможно получить одноразовый (всю сумму единовременно). налоговый вычет на купленную квартиру.?

Шабельник Лилия 01.04.2009, 12:14 Вопрос №761632

Существует ли судебная практика по признанию квартиры в собственность по предварительному договору купли-продажи с застройщиком, если застройщик (инвестор) еще не получил прав собственности на себя, но дом введен в эксплуатацию, есть обмеры БТИ и заселен. Управляющей компании исправно платим в течение 1,5 лет коммунальные платежи.

10.05.2017, 01:20 Вопрос №12501325

Дом, в котором мы проживаем, был построен по договорам о долевом участии в строительстве и должен был быть введен в эксплуатацию в 2008 году. Дом имеет статус "высокой степени готовности" и с 2010-2011 заселен жильцами, но по настоящее время в эксплуатации не сдан. Соответственно мы не можем встать на регистрационный учет по месту своего постоянного проживания и остаемся прописанными в своей квартире по другому адресу. ВОПРОС: Могут ли власти привлечь нас к административной ответственности за длительное проживание без регистрационного учета по месту фактического проживания.

31.07.2020, 11:54 Вопрос №17639608

Мк построен, введён в эксплуатацию и заселён в 2010. Квартиры имеют кадастровые номера, Дом также имеет кадастровый номер, но не отображается на публичной кадастровой карте. (по причине отсутствия технического плана). Также данный дом не имеет закреплённого земельного участка (ЗУ на котором расположен дом, общий с другим рядом стоящим домом имеет кадастровый номер). Как быть в такой ситуации собственникам квартир в мкд? Чем грозит собственникам квартир не приведение документов по дому в законную норму и не размежевание общего ЗУ?

14.04.2019, 22:39 Вопрос №15624026

ти этажном доме Новострое. Дом на 90% заселен. И живем 5 лет. Дом еще не введен в эксплуатацию. ТСЖ не избран. Но управляющая Компания объявилась. Требуют чтобы все жильцы сдали им копии свидетельств собственности и заключили с ним договоры. Говорят иначе дом не возможно сдать в эксплуатацию. Я ставлю вопрос причем тут зеленки и договора? Сперва добейтесь от застройщика сдачу дома в эксплуатацию а потом будем заключать договора. Дом ведь и без жильцов застройщик должен был сдать в эксплуатацию перед тем как разрешить заселение. И при чем тут УК и что они хотят замутить со сдачей дома в эксплуатацию? Дом надо сказать что ко всем коммуникациям подключен. Почему застройщик не может сдать объект в эксплуатацию. Какие проблемы могут быть у жильцов? Как управу можно найти жильцам чтобы дом был сдан в эксплуатацию? Спасибо если проблему поняли или отсутствия проблемы. В.

16.04.2018, 17:36 Вопрос №14112252

Купили квартиру в многоквартирном строящемся доме в 2015 г., имеем на руках только предварительные договора на покупку помещений (квартир). Дом фактически построен на 90% , но не введен в эксплуатацию. Застройщик физ. лицо подписал с нами акты приема-передачи квартир, а потом продал наш дом как объект незавершенного строительства степень готовности 30%, в последней сделке не указано, что покупатель имеет обязательства перед нами покупателями и обязуется достроить дом и передать доли (в виде квартир) нам покупателям. Достраивать дом никто не собирается. Дом заселен и подключен к коммуникациям. Последний владелец дома подал иск на отключение коммуникаций. Что делать жильцам?

13.08.2017, 17:15 Вопрос №13009266

Какие риски могут возникнуть при приобретении данного помещения и регистрации в нем фирмы?

12.05.2015, 09:59 Вопрос №6810694

Приобрел квартиру в сентябре 2014 по СУП. В октябре обратился в УК с просьбой показать квартиру и выдать ключи. (т.к. дом был заселен уже как год, но дом не был введен в эксплуатацию (!)).

Ключи мне были выданы только с условием оплаты коммуналки за 2 месяца и подписании договора с УК, который мне в последующем не был выдан. И так каждый месяц мне были выставлены коммунальные платежи.

Дом был в итоге сдан. НО сейчас уже май и Акт приема/передачи квартиры мне не дают, со словами что он на подписи у застройщика.

Понимаю, что сам виноват, что от радости подписал все документы и теперь только понимаю что была не прав.

Ведь не имеют права они мне выставлять платежи? И не имели права вообще заселять в такой дом. И не имеют права мне не выдавать документы. Подскажите что делать?

14.07.2020, 18:42 Вопрос №17587522

Хотел у Вас спросить как быть в такой ситуации. Мы продали трехкомнатную квартиру. В проданной квартире мама была собственником, а мы с сестрой были просто прописаны и жили матерью 20 лет. Купили квартиру в новостройке по переуступке, так как новостройка еще не введена в эксплуатацию и квартира была приобретена на стадии так называемого строительства. Но факт в том что мы живем в этой новостройке уже два года. Есть и свет и отопление и много чего необходимого для нормальной жизни. Дом еще официально не сдан и не поставлен на кадастр, но уже более чем наполовину заселен. При покупке по переуступке договор был оформлен на сестру так как у мамы и у меня не было возможности заниматься документами и решили все сделать на сестру, то есть по документам она являлась покупателем этой квартиры. Но квартира эта была приобретена на деньги с продажи маминой квартиры Доказательств полным полно что новая квартира куплена именно на деньги матери, которые были получены в результате продажи квартиры. Вопрос вот какой. Сестра стала мудрить. Мы хотим поделить эту квартиру на три равные доли и быть все трое долевыми собственниками. Я понимаю что если сестра мудрит то такое решается в судебном порядке. Возможно ли в процессе судебного разбирательства лишить сестру права обладания квартиры по договору переуступки и оформить все на мать. Или как лучше все это сделать. Нам еще посоветовали что нужно договор по переуступке разделить на троих пока дом не введен в эксплуатацию.

30.10.2013, 18:45 Вопрос №2834892

Мой вопрос касается гарантии на новостройки. Информация в интернете не дала мне ответа, а только запутала еще сильнее (

Квартира была куплена год назад (договор купли/продажи). Дом был сдан в эксплуатацию и заселен в июле 2009 года. Мной квартира покупалась у официального посредника, продающего квартиры от застройщика на основании договоров долевого участия. В договоре купли/продажи никаких особенных условий гарантии не указано.

В настоящий момент сложилась следующая ситуация, в квартире лопнула фасадная стена (пеноблоки), так же заметны повреждения облицовочной кирпичной кладки с улицы (9 этаж). Первое обращение было в компанию продавца, где меня отослали к застройщику, указав, что гарантом являются именно они. В первое посещение застройщика меня принял юр отдел, я написала претензию с приложением фотографий (входящий номер не зарегистрировали, думаю, убрали в стол) обещали позвонить после подписи руководством. В течение 2 недель никто не позвонил, на письма не отвечали, телефон предоставленный компанией продавца некорректен. Приехала еще раз. В этот раз юрист был другой, и заявил мне, что по человечески он меня понимает, но юридически я ни на что не могу претендовать, так как дом снят с гарантии в августе этого года. (повторю, дом введен в эксплуатацию 4 года назад в 2009 году).

Я планирую проводить экспертизу, но не могу понять одного. Кто должен отвечать за гарантию? Кому писать претензии, жалобы, заявления? На продавца или на застройщика? И в случае, если дом действительно не на гарантии, получается, что разрушение стены дома, это сугубо моя головная боль и никто за это не ответит?

Помогите разобраться в ситуации, я в отчаянии.

30.10.2013, 18:42 Вопрос №2834868

Помогите разобраться в ситуации, я в отчаянии.

04.11.2014, 14:08 Вопрос №5286042

Краткое изложение сути темы. В 1999 году купил квартиру (долевое участие) у ООО Т. Дом ООО Т не достроил, в 2002 году мы дольщики создаем ТСЖ. В 2005 году суд признает меня инвестором в строительстве этого дома (суд с ООО Т).

Мои платежи по договору с ООО Т превышают саму сумму договора о долевом участии. В 2005 же году между ООО Т и нашим ТСЖ заключен договор о завершении строительства. В 2006 году между мной и ТСЖ заключен договор о долевом участии (оплачен мной полностью) Дом наш никак не хотел достраиваться. В 2009 г приняли решение о дополнительном финансировании (доплата 3000 руб за квадратный метр, оплачено полностью). В 2010 году дом введен в эксплуатацию (по документам) под гарантии выполнения определенных работ. Примерно в это время часть членов ТСЖ (люди которые с 2002 года несли деньги в ТСЖ) перестали доверять нашему председателю (на основании предоставления недостоверных завышенных смет на работы и подозрении в воровстве).

Наш председатель продал часть квартир (какую точно и за сколько большинству не известно). Изначально считалось что от ООО Т к нам были переданы свободные (не проданные) квартиры. В общем произошел раскол в ТСЖ. На стороне председателя оказались люди, которым он продал квартиры и часть старых инвесторов. В результате оказалось что у них уже больше половины голосов.

В 2013 подал в суд на ТСЖ о признании права собственности. Суд выиграл, причем в решении написано, что обязательства по договору мною выполнены в полном объеме. В это время наш председатель нарисовал сметы, по которым расходы ТСЖ на достройку дома составили порядка 22000 руб за кв м. В мае 2013 года проводится собрание для членов ТСЖ, имеющих на руках свидетельства о собственности, из общей массы инвесторов таких набралось порядка 40%. Это собрание утвердило председателя и решение о доплате в 22000 руб за кв метр. Председатель ТСЖ устно декларирует, что инвесторы слишком мало заплатили в рыночных ценах 2013 г., как можно купить жилье за 5 000 рублей за кв.м. а то, что эти деньги были инвестированы в строительство в 2006-2009 гг, председателя не волнует. В 2014 году наш краевой суд отменил решение собрания о доплате 22000 рублей за кв.м. из-за нарушений в порядке проведения собрания. 31 октября у нас на доме повесили объявление о проведении общего собрания членов ТСЖ 9 ноября, одним из пунктов повестки собрания значится утверждение себестоимости строительства дома в период 2006-2014 гг в сумме 23800 руб за кв м. (странная формулировка, но так значится в объявлении о собрании).

Мои вопросы 1. Может ли вообще общее собрание членов ТСЖ решать вопросы по доплате за уже осуществленное строительство, причем только с части собственников квартир.

2. Какие документы правление ТСЖ должно представить для утверждения суммы доплаты (сметы никому до сих пор не были предоставлены)

На текущий момент дом частично заселен. Многих собственников, имеющих официальные документы на квартиры, председатель ТСЖ и его помощники шантажируют недопущением в дом и квартиры. Причем никаких официальных документов на доплату не предоставляют, на официальные письма и запросы не отвечают. Одна из собственников живет 5 месяцев без света (таким образом председатель ТСЖ пытается ее вынудить доплатить за кв метры жилья)

3. Какие официальные действия предпринять?

4. Как можно вручить запрос, официальное письмо человеку, который всячески от этого уклоняется? С понятыми? С участковым?

Дом не введен в эксплуатацию

Вправе ли я отказаться от уплаты за капремонт, если МК никогда в течении всего времени эксплуатации не производили ни какого-либо вида ремонтов. Дом введён в эксплуатацию с 1976 года.

25.04.2020, 17:22 Вопрос №17284692

В нашем доме ТСЖ. Но дом не введен в эксплуатацию. Можно ли сменить способ правления домом на ук. В нашем доме. Не введен в эксплуатацию.

02.06.2015, 12:17 Вопрос №7005470

Как приобрести дом если он не введен в эксплуатацию?

09.05.2014, 21:46 Вопрос №3932494

Стоит ли покупать дом который не введен в эксплуатацию?

01.12.2016, 12:32 Вопрос №11801880

Дом не введен в эксплуатацию, а на него пришел налог.

11.04.2015, 16:30 Вопрос №6559420

Дом построен но не введен в эксплуатацию, стройка приостановлена. Говорят документы готовы для оформления собственности. Но дом то не введен в экспл. Что делать.

29.03.2021, 12:48 Вопрос №18351646

Есть на руках свидетельство на собственность участок и на дом, но дом не введён в эксплуатацию. Что нужно, чтобы дом ввести в эксплуатацию?

12.05.2013, 13:51 Вопрос №2402848

Можно ли прописаться в дом если он не введен в эксплуатацию?

20.05.2016, 16:50 Вопрос №10602169

Могут ли приставы арестовать новый дом который не введен в эксплуатацию.

18.12.2014, 19:13 Вопрос №5672793

Можно ли покупать квартиру в новостройке (дом уже построен), если дом не введен в эксплуатацию?

17.08.2020, 15:24 Вопрос №17695556

Дом не введен в эксплуатацию, должны ли начислять плату за вывоз мусора.

04.05.2017, 20:38 Вопрос №12482175

Должна ли я платить налог, несли дом еще не введен в эксплуатацию?

13.03.2017, 21:49 Вопрос №12279386

Какие виды договоров заключаются между сторонами, если дом не введен в эксплуатацию?

Консультация по Вашему вопросу 8 800 505-91-11 звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 07.07.2019, 19:32 Вопрос №16032530

Дом не введен в эксплуатацию. Должен ли я платить за вывоз ТКО?

10.03.2021, 12:57 Вопрос №18295888

Если в собственности только земля, дом не введён в эксплуатацию, можно ли дом подключить к газу.

18.08.2019, 22:30 Вопрос №16206860

Нам пришел налог на дом, мы его зарегистрировали и нам дали книжку из БТИ Дом ещё не введен в эксплуатацию так как ещё не пригоден для проживания. Вопрос почему пришел налог, если он не введен в эксплуатацию и в нем жить пока нельзя.

02.02.2016, 16:53 Вопрос №9605633

Я Строю дом. Могу ли использовать часть материнского капитала на штукатурку.

Дом не введён в эксплуатацию.

14.01.2015, 21:43 Вопрос №5828365

Предстоит развод, дом не введен в эксплуатацию будет ли он разделен при разводе.

02.02.2017, 15:34 Вопрос №12095137

При отказе застройщика предоставить копию акта о вводе объекта строительства в эксплуатацию (при этом разрешение на ввод у застройщика есть), как можно узнать введён ил объект в эксплуатацию?

И какие последствия приёма квартиры у застройщика, если дом не введён в эксплуатацию?

26.10.2016, 11:17 Вопрос №11574957

Скажите пожалуйста такой вопрос дом не введен в эксплуатацию могут ли подключить отопление?

24.02.2016, 20:40 Вопрос №9826643

У меня такой вопрос. Я дольщик. Дом обещали сдать в 4 квартале 2015 г. Прошло почти 2 месяца, дом не заселяют. При всем том, застройщик заявляет о том, что дом введен в эксплуатацию. О том, что дом введен в эксплуатации никто нас не уведомлял. На доме отсутствует газ. вода, эл. энергия. Мы продолжаем снимать жилье. Между тем, как полностью заплатили за новое жилье. Подскажите что нам делать и куда обращаться.

06.10.2015, 13:53 Вопрос №8260424

Дом у нас не введен в эксплуатацию, газовый счетчик установили газовая служба, но вторую пломбу не поставили договора нет. Дому нас не введен в эксплуатацию, газовый счетчик установили газовая служба, но вторую пломбу не поставили договора нет, теперь прислали за год оплату 60 тыс. руб. Мы не живем в этом доме. Можно ли нам оспорить и не платить, т.к. мы там не живем и дом в эксплуатацию не введен.

09.07.2016, 10:15 Вопрос №10989984

Можно ли купить недостроенный дом (не введен в эксплуатацию) за материнский капитал + 50% наличными?

09.01.2013, 16:57 Вопрос №2113376

Мы дольщики, взяли квартиру в ипотеку. Дом по долевому договору должен введен в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2012 года. Сдаться должен не позднее 4 квартала + 1 месяц в запасе.

Застройщик не ставит дом на кадастровый учет

Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.

Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.

Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?

Заранее большое спасибо за обратную связь.

Михаил, нужно разобраться. Удивительно слышать о такой проблеме в 2018 году.

Дмитрий Корнев

С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика. Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.

Обязательства застройщика по договорам долевого участия считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи. Подписать акт возможно только после того, как будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Никаких других требований к застройщику не предусмотрено, в том числе и нет требования о постановке дома или квартир на кадастровый учет.

Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.

Делать это можно разными способами.

Написать чиновникам

Начните с письма. Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО , телефон для связи, почту. Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет. Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.

Что делать дальше, зависит от ответа чиновников. Вам должны ответить в течение 30 дней с момента получения письма.

У органов власти есть только одна объективная причина не ставить дом на учет — нехватка документов. Как тогда поступать — вопрос. По закону, чтобы ввести дом в эксплуатацию, застройщик должен предоставить все документы, необходимые для его кадастрового учета. Если он это не сделал, а дом ввели в эксплуатацию — значит, кто-то из чиновников нарушил закон.

Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.

Жаловаться в прокуратуру

Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.

Обратиться в прокуратуру можно лично через дежурного прокурора или по почте.

Что делать? 20.09.18

Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма. Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали. В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.

Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.

Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.

Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.

Решать вопрос самостоятельно

Чтобы поставить дом на кадастровый учет, необходимы следующие документы:

Разрешение на строительство.
Акт ввода в эксплуатацию.
Технический план здания.
Межевой план земельного участка.
Квитанция об оплате госпошлины.

По закону все эти документы должны быть или у вас, или у органов исполнительной власти. Органы власти обязаны обмениваться ими друг с другом в порядке межведомственного взаимодействия.

Если какого-то документа нет, можно сделать его самостоятельно. Придется собрать жильцов, провести общее собрание, принять решение о подготовке недостающих документов. Скорее всего, нужен или технический паспорт, или межевой план.

Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.

Технический план на дом площадью около 15 тысяч квадратных метров может стоить около 400 тысяч рублей — и чем больше площадь, тем выше цена. Скидываться на него тоже придется жильцам. Если в доме 150—200 квартир , то получится по 1500—2000 рублей с квартиры. Чем больше людей участвует, тем дешевле участие.

Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.

В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.

Через суд

В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.

Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.

Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.

Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.

Послесловие

Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.

Если подводить итог, то могу посоветовать вот что. Начните все же с нормального разговора с местной администрацией о проблеме и ее причинах, не нужно сразу всем угрожать прокуратурой и судом. Если до этого вы ждали действий застройщика, посмотрите, как отреагирует муниципалитет. По ответу муниципалитета стоит выстраивать дальнейший план. Если они откажут, сославшись на то, что по старому закону ставить дом на кадастровый учет должен застройщик, — отказ стоит обжаловать в суде, а если не ответят вообще — жаловаться в прокуратуру.

Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Самостоятельно поставить квартиру отдельно от дома на кадастровый учет - МОЖНО и нужно
Мне это удалось (после полутора годов судов и моря обращений в различные инстанции , включая Прокуратуру)
Московская область город Котельники улица Сосновая дом 2 корпус 4 (ЖК Белые Росы)
Апелляционная инстанция Мособлсуда прияла мою сторону и мой административный иск к Росреестру был полностью удовлетворен

У меня - кадастр и собственность
Дом на кадастровом учете не стоит и в ближайшие лет 5-10 стоять не будет

Слава, Вячеслав ,мы с вами соседи,я тоже с Сосновой 2к4.Сейчас планирую заняться аналогичным вопросом.Не могли бы поговорить с Вами? 89260403070 Алексей
Буду очень признателен.

Слава, поразительно, проверила, ваш дом действительно и сейчас не стоит на учете, как же так, неужели жильцы не могут ничего сделать

Слава, добрый день! Моя ситуация с домом схожа с вашей только у нас всё происходило в 2013 году, а сейчас нам в Росреестре говорят,что поставить на кадастровый учёт квартиру отдельно от дома не получится в силу нового закона ,кот.вступил в силу в 2017г. Скажите, пожалуйста, в какие инстанции Вы писали ,в каком направлении мне действовать. Буду рада Вашей помощи!

Слава, добрый день, очень интересен ваш случай, у нас происходит то же самое в другом ЖК, решили отстаивать свои интересы самостоятельно. Можно с вами пообщаться, узнать про ваш опыт? Как с вами связаться.

Olesya, добрый день! Я видела, вы спрашивали совета у Славы на сайте. Скажите,пожалуйста, он Вам ответил? Что-нибудь посоветовал? 🌸

В ЖК Город по адресу г.Москва Дмитровское шоссе д 107 дом введен в эксплуатацию, Акт приема подписан 29.12.2018 года, а на кадастр еще не поставлен. Органы власти говорят, что застройщик не предоставил все документы. Застройщик целенаправленно их не предоставляет, т.к. он еще не продал квартиры во 2-й очереди, а если дом поставят на кадастр, появятся предложения квартир, что составит застройщику конкуренцию. Написали заявление в прокуратуру. Также собственники подают в суд.

А что, прокуратура вынесла какое решение? Я тоже жду постановки на кадастровый учет, квартира в доме 107А корпус 2

Вот образец обращения в Прокуратуру

В Прокуратуру Московской области
ГСП-6, 107996, г. Москва, Малый Кисельный пер., д. 5

от ФМО, проживающей
по адресу: ИНДЕКС АДРЕС
Обращение
Здравствуйте !
Между мной и ООО «НАЗВАНИЕ ЗАСТРОЙЩМКА” (далее “Застройщик”)заключен Договор N ч-ч-ч об участии в долевом строительстве от xx апреля 201xгода (далее “Договор ДУ”). Вышеуказанный Договор ДУ прошел XX.XX.20XX государственную регистрацию в Росреестре и мной проведена оплата денежных средств причитающихся с меня в адрес застройщика в соответствии с в/у Договором ДУ.
Застройщиком мне была передана на основании акта приема-передачи квартира, расположенная по адресу:
Россия , Московская область, , город XXXXXXXXXXXX ул. XXXXXXX, д.Xx квартира xxx

Приложение:
1)ДОГОВОР № ч-ч-ч ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ от xxx мартабря 20xx года (копия)

2)Акт приема приема-передачи квартиры от ч-го мартабря 2018 года (копия)

Ответ на мое обращение прошу дать в письменном виде на адрес :индекс адрес
в порядке и срок, установленный 59-фз "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской федерации.
C Уважением, ________________/фамилия имя отчество/
____ мартабря 2018 года

Место проживания - дом не введенный в эксплуатацию

Вы стали участником долевого строительства и в ближайшем будущем станете собственником новостройки. Как же решить вопрос регистрации по месту жительства в новостройке. Здесь имеется одна особенность, которая имеет немаловажное значение для реализации ваших прав как собственника новостройки, а именно один вопрос, введен ли дом в эксплуатацию. Но начнем по порядку.

Для осуществления государственной регистрации по месту жительства требуется наличие самого места проживания, причем с определенным юридическим статусом. Прежде всего, это должно быть жилое помещение пригодное для постоянного проживания физического лица. Что это значит, это значит, что такое жилое помещение должно в полной мере отвечать определенным техническим и санитарным нормам, предусмотренным действующим законодательством.

Именно в этом и заключается особенность новостроек, а именно:

Процесс заселения в новостройку не всегда может совпадать с введением домостроения в эксплуатацию и регистрацией права собственности на новостройку. Таким образом, если дом не сдан в эксплуатацию и не внесен в государственный реестр как жилое строение, ни каких юридических действий вы совершить не сможете.

Дом не введен в эксплуатацию – причины и последствия

Следует отметить, что приемка и ввод дома в эксплуатацию производится различными государственными ведомственными комиссиями и инспекциями.

проверка домостроения на соответствие нормам и государственным стандартам,
обмер существующей жилой площади;
непосредственный ввод домостроения в эксплуатацию.

Соответственно при выявлении государственными инспекциями нарушений допущенных в ходе строительства, вполне возможен такой исход, когда ваш дом не будет сдан в эксплуатацию. На самом деле для отказа существует множество причин, это может быть отсутствие электрического или водоснабжения, неисправность канализации и других инженерных коммуникаций и т.д. Таким образом, вопрос сдан ли дом в эксплуатацию, во многом зависит от порядочности вашего застройщика. Если все строительные работы выполнялись в соответствии с проектной документацией, если в наличии имеется вся необходимая техническая документация, проблем с вводом домостроения в эксплуатацию не возникнет.

Дом не сдан в эксплуатацию - юридическая составляющая

Как же быть долевым участникам, если застройщик оказался недобросовестным и не в силах произвести ввод дома в эксплуатацию (из-за существенных нарушений или банкротства). Действующее законодательство предусматривает, что незавершенные строительные объекты, могут выступать как недвижимость. Соответственно, каждый участник долевого строительства имеет право на признание права собственности, в том числе и по решению суда.

Юридическая справка:

Статья 131 Гражданского Кодекса РФ предусматривает, что даже если дом не введен в эксплуатацию, это не может быть основанием для отказа долевым участникам в признании права собственности на жилое помещение.

Если вы надлежащим образом исполняли свои обязательства по договору долевого строительства и вносили в установленном порядке оплату за квартиру, вы вправе рассчитывать на исполнение обязательств со стороны застройщика. При этом учитывается фактическое проживание и оплата коммунальных платежей в новостройке.

Судебная практика:

Существующая судебная практика показывает, что требования о признании собственности за участниками долевого строительства, в большинстве случаев удовлетворяются в полном объеме.

Выводы

Если вы стали заложником неправомерных действий со стороны компании застройщика, независимо от того сдан ли дом в эксплуатацию, вы имеете право на судебную защиту своих материальных интересов и законных прав. Только так вы можете реализовать свои права как полноценного собственника новостройки. Используйте свои законные права и распоряжайтесь принадлежащим вам имуществом в полном объеме. Узнать полное значение термина место проживания и особенности правового статуса, вы можете, ознакомившись со статьей «Место проживания – что это значит?».

Читайте также: