Какие вопросы задать при аренде комнаты
Итак, вы нашли подходящий вариант и собираетесь на просмотр квартиры. Рассказываем, на что обратить внимание и как себя вести.
По дороге
Иногда риелтор или хозяин квартиры могут встретить вас где-то недалеко от дома, чтобы провести небольшую экскурсию: рассказать об инфраструктуре, наглядно показать достоинства района.
Если этого не произошло, осмотритесь сами — насколько чистым и уютным кажется вам это место, много ли мусора (и какой он: пустые бутылки и банки из-под алкоголя — плохой признак), есть ли магазины, удобно ли добираться до квартиры, хорошо ли освещены улицы, много ли людей. Засеките время от метро или остановки общественного транспорта, а если вы на машине, посмотрите, насколько плотное тут движение, есть ли место для парковки.
Иногда люди выбирают не очень удобный для них район, чтобы немного сэкономить на аренде: «Всего на 15 минут дольше до работы добираться, зато дешевле на тысячу». Только за месяц таких «минут» набежит на 10 часов. Стоит ли это время совсем небольшой экономии — решать вам.
Обратите внимание на двор и подъезд. Где находятся мусорные баки? Чисто ли вокруг них? Есть ли парковка и детская площадка? Не валяются ли во дворе пустые банки и шприцы?
Ухоженный подъезд даже со старым ремонтом — признак того, что с соседями вам, скорее всего, повезёт. А вот если в подъезде накурено, на площадках стоят пустые пивные банки, а двери квартир ваших потенциальных соседей, кажется, выламывали пару раз — это повод серьёзно насторожиться.
В квартире
Сразу подумайте, что для вас в квартире критично, а что — нет. Работаете дома? Понадобится хорошее рабочее место, не стоит тешить себя надеждой, что «на кухне будет удобно». У вас много вещей? В квартире должно быть место, где вы будете их хранить. Обращайте внимание на эти детали.
Оцените квартиру: соответствует ли она тому, что вы видели на фотографиях. Если реальность значительно отличается, это повод задуматься — вас начали обманывать ещё до того, как вы пришли в квартиру.
Не торопитесь и осматривайте всё тщательно: попросите показать состояние труб и розеток, разложите диван, откройте шкафы. Иногда риелтор или хозяин приглашает сразу несколько потенциальных жильцов одновременно, чтобы устроить в конце просмотра аукцион или как минимум создать впечатление острой конкуренции за жильё. Это не очень красивый приём.
Также должно настораживать, если вас настойчиво уговаривают согласиться на этот вариант, навязчиво рекламируя иногда очень мнимые достоинства. Хорошая квартира (особенно в эконом-сегменте) сдаётся за несколько дней, если не часов. С чего бы хозяину или риелтору так цепляться за вас? Возможно, квартира имеет какие-то неочевидные недостатки — шумных соседей или протекающий во время дождя потолок.
Ещё один тревожный звонок, если риелтор или собственник очень настойчиво предлагает какое-то определённое время для просмотра — с 18:45 до 19:00, например. Возможно, именно в этот промежуток времени у соседских строителей перекур, а уже в 19:05 они снова возьмутся за дрель.
Идеально, когда время просмотра согласовывают с вами, в этот момент в квартире нет других потенциальных жильцов, хозяин или риелтор вежлив и может всё рассказать и показать, не пытаясь навязать вам этот вариант. Собственник, который уверен в том, что он сдаёт хорошую квартиру по разумной цене, тоже будет иметь свои требования к жильцам и может отказать, если человек ему не понравился или показался подозрительным.
Будьте вежливым, дружелюбным, но не старайтесь произвести впечатление эфемерного существа, которое ходит, не касаясь пола. Вы снимаете квартиру, чтобы в ней жить. Вы будете готовить, пользоваться ванной и туалетом, спать, приглашать гостей, слушать музыку — всё это нормально. Адекватный собственник это прекрасно понимает.
Расскажите немного о себе, произвести положительное впечатление на владельца квартиры тоже важно. Он переживает за свою квартиру и заинтересован найти хорошего квартиранта ничуть не меньше, чем вы — хорошего хозяина квартиры. Если вы быстро найдёте общий язык — прекрасно.
Что проверить
Состояние ремонта и мебели видно сразу, а вот некоторым деталям нужно уделить внимание:
Состояние сантехники. Краны нормально открываются и закрываются, не подтекают, напор воды нормальный, унитаз не шатается, смыв работает, соединения труб сухие, шланги стиральной машины присоединены прочно, ничего нигде не подтекает, в углах ванной и кухни нет пятен сырости. Уточните, где перекрывается вода, и попробуйте повернуть вентиль.
Розетки. Они должны крепко стоять на своих местах, на них не должно быть подпалин. Возьмите с собой какой-нибудь недорогой электроприбор и попробуйте его включить в разные розетки.
Плита. Если плита газовая, проверьте работу всех конфорок, посмотрите, где перекрывается газ, и попробуйте сделать это. Если электрическая, проверьте её работу вместе с остальной техникой.
Техника. Убедитесь, что всё работает. Попросите на минутку включить холодильник (обычно его отключают от электропитания, пока в квартире никто не живёт), убедитесь, что он работает, лампочка горит. Попробуйте разогреть стакан воды в микроволновке, включите и выключите кондиционер и так далее.
Окна и двери. Проверьте, что всё легко открывается и закрывается, ничего не заедает.
Спросите, купит ли собственник что-то для замены, можно ли самостоятельно что-то менять или ремонтировать в квартире, какие расходы по ремонту лягут на вас, а какие собственник возьмёт на себя.
Что нужно спросить
Очень часто собственники доверяют показы риелтору, а сами приходят только на подписание договора найма. Риелторам это может быть даже и на руку — хозяин не скажет лишнего (например, что Колька из соседней квартиры вот-вот выйдет из тюрьмы, где он сидел 15 лет за убийство, а «вообще соседи у нас нормальные»). Но так вам будет сложнее определить, у кого же именно вы будете снимать квартиру — у сварливого пенсионера или молодого занятого предпринимателя.
Спросите, кто хозяин и давно ли он сдаёт квартиру. «Опытные» собственники, как правило, не так сильно вовлечены эмоционально в процесс аренды. Скорее всего, они уже философски относятся к тому, что на диван могут пролить вино, а зеркало — разбить, и не тратят недели на декорирование съёмной квартиры. Новички же, наоборот, могут переживать за каждую мелочь и излишне эмоционально реагировать на пожелания поменять югославскую стенку на что-то более современное или снять ковёр со стены.
Уточните, кто были предыдущие жильцы и почему они уехали. Если говорите с собственником, по ответу можно понять, как он вообще относится к жильцам. Если он начинает ругать предыдущих квартиросъёмщиков, не стесняясь в выражениях, — это не лучший признак. Особенно, если квартиру снимали уже несколько человек, и никем из них собственник не был доволен, да и съезжали они подозрительно быстро. Хорошо: если жильцы жили долго, и хозяин не позволяет себе резких высказываний, даже если даёт понять, что был не вполне доволен кем-то. На это могут быть вполне объективные причины. Например, кто-то устраивал вечеринки допоздна, и на него жаловались соседи, а милая семья завела кошку, хотя это было прямо запрещено в договоре, и с арендаторами пришлось расстаться.
Узнайте, кто живёт по соседству, к кому можно обратиться за помощью в случае необходимости.
Спросите, не планируют ли квартиру продавать и может ли квартира потребоваться собственнику «срочно». Конечно, на этот вопрос вам могут с легкостью и соврать, но спросить стоит — небольшое замешательство при ответе укажет, что такой шанс есть.
Аренда — это бизнес. Убедитесь, что собственник понимает это
В России до сих пор многие хозяева недвижимости не понимают, что на арендованную квартиру они имеют совсем другие права. И уж совсем никаких прав они не имеют на личную жизнь, пространство и время жильцов. И все взаимоотношения между ними регулируются юридическим документом — договором найма. Это не просто «формальность», как думают некоторые, подписывая его. При нарушении условий договора каждая из сторон имеет право обратиться в суд, потребовать восстановления в правах и компенсацию.
Такого происходить не должно:
Собственник приходит, когда вздумается. В договоре найма пропишите, что встречаться вы будете раз в месяц по предварительной договорённости с вами. Если спонтанные визиты и проверки всё равно будут, укажите на этот пункт договора и скажите, что при повторном нарушении съедете.
Хозяин устраивает склад своих вещей без согласования с жильцами. Если на осмотре вы видите в шкафах чужие вещи, балкон завален хламом, который «нельзя выкидывать», дальше, скорее всего, будет только хуже. К вам переедет зимний гардероб владельца квартиры или массивный стол на полкомнаты, который «летом заберут на дачу». Вы снимаете квартиру, а не чужой склад.
Собственник играет в «Ревизорро». Каждый визит проверяет пыль за батареей и пеняет за грязную чашку в раковине. По договору, вы должны поддерживать порядок в квартире. Конечно, у всех разное представление о порядке, и об этом лучше договориться с хозяином «на берегу». Если вы сломали стул, в ванной — чёрные разводы и течёт кран, хозяин, конечно, вправе указать вам на такие недостатки, попросить их устранить или удержать за ремонт какую-то сумму из страхового депозита. Но мало кому понравятся мелочные придирки и постоянные причитания, какие же неряхи живут в квартире.
Вас учат жизни. Хозяину съёмной квартиры до всего есть дело и не терпится прокомментировать вашу личную жизнь, внешность, работу, привычки. Если это происходит уже на просмотре, то лучше или твердо пресечь подобное любопытство и посмотреть на реакцию человека, либо просто уйти. При первой встрече (или даже по телефону) вас могут спросить, откуда вы, сколько вам лет, где и кем вы работаете, почему ищете квартиру, на какой срок. Это нормальные вопросы. Собственнику или риелтору тоже хочется понять, с кем он имеет дело, и сможет ли жилец своевременно оплачивать квартиру. А вот вопросы «Вы официально расписаны?», «Вы — православные?», «А почему у вас нет детей?», «Молодой человек, вы подстричься не думали?» — это явное нарушение личных границ.
Пересмотр платы за квартиру. Обычно в договоре найма прописывается, что арендная плата может пересматриваться не чаще, чем раз в год. Если через полгода проживания собственник начинает требовать больше денег, потому что доллар вырос, он потерял работу, а собаке нужна операция, — это его проблемы. Вы вправе отказаться платить больше, сославшись на договор. Если вам угрожают выселением, скажите, что обратитесь в суд. Если вы фиксировали расчёты с хозяином квартиры в платёжной ведомости, собственник почти наверняка его проиграет. До суда можно и не доводить, скорее всего, хозяин квартиры пойдёт на попятный.
Заключение
От того, насколько грамотно и точно вы обсудите интересующие вопросы с собственником арендуемой квартиры и риелтором, напрямую зависит весь дальнейшей период вашего проживания на чужой территории. Изучение объявления, фотографий и осмотр потенциального жилища — дело важное, но есть вещи, которые с первого взгляда не увидеть. Чтобы обеспечить себе спокойное проживание в съёмной квартире без неприятных сюрпризов и чувства недосказанности, стоит озвучить волнующие вас вопросы заранее и ничего не упустить.
4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости
Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.
1) Миэль
Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.
Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.
2) Альма
Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.
Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.
3) Инком
Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.
4) Arman Palace
Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.
При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.
5) Азбука жилья
Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.
Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.
Вопросы по телефону
Не нужно растягивать телефонный разговор на полчаса, отнимая чужое время. Ваш звонок не был запланирован, возможно, у собеседника есть дела. Будем конкретны и лаконичны.
- Стоимость аренды. Зачастую это вопрос №1, при выборе съёмного жилья вполне разумно опираться на имеющийся бюджет. Не забудьте уточнить, планируется ли изменение размера оплаты, на каких условиях, входят ли услуги ЖКХ в озвученную стоимость.
- Дети или животные. Если вы сталкивались со сдачей или съёмом квартиры, то знаете, что не все собственники приветствуют наличие в семье маленьких детей или животных, особенно если объявление гласит о новом евроремонте.
- Будет ли заключён договор. Договор — это ваш гарант соблюдения тех условий, на которые вы согласились изначально. Если арендодатель отказывается от его заключения, ссылаясь на якобы лишние хлопоты, отъезд собственника, да на что угодно, — кладите трубку.
Образец оформления договора аренды квартиры - Внесение залога. Чтобы обезопасить себя от потери времени и порчи имущества, хозяева всё чаще ставят условие внесения проживающими залога, обычно в размере месяца аренды. Как правило, его обязуются вернуть перед вашим выездом из квартиры. Обговорите этот момент сразу, возможно, вы финансово такое условие не потянете.
- Срок аренды. Вы планируете прожить в этой квартире, допустим, пару лет, а через полгода хозяйка скажет, что у неё племянница из Воронежа поступает учиться, и ей нужна эта квартира, так что съезжайте. Не просто обговорите, но и обязательно включите этот пункт в договор.
- Этаж и лифт. Наличие коляски, велосипеда и прочих трудно подъёмных вещей требует уточнения, на каком этаже находится квартира, и прилагается ли к дому лифт. Даже некоторые семиэтажные строения старой планировки оснащены только лестницей.
- Возможно ли подселение во время вашего проживания в квартире. Речь идёт в основном про студентов, которые занимаются поиском жилья в одиночку. Порой хозяева, чтобы увеличить выгоду, имея двухкомнатную квартиру, заселяют двух независимых жильцов. Это условие прописывается в объявлении, если же нет, — уточните.
- Соответствуют ли фотографии квартиры действительности. Чтобы не вышло «ошибки», и вы не были обмануты внешним видом квартиры, спросите о реальности выставленных фотографий. Возможно, собственник сдаёт несколько квартир, и к той, что вы увидели, были «случайно» прикреплены не те фото.
Из случаев, когда подобные вопросы не были озвучены, а зря: подруга со своим молодым человеком жили в небольшой однокомнатной квартире, принадлежащей каким-то очень дальним родственникам. Так как люди не чужие, решили обойтись без заключения договора. Через полтора года хозяйка внезапно сообщает, что её сын намеревается жить в этой квартире. Пришлось в кратчайшие сроки искать замену, что с их бюджетом и условиями оказалось непросто. Остался неприятный осадок.
Вопросы при осмотре квартиры
Когда вы заступаете на территорию будущего жилья, следует быть придирчивым и любопытным. Нас же интересует предотвращение проблем на начальном этапе, не так ли?
За чей счёт ремонт
Если квартира изначально планировалась для сдачи в аренду, то ремонт хозяин вряд ли делал дизайнерский и дорогой. Возможно, квартира уже нуждается в обновлении, ещё и не забывайте о случаях, когда оно может срочно пригодиться: вас затопили, прорвало трубу, вор ворвался к вам и разнёс половину квартиры. Нужно обсудить все варианты повреждений, когда нет прямой вины арендатора. Кто будет за это платить: хозяин, жильцы или пополам?
ЖКХ и количество прописанных
Поинтересуйтесь, сколько в среднем составляет счёт в квитанциях летом и зимой, а также сколько человек прописано в квартире, это повлияет на размер счёта.
Оплаченные квитанции
Попросите показать вам оплаченные квитанции за последний год, вам же не нужна квартира с долгами. В один прекрасный день вас могут отключить от какой-либо важной коммуникации за долг, который вам не принадлежит. И не забываете о возможных визитах в этом случае судебных приставов: с вас, конечно, ничего взыскивать не будут, но впечатления не самые радужные.
Количество собственников
Если у квартиры более одного собственника, договор должен быть заключён со всеми из них. В противном случае после внесения платы за первый месяц к вам может нагрянуть второй владелец и выгнать вас в связи с отсутствием его согласия на аренду.
Документы на квартиру
А чтобы узнать, сколько собственников у жилья и принадлежит ли оно вообще человеку, с которым мы собираемся заключить договор, попросите показать свидетельство о праве собственности и паспорт хозяина. Не стесняйтесь этого делать, вы должны обезопасить себя.
Ознакомление с документами при аренде квартиры
Бывшие жильцы
Если до вас кто-то жил в квартире, они могли оставить после себя сломанные вещи, пятна, грязь, недоброе отношение соседей и незваных гостей. Расспросите о бывших арендаторах: когда жили, кто, чем занимались, почему съехали. Если видите, что хозяин отвечает уклончиво и уходит от темы разговора, следует насторожиться, можете взять квартиру с «грузом».
Период замены замков
Когда одни жильцы съезжают, нужно сменить дверные замки. Так будет спокойнее и хозяевам, и будущим арендаторам, спать будет спокойнее, зная, что доступ в квартиру только у вас и у собственника.
Одна моя коллега арендовала двухкомнатную квартиру в центре нашего небольшого города за весьма низкую цену. В первую же ночь сюрпризы не заставили ждать: после полуночи ей стали названивать в дверной звонок, она не реагировала, продолжая лежать в постели. Через время звонки прекратились, но она услышала, как кто-то открывает дверь ключом! Женщина выскочила в коридор, где стоял несвежего вида мужчина, он удивился не меньше и поспешил скрыться. Хозяева развели руками, мол, не знаем, кто, квартиру студентки снимали. В тот же день она потребовала замены замков.
Посещение квартиры хозяином
Один из наиболее важных вопросов: как часто и в какое время арендодатель собирается навещать жильцов. Обговорите этот момент: будете ли вы предупреждены звонком (хотя бы дверным), будет ли хозяин приходить в ваше отсутствие, как часто. Всё-таки это ваше личное пространство на время аренды.
Соседи
Как можно больше разузнайте о соседях, как от собственника квартиры, так и от самих соседей. Есть ли маленькие дети в соседних квартирах, все ли граничащие с вами площади заселены (во избежание затяжного ремонта новых жильцов), животные, курящие, тусовщики и прочие постояльцы со знаком «звёздочка» в договоре. В довершение пообщайтесь с соседями лично.
Когда мы с молодым человеком въехали в новую квартиру, всё нравилось: вид из окна, планировка, ремонт. Так продолжалось неделю, а потом соседи сверху устроили румбу на столе под песни Любэ. Их вечеринка длилась 3 дня, с тех пор воюем.
Окрестности
Здесь чисто индивидуально: какие магазины вам нужны в первую очередь в шаговой доступности, школы (если есть дети), рынок, торговый центр или банк. Подумайте, чем вам приходится пользоваться зачастую.
Порядок оплаты
Когда вопрос с размером платы решён, переходим к порядку оплаты: до 20 числа, в последнюю субботу месяца, в полнолуние, лично на руки, на карту или под ковриком оставить.
Исправность систем и целостность мебели
Прежде чем заселяться, проверьте работоспособность всех систем и состояние находящихся в доме предметов: открывайте краны, включайте свет, проверяйте розетки, стиральную машину (хотя бы кнопку включения), все ли ножки есть у стола и дивана, царапины на паркете, оторванные кусочки обоев. Всё, что имеет недостатки и повреждения, зафиксируйте в договоре (можно на его обратной стороне от руки), чтобы при выезде на вас не повесили несправедливые обвинения.
Контакты необходимых служб
Телефоны сантехников, электриков, управляющей компании, аварийных служб, всех, кто может понадобиться вам экстренно. Составьте список и положите на полочку в прихожей.
Гости
Узнайте, можете ли вы приводить в квартиру гостей, в каком количестве, как часто, чтобы исключить вероятность того, что соседи нажалуются арендодателю на «проходной двор», состоящий из родителей и пары друзей.
Прежде чем начинать беседу с собственником квартиры или риелтором, составьте список вопросов, которые вас интересуют, и обдумайте ваши ежедневные потребности. Все озвученные во время беседы условия зафиксируйте и обязательно отобразите в договоре. Никогда не стесняйтесь уточнять, переспрашивать, ведь от этого зависит ваш комфорт и соответствие ожиданий реальности.
Действующий предприниматель, владелец ряда инвестиционных проектов, эксперт в областях недвижимости, маркетинга, и автоматизации бизнеса.
Привет всем, кто заглянул на огонёк! На связи эксперт популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр» — Денис Кудерин.
Сегодня мы поговорим о том, как грамотно, безопасно и выгодно сдать квартиру. Статья будет полезна всем, у кого имеется дополнительная недвижимость, на которой вы хотите сделать свой небольшой бизнес.
В конце статьи вас ждёт гарантированный бонус – обзор самых надёжных в РФ компаний, которые помогут сдать в аренду жильё на самых выгодных для его владельца условиях.
6. Заключение
Итак, друзья, теперь вы в курсе, что сдать квартиру – не такая уж и простая и безопасная процедура, как может показаться на первый взгляд. Однако если подойти к этому процессу грамотно и с должной подготовкой, на аренде недвижимости можно стабильно зарабатывать.
Команда нашего журнала желает читателям успеха в любых коммерческих начинаниях! Будем признательны за ваши оценки и комментарии к публикации. До встречи!
Когда квартира найдена, документы проверены, а договор найма составлен, нужно определиться с процессом оплаты жилья. В этом материале рассказываем, кто, за что и когда платит.
Платежи при подписании договора найма
Как правило, первый платёж состоит из двух частей, если наниматель сам нашёл квартиру, и трёх, если он заключает сделку через риелтора:
- плата за первый месяц проживания;
- страховой депозит, равный ежемесячной оплате;
- комиссия риелтору.
Когда вносить первый платёж за квартиру
Не спешите с оплатой. Рассчитываться с владельцем квартиры стоит только после того, как вы проверили документы, осмотрели квартиру, зафиксировали её недостатки в акте приёма передачи и подписали договор найма. После этого можно передавать деньги.
Так вы сможете избежать ситуации, когда собственник просит задаток, чтобы забронировать квартиру за потенциальным жильцом, а потом перестаёт выходить на связь и исчезает с деньгами.
Сколько платить риелтору и почему нужен договор
Как правило, за услуги риелтора в среднем ценовом сегменте платит только жилец. Если за помощью к профессионалу обращались и наниматель, и собственник жилья, каждый платит своему агенту.
Комиссия риелтора зависит от цены аренды квартиры и её востребованности на рынке. Гонорар агента может составлять до 100% стоимости одного месяца найма, в среднем — это 50%. В элитном сегменте риелтору платит собственник — ведь найти жильцов для таких квартир намного сложнее. Если вы снимаете, стоит уточнить у собственника, не оплатил ли он уже услуги посредника, потому что недобросовестный риелтор может взять плату и у жильца, и у хозяина квартиры.
Договор с риелтором обычно заключают в сфере элитной недвижимости, а вот в среднем ценовом сегменте им часто пренебрегают — просто отдают деньги, когда найден жилец или квартира. Ведь кажется, что на этом работа риелтора закончена. Но, если наниматель заселился в квартиру, заплатил комиссию риелтору, а через месяц его попросили съехать, ему придётся опять искать жильё и платить другому агенту. А если с риелтором подписан договор, и в нём есть пункт, согласно которому риелтор обязан найти нанимателю новое жильё, если по прихоти собственника с первым вариантом у него не сложится, то агент будет искать новый вариант уже бесплатно. Настаивайте на заключении договора.
Мечта арендодателя: просто деньги на карту каждый месяц
Возьмём на себя все хлопоты по сдаче квартиры и жильцах. Вы просто будете получать деньги.
Что такое страховой депозит
Суть страхового депозита часто понимают неправильно. Это не плата за последний месяц проживания, как принято думать, а именно страховка сохранности имущества и квартиры. Из этих денег будет вычтена стоимость разломанного нанимателем стола, разбитого окна или испорченных обоев, когда тот будет съезжать. Иногда страховой депозит называют залогом.
Страховой депозит, если это устраивает всех, можно разбить на два платежа, чтобы квартиросъёмщику было удобнее рассчитаться с хозяином квартиры и не пришлось сразу выкладывать очень большую сумму.
Стоит помнить о естественной амортизации квартиры. Если жилец долго снимал её, то вполне естественно, что обои могут поблекнуть и где-то отклеиться, краска — кое-где облупиться, а диван станет поскрипывать. В этом нет вины квартиросъемщика: даже при самом бережном обращении вещи не могут сохранять первозданный вид вечно.
Страховой депозит покрывает только тот ущерб, которого можно было избежать при более аккуратном проживании: за разбитое стекло, испачканную шоколадом светлую обивку дивана, отломанную спинку у кровати можно смело спрашивать с жильца.
А если страхового депозита не хватит, чтоб покрыть ущерб, нанесённый квартире?
Обычно страховой депозит покрывает только всякие небольшие поломки. Если же жилец основательно «убил» квартиру или мебель, устроил пожар или потоп, то хозяин может потребовать от жильцов устранения всех дефектов или компенсацию стоимости ремонта. Не важно — был при этом подписан договор краткосрочной аренды (менее года, с автоматическим продлением) или долгосрочный (на срок более года с регистрацией в Росреестре). И не важно — платил хозяин квартиры налоги за её сдачу в наём или нет. Потребовать у квартирантов вернуть деньги он всё равно может.
Другое дело — мелкая поломка бытовой техники. Чаще всего наниматели ремонтируют бытовую технику, если она вышла из строя по их вине. В противном случае эти расходы берёт на себя собственник.
Если вы сдаёте квартиру, будет совсем нелишним застраховать её. Так вы можете быть уверены: даже если жильцы устроят в квартире пожар или их затопят соседи, вы получите покрывающую расходы компенсацию. Страховка может покрыть и тот ущерб, который может нанести квартиросъёмщик, и тот, который могут нанести ему, например, соседи — зависит от выбранных опций. Стоит ваше спокойствие от 2 500 рублей, в зависимости от списка рисков.
Кто оплачивает коммунальные услуги
Обычно квартиросъёмщик оплачивает:
- электричество (по счётчикам);
- воду (в идеале тоже по счётчикам);
- интернет;
- кабельное телевидение;
- телефон.
Собственник жилья оплачивает услуги по единой платёжке (отопление, капитальный ремонт дома и другие). Если в квартире нет счётчиков на воду, то за неё тоже платит хозяин жилья по общему платёжному документу.
Чаще всего владелец квартиры записывает показания счётчиков, когда приходит за ежемесячным платежом, и сам оплачивает все коммунальные услуги либо просит прислать эти данные в определённый день. Иногда бывает и так, что собственник даёт своим квартиросъёмщикам доступ к личному кабинету и просит их самостоятельно вносить платежи. Всё зависит от того, как кому удобнее, и об этом точно можно договориться.
Как платить за квартиру дальше
Есть два способа рассчитываться с хозяином квартиры.
Первый — отдавать деньги лично, второй — переводить их на его банковский счёт. В первом случае нужно раз в месяц встречаться с наймодателем. И не забывайте вписывать платежи в ведомость, которая составляется вместе с договором найма. Этот вариант, как правило, выбирают собственники, которые не платят налоги. Сумма нигде, кроме ведомости, не фиксируется, и их это успокаивает.
Регулярные ежемесячные переводы одной и той же суммы с карты на карту удобнее для квартиранта: перевод можно настроить автоматически, не нужно носить с собой крупные суммы наличных. Зато для тех хозяев, которые не платят налоги, этот способ расчёта рискованнее. Ежемесячные переводы фиксированной суммы, согласно внутренним правилам банков и Федеральному закону № 115, могут быть признаны подозрительными, и банк может заблокировать счёт. Многое здесь зависит от конкретного банка, при этом нигде не зафиксирована та минимальная сумма, которая может стать основанием для блокировки. Но чем больше эта сумма, тем выше вероятность блокировки. Комментарий о назначении платежа тоже не спасёт.
Вне зависимости от того, какой способ оплаты вы выбрали, нужно вести платёжную ведомость. То есть даже при безналичном расчёте стоит встречаться, чтобы поставить в таблице с данными по ежемесячной оплате свои подписи.
Заключение
Деньги — всегда щекотливая тема. Не стесняйтесь всё проверить, переспросить и уточнить, прежде, чем расплачиваться. И старайтесь письменно зафиксировать передачу денег и все претензии, состояние квартиры до и после аренды. Чем прозрачнее будут ваши отношения на протяжении срока съёма или сдачи квартиры, тем проще будет договориться и решить проблемы.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Катя Симачева.
1. Сдача квартиры в аренду как бизнес
Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.
При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».
Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.
При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.
О том, что такое профессиональное управление недвижимостью, читайте в отдельной статье.
Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.
И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.
Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или частного риэлтора с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.
И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.
Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?
В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:
| № | Способ аренды | Плюсы ( + ) | Минусы ( — ) |
| 1 | Через фирму | Отлаженный механизм поиска клиентов, эффективная реклама, грамотное оформление договора аренды | Клиентов выбирает компания – агенты не всегда тщательно проверяют кандидатов |
| 2 | Самостоятельно | Вы контролируете все этапы процесса и сдаёте объект на своих условиях | Риск нарваться на мошенников, большие затраты времени и сил |
О том, как работают агентства недвижимости, на сайте есть подробный материал.
3. Как сдать квартиру без посредников на длительный срок – пошаговая инструкция для новичков
Тем, кто никогда не передавал своё недвижимое имущество в чужие руки, кажется, что в этой процедуре нет ничего сложного. Нашёл квартиранта, подписал бумаги, и стриги купоны – получай себе регулярную плату в назначенный срок.
Вынужден разочаровать – чтобы грамотно сдать квартиру, нужно знать некоторые нюансы и действовать по заранее составленному плану.
Шаг 1. Подготавливаем квартиру к сдаче
Речь не идёт о капитальном ремонте, если в таковом отсутствует нужда, но косметические процедуры провести определённо стоит. Как и заказать профессиональный клининг квартиры. Можно, конечно, сделать уборку самому, если есть желание и соответствующие навыки.
Кроме того, стоит привести в полный порядок:
- сантехнические системы;
- электропроводку;
- бытовые приборы и мебель, если таковые есть;
- дверные замки;
- систему отопления.
В квартире не должно быть ничего лишнего и личного. В этом вопросе придерживайтесь позиции разумного минимализма.
Шаг 2. Определяем стоимость аренды
Неадекватная оценка объекта – распространённая ошибка собственников. Если назначите слишком высокую плату, квартира будет простаивать, а вы – терять возможную прибыль. Чрезмерно низкая цена – это тоже ежемесячные потери плюс неприятное ощущение, что вы остались в дураках.
Как быть? Потратить время на изучение рынка или вызвать профессионального оценщика. Если вы собираетесь сдавать объект на годы, второй вариант предпочтительнее. Заплатите специалисту один раз, зато будете знать его реальную арендную стоимость.
На этот показатель влияют десятки факторов:
- местоположение;
- наличие инфраструктуры;
- общее состояние здания;
- площадь и количество комнат;
- наличие балкона;
- контингент соседей;
- состояние объекта;
- сезон;
- общая ситуация на рынке жилья вашего города.
О том, какие нюансы имеет аренда объектов из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».
Шаг 3. Ищем арендаторов
Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.
Пример
Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.
У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.
Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.
Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру
Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».
На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.
Шаг 5. Собираем документы
Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.
В обязательный пакет входят:
- паспорт (можно копию);
- свидетельство о праве собственности на жильё;
- квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.
Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.
Шаг 6. Заключаем договор
Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.
Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.
В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.
Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.
Шаг 7. Получаем предоплату
Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».
Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.
С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.
Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт Правовед.ру действует в круглосуточном режиме.
2. Как найти порядочных квартирантов – 4 проверенных способа
На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.
Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.
Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.
Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.
А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.
Способ 1. Среди друзей и знакомых
Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой.
Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове».
Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.
Способ 2. Через Интернет
Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп.
Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих.
Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.
Способ 3. Посредством объявлений в газетах
Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.
Способ 4. С помощью агентств недвижимости
Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.
В чем подвох? Поскольку агентства недвижимости – коммерческие, а не благотворительные организации, главная цель каждого риэлтора – поскорее получить свои комиссионные. То есть агент не будет с пристрастием присматриваться к кандидатам в жильцы.
Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.
Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.
О том, как грамотно взаимодействовать с риэлтерскими агентствами, читайте подробную публикацию на нашем сайте.
5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя
Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.
Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.
Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.
Риск 1. Повреждение имущества
Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.
Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.
Риск 2. Субаренда
Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.
Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.
Риск 3. Проживание большого количества жильцов
Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.
Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.
Риск 4. Противоправные действия арендаторов
Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.
При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.
Рекомендую посмотреть небольшой ролик по теме статьи.
Читайте также: