Договор купли продажи незавершенного строительства если земля в аренде ворд
"_____________", в лице ____________, действующего на основании _____________, именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и "_____________", в лице ____________, действующего на основании ____________, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны" заключили настоящий Договор о нижеследующем
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает незавершенное строительством _______________, расположенное по адресу: ______________, принадлежащее Продавцу на праве собственности (в дальнейшем по тексту договора - Объект)
1.2. На дату подписания настоящего Договора принадлежность Продавцу Объекта подтверждают следующие документы:
1.2.2. Протокол аукциона N __ от "___" __________ ____ г.
1.2.3. Акт передачи незавершенного строительства по объекту: ________________ от "___" ____________ __ г.
1.3. Покупатель ознакомлен с техническим состоянием Объекта, и ему была предоставлена полная возможность обследования Объекта.
1.4. При покупке Объекта Покупатель приобретает в соответствии со статьей 267 Гражданского кодекса Республики Беларусь право пользования частью земельного участка, который занят недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и Продавец Объекта.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Продавец передает Покупателю Объект свободным от любых прав третьих лиц, в том числе не обремененным правом аренды, и подтверждает, что Объект не находится в залоге, арестов и запрещений не имеется.
2.2. Продавец обязуется оказать содействие Покупателю в переоформлении документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на Объект на имя Покупателя.
2.3. Продавец обязуется до передачи Покупателю Объекта содержать Объект в том состоянии, в котором он находится в день подписания настоящего Договора, не допуская его ухудшения, за исключением естественного ухудшения в силу воздействия окружающей среды.
2.4. Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются на момент передачи Объекта, по электроэнергии, налогу на недвижимость, земельному налогу и др.
2.6. Покупатель обязуется произвести оплату приобретаемого Объекта на условиях и в сроки, установленные настоящим Договором.
2.7. Покупатель обязуется принять приобретаемый Объект в собственность на условиях, указанных в настоящем Договоре.
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Стоимость Объекта составляет _______ (__________________) рублей, в том числе НДС _______ (________________________) рублей.
3.2. Оплата за Объект производится в следующем порядке:
- ______ (_______________________) рублей, в том числе НДС ________ (________________________) рублей, Покупатель оплачивается в течение шестидесяти банковских дней с момента подписания Акта приема - передачи Объекта от Продавца к Покупателю.
- _______ (_______________________) рублей, в том числе НДС ______ (_____________________) рубля, Покупатель оплачивается до "___" ____________ года.
4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
4.1. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента подписания Сторонами Акта приема - передачи незавершенного строительства (Приложение N 1 к договору).
4.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит на Покупателя с момента подписания обеими сторонами Акта приема - передачи незавершенного строительства.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
5.1. В случае если Продавец не выполнит обязанности, предусмотренные в п. 2.4 настоящего договора, и Покупатель будет вынужден оплатить задолженность Продавца, то Продавец в течение 5 дней с момента получения претензии Покупателя возмещает Покупателю сумму, уплаченную Покупателем.
5.2. В случае просрочки исполнения платежных обязательств, в соответствии с п. 3.2 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки оплаты.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания.
6.2. Изменение условий настоящего Договора и его прекращение возможно только по согласованию сторон. Изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются соответствующими Протоколами, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
6.3. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством Республики Беларусь.
6.4. Любой спор, разногласие или требование, возникающие или касающиеся настоящего Договора либо его нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в Хозяйственном Суде, в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь.
Все споры по настоящему Договору решаются в порядке, установленном Законодательством Республики Беларусь.
Объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено (п.п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, поэтому такие объекты могут быть предметом договора купли-продажи (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).
Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому отношения сторон по данному договору регулируются нормами параграфа 1 и параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Сказанное означает и то, что переход права собственности на такой объект, в том числе на основании договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В свою очередь, переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю возможен при условии возникновения этого права у продавца.
Как подчеркивают судьи, объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении в установленном порядке государственной регистрации права собственности на этот объект (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 30.05.2016 N Ф03-2489/16).
Следует отметить, что государственная регистрация права на вещь, включая объект незавершенного строительства, не является обязательным условием для признания этой вещи недвижимостью. Напротив, из п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что государственная регистрация права необходима постольку, поскольку вещь обладает характеристиками, позволяющими признать ее недвижимым имуществом. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Вместе с тем, поскольку объект незавершенного строительства является недвижимой вещью, для регистрации прав на правомерно строящийся объект необходимо определить, действительно ли он обладает признаками недвижимого имущества. Для этого нужно установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ) (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).
При этом право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
С целью передачи объекта незавершенного строительства в собственность покупателя стороны могут заключить:
- договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, если такой объект уже существует и продавец обладает правом собственности на него.
Если стороны намерены в будущем заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, они могут урегулировать свои отношения путем заключения предварительного договора купли-продажи (ст. 429 ГК РФ).
Из изложенного выше следует, что отсутствие у продавца права собственности на объект незавершенного строительства на момент заключения договора купли-продажи такого объекта само по себе не является основанием для признания этого договора недействительным. Такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Вместе с тем, для того, чтобы исполнить договор, то есть передать объект недвижимости в собственность покупателя, продавец должен обладать правом собственности на это имущество (см. п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, далее - Постановление N 54).
Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для договора купли-продажи недвижимости, включая объекты незавершенного строительства, существенными условиями в силу норм закона являются предмет договора и его цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предмет договора купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть определен путем указания в договоре признаков, индивидуализирующих этот объект. В зависимости от вида и физических (технических, эксплуатационных) характеристик объекта незавершенного строительства условие о предмете может считаться согласованным, если в договоре будут указаны такие сведения, как наименование объекта, его адрес (место расположения), площадь, этажность, инвентаризационный номер и т. д. (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.06.2008 N КГ-А40/4945-08 (определением ВАС РФ от 23.10.2008 N 13347/08 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано), Первого ААС от 17.10.2016 N 01АП-6464/16).
1. Я, Продавец, продал, а я, Покупатель, купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
2. Стороны пришли к соглашению, что указанный объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Указанный выше земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Общая цена сделки составляет ___________ (__________ миллионов _____________ тысяч) рублей.
3. Расчеты между сторонами осуществляются в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Свидетельств о государственной регистрации прав собственности Покупателем.
4. Полный и окончательный расчет за указанную недвижимость оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение денежных сумм в размерах, указанных в п. 2 настоящего договора. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную выше недвижимость не возникает.
5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.
6. Продавец гарантирует, что продаваемый объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ и земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ никому не проданы, не подарены, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничения в использовании данной недвижимости – использование в соответствии с разрешенным назначением.
Весь образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в прикрепленном файле.
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов: Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Акт приема-передачи земельного участка с объектом незавершенного строительства (приложение к договору купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)
Судебная практика: Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 442 "Защита прав других лиц при исполнении судебного постановления либо постановления государственного или иного органа" ГПК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 442 ГПК РФ и установив, что ответчик является должником по двум исполнительным производствам о взыскании задолженности по кредитному договору; постановлением судебного пристава-исполнителя в ходе исполнительного производства, возбужденного в отношении должника в пользу взыскателя, вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении 1/4 доли в праве собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, суд правомерно отказал в освобождении от ареста объектов недвижимости, обоснованно указав, что, заключив договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, стороны осуществили все юридически значимые действия, связанные с исполнением данного договора как то: регистрация перехода права собственности, передачи покупателями продавцу денежных средств и подписание акта приема-передачи спорных объектов недвижимости, использование ответчиками средств материнского капитала на приобретение спорных объектов недвижимости; при этом ни истец, ни ответчики на протяжении 8 лет не предпринимали никаких действий по возврату спорных объектов недвижимости в собственность истца.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2019 N 306-ЭС19-2589 по делу N А12-4580/2018
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании условия договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и переуступки прав пользования земельным участком, определяющего начало течения срока оплаты стоимости договора, наступившим с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что истцом не было доказано недобросовестное воспрепятствование ответчиком наступлению отлагательного условия, предусмотренного договором. Как следует из обжалуемых актов, между ИП Джафаровой Н.В. (продавец) и ООО "КапиталДомСтрой" (покупатель) заключен договор от 07.02.2017 N 1 купли-продажи объекта незавершенного строительства и переуступки прав пользования земельным участком, а именно незавершенный строительством объект, степень готовности 6%, назначение: жилой многоэтажный дом со встроенно-пристроенными помещениями, площадь застройки 938,3 кв. м, с кадастровым (инвентарным) номером 34:35:030221:672, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Карбышева, микрорайон 38, участок 3.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Использование общедоступных информационных технологий в защите экологических прав и прав на природные ресурсы
(Лунева Е.В.)
("Lex russica", 2020, N 4) Во-вторых, сведения, содержащиеся в Google Earth Pro, часто применяют как самостоятельные электронные доказательства в соответствующих категориях дел. Например, в споре о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков с объектами незавершенного строительства и применении последствий их недействительности были использованы данные Google Earth Pro для выявления фактических состояний дома в период с 2010 по 2014 г. (от строительства фундамента дома до подведения его под крышу и возведения сопутствующих построек) .
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Перенаем с сюрпризом: новая позиция Пленума Верховного Суда РФ
(Правящий П.А.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 1) С указанным выводом согласился Десятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 12.04.2018 по делу N А41-64101/17 . В данном деле покупатель приобрел по договору купли-продажи объект незавершенного строительства, расположенный на арендуемом земельном участке. Когда право собственности на объект перешло к покупателю, арендодатель обратился к продавцу с иском о взыскании арендной платы за период, истекший до перехода права на объект .
Приступая к строительству объекта основных средств (осуществлению капитальных вложений), инвестор обычно надеется, что все будет идти в соответствии с задуманным. Но согласно одному из законов Мерфи, всякая работа длится значительно дольше и обходится намного дороже, чем было запланировано. И довольно часто имеющихся денег не хватает, банк на устраивающих инвестора условиях новый кредит не выдает, подрядчик, равно как и поставщики, срывают все сроки, а чиновника, обещавшего в кратчайшие сроки подписать все согласования и разрешения, увольняют, либо, что еще хуже, объявляют фигурантом уголовного дела.
Темпы строительства замедляются, затем оный процесс вообще прекращается, и пейзаж украшается еще одним недостроем. И зачастую оптимальным вариантом является продать остановившуюся стройку, пусть и без большой прибыли, а то и с убытком. Ведь затраты на консервацию могут принести еще больше ущерба.
Право собственности на незавершенное строительство
Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по заключаемому сторонами сделки договору купли-продажи, по которому продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки.
Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) требует государственной регистрации и возникает на момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Но как в свое время правильно отметил мудрый мальчик дядя Федор, для того, чтобы продать что-нибудь ненужное, сначала нужно купить что-нибудь ненужное. То есть, чтобы право собственности передать, его вначале надо заиметь — внести запись о регистрации права собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством, в ЕГРН.
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение на строительство.
Без наличия правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельства о регистрации права собственности на него, либо свидетельства о регистрации договора аренды) инвестор (теперь уже просто застройщик) не может получить разрешение на строительство. И не может начать работы по возведению объекта.
Следовательно, эти документы у инвестора уже должны иметься.
Правда, до сих пор еще возможны ситуации, когда разрешение на строительство оформляется задним числом, одновременно с получением разрешения на ввод, а то и после него. Но это уже скорее исключение, чем правило.
- вид объекта недвижимости, то есть — незавершенное строительство;
- степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
- проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено.
Информацию о степени готовности объекта, по нашему мнению, следует взять из актов приема-передачи результата работ на ту дату, когда инвестор принял решение приостановить возведение объекта.
Хотим обратить внимание читателей, что предметом сделки может быть только приостановленное строительство. Действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее другому лицу нельзя. На это неоднократно указывал Высший арбитражный суд (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»).
Инвестор принимает себе на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, ежели договоры на строительство заключались через оного).
Как отразить это в бухгалтерском учете?
В регистрах бухгалтерского учета инвестора затраты на возведения объекта недвижимости подлежали отражению на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Следовательно, принятие результата работ от подрядчика, технического заказчика, подлежит отражению записями:
За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Затраты на ее уплату подлежат отражению записями:
- Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») — 22 000 руб. — начислена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам) Кредит счета 51 — 22 000 руб. — оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
- Дебет счета 08 Кредит счета 76 — 22 000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.
Инвестор также должен передать новому владельцу незавершенного строительства и права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст.552 ГК РФ).
Если участок находится в собственности застройщика, то он обязан, кроме самого объекта, продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, то новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец недостроя (п. 3 ст. 552 ГК РФ). При этом согласия собственника участка на переоформления договора аренды не требуется (там же).
На дату подписания приемопередаточного акта фактическая передача объекта новому владельцу (с сохранением права собственности еще за старым) должна быть отражена записью:
Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости подлежит начислению на дату подписания акта «сдал-принял» (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Возникают (п.п. 11, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н) налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы. От их сумм следует начислить (п.п. 14, 15 того же ПБУ 18/02) отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство.
В регистрах бухгалтерского учета необходимы будут записи:
- Дебет счета 09 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налога на прибыль»);
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 77.
В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток.
Он увеличивает (либо уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации на дату подписания приемопередаточного акта — даты начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.
При этом обращаем внимание, что недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Поэтому особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.
Моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту (п. 16 ст. 167 НК РФ).
Следовательно, не дожидаясь перехода права собственности, продавец обязан на дату подписания акта начислить НДС, отразив его записью:
- Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)
Покупателю в срок не позднее пяти дней со дня подписания акта должен быть выставлен счет-фактура (п. 3 ст. 168 НК РФ).
После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом налога на добавленную стоимость. Проводки будут следующими:
- Дебет счета 62 Кредит счета 91 (субсчет «Прочие доходы») — начислена выручка (с учетом налога на добавленную стоимость), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
- Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — отражена сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 — зачтена сумма налога на добавленную стоимость, начисленная при подписании приемопередаточного акта;
- Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы) (или 90 (субсчет «Себестоимость продаж»)) Кредит счета 45 —списана стоимость проданного объекта.
Кроме того, необходимо будет погасить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство, начисленные на дату подписания приемопередаточного акта (на дату признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 09;
- Дебет счета 77 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»).
Нужно ли заключение независимого оценщика при продаже объекта недвижимости с убытком?
Указания на привлечение оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако наличие акта оценки позволяет избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые довольно часто возникают при заключении крупных убыточных сделок, к коим следует отнести и продажу недвижимости).
Читайте также: