Перепланировка квартиры встроенный шкаф
Увеличить размер коридора, сделать новый дверной проем, снести встроенные шкафы или объединить кухню с лоджией – все это является перепланировкой квартиры, которую необходимо согласовывать в Мосжилинспекции. Но перед этим есть еще один важный этап – обращение в БТИ за получением техпаспорта вашей квартиры.
В этой статье расскажем, как действовать, если вам необходим план квартиры. Что делать, если в БТИ допустили ошибку? А также почему перед обращением обязательно нужно проконсультироваться с компанией по согласованию перепланировок.
Роль БТИ в согласовании перепланировки
Выдачей разрешения на перепланировку и ее дальнейшим узакониванием занимается Мосжилинспекция, а учет всех изменений в квартире, подготовку техпаспорта и выдачу итогового плана квартиры ведет БТИ – бюро технической инвентаризации.
БТИ ведет реестр данных о фактическом состоянии квартир и других объектов недвижимости. Главный документ, необходимый для перепланировки, это поэтажный план БТИ, где отражены важные элементы квартиры:
- несущие стены и перегородки;
- балконы и лоджии;
- двери и окна;
- газовая плита;
- встроенные шкафы, кладовые и гардеробные;
- сантехника, в том числе унитаз.
Пример поэтажного плана БТИ в новостройке, где еще нет сантехники.
Функции БТИ:
- Выдавать документы первичной инвентаризации (это может быть архивная копия или технический паспорт БТИ).
- Проводить обмеры квартиры после согласования перепланировки и готовить техпаспорта с новой планировкой квартиры на основании подписанного акта о завершенном переустройстве.
Бюро технической инвентаризации не принимает никаких решений, касаемо вашей перепланировки, оно лишь констатируют факт – были ли изменения в квартире и, если да, то какие.
Где получить технический паспорт квартиры и поэтажный план
План БТИ вы можете заказать самостоятельно, либо делегировать это проектной компании. Если согласованием перепланировки будет заниматься она, получить план в Москве можно в:
- МосгорБТИ, преимущество которого в том, что он хранит архивные данные, но вместе с этим услуги обходятся долго, дорого, а их получение имеет много нюансов;
- МосОблБТИ;
- федеральном БТИ – РосТехИнвентаризация. Мы работаем именно с ним, так как перечень объектов, по которым готовится документация, существенно шире, ведомство работает по всей России, а юридическая сила у документов такая же, как в МосгорБТИ или МосОблБТИ.
Для работы по согласованию перепланировки в Мосжилинспекции потребуется технический паспорт, полученный в любом из перечисленных БТИ.
Обязательно нужно запросить планы БТИ ваших соседей сверху и снизу, если ваша квартира не в новостройке. Это необходимо для Мосжилинспекции. Особенно это касается старых кирпичных домов, так как там чаще всего может оказаться, что соседи сверху и снизу уже сделали перепланировку. Практика показывает, что у вас, у соседей сверху и снизу могут быть три разные планировки, и это нужно учитывать, чтобы ничего не испортить ни вам, ни соседям.
Мы не раз сталкивались с ситуацией, когда клиент хотел расширить санузел за счет коридора. Но в итоге ванная комната оказывалась в жилой зоне соседей, так как они уже сделали и узаконили перепланировку, расширив жилую зону на коридор.
Проверка планировки снизу или сверху для клиентов, проживающих в домах с 2010 года, – дополнительная услуга, которая стоит 6 000 рублей, но помогает четко понимать ситуацию соседей и, значит, действовать правильно. По домам 50-60-х годов получение планов БТИ соседей – обязательная процедура.
Если у вас квартира в новостройке, плана БТИ может не быть. В таком случае необходимо ставить квартиру на первичный учет самостоятельно. Подробнее об этом читайте в статье «Как получить план БТИ для квартиры в новостройке».
Госпошлина за получение первичного техпаспорта составляет от 10 000 до 15 000 рублей на квартиры до 100 кв. м.
Красные линии в плане БТИ
Красными линиями в плане БТИ обозначают незаконные перепланировки и переустройства. Они появляются после того, как вы вызовите техника БТИ для обмеров вашей квартиры, и он найдет там несогласованный снос стен, перенесенный в другое место унитаз, передвинутую газовую плиту, новые проемы.
Иногда красные линии в плане могут появиться по ошибке, например, из-за неточных замеров техника. Именно поэтому, чтобы избежать лишних проблем, перед вызовом техника на квартиру мы настоятельно советуем обратиться за бесплатной экспертной консультацией в АПМ-1.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Частые вопросы нашим экспертам
Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона. Диалог с экспертом откроется в приложении.
Вызов техника БТИ:
- Представитель БТИ выходит по вашей заявке на квартиру для обмеров, чтобы сравнить имеющийся в базе план с реальной ситуацией;
- Если у БТИ есть разрешающие документы, что планировка согласована Мосжилинспекцией, тогда новый план вырисовывается сразу в черных «узаконенных» линиях;
- Если техник понимает, что перепланировка не узаконена, нет подтверждающих документов — на плане появляются красные линии, ими отмечаются внесенные вами изменения;
- После того, как план с изменениями согласовывается, собственник делает ремонт и снова вызывает специалиста Мосжилинспекции. Ему нужно проверить, что перепланировка выполнена согласно проекту. Если все хорошо, выдается акт о завершенном переустройстве;
- Акт подписывается в четырех экземплярах, один из которых уходит в БТИ. После этого техник БТИ еще раз выходит на объект, проводит повторные обмеры, сверяет их с проектом перепланировки. Если все верно, вы получаете новый план БТИ – в черных линиях.
Ошибки БТИ
Частая проблема, с которой сталкиваются собственники при самостоятельном обращении в БТИ, это ошибки, которые возникают при отрисовке планов.
По нашему опыту, каждый второй случай имеет ошибки, допущенные БТИ: например, не в том месте указаны окна в плане либо были неверные обмеры.
Когда эта квартира была взята в работу, красные линии в плане были только в санузле. когда мы вышли на объект, заметили много ошибок, допущенных БТИ. Например, по окнам и лоджии. Кроме того, раковина была отмечена не там, где в действительности находится в квартире.
Попытка доказать ошибку техника БТИ может обернуться для собственника новой проблемой. Да, БТИ исправят найденное несоответствие в плане, но, вполне вероятно, найдут другое. Как такое происходит?
Как правило, собственник думает, что его квартира находится в первоначальном варианте, ведь он сам никаких изменений в нее не вносил.
По данным БТИ может оказаться, что ранее в квартире был встроенный шкаф или плиту передвинули в другое место.
Для собственника этот шкаф или передвинутая плита совершенно не важны. Он вызовет техника БТИ, который снова сверит планы и сделает обмеры.
Техник подтвердит: «Да, в окнах ошиблись, только тут у вас сделана перепланировка». Под ней как раз будет подразумеваться снос шкафа либо перенос плиты, даже если она была передвинута буквально на 30 см. В итоге на плане появятся красные линии.
Доказать, что собственник ничего не делал в квартире, сложно. Вы не сможете приступить к своей перепланировке, пока не узаконите демонтаж шкафа и перенос плиты.
Минимальный срок получения первичного плана БТИ — от трех недель с момента написания заявления. Если выявляются ошибки, то этот срок увеличивается минимум на месяц: вам нужно будет устранить проблемы, затем снова написать заявление, вызвать техника БТИ для обмеров и снова оплатить госпошлину (от 10 000 рублей).
Планы квартиры в доме №8 по ул. Бориса Галушкина: слева направо – изначальный и два с ошибками. По факту кухня была расширена на зону жилой комнаты (на плане она под номером 2), и помещения №4 вообще не было по бумагам. Мы заметили это, и техника БТИ вызвали на объект тогда, когда кухня и комната были разграничены стеной. Такую перепланировку приняли, и мы получили акт о завершенном переустройстве.
На первом плане дверь и окно на лоджию перепутаны местами. После получения красных линий они исправлялись. Затем красные линии редактировались – в плане указали инсталляцию за унитазом и убрали лишние встроенные шкафы, которые ошибочно БТИ нарисовали у себя.
Смотрите видео – как появляются ошибки БТИ и что с ними делать: рассказываем на примере конкретной квартиры.
Демонтаж встроенного шкафа
Площадь наших коридоров, не позволяет порой разместить на нем все необходимые предметы мебели.
В основном это характерно для домов типовых серий где вся планировка была изначально задумана в духе минимализма, сродни спартанскому.
В этом, нам могут пригодиться площади вспомогательных помещений.
Например, можно провести перепланировку с разборкой встроенных шкафов, для того что бы освободившееся пространство использовать с большей рациональностью.
Зачастую встроенные шкафы представляют собой достаточно обширные помещения площадью до 2 квадратных метров и если площадь данного помещения присоединить к площади коридора, то можно существенно улучшить функциональность коридора.
Все же вещи из встроенного шкафа можно убрать на антресоли, устройство которых не требует согласования, так как они не отражены на поэтажном плане БТИ.
Видео о демонтаже встроенных шкафов:
Считается ли перепланировкой снос встроенного шкафа
На вопрос является ли перепланировкой снос встроенного шкафа, однозначный ответ дать сложно, все зависит от конкретной ситуации.
Но есть ситуация которую мы рассмотрим ниже, при которой согласование проводить не требуется.
Если процитировать одно из постановлений правительства Москвы то к мероприятиям выполняемым без оформления проектной и разрешительной документации относится и устройство (демонтаж) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету). То есть идет речь о согласовании, но постфактум, без предварительного получения разрешения на перепланировку.
То есть все таки согласования требуется, так как это значит что «это мероприятия без оформления проектной документации», иными словами согласование нужно, но по эскизу.
Необходимо внимательно посмотреть на поэтажный план помещения и экспликацию полученные в бюро технической инвентаризации. Если на поэтажном плане отражены встроенные шкафы, а в экспликации они выделены отдельными помещениями (встроенному шкафу присвоен отдельный номер, и проставлена соответствующая этому номеру площадь), то их разборку необходимо согласовывать, так как любые отклонения от поэтажного плана БТИ — это перепланировка.
План БТИ со встроенным шкафом с присвоенным номером
Однако есть случаи когда согласование не требуется. Это случай когда встроенный шкаф не отмечен отдельным индексом на плане БТИ. То есть шкаф есть, но его нет нигде, на в плане БТИ не в экспликации. Его площадь уже изначально входит в площадь коридора и если убрать данную стену то никаких изменений не произойдет в части изменения площадей не произойдет.
План БТИ со встроенным шкафом без нумерации
На примере ниже вы можете увидеть прямо на плане БТИ графическую надпись о том что встроенные шкафы входят в площадь коридоров и кухни.
В экспликации ниже их также нет.
Проект перепланировки с демонтажем встроенного шкафа
На примере выше вы можете видеть как коридор, ведущий из прихожей в кухню, расширили при помощи демонтажа встроенной мебели. Это наиболее частый вариант использования площади встроенных шкафов при перепланировке.
Проект перепланировки включающий в себя устройство встроенного шкафа
На этом примере мы видим еще один частый пример того, как используют площадь встроенной мебели при перепланировке. Их попросту присоединяют к жилой комнате, увеличивая ее площадь.
Фото встроенных шкафов
Демонтаж встроенного шкафа — как согласовать?
Необходимо отметить, что если кроме перепланировки заключающейся в разборке встроенных шкафов, в квартире больше не производится никаких изменений, то данная перепланировка однозначно согласуется по упрощенному (эскизному) варианту, который также называют перепланировкой в уведомительном порядке.
Под данный вид перепланировок (согласуемые по эскизному варианту), попадают немногие изменения, позволяющие значительно улучшить планировку квартиры. Если же вы планируете еще какие-либо изменения в планировке вашей квартиры, то следует отдельно рассмотреть и их на предмет того, являются ли они перепланировкой и если являются, то каким образом и в каком порядке их нужно согласовывать?
Есть два варианта согласований. По эскизу и с учетом разработки проектной документации. И если у вас допустим есть несколько «эскизных» мероприятий, допустим снос встроенного шкафа, перестановка туалета и мойки, то все это согласуется по эскизу.
А если мы убрали встроенную мебель, переставили туалет и расширили санузел на коридор, то это уже согласуется с учетом проекта перепланировки, потому что в перепланировках «большее поглощает меньшее», а расширение туалета на коридор, это уже «проектное мероприятие». Поэтому разрабатывается проектная документация на расширение туалета на коридор, и туда уже включаются такие эскизные мероприятия как демонтаж шкафов и перестановка сантехники.
Согласование устройства встроенного шкафа
Устройство встроенных шкафов это обратный вариант его демонтажа. Согласуется точно также в упрощенном порядке то есть по эскизу.
О вариантах перепланировки квартиры вы можете прочитать в отдельной статье, посвященной этому вопросу. Мы же можем предложить свои услуги при разработке и согласовании проекта перепланировки, если они вам потребуются.
Перепланировка с устройством гардеробной в квартире
В большинстве типовых квартир для вспомогательных помещений не выделено практически никакой площади.
В некоторых квартирах встречаются небольшие кладовые, но этих площадей бывает явно недостаточно, для того чтобы помещение соответствовало требованиям удобного хранения.
В основном удается кое-как разместить предметы сезонного характера или хозяйственный инвентарь (например, лыжи, строительный инструмент или что-то подобное).
А ведь многие собственники хотели бы иметь место в квартире, где можно было бы устроить свободное хранение одежды с удобным доступом ко всему, что там находится. Единственным выходом из данной ситуации будет создание помещения гардеробной.
Является ли перепланировкой демонтаж и устройство гардеробной
Устройство гардеробной комнаты, согласно ст. 25 ЖК РФ, будет считаться перепланировкой, так как конфигурация помещений квартиры изменится, и это будет отражено в документах БТИ.
Соответственно, устройство гардеробной в квартире потребуется предварительно согласовать.
Перепланировка гардеробной или ее демонтаж также являются работами, требующими согласования.
В настоящее время многие проекты новостроек, даже сдаваемых без отделки и перегородок, предполагают наличие гардеробной комнаты.
Даже в том случае, когда контуры помещений намечены лишь на плане БТИ, их изменение требуется оформить как перепланировку.
Варианты перепланировки гардеробной
Гардеробная относится к помещениям нежилого назначения, однако на нее не распространяются ограничения, которые связаны с расположением кухонь или санузлов, что позволяет расположить ее практически в любом месте квартиры.
При наличии просторного коридора или холла там можно выделить место под гардеробную. Также можно выполнить устройство гардеробной в кладовке или использовать для нее площадь встроенного шкафа, несколько расширив его на смежные помещения.
Однако, исходя из самых распространенных вариантов типовых квартир, часто ничего иного не остается, как сделать гардеробную в комнате. Выделение площади для устройства гардеробной комнаты в спальне – одно из наиболее популярных решений при изменении планировочного решения квартиры.
Для выделения гардеробной необходимо всего лишь установить перегородки и, при необходимости, дверной блок. Согласно требованиям, для возведения перегородок должны использоваться облегченные материалы, не увеличивающие нагрузки на перекрытие (пеноблоки, газовый кирпич, гипсокартон и т.д.).
Проект с устройством гардеробной в панельном доме:
При ремонте в однокомнатной квартире дома серии КОПЭ, собственник пожертвовал частью жилой площади в пользу помещения гардеробной.
Минимальные размеры гардеробной комнаты в квартире
Каких-либо норм, определяющих максимальную и минимальную площадь гардеробной, не существует. В квартире минимальные размеры гардеробной комнаты определяются только эргономикой – чаще всего проект гардеробной комнаты позволяет входить в нее, в отличие от встроенного шкафа.
Кроме того, в качестве гардеробной часто обозначают помещение, которое не может считаться жилым – например, при устройстве кухни-ниши в помещении коридора или холла квартиры бывшую кухню обозначают как гардеробную.
Согласование гардеробной по эскизу и проекту
Даже если в квартире не производится каких-либо других работ, кроме устройства гардеробной, согласовать данное мероприятие в упрощенном варианте по эскизу не получится.
Данный вариант согласования актуален для самых простейших вариантов переустройства и/или перепланировки, которые заведомо не предполагают изменения конструкции пола, а также не меняют конструкционных элементов дома.
На сегодня, исходя из сложившейся практики, согласование гардеробной можно выполнить по эскизу.
В тех случаях, когда для установка перегородок гардеробной предполагает изменение конструкции пола (с установкой непосредственно на перекрытие), вероятнее всего, потребует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.
Пример проекта перепланировки с выделением гардеробной в новостройке:
Проект гардеробной комнаты при перепланировке- где заказать?
Согласно действующим требованиям, проектную документацию может разработать любая организация с допуском СРО. Наша компания специализируется на проектировании и согласовании перепланировок, поэтому мы можем для вас разработать необходимый комплект проектных документов – проект и техническое заключение.
Для узаконивания устроенной без разрешения гардеробной потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, которое также должна разработать организация с допуском СРО, типа нашей.
Однако, в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции здания, техническое заключение разрабатывает автор проекта дома или замещающие его организация.
Подобные варианты при устройстве гардеробной комнаты встречаются нечасто, но, тем не менее, в нашей практике такие примеры есть.
Выделение гардеробной с проемом в несущей стене дома серии II-18:
Как показывает практика, устройство гардеробной возможно практически в каждой квартире, и наши специалисты смогут разработать проект перепланировки для этого и более сложных вариантов строительных работ.
Если перепланировка не предполагает сложных работ, согласовать ее можно самостоятельно. При сложных вариантах перепланировки мы поможем не только с разработкой проектной документации, но также с ее согласованием в государственных надзорных органах.
Согласование перепланировки по эскизу. Все этапы.
В зависимости от типа перепланировки существуют различные пути ее согласования.
В данной статье будут рассмотрены варианты перепланировок, для которых согласование возможно выполнить по упрощенной схеме.
Все текущие возможные варианты перепланировок:
- Планируемая перепланировка (без затрагивания несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения и проекта перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.
- Планируемая перепланировка (с затрагиванием несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения от автора проекта дома и проекта перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.
- Ранее выполненная перепланировка (без затрагивания несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации с допуском СРО.
- Ранее выполненная перепланировка (с затрагиванием несущих конструкций): согласуется с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от автора проекта дома.
- Перепланировка по типовому проекту из каталога МНИИТЭП.
- Иные типы перепланировок: изменение фасадов, затрагивание общедомового имущества, присоединение тамбуров, устройство каминов, пристройка балконов согласование в памятниках архитектуры и другие экзотические варианты. (это 0.1 процент от общего количества перепланировок и так как вы читаете данную статью, это точно не ваши варианты)
- И, наконец, интересующая нас перепланировка в упрощенном порядке (по эскизу).
Нюанс:
С 2011 по 2022 год как такового термина «перепланировка по эскизу», не существовало.
Данный термин был законодательно закреплен в ПП-73 от 02.03.2005 года и просуществовал до 25.10.2011 года.
В 73-ПП, было приложение, в котором в наглядной форме в таблице было отражено что согласуется согласуется по «эскизу», а что согласуется «по проекту».
Выглядело это следующим образом:
| № п/п | Мероприятия (работы) | ||
| 1 | Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные) | по эскизу | |
| 2 | Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные) | по эскизу | |
| 3 | Устройство проемов в несущих стенах и по проекту межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) | по проекту | |
| 4 | Устройство проемов в перекрытиях (при по проекту объединении помещений по вертикали) | по проекту | |
| …. | …. | …. | …. |
И за прошедшие годы, с 2005 по 2011 год, формулировка (термин) «по эскизу», так вошла в обиход, согласователей, дизайнеров, ремонтников, что прочно закрепилась в оборотной речи, а также была отражена на многочисленных сайтах, форумах и других информационных ресурсах.
И хотя формулировка «по эскизу» на время исчезла, сам путь согласования остался и далее пошли многочисленные правки и дополнения данного постановления, в котором калейдоскопом сменялись различные термины:
— «в уведомительном порядке»,
— «в упрощенном порядке»,
— «в заявительном порядке»
— и даже вот такая фраза: «схематичное отображение произведенных работ в виде поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки с отметками (пояснениями) заявителя.
— и т.д.,
и которые фактически заменяли формулировку «по эскизу».
И наконец, в последнем изменении в ПП-508 внесенным ПП 1083, понятие «эскиз» снова появилось!
Его можно увидеть приложении 1 данного постановления:
19.4. Оформляется эскиз (схематичное отображение произведенных работ) в виде поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки с отметками (пояснениями) заявителя, которые должны содержать:
19.4.1. Адрес помещения.
19.4.2. План помещения и экспликацию помещений (с указанием площади помещений) до производства работ.
19.4.3. План помещения и экспликацию помещений (с указанием площади помещений) после производства работ.
19.4.4. Описание выполненных работ (указывается по усмотрению заявителя).19.5. В случае, предусмотренном пунктом 15 настоящих
Требований, эскиз оформляется с учетом следующего:
19.5.1. План помещения и экспликация помещений до производства работ должны соответствовать согласованному проектному решению.
19.5.2. План помещения и экспликация помещений после производства работ должны содержать итоговую конфигурацию помещения с учетом отклонений от согласованного проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в части работ, не предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящих Требований.
Перепланировка квартиры в Москве по эскизу
По этому поводу на официальном сайте Мэра Москвы также размещен следующий комментарий:
«В случае, если работы по перепланировке не указаны в перечне проектных работ и не запрещены, то такие работы подлежат узакониванию уже после их выполнения».
При согласовании ремонтных работ по упрощенному порядку (с использованием эскиза) разработка проектной документации не требуется.
Какую перепланировку можно узаконить по эскизу
Точного перечня мероприятий, которые можно согласовать по эскизу, не существует.
Необходимо проанализировать приложение 1 и идти от обратного, то есть анализировать данное приложение и если ваши мероприятия не входят в список мероприятий по данному приложению, то перепланировка согласуется постфактум после выполнения работ на основании эскиза.
Из вышесказанного следует, что по эскизу можно согласовать только то, что НЕ ВХОДИТ в перечень согласований по проекту.
И вот здесь собственника квартиры ждет основная сложность — для того что бы понять, что НЕ ВХОДИТ, нужно точно знать ЧТО ВХОДИТ.
Пример приведем ниже:
Собственник хотел самостоятельно согласовать перепланировку по факту, то есть он сначала выполнил ремонт, и далее подал эскиз на согласование.
Результатом ответа жилищной инспекции был представленный ниже отказ, с рекомендацией разрабатывать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, которое мы и разработали.
Подробнее о видах технических заключений на данной странице.
По практике, даже мы, специалисты в этой области, не всегда можем держать руку на пульсе и постоянно штудировать данное постановление, так как изменения/дополнения вносятся по нескольку раз в год.
Кроме того, многие формулировки там так размыты и могут толковаться двояко, что понять однозначно их нельзя.
Что бы сделать какой то точный вывод, мы задаем вопросы напрямую в жилищную инспекцию в контексте «а как вы толкуете вот этот пункт», получаем практический ответ и действуем соответственно этого ответа.
— в южной жилищной инспекции могут ответить, «мы считаем так то»,
— а в северной скажут «А мы считаем вот так!».
Мнение северной жилищной инспекции не будет диаметрально противоположно южной, но в нюансах оно будет различаться.
Классический пример:
В пункте 9.25 о запретах в части перепланировки написано:
Запрещено устройство проемов без двери между жилыми комнатами и
газифицированными кухнями.
И данную фразу можно толковать достаточно расширено:
— а как понять какая дверь: распашная, раздвижная, гармошка, купе?
— а на всю ширину стены можно дверь, или из 4 секций?
— а если раздвижная, с какой стороны лучше вешать, с кухни или комнаты?
— а если заменить газовую плиту на электрическую?
Итак, что бы собственник не разбирался в законодательстве, опишем ниже, простыми словами, что можно согласовать «по эскизу»
На практике это означает, что по эскизу согласуются самые простые мероприятия по перепланировке и переустройству, куда входят:
Согласование демонтажа и устройства встроенных шкафов
Проблема в том, что не все собственники понимают, чем является данная перепланировка.
В итоге часто выходит так, что хозяевам квартир отказывают в оформлении переустройства. Для того, чтобы познакомить собственников с перепланировкой встроенной мебели и избавить в будущем от ненужных ошибок, мы представляем вам статью о встроенной мебели и перепланировке.
Понятие встроенной мебели
Встроенной мебелью является легкая ненесущая конструкция, которую нельзя передвинуть вследствие того, что она прикручена к прилегающей поверхности.
Встроенная мебель при перепланировке отражается на плане экспликации как гардеробные и встроенные шкафы. В поэтажном плане технического паспорта эти помещения обозначаются номерами, как самостоятельные. Кроме того, им выделена отдельная площадь.
Встроенной мебелью не являются конструкции, которые можно подвинуть каким-либо образом без проведения специальных подготовительных действий.
А как же шкаф-купе?
Очень частый вопрос собственников, когда речь заходит о перепланировке встроенной мебели. Нужно ли оформлять устройство или демонтаж шкафа-купе? Проблема в том, что само это понятие в современном дизайне может обозначать иногда разные вещи.
Во всяком случае, в широко распространенном понимании этого слова, считается, что шкаф-купе –– это большой шкаф с раздвижной перегородкой, высотой от пола да самого потолка.
Если границами шкафа являются стены, а раздвижные двери установлены на направляющие, которые прикручены к полотку и полу, такой формат является встроенным шкафом.
Если же все иначе — это обыкновенная мебель, которая никак не отражается на поэтажном плане БТИ. Это правило действует при любых условиях. Даже если конструкция полностью входит в отведенное ей место в стене, но при этом никак к ней не крепится и гипотетически выдвинуть его можно – это НЕ встроенный шкаф.
Бывают случаи, когда конструкция шкафа ограничивается раздвижными дверями, а внутри них лишь голые стены и потолок без какой-либо отделки. В таких обстоятельствах это пространство также на плане экспликации отражается как встроенная мебель (гардероб, шкаф).
Если устройство такой встроенной мебели при перепланировке будет выполнено без согласования, это будет считаться самовольным переустройством.
Считается ли перепланировкой установка встроенного шкафа вместо кладовки.
К перепланировке относятся следующие виды работ:-перенос, устранение и возведение новых перегородок между помещениями;-перенос или устройство новых оконных и дверных проемов;-объединение комнат в квартире или в частном доме;-изменение конструкции полов;-устройство новых проемов в перекрытиях, монтаж или перенос лестниц в частном доме.
Если Вы будете устранять при этом перегородки между помещениями, то это будет являться перепланировкой жилого помещения.
На вопрос является ли перепланировкой снос встроенного шкафа, однозначный ответ дать сложно, все зависит от конкретной ситуации. В большинстве случаев да. Но есть ситуация которую мы рассмотрим ниже, при которой согласование проводить не требуется.
Если процитировать одно из постановлений правительства Москвы то к мероприятиям выполняемым без оформления проектной и разрешительной документации относится и устройство (демонтаж) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету). То есть идет речь о согласовании, но постфактум, без предварительного получения разрешения на перепланировку. То есть все таки согласования требуется, так как это значит что «это мероприятия без оформления проектной документации», иными словами согласование нужно, но по эскизу.
Как узаконить демонтаж встроенных шкафов
Наверняка вы уже успели сломать нишу в прихожей и сделать там встроенный гардероб или симпатичный шкафчик для хранения закаток или инструментария! Иногда снос штатных скрытых шкафов позволяет существенно расширить полезное пространство.
В любом случае не спешите радоваться – БТИ к такому самоуправству относится, мягко говоря, прохладно.
Более того, если ниши были обозначены на плане квартиры, продать жилище с отсутствием этих составляющих без дополнительных хлопот вряд ли получится.
Чтобы всё было по закону, даже если вы уже снесли встроенный шкаф с распашными дверцами, необходимо заказать экспертизу БТИ. Как правило, выездной техник сопоставляет старый план с новыми реалиями и вносит в него необходимые изменения. Стоит такая процедура не более 1000 рублей. Но вот тут существует странный нюанс. На некоторых квартирных планах встроенные шкафы просто не обозначены. В этом случае вообще можно ни о чём не беспокоиться и тем более не беспокоить сотрудников БТИ.
Однако, в нашей стране сложилась традиция — если дело касается перепланировки, всегда найдутся желающие помочь вам в этом вопросе за деньги. Поэтому если вы сломали такой шкаф не стоит обращаться в частные конторы, занимающиеся «согласованием» сделанных в квартире изменений. Более того, некоторые «нечистоплотные» работники БТИ также помогут пытаться «снять» с вас лишние деньги за мнимое узаконивание ваших действий.
Во всех случаях ссылайтесь на главу 4 Жилищного Кодекса России, в которой чёрным по белому написано, что демонтаж встроенных шкафов не может расцениваться как перепланировка. Так что штраф в этом случае точно не предусмотрен. Однако если такие архитектурные элементы были внесены в план квартиры, то упомянутая выше экспертиза всё равно потребуется. И если вы запланировали поставить шкаф-купе в спальне на месте такой ниши, прочитайте сначала вот эту познавательную статью!
Устройство встроенного шкафа
Отказавшись от стандартных и привычных громоздких шкафов, вы можете заменить их либо на встроенный шкаф, либо организовать гардеробную, отгородив для этого часть комнаты с помощью перегородки. Нередко перепланировку с устройством шкафов проводят в малогабаритных квартирах.
Казалось бы, какой смысл отделять часть помещения под гардеробную, если и без этого в квартире мало места. Но опыт дизайнеров говорит о том, что замена шкафов на гардеробную или встроенные шкафы позволяет существенно сэкономить полезную площадь в квартире, сделать квартиру визуально просторней и убрать часть временно ненужных вещей.
Отличия встроенного шкафа от обычного в рамках перепланировки
Очевидно, что установку мебельного шкафа, будь то большой во всю стену или шкаф-купе, не нужно согласовывать. Тогда возникает вопрос, почему для перепланировки встроенного шкафа необходимо согласование, если фактически, он выполняет те же функции.
А ключевое отличие в том, что «классический» шкаф не будет отображен на поэтажной плане и экспликации БТИ, в то время как встроенный шкаф отображается как отдельное помещение, имеет отдельный номер и его площадь указаны в экспликации.
Любые расхождения текущей планировки квартиры с поэтажным планом БТИ считаются перепланировкой.
Исключением из правил, при котором согласование перепланировки с демонтажем встроенного шкафа не требуется, является случай, когда встроенный шкаф изначально не был указан в поэтажном плане технического паспорта БТИ. Соответственно, после его демонтажа в плане ничего не поменяется и согласовывать нечего.
Пример, встроенный шкаф не указан на план БТИ и экспликации:
Алгоритм демонтажа встроенных шкафов
Прежде чем приступить к работам по демонтажу, необходимо сделать предварительные подготовления: убрать лишние предметы и накрыть всё пленкой.
Вам понадобятся:
- Стремянка, так как встроенные шкафы имеют высоту от пола до потолка
- Отвертка или шуруповерт.
- Монтировка и гвоздодёр.
- Снимаются дверцы с петель, убираются наличники и зеркала
- Демонтируются декоративные компоненты, полки, штанги
- При выключенном электричестве убираются светильники
- Каркас распиливается, остальное демонтируется с помощью монтировки и гвоздодёра
- Отсоединить от стены крепления
- Демонтаж ниши, где располагался шкаф
- Уборка мусора
Демонтаж ниши несущей стены требует сложного процесса согласования. Будьте внимательны!
Демонтаж встроенного шкафа
Площадь наших коридоров, не позволяет порой разместить на нем все необходимые предметы мебели. В основном это характерно для домов типовых серий где вся планировка была изначально задумана в духе минимализма, сродни спартанскому.
Зачастую встроенные шкафы представляют собой достаточно обширные помещения площадью до 2 квадратных метров и если площадь данного помещения присоединить к площади коридора, то можно существенно улучшить функциональность коридора. Все же вещи из встроенного шкафа можно убрать на антресоли, устройство которых не требует согласования, так как они не отражены на поэтажном плане БТИ.
Демонтаж встроенного шкафа- как согласовать?
Есть два варианта согласований. По эскизу и с учетом разработки проектной документации. И если у вас допустим есть несколько «эскизных» мероприятий, допустим снос встроенного шкафа, перестановка туалета и мойки, то все это согласуется по эскизу. А если мы убрали встроенную мебель, переставили туалет и расширили санузел на коридор, то это уже согласуется с учетом проекта перепланировки, потому что в перепланировках «большее поглощает меньшее», а расширение туалета на коридор, это уже «проектное мероприятие». Поэтому разрабатывается проектная документация на расширение туалета на коридор, и туда уже включаются такие эскизные мероприятия как демонтаж шкафов и перестановка сантехники.
Документы для перепланировки квартиры с устройством встроенного шкафа
Документы для перепланировки квартиры с устройством встроенного шкафа
Итак, если вы хотите выполнить перепланировку и убрать шкаф, какие документы вам могут потребоваться для проведения работ? На сегодняшний день, даже для таких простых перепланировок, как демонтаж или устройство встроенного шкафа, потребуется разработка проекта перепланировки.
Для этого вам потребуется собрать следующий пакет документов:
- Заявление на перепланировку
- Проект перепланировки
- Технический паспорт БТИ
- Копии правоустанавливающих документов
Если квартира находится не в вашей собственности, следует подготовить копию договора социального найма. В том же случае, если квартира находится в собственности банка, то потребуется получить и его разрешение, предварительно просмотрев договор с ним на предмет наличия запрета по осуществлению перепланировки.При том, что согласование перепланировки шкафа требует официального согласования, многие собственники квартир решают провести изменения самостоятельно, минуя процесс оформления работ.
Чем это грозит?
Если вы самостоятельно монтируете перегородку, встроенный шкаф, перепланировка в этом случае будет считаться незаконной, и даже если такие работы не приведут к аварийной ситуации, вы должны будете выплатить административный штраф, а затем жилищная инспекция все-равно обяжет вас узаконить уже выполненные работы.
Обнаружиться перепланировка шкафа может в том случае, если вы захотите, к примеру, продать квартиру, либо оформить в собственность. В этом случае квартира с выполненной самовольно перепланировкой шкафа не будет считаться юридически чистой, а вас обяжут выполнить согласование «задним числом»
В случае если в рамках вашей перепланировки предусмотрены мероприятия касающиеся не только встроенного шкафа, то вам будет нужно разработать проект перепланировки, чем и занимается наша компания на протяжении вот уже десяти лет.
Обозначения встроенных шкафов в коридоре
Шкафы в старых квартирах представляют из себя неприглядное помещение малоприспособленное для хранения вещей и в процессе ремонта с ними хотят что нибудь сделать.
Или демонтировать их полностью или заменить на другие более функциональные или устроить новые в тех местах где их ранее не было.
Зачастую у собственников возникает вопрос относительно обозначения встроенных шкафов на планах БТИ и что произойдет при их затрагивании.
Итак: Встроенные шкафы на планах БТИ обозначаются цифрово-буквенными индексами.
И первая цифра значит то помещение из которого во встроенный шкаф идет вход. Буква же обозначает номер встроенного шкафа.
Итак рассмотрим первые БТИ. На них мы можем увидеть встроенный шкафы.
Итак рассмотрим первые БТИ. На них мы можем увидеть встроенный шкафы.
На первой картинке это помещение 1а. И индекс 1а, возник только по тому, что вход в данное помещение осуществляется только из комнаты 1.
На второй картинке это помещение 2а. Ситуация аналогична первой.
В примере ниже, мы видим два втроенных шкафа 7а и 7б. Они есть и на поэтажном плане и в экспликации.
Почему они называются 7а и 7б? Только по тому что вход в данные шкафы осуществляется из помещения 7, то есть коридора. И только в следствии этого им присвоены данные индексы.
Ниже мы видим аж три встроенных шкафа. Далее выкладывать планы БТИ с увеличением количества шкафов мы не будем, так как от этого ничего не измениться.
Так же бывают ситуации когда шкафы есть, а цифр никаких нет и в в самых шкафах на плане БТИ не в экспликации.
Так же бывают ситуации когда шкафы есть, а цифр никаких нет и в в самых шкафах на плане БТИ не в экспликации.
Пример встроенных шкафов которые не были выделены из площади коридоров.
Как мы видим, у нас есть встроенные шкафы, которые не отмечены на плане БТИ. Их площадь никуда не пропала. В квартире она есть, но данные встроенные шкафы считаются в общей площади коридора
И наконец квинтессенция показа встроенных шкафов — два встроенных шкафа в одной квартире.
И наконец квинтессенция показа встроенных шкафов — два встроенных шкафа в одной квартире.
Причем один с цифрово-буквенным индексом, а другой вообще ни как не обозначен и его площадь входит в площадь квартиры.
Данная ситуация совсем редкий случай и пришлось потрудиться что бы найти в архивах данных документ.
Читайте также: