Аккредитив при строительстве дома
Аккредитив или банковская ячейка – что лучше при расчетах в сделках с недвижимостью.
При покупке или продаже квартиры, важным вопросом является момент получения Продавцом денег за проданную квартиру от Покупателя.
Для этих целей часто используют расчеты через банковскую ячейку, а в последнее время также аккредитив. Давайте рассмотрим что лучше.
Простым языком, БАНКОВСКАЯ ЯЧЕЙКА, это сейф в банке, доступ к которому есть у лиц, участвующих в сделке.
Нужно понимать, что банк отвечает за сохранность сейфа, НО НЕ ЕГО СОДЕРЖИМОГО. Что хранится в банковской ячейке, в договоре не указывается. Что закладывается в ячейку, сколько, Банк не проверяет. Поэтому важно лично контролировать процедуру перемещения денег в сейф.
Банк не обязан оценивать подлинность предоставленных денежных купюр. Деньги могут оказаться фальшивыми. Продавцу придется проверять подлинность купюр. Конечно банки навязывают свои услуги и за отдельную плату могут проверить и купюры, и пересчитать их. Однако, все равно вы сами несете ответственность за содержимое ячейки, банк его не гарантирует.
Риск доступа к банковской ячейке служащих Банка минимальная, но также не исключена. Бывали случаи, когда имелся сговор сотрудника банка и покупателя и содержимое ячейки похищалось или подменялось. Поэтому вероятность потери содержимого ячейки или подмены купюр будет присутствовать всегда.
Банк от любых обвинений будет открещиваться и результат в такой ситуации не предсказуем. Они всегда заявят, что взлома ячейки не было, а незаконный доступ охраной банка не зафиксирован. Хотя справедливости ради стоит сказать, что в крупных и известных банках такие случаю достаточно редки.
Помимо вышеперечисленных рисков банковский сейф может просто затопить или может случиться пожар.
Банк имеет право вскрыть Вашу ячейку после окончания срока ее аренды, поэтому срок надо подбирать соответствующий.
Банковская ячейка позволяет не светить реальную стоимость недвижимости и, соответственно, позволяет уходить от налогов, что некоторым нравиться. Однако, это создает трудности во время споров о реальной цене, если вы, например, занизили цену в договоре.
Деньги для ячейки нужно снять и принести в банк. При снятии денег не исключена комиссия банка. Чтобы донести их до банка в полной сумме, нужна надежная сумка и крепкие нервы. От потери денег и грабителей никто не подстрахует.
АККРЕДИТИВ – это безналичная форма расчета сторон сделки. Это счет в Банке, на который Покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации перехода права собственности. С момента открытия аккредитива Покупатель уже не может распоряжаться этими деньгами без согласия Продавца.
Не все банки оказывают услуги по аккредитиву.
Сохранить втайне от налоговой службы факт купли-продажи нет шанса. Вся информация фиксируется, но с другой стороны нет никаких споров по расчетам между сторонами. Занизить стоимость недвижимости для снижения суммы налогов не получится.
Если счета сторон в разных банках, то придется уплатить комиссию, поэтому лучше обоим сторонам открыть счета в одном банке.
У аккредитива есть срок, до которого он действует. В этот период вторая сторона должна прийти с оговоренными документами, предъявить их банку и раскрыть аккредитив. После этого банк зачислит деньги на счет Продавца и он сможет ими распорядиться. Срок устанавливается с запасом, обычно не меньше 2-3 месяцев и стороны могут его продлять по согласию между собой, если они все еще заинтересованы в сделке.
Если раскрытия аккредитива в срок не произойдет, деньги возвращаются обратно (вернее лицо, открывшее аккредитив , снова получает право распоряжения своими деньгами).
Подлинность купюр при аккредитиве удостоверит банк, а не физ. лицо.
Деньги гарантированно находятся на счету.
В случае с ячейкой у бывших супругов во время бракоразводных процессов остается больше шансов доказать, что квартира куплена на общие средства, так как проследить оборот наличных купюр сложнее.
Банковская ячейка по-прежнему остается более привычным и популярным инструментом для участников рынка недвижимости. Подобные расчеты были широко распространены в 90-х - 2000-х годах и все люди старшего поколения, включая и риэлторов, обожают именно такой расчет. Им кажется так проще и надежнее. Чисто психологически люди любят брать деньги руками, щупать их, видеть их, так спокойнее.
Схема с аккредитивом непонятна многим людям, поэтому кажется рискованной. Вы можете самостоятельно открыть аккредитив в банке и в ЭТОЙ статье мы описали как это сделать практически.
Лично на мой взгляд, аккредитив все же удобнее и, главное, безопаснее для сделок с недвижимостью. Грамотный риэлтор сведет риски к минимуму.
Что такое счет эскроу
Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.
Сергей Антонов разобрался со счетамиСкажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.
Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.
На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.
Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета
Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это эскроу-агент .
Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.
Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.
ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств
Банки ненавидят эту рассылку! Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богачеПлюсы и минусы счета эскроу
- Бенефициар гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства, а депонент защищен от мошенничества.
- Если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги вернутся депоненту.
- Стороны могут выбрать, какие именно документы будут для банка доказательством совершения сделки.
- Если речь идет о долевом строительстве жилья, то покупатель-депонент открывает счет эскроу бесплатно, а суммы до 10 млн рублей застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
- Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у депонента есть долги по налогам, штрафам, алиментам и т. п .
- Не все банки в России работают со счетами эскроу.
- До перевода бенефициару деньги на счете заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор.
- Пока деньги лежат на счете эскроу, они не приносят прибыли — в отличие от депозита проценты на них не начисляют.
- Депонент должен заплатить за открытие счета комиссию — обычно 0,7—1% от суммы, в сделках по долевому строительству за обслуживание счета платит бенефициар — компания-застройщик.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше
Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.
Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.
Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.
Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.
И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.
Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.
Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки
| Аккредитив | Счет эскроу | Банковская ячейка | |
|---|---|---|---|
| Форма договора | Утверждена Центробанком | Стороны могут вносить любые изменения | Стороны могут вносить любые изменения |
| Ответственность за платеж | Несет депонент | Несет банк | Несет депонент |
| Закрыть счет досрочно | Может депонент, в любой момент | Только если одна из сторон расторгнет договор | Может депонент, в любой момент |
| Получает деньги со счета | Получатель или тот, на кого он указал | Только бенефициар | Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву |
| Использовать в долевом строительстве | Нельзя | Необходимо, за исключением особых случаев | Нельзя |
| Страхование | Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией | Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей | Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией |
| Деньги могут взыскать | Да | Нет | Да |
Для каких видов сделок применяется счет эскроу
Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.
Чаще всего счета эскроу применяют:
- В долевом строительстве.
- При продаже недвижимости.
- При продаже ценных бумаг.
- При продаже бизнеса.
- При заключении мирового соглашения в судебных разбирательствах.
- В операциях с интеллектуальной собственностью — например, в продаже товарных знаков или изобретений.
Схема действия счета эскроу
Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и эскроу-агентом . Сделка включает в себя несколько этапов.
- Стороны заключают договор: продавец обязуется поставить товар или оказать услугу, а покупатель оплатить ее. Банк в свою очередь гарантирует, что деньги будут переведены только после поставки.
- Покупатель открывает счет эскроу в банке и вносит нужную сумму.
- Банк блокирует деньги на счете.
- Продавец поставляет товар или услугу и предъявляет банку доказательства этого, например акт приема-передачи или свидетельство о новом собственнике имущества, например выписку из ЕГРН.
- Банк разблокирует счет и переводит деньги продавцу.
Кому принадлежат деньги на счете эскроу
По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.
ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу
Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.
Открытие счета эскроу
Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.
В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.
Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.
После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги банка-агента .
Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.
У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.
Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.
От физического лица потребуется только паспорт.
В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.
Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве
Счета эскроу и ФЗ № 214-ФЗ . С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.
ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу
Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.
Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.
Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.
Ну и что? 09.07.19Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.
Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.
Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости
Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.
В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре купли-продажи , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.
Что такое аккредитив
Предположим, одна компания хочет купить что-то у другой, но стороны сделки не особо друг другу доверяют. Тогда они могут заключить сделку через банк — он будет выступать посредником. Покупатель переведет деньги в банк, банк их заморозит, а продавец получит их, только если исполнит свои обязанности по договору. Для покупателя это гарантия, что продавец не сбежит с деньгами, для продавца — что покупатель не обманет его с оплатой.
Сергей Антонов разобрался с аккредитивомАккредитив — это как раз такая банковская операция. В ней участвуют три стороны:
- Плательщик (приказодатель) — тот, кто покупает.
- Банк (эмитент) — тот, кто удерживает деньги до исполнения договора.
- Продавец (бенефициар) — тот, кто получит деньги после исполнения договора.
Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.
Как работает аккредитив
Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:
- Банк открывает счет на имя продавца.
- Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
- Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
- Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
- Банк разрешает продавцу забрать деньги.
Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.
Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.
Отличия от банковской ячейки и счета эскроу. Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Как и в случае с аккредитивом, в условиях договора аренды ячейки плательщик может прописать, что бенефициар получает доступ к сейфу, только если предъявит определенный документ. Например, выписку из ЕГРН, если речь идет о купле-продаже недвижимости.
В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.
На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.
Ну и что? 09.07.19Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.
Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.
В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.
Банки ненавидят эту рассылку! Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богачеПлюсы и минусы аккредитива
Главное преимущество аккредитива — гарантия надежности сделки для обеих сторон договора. Плательщик не рискует деньгами, как если бы работал по предоплате, а бенефициар уверен, что точно получит платеж после того, как представит необходимые документы.
Минус этой формы расчетов — сложный документооборот. Бенефициар должен юридически точно соблюсти все условия аккредитива. Если банк обнаружит расхождения в полученных документах, он не переведет деньги.
Еще один недостаток — комиссия, которая в разных банках составляет в среднем 0,1—0,6% от суммы платежа.
Если аккредитив используется при расчетах в ипотечных сделках, банк может предложить свои условия, например фиксированную стоимость за использование аккредитива.
Сфера применения аккредитивов
Торговые операции внутри страны. Аккредитивы, как правило, применяются в России при крупных сделках. Такой вид гарантии используется в сделках, связанных с акциями и долями в ООО. В этом случае условием платежа бенефициару будет документ, подтверждающий изменение записи в реестре владельцев ценных бумаг или ЕГРЮЛ.
Крупные сделки между физическими лицами. Физические лица чаще всего используют аккредитив при покупке недвижимости. Если речь идет о сделках с другим имуществом, можно передать товар, например автомобиль, одновременно с оплатой. В случае же , скажем, с жильем придется ждать регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Экспортно-импортные операции. В международных сделках с использованием аккредитива, в отличие от внутрироссийских, принимают участие сразу два банка: один на стороне импортера, другой — экспортера. Вот как проходит сделка после того, как стороны заключили контракт:
- Импортер-плательщик открывает аккредитив в банке-эмитенте в своей стране.
- Банк-эмитент сообщает об аккредитиве банку экспортера-бенефициара — его называют авизирующим банком.
- Авизирующий банк уведомляет бенефициара, что аккредитив открыт.
- Бенефициар оформляет все необходимые документы и поставляет товар плательщику.
- Бенефициар передает документы о поставке в авизирующий банк.
- Авизирующий банк проверяет документы на соответствие условиям аккредитива и, если все в порядке, направляет их в банк-эмитент.
- Банк-эмитент также проверяет документы, если все в порядке, передает их плательщику и переводит бенефициару деньги.
Кроме гарантии надежности сделок международный аккредитив используют как выгодный инструмент финансирования импортных контрактов. Импортер может получить в банке-эмитенте кредит на выплату по аккредитиву. Причем сам банк возьмет эти деньги взаймы за рубежом по ставкам международного рынка, которые ниже российских. Таким образом, импортер фактически получит еще и выгодный кредит на финансирование своего контракта.
Виды банковских аккредитивов
Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.
Аккредитив считается отмененным или измененным с того момента, как бенефициар даст на это согласие банку.
Аккредитив по умолчанию считается безотзывным, если в его тексте отдельно не указано, что он отзывной.
На практике чаще всего используются именно безотзывные аккредитивы, так как сам факт того, что аккредитив может быть отозван, сводит к нулю все преимущества такой формы расчета: стопроцентной гарантии, что поставку оплатят, уже нет.
Подтвержденный и неподтвержденный. По просьбе банка, который выпустил безотзывный аккредитив, его может подтвердить другой банк. После этого платить бенефициару обязан подтверждающий банк. Причем независимо от того, перечислил ли ему деньги банк-эмитент.
Компания из России хочет продать товар партнерам из Венесуэлы. В схеме используют аккредитив, но продавец знает, что в этой южноамериканской стране экономический кризис, и не уверен, что покупатель оплатит товар. Чтобы партнер был спокоен, венесуэльская фирма обращается в крупный международный банк, который готов подтвердить аккредитив — выступить гарантом сделки. Если покупатель получит товар, но не найдет денег, продавец все равно получит платеж от подтверждающего банка.
Покрытый и непокрытый. Открывая покрытый — депонированный — аккредитив, банк-эмитент сразу перечисляет деньги плательщика исполняющему банку. Именно этот исполняющий банк и будет платить бенефициару. Депонированные аккредитивы используют при расчетах на территории России.
Одна фирма покупает у другой товар и рассчитывается по аккредитиву. Чтобы убедить продавца, что он гарантированно получит деньги, покупатель сразу перечисляет всю сумму на счет в банке-эмитенте, а тот тут же переводит ее в банк, где обслуживается продавец. Правда, получить их он сможет только после поставки, но при этом он знает, что обещанные деньги существуют в природе, больше того, они уже зачислены в его банк.
При экспортно-импортных расчетах финансовые организации чаще всего работают по непокрытым аккредитивам. Их еще называют гарантированными. Исполняющий банк открывает в банке-эмитенте корреспондентский счет на сумму контракта, а потом списывает с него деньги по мере того, как платит бенефициару.
Кумулятивный и некумулятивный. Если банк разрешает плательщику зачислить не потраченную по текущему аккредитиву сумму на счет нового, такой аккредитив называется кумулятивным. Если неистраченные деньги возвращаются плательщику обратно, это некумулятивный аккредитив.
Когда компания часто работает с аккредитивами в одном и том же банке, есть смысл использовать кумулятивный аккредитив: не выводить деньги, если они вдруг остались, обратно, а перебросить их на оплату новой сделки.
Переводной (трансферабельный). Переводной аккредитив позволяет произвести выплату другому бенефициару, не являющемуся контрагентом плательщика по конкретной сделке. В этом случае плательщик должен подать в банк заявление и указать, кто имеет право получить деньги по аккредитиву.
Переводной аккредитив дает плательщику возможность рассчитаться с другими своими контрагентами, не переводя деньги со счета на счет.
Фирма закупает в долг металл, делает из него гвозди и продает. При этом с поставщиками металла она рассчитывается только после того, как реализует гвозди. В этом случае есть смысл сократить цепочку движения денег: поставщик металла будет получать деньги от покупателя гвоздей напрямую через переводной аккредитив.
Револьверный. Револьверный аккредитив открывают, когда сделка растянута по времени. Например, продавец поставляет товар партиями, а покупатель платит частями. Плательщик в этом случае может вносить деньги на аккредитив по мере того, как происходят расчеты.
Две компании сотрудничают постоянно, и нет смысла открывать для каждой сделки новый аккредитив, если можно сделать один «длинный» — револьверный.
Циркулярный аккредитив позволяет плательщику оплачивать свои счета в пределах определенной суммы через банки — агенты эмитента, например за границей.
С красной оговоркой. Аккредитив с красной оговоркой дает бенефициару возможность получить аванс до представления всех необходимых документов. Такое название появилось из-за того, что банки, выпускавшие в прошлом аккредитивы на бумажных бланках, выделяли оговорку об авансе в тексте красным цветом.
Резервный ( Stand-By ). Резервные аккредитивы используются для торговли со странами, где запрещены банковские гарантии, например США. Но по сути, резервный аккредитив является именно гарантией: банк-эмитент обязуется рассчитаться с бенефициаром от имени плательщика, даже если у того не будет денег.
По его словам, в настоящий момент застройщик получает 60% от суммы кредита перед началом работ, оставшиеся 40% перечисляются после сдачи дома в эксплуатацию. Многие строительные компании не могут работать по такой схеме из-за недостаточности собственных средств.
Банк работает с проверенным застройщиками и подрядчиками, в настоящее время уже аккредитовано около 500 компаний для индивидуального жилищного строительства в 68 регионах России. К середине года их количество увеличится еще в 2 раза.
Оформить льготную ипотеку на ИЖС по ставке от 6,1% могут все категории заемщиков вне зависимости от наличия детей.
Средняя сумма ипотеки на ИЖС в банке составляет около 3,5 миллиона рублей, средняя стоимость строительства индивидуального жилого дома — около 4,5 миллиона рублей. Наибольшее количество сделок проведено в Челябинской области, Москве, Нижегородской области, Санкт-Петербурге, Тюменской и Новосибирской областях.
Аккредитив как форма расчета в долевом строительстве
Одна из причин упорного сохранения серых схем на первичном рынке – невозможность привлекать деньги дольщика до момента регистрации договора долевого участия (ДДУ). Вопрос об этом был окончательно решен весной 2010-го, когда Президиум Высшего Арбитражного суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации.
Банковский аккредитив: основные преимущества
Несмотря на то что на регистрацию ДДУ по закону отводится не более 21 дня, процесс может занять от одного месяца до полугода. Застройщики вполне справедливо опасаются, что за это время покупатель «остынет», его планы или жизненные обстоятельства изменятся и он откажется перечислять деньги за будущую квартиру. Продавцы нашли вполне законный способ обезопасить себя от непредсказуемого поведения клиента – заключать соглашение об открытии банковского аккредитива.
Механизм расчетов посредством банковского аккредитива подробно описан в Гражданском кодексе РФ. Суть его состоит в том, что покупатель поручает банку перевести определенную сумму денежных средств на счет продавца после того, как тот представит документы о выполнении своих обязательств. В случае долевого строительства подтверждением является ДДУ со штампом Росреестра.
Банк выступает третьим лицом в сделке и, с одной стороны, гарантирует застройщику получение денег после выполнения своих обязательств по регистрации договора. С другой – обещает дольщику, что его деньги будут переведены на счет строительной компании не раньше, чем он получит проштампованный экземпляр договора. Если по каким-то причинам регистрация ДДУ не состоится, вся перечисленная на аккредитив сумма будет возвращена покупателю.
Процедура открытия аккредитива
На практике это происходит следующим образом. Выбрав квартиру, будущий дольщик подписывает ДДУ. Затем со своим экземпляром договора обращается в один из названных застройщиком банков и пишет заявление на открытие аккредитива. Банк открывает специальный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика в том объеме, который указан в договоре. То есть при единовременной оплате – за всю квартиру целиком, при покупке жилья в рассрочку – первоначальный взнос.
После государственной регистрации договора застройщик представляет в банк документы, указанные в аккредитиве. Если документы соответствуют условиям, банк перечисляет денежные средства застройщику.
Стоимость процедуры довольно умеренная: банки берут за выполнение своих обязательств 0,1% от размещенной на аккредитивном счете суммы, но не менее 1 тыс. и не более 6 тыс. руб. (в редких случаях – 10 тыс. руб.).
Риски открытия аккредитива
Риски в данной схеме расчетов невысоки. Перечислим их.
Во-первых, некоторые застройщики настаивают на открытии аккредитива после передачи пакета документов в органы госрегистрации, а не после возврата ДДУ из Росреестра. Напомним: любая попытка получить оплату квартиры до того момента, как на ДДУ будет поставлен штамп о регистрации, незаконна.
Другой возможный риск связан с банками. В течение нескольких месяцев, пока средства за квартиру находятся на аккредитивном счете, Центробанк РФ может отозвать лицензию кредитной организации. Если аккредитив уже был открыт (договор долевого участия вернулся с регистрации и был представлен в банк), то дольщик может спать спокойно, а возврат средств со счетов банка станет проблемой застройщика. Если отзыв лицензии случился до открытия аккредитива, покупатель не считается дольщиком и не имеет права требовать квартиру у строительной компании. Ему остается попытаться вернуть деньги со счета в лопнувшем банке, что весьма проблематично.
Полностью исключить последний риск невозможно, но есть способ его минимизировать. Для этого стоит попробовать договориться с застройщиком о рассрочке платежа и зачислении на аккредитив части стоимости квартиры с обязательством уплатить основную сумму после госрегистрации ДДУ.
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки, касающиеся расчетов за жилье на первичном рынке через счета эскроу. Так называются специальные счета, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Доступа к эскроу не имеют ни дольщик, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены. В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.
В новой редакции 214-ФЗ говорится, что если застройщик получает кредит от банка, имеющего право на открытие счетов эскроу, то в кредитном договоре может содержаться условие, чтобы для всех ДДУ в доме, который строится за счет этого кредита, были открыты эскроу-счета.
Кроме того, если дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.
Банковский аккредитив: виды и порядок расчёта
Открытие банковского аккредитива – одна из возможных форм безналичного расчета между продавцом и покупателем жилья на вторичном рынке при участии банка-посредника.
Что такое аккредитив?
Аккредитив – это расчетный документ, на бумажном носителе, на основании которого банк-эмитент, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива, обязуется произвести платежи в пользу получателя средств по представлении последним документов, соответствующих всем условиям аккредитива, либо передать полномочие произвести такие платежи другому банку.
Эмитентом называется банк, выпускающий аккредитив и перечисляющий на него средства со счета покупателя. Исполняющим банком выступает финансовое учреждение, которое проверяет документы, служащие основанием зачисления средств на счет продавца, и осуществляет эту операцию. Удобнее всего, дешевле и быстрее расчет через аккредитив происходит в том случае, когда счета продавца и покупателя открыты в одном банке.
Виды банковских аккредитивов
Во-первых, они делятся на покрытые и непокрытые. В первом случае эмитент переводит деньги в исполняющий банк, во втором средства остаются в банке-эмитенте, а позже списываются оттуда исполняющим банком на счет продавца.
Во-вторых, аккредитивы бывают отзывные (могут быть отозваны банком-эмитентом в любой момент) и безотзывные (соответственно, возможности отзыва нет).
В сделках с недвижимостью сегодня чаще всего используется безотзывный покрытый аккредитив.
Общая схема действий покупателя и продавца
После заключения договора купли-продажи квартиры (в нем должна быть заявлена форма расчета через аккредитив), покупатель подает в банк заявку на открытие аккредитива. При этом у него в этом банке должен быть открыт счет.
Что включать в заявление на открытие аккредитива
- Сумму аккредитива
- Реквизиты всех участников и посредников сделки, включая банк-эмитент и исполняющий банк
- Вид аккредитива
- Срок действия и перечень документов, которые должны быть представлены в банк, чтобы он перечислил средства с аккредитива на счет продавца
Срок аккредитива обычно составляет 30-60 дней. После открытия аккредитива покупатель дает банку поручение перечислить на него со своего счета денежные средства в размере суммы сделки.
При составлении документов необходимо учесть порядок возврата средств, если сделка сорвалась. В этом случае банк безусловно вернет деньги на счет покупателя. Но это будет сделано лишь по истечении срока аккредитива, если заранее не оговорить возможность досрочного возврата средств на основании тех или иных документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи.
Плюсом такой формы расчета, в сравнении с передачей денег через банковскую ячейку, является то, что за нарушения, допущенные при исполнении аккредитивной формы расчетов, банки несут ответственность в соответствии с законодательством. Поэтому они очень серьезно относятся к проверке предоставленных документов.
Риски и стоимость расчета через аккредитив
При этом надо знать, что государственная система страхования банковских вкладов граждан на аккредитивы не распространяется, и в случае отзыва у банка лицензии, деньги на аккредитиве, могут, как минимум, надолго зависнуть. Соответственно открывать аккредитивы надо в надежных банках, которые вряд ли рискуют потерять лицензию.
Стоимость проведения этой такой формы расчета вполне сравнима с затратами на аренду банковских ячеек и сопутствующие услуги. В среднем стоимость открытия аккредитива – порядка 0,1% от суммы сделки, хотя большинство банков обозначает границы суммы, верхняя из которых обычно не превышает 10 тысяч рублей, а в среднем составляет около 6 тыс. руб.
В некоторых финансовых учреждениях отдельно придется заплатить за авизование – уведомление продавца об открытии покупателем аккредитива и выдачу соответствующего бумажного документа. Здесь суммы, как правило, незначительны и колеблются в пределах 300-1000 руб.
Дополнительно, может быть, придется заплатить за продление срока действия документа, если, к примеру, регистрация затянулась. Эти затраты сравнимы со стоимостью авизования.
Что следует выяснить, перед открытием аккредитива, в сделках с недвижимостью
Оплата стоимости недвижимости через безотзывной аккредитив, наиболее часто используемый инструмент в расчётах. Многие банки снизили комиссии по аккредитивам, и это стал не только надёжный способ оплатить квартиру, но и наиболее выгодный.
Но следует помнить о нюансах подобного способа оплаты. Если не учесть ряд существенных моментов, продавец может остаться без денег за проданную квартиру.
Какие следует прояснить вопросы при организации сделки.
1) Подготовят ли в банке заявление на открытие аккредитива до сделки. Для предварительного согласования со сторонами.
2) Какие условия исполнения аккредитива можно указать.
3) На какой срок банк позволяет открыть аккредитив.
4) Какие берутся банком расходы за открытие аккредитива и проверку документов.
5) Как быстро с момента подачи в банк заявления открывается аккредитив. В какой момент деньги списываются со счета покупателя на спец счет аккредитива.
6) Уведомление об открытии аккредитива банк когда направляет получателю денег.
7) Счет получателя в другом банке, можно указать.
8) Документы приносить на проверку для раскрытия аккредитива в какое отделение.
9) Забирает ли банк принесённый получателем документ. Документ остаётся в банке, отдаётся получателю или плательщику?
10) Как быстро банк проверяет документ.
11) В какой срок после проверки документов банк переводит деньги.
12) Какие условия пользования деньгами для продавца после раскрытия аккредитива. Может ли он их сразу снять со счета. будет ли комиссия.
Что следует учесть.
Аккредитив должен быть безотзывным. Сроком действия не меньше тридцати дней. Условия по аккредитиву должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Предусмотрите в договоре пункт, что в случае не исполнения аккредитива, но регистрации перехода права собственности, покупатель обязан в течении пяти дней прямым платежом оплатить стоимость квартиры.
Напомню вам, что указывать в условиях исполнения аккредитива выписку из Единого государственного реестра недвижимости не нужно. Так как ЕГРН после регистрации получает только покупатель, продавцу ЕГРН нужно отдельно заказывать. На это уходит время, официальным путём получение ЕГРН может занять около 10 дней.
Соответственно, если покупатель не дал своё ЕГРН продавцу, то продавцу нужно заказать в МФЦ и ждать время. Негативные факторы следующие. Собственник квартиры может смениться за это время.
Через нотариуса регистрация проходит за два дня, и, теоретически, если покупатель хочет злоупотребить своим правом, пока продавец получает своё ЕГРН, покупатель переоформит квартиру, а значит правообладателем в ЕГРН будет уже третье лицо.
Это приведёт к том, что аккредитив исполнить не получится - продавец остался без денег.
Если вы хотите знать больше о недвижимости, подписывайтесь на мой telegram канал ➡ " Недвижимость и закон ".
Читайте также: