Договор инвестирования в строительство жилого дома

Обновлено: 10.01.2025

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ

До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья. Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере. Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.

Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ , который вступил в силу с 1 апреля 2005 г. (Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)

С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь "договор участия в долевом строительстве", или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.

Второй вопрос (а точнее - комплекс вопросов) был сугубо прикладным, гораздо обширнее первого и, как казалось обычным людям, с первым никак не связан. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

Постараемся найти ответы на эти вопросы, опираясь на судебные решения последних лет.

Правовая природа ДДУ

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 , положения Федерального закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Как понимать эту фразу?

Некоторые специалисты решили, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении ДДУ не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (Федеральный закон N 214-ФЗ), тем более что она принята позже. В подтверждение своего мнения они приводили другой абзац этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Другие специалисты утверждали: смысл п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что ДДУ следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В обоснование своей точки зрения они говорили, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по Федеральному закону N 214-ФЗ, но за исключением абз. 2 п. 4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. Приведем примеры некоторых судебных решений, не вдаваясь в подробности заявленных исковых требований, ведь в нашем случае важно то, как суды классифицируют договоры, из которых эти требования возникли.

Рассмотрим Постановление ФАС УО от 19.11.2012 N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012. Спор между коммерческим обществом и потребительским кооперативом возник из договора, по которому общество осуществляло финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, а кооператив осуществлял долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в договоре.

Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома, в том числе возникшие между кооперативом и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды квалифицировали данные отношения:

- как возникшие из договора об участии в долевом строительстве;

- и вследствие этого - со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 - как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Причем кооператив возражал против применения судами к спорным правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ, однако ФАС УО не согласился с его мнением.

Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом. В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу. А завод уже обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на помещение, которое было предметом договора участия в долевом строительстве.

Суды, рассматривая данное дело, также квалифицировали договор о долевом участии в строительстве жилого многофункционального комплекса как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Примечательно и Постановление ФАС ЗСО от 26.04.2012 по делу N А70-11206/2011, где изложен спор между двумя коммерческими обществами. По данному делу истец (ООО "Газпром межрегионгаз") заявлял, что ответчиком во исполнение условий договоров долевого участия в строительстве жилого дома переданы нежилые помещения меньшей площадью, чем предусмотрено договорами, в результате чего у ответчика возникло неосновательное обогащение.

Суд, рассматривая спор, установил, что между истцом и ответчиком были заключены договоры долевого участия в строительстве. При этом ФАС ЗСО согласился с выводом апелляционного суда о том, что указанные договоры на участие в долевом строительстве следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Обратите внимание! Истец, проиграв этот суд, обжаловал его результат в ВАС. По мнению общества, суды неправильно определили правовую природу договоров долевого строительства как договоров купли-продажи будущей вещи, поскольку спорные договоры являются договорами подряда. Однако ВАС не нашел оснований для переоценки выводов нижестоящих судов, отметив, что позиция судов соответствует нормам действующего законодательства (Определение ВАС РФ от 27.08.2012 N ВАС-10566/12 по делу N А70-11206/2011).

В Постановлении ФАС МО от 12.04.2012 по делу N А40-100759/10-37-812 суд, рассматривая спор между компанией и обществом, тоже классифицировал заключенный между сторонами договор долевого участия в инвестировании строительства объекта недвижимости в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, сославшись на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. При рассмотрении данного дела судами было установлено, что между обществом (инвестор) и компанией (соинвестор) в 2003 г. был заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома. Дом строился на основании Постановления Правительства Москвы и инвестиционного контракта, заключенного между Правительством Москвы и обществом (инвестором).

Заметим, суд отклонил ссылку истца на Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10, где была изложена иная правовая позиция, мотивируя это в том числе и тем, что это Постановление было принято до выхода Постановления Пленума ВАС РФ N 54.

Из приведенных примеров следует, что арбитражные суды разных округов, опираясь на Постановление Пленума ВАС РФ N 54, единообразно и последовательно классифицируют договоры долевого участия в строительстве как договоры купли-продажи будущей недвижимости.

Что же следует из такого подхода арбитражных судов?

Классификация договоров долевого участия в строительстве в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи означает, что к ним применяются разъяснения, содержащиеся в других пунктах Постановления Пленума ВАС РФ N 54, относящиеся к купле-продаже.

Проиллюстрируем это судебными решениями, которые были использованы нами ранее в качестве примеров по квалификации договоров долевого участия. Так, Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011 подтверждает вывод, что право собственности сначала возникает у застройщика и только после этого переходит к дольщику. Дело в том, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Также согласно ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.

Надлежащие способы и условия оплаты по договору долевого участия в строительстве. Применение ККТ

Как мы выяснили, договор долевого участия в строительстве следует расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Значит, имеют место отношения по продаже товаров. А при продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно-кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ ).

К сведению. В названном Законе есть исключения, когда разрешается не использовать ККТ (см. ст. 2). Но в нашем случае эти исключения неприменимы.

Следовательно, при оплате наличными или кредитной картой по договору долевого участия в строительстве применение ККТ и, соответственно, пробитие чека является обязательным условием. Такого же мнения придерживаются и контролирующие органы. В Письме УФНС по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 указано, что организация-застройщик при осуществлении наличных денежных расчетов с участниками долевого строительства обязана руководствоваться нормами Федерального закона N 54-ФЗ и применять контрольно-кассовую технику. При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования ККТ.

Арбитражные суды придерживаются аналогичного мнения (Определение ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07 по делу N А31-144/2007-16, Постановления ФАС ЗСО от 03.02.2009 N Ф04-607/2009(20686-А70-3) по делу N А70-3354/15-2008, ФАС ЦО от 16.12.2010 по делу N А35-6398/2010, 13-го ААС от 09.10.2012 по делу N А56-26659/2012, 11-го ААС от 22.08.2012 по делу N А55-16184/2012).

Формы оплаты по договору

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ цена договора долевого участия в строительстве уплачивается путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Нормы данного Закона не содержат положений, устанавливающих запрет на рассрочку уплаты денежных средств по договору. Поэтому застройщик и дольщик вправе самостоятельно устанавливать сроки и порядок уплаты цены договора.

Также Федеральным законом N 214-ФЗ не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве применимы общие нормы гражданского законодательства. Так, в Постановлении 11-го ААС от 06.12.2011 по делу N А55-13776/2011 указано: в связи с тем что форма расчетов Федеральным законом N 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Исходя из этого положения договора о расчетах посредством передачи застройщику векселей были признаны судом соответствующими нормам законодательства.

Условия привлечения денег

Привлекать денежные средства по договорам долевого участия в строительстве застройщики вправе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка (ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ). Оплата по договору долевого участия в строительстве допускается только после того, как договор пройдет обязательную государственную регистрацию (ч. 3 ст. 4 этого Закона).

Обратите внимание! В Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09 по делу N А47-3050/2009 подчеркнуто: обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Предварительные договоры купли-продажи

Правомерно ли привлечение денежных средств граждан путем заключения предварительных договоров купли-продажи квартир или договоров намерения? Нет, неправомерно, поскольку противоречит вышеуказанным нормам Федерального закона N 214-ФЗ, а именно ч. 1 и 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4. Подтвердим сказанное примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении 13-го ААС от 26.10.2011 по делу N А56-27031/2011 указано, что обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является в том числе наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию. В связи с тем что общество привлекало от гражданки денежные средства на основании предварительного договора, то есть без заключения в установленном порядке договора участия в долевом строительстве, суд решил: организация нарушила требования Федерального закона N 214-ФЗ и поэтому правомерно привлечена к ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ.

Обратите внимание! Постановлением ФАС СЗО от 15.02.2012 по делу N А56-27031/2011 решение суда оставлено без изменения, а Определением ВАС РФ от 29.05.2012 N ВАС-6404/12 отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора данного Постановления.

Аналогичные выводы содержат Постановления ФАС СЗО от 19.06.2012 по делу N А56-53188/2011 и от 28.05.2012 по делу N А56-53187/2011. Причем в обоих случаях ВАС не нашел оснований для пересмотра дела (Определения от 06.09.2012 N ВАС-10948/12 и от 06.09.2012 N ВАС-10947/12).

Отметим, что в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 указано: привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ. В нем, в свою очередь, говорится, что денежные средства граждан можно привлекать только тремя способами:

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Полагаем, с учетом изложенного вывод о неправомерности привлечения застройщиком денег на основании предварительных договоров не вызывает сомнений.

Следует заметить, что незаконным является также привлечение денежных средств граждан по предварительным договорам купли-продажи квартир и той организацией, которая хотя сама и заключила с застройщиком на законных основаниях инвестиционный договор на строительство, но при этом не является застройщиком (не владеет землей на праве собственности или ином праве, разрешение на строительство выдано не на ее имя). Такая позиция изложена, например, в Постановлении Тринадцатого ААС от 01.11.2012 по делу N А56-53191/2011. По этому делу судом было признано обоснованным привлечение к административной ответственности общества, которое заключило в Санкт-Петербурге с организацией-застройщиком договор на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома, а затем, до момента ввода дома в эксплуатацию, заключило с гражданином предварительный договор купли-продажи на жилое помещение в этом доме.

К сведению. Аналогичные выводы содержат Постановления 13-го ААС от 23.10.2012 по делу N А56-53190/2011, от 01.10.2012 по делу N А56-53185/2011, от 28.09.2012 по делу N А56-53199/2011. Все эти Постановления обжалованы в кассационном порядке и не рассмотрены кассационной инстанцией на момент написания статьи. Однако, напомним, что решение суда первой инстанции по делу об административном правонарушении вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не изменено или не отменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции (ч. 4 ст. 206, ч. 5 ст. 211 АПК РФ). Иными словами, названные судебные решения вступили в законную силу.

Отдельный интерес представляет Постановление ФАС УО от 05.05.2011 N Ф09-2042/11-С1 по делу N А50-21200/2010. С заявлением в суд обратилось общество с требованием о признании незаконным и отмене постановления о наложении штрафа на основании ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Общество заключило договор о совместной деятельности с ЖСК, который имел в аренде земельный участок и получил разрешение на строительство, являясь, таким образом, застройщиком. В рамках договора совместной деятельности (простого товарищества) общество и ЖСК договорились соединить свои вклады и совместно действовать для строительства дополнительной жилой блок-секции 10-этажного жилого дома. Вкладом ЖСК в совместную деятельность являлось право аренды земельного участка для строительства в рамках договора аренды земельного участка, а вкладом общества - денежные средства для финансирования объекта строительства. Общество и ЖСК также договорились, что общество выполняет функции заказчика, а функции застройщика осуществляет ЖСК.

До того как общество и ЖСК заключили между собой договор простого товарищества, ЖСК уже имел заключенный договор с фирмой, которая вступала в правовые отношения с гражданами и несла перед ними обязанности по передаче жилья. Эта фирма, действуя в интересах ЖСК, заключила с гражданкой договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым обязалась оказывать гражданке-дольщице услугу по организации строительства объекта своими силами или силами третьих лиц и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщице в собственность однокомнатную квартиру. Затем ЖСК дополнительным соглашением прекратил отношения с фирмой, и ее функции перешли к обществу.

После этого общество получило от гражданки-дольщицы в качестве взноса по договору долевого участия денежные средства (напомним, что договор с гражданкой-дольщицей был подписан еще при участии фирмы).

Суд указал, что тем самым общество незаконно привлекло денежные средства участника долевого строительства (гражданки-дольщицы), не являясь при этом застройщиком, что свидетельствует о наличии в действиях общества события административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

В мотивировочной части Постановления суд отметил, что диспозиция указанной статьи предполагает привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладают таким статусом, так как не имеют разрешения на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Другие варианты привлечения денежных средств

Что же касается заключения договоров намерения и расчетов при помощи векселей, предлагаю рассмотреть эту ситуацию на примере Постановления ФАС ПО от 24.11.2010 по делу N А12-7861/2010. Сразу отметим, что Определением ВАС РФ от 30.03.2011 N ВАС-3465/11 отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Итак, по данному делу в суд обратилось общество (заявитель) о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности. Штраф был наложен в связи с привлечением денежных средств граждан способом, не установленным Федеральным законом N 214-ФЗ, - путем реализации векселей с одновременным заключением договоров намерения участия в долевом строительстве.

По результатам проверки административный орган выдал обществу предписание о приведении в назначенный срок случаев привлечения денежных средств граждан по четырем договорам намерения в соответствие требованиям действующего законодательства. В связи с невыполнением в установленный срок этого предписания был составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ (невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости).

Суд изучил договоры намерения, векселя и акты приема-передачи векселей и пришел к выводу о том, что общество осуществляло привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в нарушение Федерального закона N 214-ФЗ без заключения в установленном порядке договоров участия в долевом строительстве. Суд указал, что возврат денежных средств без заключения договоров долевого участия также является способом выполнения предписания, однако общество этого не сделало.

Из рассмотренных выше судебных дел можно сделать вывод, что суды квалифицируют как нарушения практически любые ситуации, когда денежные средства получает лицо, не являющееся застройщиком, а также когда застройщик привлекает денежные средства по договорам иным, чем договор, заключенный в соответствии с требованиями Федерального закона N 214-ФЗ. Иначе говоря, по мнению судов, законный способ привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов - это прямое и буквальное следование нормам названного Закона. Причем такая позиция судов сформировалась еще до появления Постановления Пленума ВАС РФ N 54 и применяется ими по сей день, поэтому автор не видит причин для ее изменения.

Договор инвестирования и дду

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор инвестирования и дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Договор инвестирования и дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 29 "Подсудность по выбору истца" ГПК РФ
(О.М. Кабанов) Иск о признании договора инвестирования договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда предъявлен истцом в соответствии со ст. 29 ГПК РФ, ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей", п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" по своему месту жительства. Дело, переданное судом первой инстанции в другой суд по месту договорной подсудности, направлено в тот же суд для рассмотрения по существу, поскольку правило о договорной подсудности истцом фактически оспаривается как нарушающее его право потребителя, следовательно, дело подлежит рассмотрению в суде в соответствии с выбором истца как потребителя - по месту его жительства. А передавая дело по договорной подсудности, суд на стадии принятия искового заявления к производству в нарушение требований закона рассмотрел спорные правоотношения и произвел оценку доказательств.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор инвестирования и дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: НДС при реализации имущественных прав
(КонсультантПлюс, 2021) 2. Как исчислить НДС при уступке имущественных прав на жилые дома и нежилые помещения, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве (инвестиционных договоров)

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Строительство: бухгалтерский и налоговый учет"
(5-е издание, переработанное и дополненное)
(Митюкова Э.С.)
("АйСи Групп", 2021) 1.2.1. Почему важно заключать ДДУ,

Нормативные акты: Договор инвестирования и дду

Договор инвестирования строительства жилого дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор инвестирования строительства жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор инвестирования строительства жилого дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (трехсторонний)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома (с дальнейшей передачей инвестору соответствующей площади)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)

Судебная практика: Договор инвестирования строительства жилого дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 146 "Объект налогообложения" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Между обществом и физическими лицами были заключены договоры по инвестированию строительства встроенных помещений в жилых домах. В ходе проверки инспекция пришла к выводу, что денежные средства, полученные обществом, не были направлены на финансирование строительства, поскольку на момент фактического совершения сделок объекты были уже готовы. Соответственно передача имущества не носила инвестиционный характер и подлежала обложению НДС. Приняв во внимание положения ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, суд указал, что до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию строительство не признается оконченным, следовательно, возможность инвестирования в создаваемый объект сохраняется. Так как денежные средства по договорам были получены обществом до ввода объектов в эксплуатацию, суд сделал вывод о том, что спорные операции не подлежат обложению НДС в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 46.2 "Договор о развитии застроенной территории" Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд отказал в удовлетворении требований администрации городского округа к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пеней по договору. Как указал суд, в соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств. Между министерством строительного комплекса области, администрацией города и обществом заключен инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов и соглашение о порядке взаимодействия. Спорный земельный участок предоставлен ответчику именно в рамках реализации инвестиционного контракта (в целях расселения сносимого ветхого жилья и осуществления нового строительства), в связи с чем арендная плата должна рассчитываться в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ. Поскольку расчет арендной платы, предусмотренный договором, противоречит требованиям п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, с учетом проведенных платежей и вступивших в силу решений суда у ответчика имеется переплата, в связи с чем требование о взыскании основного долга необоснованно, оснований для начисления пени на такую задолженность не имелось.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор инвестирования строительства жилого дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Налог на добавленную стоимость"
(6-е издание, переработанное и исправленное)
(Семенихин В.В.)
("ГроссМедиа", "РОСБУХ", 2019) Долевое участие в строительстве, документооборот по НДС

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: О применении застройщиком НДС при долевом строительстве жилых домов.
(Письмо Минфина России от 03.08.2021 N 03-07-07/62228) Вопрос: О применении застройщиком НДС при долевом строительстве жилых домов.

Нормативные акты: Договор инвестирования строительства жилого дома

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) 23.1) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения);

Образец договора инвестирования строительства жилого дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Образец договора инвестирования строительства жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Образец договора инвестирования строительства жилого дома

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Образец договора инвестирования строительства жилого дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Расширительное толкование третейской оговорки. Анализируем Определение ВС РФ от 16.11.2017 N 305-ЭС17-9241
(Каюрин А., Глоов Д.)
("ЭЖ-Юрист", 2017, N 48) В судебной практике имеется много примеров применения норм ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании значения договора.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Вещные (реальные) обязательства - сегодня или завтра?
(Савенков А.В.)
("Закон", 2019, N 2) В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу Е.В. Поповой против ТСЖ "Пионер" суд признал, что переход к ТСЖ "Пионер" прав по инвестиционному контракту, предусматривающему строительство жилого дома, фактически означал одновременный перевод на него обязательств перед гражданами в договорах инвестирования; следовательно, ТСЖ "Пионер" обязано исполнить обязательства по передаче квартир после строительства дома, несмотря на то что в договоры инвестирования изменения не вносились и формально должником по договору выступает иное лицо.

Порядок заключения инвестиционного договора

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО Содержание

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:

юридические лица;
государственные и муниципальные предприятия;
физические лица;
иностранные юридические лица.

Регулируются правоотношения по инвестированию:

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
Гражданским кодексом РФ;
Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964);
использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:

Как застройщики обходят счета эскроу

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

Способ первый. С покупателем подписывается одновременно два договора - на покупку векселя и предварительный купли-продажи на конкретную квартиру, объясняет эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова. Оплата квартиры после завершения строительства предполагается выпущенным компанией векселем. Заключить позже основной договор можно, только если дом в целом построен, сдан, ему присвоен адрес и кадастровый номер. Эти договоры не регистрируются в Росреестре, страховка и прочая ответственность застройщика к этой схеме не применяются. Все возможные споры могут быть решены по суду, с приравниванием - на усмотрение суда! - этой схемы к договорам долевого участия. В случае банкротства застройщика, смены лиц или прочих коллапсов покупателя (который формально не является участником долевого строительства) не включат в очередь кредиторов компании.

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

Способ третий. Схема приобретения недвижимости через жилищный кооператив также не требует страхования ответственности застройщика. Это, с одной стороны, не ведет к удорожанию проекта, с другой - добавляет волнений. Использовать схему ЖСК можно только на государственных или муниципальных участках, что чаще делают при выполнении госзаказов на строительство служебного жилья. Этот способ не защищает покупателя от задержки сдачи дома, но согласно определению Верховного суда можно войти в реестр обманутых дольщиков.

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

"Любая сделка с покупкой квартиры без счетов эскроу рискованна и не гарантирует получение жилья. Можно потерять и деньги, и остаться без квартиры", - подчеркивает Мозоль.

Читайте также: