Деревянные перекрытия в доме дореволюционной постройки
Особенности ремонта квартир в старинных домах в центре Москвы
Наша компания часто ремонтирует квартиры в старых “сталинских” домах, а также в старинных зданиях дореволюционной постройки (до 1917 года) в центре Москвы (в ЦАО).
Квартиры в сталинских домах: особенности ремонта
Сталинские дома, квартиры в которых в Москве называют “сталинки”, расположены они в основном, вдоль крупных магистралей, в пределах ТТК, особенно много их на престижных направлениях, это: Кутузовский проспект, Проспект Мира, Ленинградский и Ленинский проспекты.
Много сталинских квартир на востоке Москвы (в пределах ТТК), в районах Лефортово, на реке Яуза. Большинство из них было построено после войны и до 60-х годов.
Людям нужно было жильё, новые квартиры. Часть сталинок строили пленные немцы (на площади Гагарина, на Садовом кольце).
В отличие от например, Твери, в Москве сталинские дома строили чаще с современными железобетонными перекрытиями, хотя иногда они чередуются через этаж – деревянные перекрытия и монолитные.
Но есть в Москве дома и с полностью деревянными перекрытиями (обычно четырех и пяти этажные).
Качество было высокое, но время берет своё. Прежде чем делать подробный дизайн-проект или смету на отделку, как правило нужно сделать полный демонтаж.
После этого оценить состояние перекрытий, стояков, решить вопросы с ДЭЗом, затем если нужно - усилить перекрытия, решить вопрос с отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством (все общедомовые сети как правило гнилые).
То есть ремонт сталинских квартир (и более старых) – это самый капитальный ремонт квартир из всех.
Жильё 1970-1980-х годов в Москве
Когда мы ремонтируем квартиры в домах 1970-1980 годов (таких большинство в Москве) не всегда нужен такой полный демонтаж, не нужно менять трубы отопления (только радиаторы), лучше состояние системы водоснабжения и т.д.
Цена капитального ремонта сталинской квартиры обычно начинается от 9000 рублей.
Квартиры в старинных домах
Но есть в Москве и более старые, старинные квартиры. Они расположены в самом центре Москвы, в районе Китай-Города, на Тверской, на Таганке, Ордынке, Сретенке и всем Бульварном кольце, на самых престижных Остоженке, Пречистенке и Арбате, а также на Патриарших прудах.
Среди них есть дома 1920-х – 1930-х годов, имеющие обычно скромный внешний вид (конструктивизм, минимализм), но довольно высокие потолки и относительно большие квартиры. Таких квартир много на ул. 1905 года, на Студенческой улице и т.д.
Более старые дома – начала 20 века, их не так много, но они до сих пор поражают своей красотой, надежностью и изяществом. Это дома архитектора Шехтеля, чудесный дом страхового общества Россия на Сретенском бульваре архитектора Проскурина открытый в 1902 году. Перекрытия в них обычно смешанные, стены кирпичные.
Мы также делали ремонт , точнее реконструкцию, квартир, даже целых домов – особняков, конца 19 века, в них такие же кирпичные стены (только кирпич лучше), и каменные перекрытия.
То есть перекрытия между этажами из кирпича! Они сделаны в виде небольших сводов, которые опираются на стальные балки похожие на рельсы. Такие перекрытия можно чинить – они еще послужат людям.
В более старинных домах, обычно деревянные перекрытия, если в них уже была реконструкция – то перекрытия ж.б., и полностью новые планировка и интерьеры. Например, такие дома есть на Большой Ордынке.
Какие плюсы и минусы у квартир в старых (старинных) домах?
Безусловные плюсы это: расположение (центр города), высокие потолки, большие площади квартир, индивидуальный облик каждого дома (красивые фасады), история дома.
Минусы покупки квартиры в старом доме тоже очевидны: изношенные коммуникации, перекрытия, маленькая выделенная электрическая мощность (обычно до 6 кВа).
Раньше, плюсом также были соседи. Раньше, плюсом также были соседи.Такие квартиры в СССР давали заслуженным и уважаемым людям, творческой интеллигенции, и конечно – начальству. Но всё это были приличные и культурные люди – хорошие, не шумные соседи.
Но начиная с 90-х годов, эти квартиры заселили все кому не лень… Сейчас в старинных и сталинских домах живет очень разношерстная компания.
Остались старые жильцы и их дети, внуки – старые московские интеллигенты, но их всё больше теснят напористые состоятельные покупатели квартир.
Конечно, никакого “фейс контроля” при покупке квартир нет – поэтому соседи бывают и шумные, и очень шумные. В те же 90-е годы, в подъездах таких домов часто стреляли, а возле них – взрывали машины.
Отделка старой квартиры в стиле лофт Отделка старой квартиры в стиле лофтПоэтому, новые элитные жилые комплексы стали тщательно подбирать покупателей квартир. Да и шумоизоляция там лучше.
Но все-таки многие люди (и автор этих строк) никогда не променяют свою квартиру в центре Москвы в старом добром доме на элитную новостройку .
Мифы старого фонда
За каждым типом домов, представленных на рынке жилья, скрывается целый ряд мифов и предубеждений. Журналисты БН отправились на экскурсию по Петербургу, чтобы проверить, соответствуют ли те или иные утверждения действительности. Тема сегодняшнего обзора – «Мифы старого фонда».
К категории «старый фонд» в классификации жилой недвижимости Петербурга принято относить здания, построенные до 1917 года. Самые маленькие и самые большие петербургские квартиры – это, как правило, именно старый фонд. Современные застройщики преуспели в строительстве миниатюрных студий, но квартира общей площадью в 16 кв. м без ванной может встретиться покупателю исключительно в старом фонде. На другом полюсе – квартиры от 200 кв. м, среди которых встречаются и отреставрированные «видовые» апартаменты, и расселяемые риэлторами коммуналки, и объекты, в разные годы прошедшие капитальный ремонт и реконструкцию.
Миф первый: типично петербургское явление
Во многих российских регионах определение «старый фонд» ассоциируется у покупателей не с «антикварными» домами и квартирами, а с ветхостью и аварийностью. Но престижный и роскошный старый фонд – это действительно типично петербургское явление.
«Жилищный фонд центральных районов отличается большим разнообразием с точки зрения потребительских качеств, а его состояние зачастую требует больших дополнительных вложений, – говорит риэлтор Татьяна Родионова, – Кроме того, обширность исторического центра предполагает его неравномерность с точки зрения удобства проживания и престижности. Отдельные квартиры часто соседствуют с многонаселенными коммуналками».
Приезжие из других городов далеко не всегда учитывают эту специфику и легко могут отдать предпочтение квартире «с видом на воду», даже если это Обводный канал. И наоборот – прекрасные по сочетанию цены-качества варианты в хороших местах часто отвергаются ими из-за того, что входить в подъезд надо, миновав двор-колодец. А это также широко распространенное в нашем городе явление.
Качественные характеристики петербургского старого фонда также впечатляют размахом: в нем действительно есть и близкие к аварийному состоянию дома, и великолепно сохранившиеся объекты, поражающие музейной роскошью, и вчерашние коммуналки, новые владельцы которых бережно восстановили исторические интерьеры. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные, и доходные дома, и перестроенные казармы, и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены. Многонаселенные коммуналки из одиннадцати-двенадцати комнат, не поддающиеся расселению, в Петербурге тоже остались.
В то же время дома, прошедшие в период «развитого социализма» полную реконструкцию, комплексный капитальный ремонт и фактически выстроенные заново внутри исторических стен, также порой оказываются весьма привлекательными. Но капремонт капремонту рознь. Могут встретиться и качественно отремонтированные, и весьма проблемные с точки зрения планировок дома – как уж повезло. Кому-то достался парадный подъезд, а кому-то – вход с «черной» лестницы. Многие дома при капитальном ремонте были разделены на несколько частей вдоль фасадов и внутренних несущих стен. В результате появились так называемые односторонние «гребенки» с узкими комнатами и коридорами. При этом «дворовые» квартиры, как правило, имеют вход через кухню, на которой жильцы устанавливают ванны, часто незаконно.
Словом, состояние большинства квартир старого фонда оставляет желать лучшего. Но такова плата за возможность жить в историческом центре.
Миф второй: перепланировки
Многие потенциальные покупатели уверены: квартира в историческом центре – это квадратные метры, на которых можно делать все что угодно. К сожалению, некоторые риэлторы и продавцы поддерживают этот миф. Но, увы, это неправда.
Одна из основных проблем квартир старого фонда заключается в том, что в них множество незаконных перепланировок. Выяснить, легальны ли произведенные изменения, легко, для этого достаточно заглянуть в паспорт объекта. «Паспорт на квартиру, оформляемый в проектно-инвентаризационном бюро, – главный документ, который должен в первую очередь интересовать покупателя жилья в старом фонде, – говорит Татьяна Родионова. – А зачастую случаются ремонты и перепланировки, узаконить которые невозможно».
На самом деле без утвержденного проекта и технического надзора в процессе его реализации нельзя устанавливать ванны, переносить кухни и санузлы, пробивать несущие стены. Если сведения, указанные в паспорте, расходятся с тем, что мы видим на самом деле, от покупки целесообразно отказаться, как бы нам ни понравились как сам объект, так и запрашиваемая за него цена.
Ведь новый владелец рискует и штрафами, и тем, что ему придется за свой счет приводить квартиру в первоначальное состояние, лишаясь ванны, расположенной над чужой кухней, и кухни, оборудованной над жилой комнатой нижних соседей, заделывая незаконно пробитые проемы и ликвидируя «неродные» перегородки.
Если ванна установлена в коридоре, ее еще можно узаконить. Но вариант «ванна на кухне», присущий большому количеству сравнительно недорогих предложений нашего рынка, сегодня не пройдет согласование, если только это не первый этаж или двухуровневая квартира, где нижний этаж – тоже ваш.
Миф третий: большой объем
В глазах иногородних покупателей Петербург предстает городом-музеем под открытым небом. На самом деле жилых домов старого фонда в нашем городе – даже меньше, чем, к примеру, тех же хрущевок. На долю «музея» приходится не более 16% городского жилья, но новое строительство, в том числе и в традиционно исторических районах, тоже не стоит на месте, поэтому каждый год доля предложений старого фонда в листингах риэлторских компаний уменьшается. Соответственно, уменьшаются и шансы приобрести нетронутый реконструкциями и перестройками уголок старого города.
По данным инвентаризации жилищного фонда, которая проводилась в середине 1990-х годов (более свежей информации нет), самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты дореволюционной постройки. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%).
Агентам по недвижимости хоть и редко, но попадаются квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда называемые «петровскими»). Их отличают массивные кирпичные стены и небольшие по площадям комнаты. Между тем почти все без исключения старые петербургские дома – предмет постоянных реконструкций и перестроек. Поэтому данные органов Росинвентаризации, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», далеко не всегда объективны. В документы может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. Это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. Реконструкция тоже велась постоянно. С развитием капиталистических отношений надстройка двух- или трехэтажных домов XVIII – начала XIX века приобрела массовый характер. При этом сплошь и рядом встречаются ситуации, когда у перекрытий первых этажей балки деревянные, а на верхних этажах – металлические.
Миф четвертый: балки перекрытий
В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются менее прочными и более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное. К тому же подавляющее большинство по-настоящему исторических особняков, расположенных вдоль набережных Мойки и Фонтанки – дома с деревянными балками перекрытий. Деревянные перекрытия – у знаменитого Толстовского дома, а это один из «знаковых» и самых престижных домов старого фонда. В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий.
В этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева. Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.
Нужно ли покупателю опасаться домов с деревянными балками? «Предки наши строили на века, а для перекрытий использовали в основном лиственничный или – реже – дубовый брус, – говорит Татьяна Родионова. – Эти породы дерева при хороших условиях эксплуатации со временем не только не разрушаются, но становятся еще прочнее. И Венеция, и наш город стоят на десятках тысяч лиственничных свай, не подверженных гниению».
Для того чтобы понять, нет ли перекосов, достаточно захватить на просмотр квартиры обычный шарик: покатившись по полу, он покажет, если с балками или лагами что-то не так. Но подробный анализ состояния перекрытий могут произвести только эксперты.
Миф пятый: ценообразование
Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «золотой треугольник» набережных Фонтанки и Мойки, парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский и Большой проспекты). Всегда интересны для покупателей жилые комплексы в стиле «модерн» на Васильевском острове и Петроградской стороне. Всегда в цене квартиры с видами на воду, на петербургские крыши и на редкие для центральных районов парковые зоны.
«Говорить о средних ценах на квартиры старого фонда можно с большой долей условности: их разброс действительно впечатляет», – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. Цены на качественные объекты теряются в выси девятизначных цифр. При этом крошечная квартира без удобств может стоить меньше 3 млн руб. Действительно, в старом фонде есть весьма привлекательные по ценам предложения.
Однако следует иметь в виду, что нередко приобретение сравнительно недорогой квартиры в историческом центре предполагает вложения не только в интерьеры, как это обычно бывает в типовом жилье, но и в серьезную модернизацию с перепланировкой, а зачастую и реставрацию уже утраченных интерьеров. Риэлторы рекомендуют своим клиентам с самого начала учитывать все эти вложения в итоговом бюджете такой сделки. Однако следует понимать, что приобретение квартиры в старом фонде – это не просто покупка квадратных метров, причем порой не самых удобных для жизни, а серьезные инвестиции в свой собственный уголок старого Петербурга
Личный опыт: Ремонт моей квартиры на Патриарших
Известный колумнист Божена Рынска рассуждает о том, почему москвичи боятся домов с деревянными перекрытиями, а питерцы — нет
Не так давно я купила квартиру в самом сердце Патриарших. В доме с так называемыми деревянными перекрытиями, от чего муж пришел в ужас. Тут надо заметить вот что: я родилась в Ленинграде, мама моя родилась в Ленинграде, там же родились бабушка и даже прабабушка. Более того, весь век моя семья прожила в одном и том же доме 1912 года постройки с перекрытиями, которые в Питере называют смешанными, и которых так боятся в Москве, принимая за деревянные. Ужас моего супруга перед ними — это чисто московская фобия. У нас в Питере полгорода живет и здравствует в таких домах, чего и вам желает.
Ryan Linnegar Photography Сохранить фотоОб уровне тогдашних инженеров говорит хотя бы то, что в нашем родовом гнезде финского модерна на бывшей Бассейной, а ныне улице Некрасова была даже центральная пылесборочная станция. Проект Бубыря и Васильева предусмотрел общедомовой централизованный пылесос. Пылесборочные каналы были вмонтированы в полы. Нажимаешь кнопку, и пыль вытягивается из всех квартир разом. Нечто подобное описывал Набоков в одном из романов. После революции эта система работать перестала, — пролетариат пыли не боялся. Но так как в нашем доме были огромные коммуналки, а стало быть, закрывать евроремонтом «ненужные дыры» в полу было некому, и перекрытия сто лет прекрасно вентилировались и не сгнили.
Я на собственном опыте убедилась, что если пролетарские ручки не влезали со своим евроремонтом, то дом может простоять века. Более того, то, что в Москве называется деревянными перекрытиями — накат, лежащий на железных швеллерах или двутаврах, у нас в Питере считается перекрытиями железными — сами балки-то железные. А что там на них навалено, не важно. Сгниет — навалим новые. В Москве из таких домов осталось не много — разве что доходники Нирнзее и дом страхового общества Россия на Чистых Прудах, а в Питере весь центр такой. И что теперь, бежать от шикарного дореволюционного полена на Гражданку или в Купчино?
Божена Рынска Сохранить фотоНа фото: Выдающийся пример советского Ар-деко в Петербурге
Хоть дореволюционных домов с железными балками в Москве осталось мало, проблема деревянных перекрытий тем не менее, остра. Потому что украшение Москвы — сталинки тридцатых годов. Их строили архитекторы дореволюционной закваски. Благодаря борьбе с туберкулезом в довоенных домах великолепные распашные планировки с окнами на три стороны, а не линейки, как в 1950-х. Квартиры 1930-х вписываются в квадрат. Перед домами как правило курдонеры. В таком доме хочется жить, но услышав словосочетание «деревянные перекрытия», москвичи отказываются от покупки. И выбирают уродливые безликие «цэкушники». У нас в Ленинграде не было так называемых цкушников, кирпичных домов повышенной комфортности для номенклатуры. Застройка центра была однородной. И даже партийные бонзы выбирали себе под гнезда или шикарные старые дома, (особняк на Чайковского напротив Моховой, например), или, реже, фасадные сталинки.
Так ли страшны деревянные перекрытия, как о них думают москвичи? И покупать ли квартиру в доме довоенной постройки с деревянными перекрытиями в Москве? Я стала изучать вопрос, и пришла к выводу, что перекрытия и в моем доме, и в дореволюционных зданиях, начиная с 1910 года, и в довоенных домах не чисто деревянные, а смешанные. Что одни перекрытия другим перекрытиям рознь. Да и довоенные и старые дома тоже очень сильно разнятся по качеству строительства. На множестве риэлтерских форумов покупатели задают вопрос: нашли квартиру, вроде понравилось, но перекрытия деревянные… брать или нет? Похоже, я могу дать ответ на этот вопрос.
Божена Рынска Сохранить фотоИтак, брать или не брать квартиру в доме с «деревянными» перекрытиями?
Ответ: смотря какой дом и смотря какие перекрытия. Это значит, что каждый конкретный случай надо разбирать и исходя из данных технической экспертизы принимать решение. На самом деле, чисто деревянных перекрытий на рынке очень мало. Деревянные перекрытия это когда между стенами лежат толстые деревянные балки. По ним идут лаги и на них уже лежит пол. На самих же деревянных балках в нижней части лежит деревянный накат с засыпкой и снизу к балкам крепится деревянная подшивка. В районе санузлов — тоже дерево. Почти все дома с такими чисто деревянными перекрытиями или снесены, или подвергнуты полному капремонту с заменой перекрытий на ж/бетонные…
То, что сейчас в просторечии называют «деревянные перекрытия» на самом деле, перекрытия не деревянные, а смешанные. Cмешанные перекрытия использовались в строительстве доходных домов начала века и в довоенном строительстве. Железобетонные перекрытия воцарились после 1955 года, и это сборные ж/б плиты, это не нынешняя монолитная ж/б плита. После войны в крупных городах, в серьезных сталинках как правило делали ж/б перекрытия, но я знаю очаровательный послевоенный домик в Пречистенском переулке, где не стали заморачиваться и положили деревянные, то есть, простите, смешанные, которые я, по привычке некорректно назвала деревянными.
На фото: довоенный дом в Малом Левшинском — мой любимый в Москве. Дом называется дом Госстроя, в нем смешанные перекрытия и его возводили для себя лучшие архитекторы и строители довоенной Москвы.
Божена Рынска Сохранить фотоКак устроены смешанные перекрытия?
Объясняю на пальцах, бытовым языком. Из одной стены дома до другой стены дома идут стальные балки. Толстая стальная балка, в разрезе напоминающая букву «Н» называется «двутавр». Это очень прочная штука, она должна быть прочнее обычной железной балки в 36 примерно раз. На двутаврах лежат швеллера. Это простые железяки. Между швеллерами в районе комнат лежат доски, а в местах расположения кухонь и санузлов лежат или бетонные плиты, или, как у нас в доме, монолитные своды Монье, с кирпичной крошкой. Места примыкания сводов к деревянным перекрытиям и перегородкам — слабое место подобных домов. Здесь деревянные элементы больше всего подвержены гнили.
Если в дом не вмешивались очумелые ручки евроремонтников, то проблема протечек не была фатальной — перекрытия вентилировались, в домах были воздуховоды, вентшахты, построенные и продуманные хорошими архитекторами. В 1990-х годах, благодаря неграмотным строителям и неумным заказчикам, были разрушены многие венткороба, приделаны не вентилируемые подвесные потолки. Все это портило деревянные элементы, лежащие на швеллерах, и бетон под мокрыми местами. Особенно страдали места стыков. Это не страшно, и это довольно легко устраняется, — как именно, об этом позже.
Железные двутавры и швеллера не должны были сильно пострадать от затопления, если дом построили до революции, так как тогда использовалась хорошая английская сталь. Такая же хорошая сталь использовалась во многих номенклатурных довоенных домах.
На фото: Ничего страшного смешанные перекрытия над комнатами не таят. Вот эта лиственница простоит еще лет сто как минимум. Мы проверяли — она не трухлявая. На этом фото мы только приступили к разбору потолка после съема подвесного.
Ryan Linnegar Photography Сохранить фотоОсновным критерием качественности строительства является — хороший, добротный фундамент, толщина стен дома и качество стали, из которой сделаны балки (двутавры и швеллера). Состояние деревянных лаг, на мой взгляд, не является аргументом в пользу отказа от покупки квартиры. Потому что деревяшки можно заменить, не отселяя соседей ни снизу, ни сверху. Это в принципе можно сделать, заменяя небольшие пораженные гнилью участки перекрытия на новые деревянные.
По этим критериям некоторые дореволюционные дома даже лучше довоенных. Нормы соцстроительства были существенно облегчены, по сравнению с дореволюционным. Например, дореволюционные доходные дома часто строили в три кирпича в подвале и на первом этаже… А довоенные — когда в три, а когда даже и в два, и в один, смотря для кого предназначался дом и сколько в нем было этажей… Многие рабочие жилмассивы 1930-х строились на скорую руку, с использованием плохого кирпича и плохой стали. Стены в таких домах (Авиамоторная, Усачевка, Поселок Буденого) — тонкие. Это значит, вы не сможете завести балки усиления при капитальном ремонте квартиры, — стены не выдержат.
Совсем просто объясняю: вы не сможете завести в такие стены дополнительные стальные балки, чтобы на него положить новые хорошие перекрытия. Поэтому я бы не стала покупать квартиры в жилмассиве тридцатых годов, если есть выбор купить в современном кирпиче. Но я бы купила квартиру в жилмассиве, если альтернативой по деньгам была бы только панель.
Ryan Linnegar Photography Сохранить фотоОбращайтесь в МосжилНИИпроект
Как узнать, какая сталь, какие балки держат потолки-полы в приглянувшейся квартире и какой там пирог с перекрытиями (слои, что в слоях, качество дерева)? — А очень просто. Есть такой институт: МосжилНИИпроект. В нем содержатся документы на каждый дом Москвы. Там же есть оценка качества строительства, чертежи, оценка прочности стен и других конструкций. Можно заказать исследование по заинтересовавшему дому и посмотреть, что это за дом. Например, у нас по неопытности появилась идея усилить перекрытия, заведя в стены еще парочку железных балок и положить на них дополнительно что-то свое. Но специалист из этого института, который составлял заключение по нашему дому, отговорил нас.
«Дом, сказал он, строили для блатных. До сих пор нет ни одной трещины в стенах. Стены в три кирпича. Они вынесут любое усиление. Но вам оно не нужно. Ваша сталь в идеальном состоянии. Проблема вашего дома, и всех таких домов именно в стыках с мокрыми местами. Разберите кое-где прогнившее дерево, замените его, и не трогайте дерево над комнатами. Просто пройдитесь противопожарной обработкой. Это хорошая лиственница, она дышит и проживет еще сто лет минимум».
Божена Рынска Сохранить фото О роли предыдущих жильцов…В случае нашей квартиры дерево в стыках прогнило только потому, что соседка в 90-х вообще не сделала гидроизоляцию в санузлах и на кухне — просто плюхнула кафель на обычный бетон и разобрала вентканал. После чего регулярно, двадцать лет, лила воду в перекрытие предыдущим хозяевам квартиры. Которые в свою очередь сделали подвесной потолок, и поэтому не всегда могли обнаружить протечки от верхних соседей. Теперь представьте себе, как крепко построен дом, если 20 лет между полом соседки и нашим потолком стояло натуральное не просыхающее болото. И все это в один момент могло рухнуть нам на голову. Божена Рынска Сохранить фото
На фото выше: этот ад обнаружился у нас под снятым подвесным потолком. Страшно? На самом деле, не очень. Это просто своды Монье, — кирпич с бетоном: в такое состояние они приходят, если двадцать лет лить в них воду, консервируя болото в подвесном потолке.
А так сейчас выглядит отреставрированный нами свод Монье над ванной. Это тот же самый участок, который вы видели на страшной фотографии ранее.
Sandi Gunnett Photography Сохранить фотоУ страха глаза велики
Что же касается боязни пожара в таком доме, отвечу вам так. Пожар это проблема не перекрытий, а контингента. Основная причина пожаров — это алкоголики и деграданты, а вовсе не перекрытия. Современные дома с ж/б перекрытиями горят не намного хуже, чем старый фонд с деревянными перекрытиями. Обработайте деревяшки противопожарной пропиткой, сделайте бетонную стяжку полов, и ваш этаж огонь минует, даже если заместитель мэра будет проводить не санкционированную сварку (как это было в доме у нас по соседству).
Да, конечно, купи я квартиру в новом монолитном доме, всех этих сложностей с разбором трухлявых участков можно было бы избежать. Нет слов: если есть возможность купить пентхаус в новом доме на Патриарших — надо брать. Но квартира, подобная моей, в новом доме на Патриарших или Остоженке, будет стоить 2.5 миллиона. С моим бюджетом я могла рассчитывать, например, Итальянский квартал на Новослободской. Но для меня главное — расположение (мне не нравится район Новослободской, как бы ни нравился сам квартал). Я не была в восторге от планировки — три больших окна на всю квартиру, а сейчас у меня десять! Поэтому, изучив качество дома, я выбрала качественную довоенную постройку, и нисколько не жалею.
Перекрытия: виды и устройство
Перекрытие – обязательный элемент строительной конструкции, представляющий собой несущие горизонтальные поверхности. В типовом одноэтажном доме два перекрытия – нижнее, отделяющее подпол (цокольный этаж, погреб) и жилые помещения; и верхнее – отделяющее жилые помещения и чердачное пространство. Перекрытия же формируют пол и потолок, являясь основанием для контура утепления и финишного отделочного слоя. Исключение составляют проекты домов со вторым светом, в этом случае полноценное верхнее перекрытие, как и потолок, отсутствует. Так же встречаются и дома без нижнего перекрытия – по сути, полы по грунту, заливаемые внутри фундамента, не перекрытие, хотя и основа для чистового пола. Тем не менее, чаще конструкции стандартные, с перекрытиями нескольких видов.
Содержание
- Конструктив и классификация перекрытий.
- Разновидности перекрытий.
- Сборные перекрытия.
- Монолитные перекрытия.
- Облегченные монолитные перекрытия.
- Сборно-монолитные перекрытия.
Конструктив и классификация перекрытий
Перекрытия как сборные – из несущих балочных элементов и ограждающих конструкций, так и цельные. Независимо от конструктива, это несущая и ограждающая часть дома, подвергающаяся повышенным нагрузкам. Требования, предъявляемые к перекрытиям, варьируются, исходя из типа.
- Цокольные.
- Чердачные.
- Межэтажные.
Цокольное перекрытие должно выдерживать от 200 кг/м², а для чердачного обычно достаточно 100 кг/м², так как на него и нагрузка меньше. Кроме того, подвальные, цокольные и чердачные перекрытия отвечают сфере применения – вкупе с прочностью и жесткостью высокие теплоизоляционные параметры. Это достигается применением в «пироге» специализированных изоляционных материалов (утеплители, мембраны).
Для межэтажных перекрытий температурно-влажностный режим не так критичен, как устойчивость к статическим и динамическим нагрузкам, особенно, если речь о балочных деревянных конструкциях. Просчеты при проектировании и монтаже деревянных межэтажных перекрытий приводят к эффекту «батута». Теплоизоляционный слой поддерживает равномерную комфортную температуру на каждом этаже. Теплоизоляция сочетает минимальную теплопроводность со звукоизолирующими свойствами – один материал и тепло держит, и звук глушит. Конечно, только теплоизоляцией тишины не добиться, для этих целей применяют комплексные решения, но достаточного уровня комфорта достичь реально.
Разновидности перекрытий
Перекрытия классифицируются по специфике применения и другим параметрам.
- По материалам несущей основы.
- По способу устройства.
По материалам основы перекрытия деревянные, металлические и железобетонные. Деревянные перекрытия собирают из цельного бруса и срощенной доски, если же величина пролета или нагрузка превышает допустимую, используют либо заводские двутавровые деревянные балки, либо самодельные, клееные конструкции. Что касается металла, то стальные двутавровые и железобетонные балки в частной сфере используют реже.
По способу устройства перекрытия делятся на три группы: сборные (балочные, плитные), монолитные (простые, облегченные) и сборно-монолитные. При строительстве загородных домов по каркасной технологии или срубов из бруса или бревна, перекрытия преимущественно сборные, из деревянных балок. В каменных домах плиты, железобетонный или сборный монолит в подвальном/цокольном и межэтажном перекрытиях и деревянные балки в чердачном.
Сборные перекрытия
Сборные перекрытия подразделяются на балочные и плитные, в первом случае несущие балки компонуются ограждающими конструкциями; во втором – применяются готовые железобетонные плиты.
Сборное деревянное перекрытие
Типовое деревянное перекрытие включает несколько слоев.
- Лаги (балки) – несущие, чаще из бруса хвойных пород не ниже второго сорта, с прямоугольным сечением. Высота в полтора-два раза больше ширины, конкретное сечение зависит от длины пролета и предполагаемой нагрузки. Как и другие деревянные элементы, лаги, пропитывают универсальным составом (огнебиозащита) или отдельно антисептиком и огнезащитой. Опирание концов лаг на каменные стены возможно с глухой или с открытой заделкой, но в обоих случаях опорную часть гидроизолируют. Расстояние между лагами преимущественно 600 мм, для удобства применения плитных утеплителей и чернового пола.
Обычно шаг между лагами принимается исходя из ширины утеплителя (600мм). Этот же шаг считается нормальным для работы досок пола 36-38 мм. Ну а высота подбирается под пролет. Кроме максимального прогиба в середине пролета, есть еще зыбкость перекрытия. Обычно используют балки 50х200 мм, 100х150 мм, 100х200 мм. Когда речь идет о цокольном перекрытии и нагрузки повышенные и влажность выше, и балки стоит выбирать надежнее.
- Теплоизоляция – плитная, рулонная, засыпная, напыляемая (каменная вата, керамзит, эковата, ППУ и др.). Толщина слоя утеплителя зависит от выбранного материала и нормативов теплосопротивления в регионе строительства, в среднем это 200 мм для цокольного перекрытия. Между утеплителем и черновым полом зазор для вентиляции. Если высоты лаг недостаточно, под настил набивают деревянный брусок нужной толщины.
- Гидроизоляция.
- Пароизоляция.
- Настил – чтобы уложить утеплитель, на лаги набивают черепной брусок, поверх которого собирают настил из черновой доски без применения крепежа.
- Черновой пол – в качестве финишного покрытия используются не только шпунтованные доски, укладываемые непосредственно на лаги, а различный композит, для которого необходима дощатая или плитная база.
Нижнее деревянное перекрытие комбинируют с облегченными, столбчатыми или свайными фундаментами, реже, с ленточным. В некоторых случаях полы по деревянным лагам настилают поверх монолитных оснований, для дополнительного утепления.
Сборное плитное перекрытие
В кирпичных, каменных и монолитных домах преимущественно монолитные или крупноформатные сборные перекрытия из заводских многопустотных железобетонных плит. Стандартная толщина плиты составляет 220 мм, длина, 2,4-6,8 м, ширина, 1,2-1,5 м, масса 0,9-2,5 тонн. Этот вид перекрытий один из самых востребованных, особенно, в домах с цокольными этажами или большими подвалами.
Алгоритм укладки следующий.
- Подготовка основания – плоскость фундамента под плитное перекрытие нужна ровная, небольшие перепады, до 50 мм, выравнивают слоем цементно-песчаного раствора. Основание и плиты обязательно отделяются слоем гидроизоляции, либо используется мастика или наплавляемое покрытие. При укладке межэтажного перекрытия иногда нужен армопояс (если стены из хрупких кладочных материалов).
- Подготовка плит – чтобы в сами плиты не попала влага, пустоты в торцах заделывают на небольшую (10-15 см) глубину либо бутом и густым цементным раствором, либо утеплителем и раствором.
- Укладка плит – плиты опираются на фундамент или стены двумя короткими сторонами, длинная сторона остается на вису. Глубина опирания плит зависит от типа основания: на кирпич заходит не меньше 125 мм, на бетон достаточно 60-70 мм, на пористые блоки на базе бетона плиты заводят на 12-15 см. И это не тот случай, когда чем глубже, тем надежнее, максимум составляет 20 см. Монтажные проушины (при наличии) связываются либо свариваются с применением арматуры. Укладку лучше производить на слой ЦПС М100, она сыграет роль своеобразной смазки, и кантовать плиты будет легче.
- Заделка швов – тонкие швы заделывают раствором ЦПС, в раствор для заделки толстых добавляют щебень мелкой фракции.
Замоноличивание стыков между плитами необходимо качественно выполнять бетоном для исключения их депланации (работы по клавишной схеме), для чего в плитах обычно предусматриваются углубления для образования шпонок.
- Подготовка под чистовой пол – если поверхность плит относительно ровная, и не планируется система напольного отопления либо финишное покрытие, требующее идеальной плоскости, можно обойтись без заливки черновой стяжки. Толстую подготовку заменяют тонкослойной самонивелирующейся смесью либо специализированной подложкой.
Укладка столь массивных конструкций требует применения спецтехники, что несколько ограничивает применение, так как далеко не к каждому строящемуся дому подъедет спецтехника.
Монолитные перекрытия
В отличие от сборных, из железобетонных плит, монолитные перекрытия не имеют швов и не требуют привлечения грузоподъемной техники. Монолитные перекрытия в домах без цокольного этажа обычно межэтажные, так как отливать именно перекрытие нецелесообразно – логичнее либо возводить плитный фундамент, сразу получая и черновой пол, либо заливать полы по грунту уже в процессе отделки дома.
Перекрытие монолитного типа – сплошная железобетонная плита, с опорой на несущие стены и перегородки, при необходимости отливаются или выкладываются еще и опорные колонны. Все характеристики монолита высчитываются в процессе проектирования дома. Толщина перекрытия определяется исходя из величины самого большого пролета (типовое соотношение 1:30), но не менее 15 см. Для пролетов длиной до 6 метров средняя толщина около 20 см, при необходимости заливки перекрытия с пролетами больше этого значения, потребуется усиление ребрами жесткости. Заливка плиты проводится в несколько этапов.
- Подготовка – сборка опалубки из щитов и опор, самодельная опалубка обычно из толстой (от 20 мм) влагостойкой фанеры, но это может быть и пластик или металл. Если не планируется натяжной потолок, при котором ровная плоскость необязательна, поверхность щитов должна быть гладкая. Опоры бывают специализированные (металлические, телескопические) или самодельные (бревно, брус с подпорками). Самодельная опалубка собирается на метизы и брус, у готовых разборных конструкций заводские крепления. Для герметизации самодельной опалубки ее застилают толстой полиэтиленовой пленкой, сборная форма герметична, но для упрощения распалубки ее необходимо смазать. Собранную форму проверяют на соответствие уровню, чтобы не перекосило.
- Армирование – пространственный арматурный каркас вяжется из стальной арматуры, диаметр и ячейка сетки вычисляется при проектировании. Для вязки арматуры используют проволоку, толщиной 1,2-1,5 мм, жесткая фиксация (сварка) недопустима. Чтобы выдержать защитный слой при заливке, каркас устанавливают на специальные фиксаторы. В процессе сборки арматурного каркаса также устанавливают закладные для коммуникаций.
- Заливка – использование самомесного раствора для бетонирования монолита редкость, это вынужденная мера, если нет возможности заказать готовый раствор. В основном же плиту заливают заводским раствором (от М200), за один прием, с помощью бетононасоса: равномерно распределяют массу по всей площади и уплотняют вибратором.
- Уход за плитой – до набора марочной прочности за монолитом ухаживают как за другими бетонными поверхностями, с той разницей, что вместо обильного полива смачивание.
Облегченные монолитные перекрытия
При массе достоинств, к недостаткам монолитных перекрытий относят большой вес и необходимость сборки и демонтажа герметичной опалубки с гладкой поверхностью. Облегченная разновидность монолитного перекрытия, заливаемая по профилированному листу, этих недостатков лишена. Изначально этот тип перекрытий разрабатывался для промышленных объектов, сейчас используется и в частных домах. Профилированный лист является несъемной опалубкой, что несколько упрощает процесс устройства перекрытия. Для безопорного облегченного монолитного перекрытия используют несущий профильный лист с гребнем от 60 мм, от 0,7 мм толщиной и арматурный каркас. Профлист укладывается узкой частью гофры вниз, волнами против длины пролета, арматурный каркас состоит из продольной арматуры, поперечной арматуры и сетки. По сути, получается разновидность ребристого монолитного перекрытия, меньшей толщины, чем обычная монолитная плита. Используется эта разновидность, в том числе, и в качестве цокольного перекрытия.
Пол первого этажа: пролет 3,5 м в свету, профильный лист Н 60, оцинковка 0,7 мм, нижняя арматура 14 , верхняя 8, сетка с ячейкой 50×50 мм, толщина 4 мм, поперечная арматура 8, гнули ее на три волны. Высота монолита 145 мм, затем ЭППС 50 мм, дальше сетка и стяжка 65 мм.
Читайте также: