Упвс жилой дом кирпичный

Обновлено: 10.01.2025

УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости

Выход в свет нового русского издания Международных стандартов оценки (МСО-2003) /1/ и предстоящие изменения на рынке оценки, связанные с переходом к саморегулированию, позволяют по новому взглянуть на те методы оценки недвижимости, которые применяются в практических оценках.

Как сказано в МСО-2003 недвижимое имущество составляет существенную долю мирового богатства. "Для оценщика и пользователей услуг по оценке важно, чтобы подходящие методы были полностью понятны, компетентно применялись и имели удовлетворительное объяснение (выделено автором). Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в точность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым в процветание рынков, на которых они практикуют" (МР 1 "Оценка стоимости недвижимого имущества").

Практика работы Экспертного совета по оценке РООС свидетельствуют о том, что, несмотря на существенные достижения российской теории и практики оценки, в вопросах оценки недвижимости имеются существенные проблемы, которые только подтверждают тезис МР 1 МСО 2003 о том, "что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта ".

К сожалению, оценкой недвижимостью в настоящее время занимаются оценщики, имеющие разное базовое образование, среди которых профессионалы в области строительного дела встречаются крайне редко. Считается, что достаточно прослушать краткосрочные курсы по оценке недвижимости в различных аккредитованных учебных заведениях и можно приступать к оценке.

Чаще всего на этих курсах очень подробно разбираются технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. В некоторых высших учебных заведениях достигли буквально совершенства в этом вопросе /2/, что является одной из причин, побудившей написать настоящую статью.

Автор настоящей статьи одним из первых подробно изложил методологию проведения расчетов с использованием сборников УПВС с конкретными примерами /3/. Тогда, в 1997г. рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить "рыночную стоимость", в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее время произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:

ГЭСНр-2001 "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы";
ГЭСН-2001 "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы";
ГЭСНм-2001 "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования"

прямые затраты;
накладные расходы;
плановые накопления (прибыль);
общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;
стоимость проектно-изыскательских работ;
затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
затраты на премиальную оплату труда;
стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия;
убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;
расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта;
расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Панельный жилой дом
2-секционный 22-этажный со встроенными нежилыми помещениями технико-экономические показатели

Приведенные значения стоимости можно рассматривать как стоимость замещения или воспроизводства нового строительства (в трактовке Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519) или амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для нового строительства (в трактовке МСО 2003). Рассмотрим далее возможность применения части III справочника для определения стоимости замещения нетиповых объектов недвижимости, расположенных в других регионах в процессе применения затратного подхода оценки бизнеса. В этом случае необходимо скорректировать стоимость СМР, оборудования и прочих затрат застройщика с учетом местоположения объекта.

ВСоб = (Vстр х ПСан) х Ц04-до, (1)

ВСоб - стоимость замещения (воспроизводства) объекта недвижимости, Vстр - строительный объем, м3, ПСан - индекс по капитальным вложениям с 01.01.2004 на дату оценки, Ц04-до - приведенная стоимость аналога руб/м3

ПСан = (ПС ан стр x К к тер x К к кон x К к масш) + ПС ан об + К об ст + ПСпр + К пр ст, (2)

ПС ан стр - приведенная стоимость строительно-монтажных работ (СМР), К к тер - региональный коэффициент для аналогичных конструктивных решений (КО-Инвест), К к кон - коэффициент отличия конструктивной системы зданий и сооружений (КО-Инвест), К к масш - коэффициент влияния масштаба объекта (можно по УПВС), ПС ан об - приведенная стоимость оборудования, руб/м3, К об ст - региональный коэффициент стоимости оборудования (данные Госкомстата РФ), ПСпр - приведенная стоимость прочих работ застройщика, К пр ст - региональный коэффициент прочих затрат застройщика (данные Госкомстата и местных органов власти) Ниже в табл. 2 приведен пример определения восстановительной стоимости лечебного корпуса оздоровительного учреждения в г.Тюмени, на основе аналогов, приведенных в РСС 2004.

Следует отметить, что в состав оборудования входит не только стоимость оборудования, входящего в состав здания, но усредненные данные по стоимости типового медицинского оборудования в составе сводного сметного расчета. Расчеты про УПВС подобного объекта показало, что восстановительная стоимость по УПВС в 7,9 раза меньше, а по СМР в 5,7 раза. Необходимо всемерно приветствовать выход в свет сборников РСС, которые могут стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Нам как - бы предлагается взять на веру рассчитанные значения стоимости без критического их осмысления. Весьма узок и состав аналогов, представленных в РСС. Нам представляется, что совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.

Отдел I. Жилые дома

Таблица 1. Жилые дома одноэтажные кирпичные
Таблица 2. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 3. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 4. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 5. Жилые здания одноэтажные брусчатые без мансард
Таблица 6. Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами
Таблица 7. Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами
Таблица 8. Жилые здания одноэтажные каркасно-засыпные
Таблица 9. Жилые здания одноэтажные кирпичные, со светелками
Таблица 10. Жилые дома одноэтажные со светелками
Таблица 11. Жилые дома одноэтажные из саманного кирпича
Таблица 12. Жилые дома одноэтажные каркасные
Таблица 13. Жилые дома одноэтажные из сырцового кирпича и глинобитные
Таблица 14. Жилые дома одноэтажные из сырцового кирпича и глинобитные с облицовкой фасада красным кирпичом
Таблица 15. Жилые дома одноэтажные из местных материалов
Таблица 16. Дома животноводов
Таблица 17. Жилые дома двухэтажные кирпичные
Таблица 18. Жилые дома двухэтажные бревенчатые
Таблица 19. Жилые дома двухэтажные брусчатые
Таблица 20. Жилые дома двухэтажные каркасно-засыпные
Таблица 21. Жилые дома двухэтажные смешанной конструкции
Таблица 22. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 23. Жилые дома трехэтажные шлакобетонные
Таблица 24. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 25. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 26. Жилые дома трехэтажные из легких бетонных блоков
Таблица 27. Жилые дома трехэтажные из легких бетонных блоков
Таблица 28. Жилые дома трехэтажные смешанной конструкции
Таблица 29. Жилые дома трехэтажные смешанной конструкции
Таблица 30. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 31. Жилые дома трехэтажные шлакобетонные
Таблица 32. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвала
Таблица 33. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвалов и с подвалами
Таблица 34. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвалов и с подвалами
Таблица 35. Жилые дома четырехэтажные из легких бетонных камней без подвалов и с подвалами
Таблица 36. Жилые дома четырехэтажные из легких бетонных камней без подвалов и с подвалами

Таблица 17. Жилые дома двухэтажные кирпичные

Фундаменты бутовые ленточные. Стены кирпичные. Перекрытия деревянные отепленные. Кровля по деревянным стропилам. Полы паркетные. Перегородки деревянные оштукатуренные. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом холодной и горячей воды, канализацией, электроосвещением, радио и телефоном. Группа капитальности III.

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.

Объем здания в куб. м до
Территори	1500		2000			зооо		5000
альные	Вид внутренней отделки
пояса	простая	повышенная		простая	повышенная	простая	повышенная	простая	повышенная
а	б		в	г	д	е	ж	з
1	21,6	23,7		21,2	23,6	20,1	22,4	19,6	22
2	22,9	25,1		22,5	25	21,3	23,7	20,8	23,3
3	24,2	26,6		23,7	26,4	22,5	25	21,9	24,5
4	25,5	28		25	27,8	23,7	26,4	23,1	25,9
5	27	29,6		26,5	29,5	25,1	27,9	24,5	27,5
6	43,2	47,4		42,4	47,1	40,2	44,7	39,2	43,3
7	52,9	58,1		51,9	57,7	49,2	54,7	48	53,8
8	56,2	62,7		55,1	61	52,3	58,2	51	57,2
9	60,5	66		59,4	66	56,3	63	54,9	62

Примечание 1.В случае отсутствия одного или несколько видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Вид внутреннего благоустройства	а	б	в	г	д	е	ж	з
Центральное отопление	4,6	4,3	4,6	4,1	3,2	2,9	3,4	2,9
Водопровод	1	0,9	0,9	0,8	0,8	0,8	0,8	0,7
Канализация	1,5	1,4	2,4	2,2	2,2	2	2,2	2
Электроосвещение	3	2,7	3,6	3,3	3,8	3,4	3,9	3,5
Радио	0,2	0,2	0,4	0,3	0,4	0,4	0,4	0,4
Телефон	0,2	0,2	0,5	0,4	0,5	0,4	0,5	0,4
Горячее водоснабжение	2,4	2,3	2,8	2,6	3	2,7	3	2,7

Примечание 2. При наличии других разновидностей благо устройства и конструктивных решений стоимость последних определить в следующих размерах:

Таблица 17. Жилые здания трехэтажные кирпичные

Фундаменты бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены кирпичные; перегородки деревянные; перекрытия железобетонные; кровля этернитовая по деревянным стропилам, полы паркетные.

Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Объем зданий в куб. м до 10000; фундаменты
Территориальные	бутовые		бутобетонные		сборные железобетонные
пояса	Внутренняя отделка
простая	повышенная	простая	повышенная	простая	повышенная
а	б	в	г	д	е
1	21,6	25,1	22,1	25,7	23,1	26,8
2	22,9	26,6	23.4	27,2	24,5	28,4
3	24,2	28,1	24,8	28,8	25,9	30,1
4	25,5	29,6	26,1	30,3	27,3	31,7
5	27	31,3	27,6	32	28,9	33.6
6	43,2	50,2	44,2	51,3	46,2	53,6
7	52,9	61,4	54,1	62,8	56,6	65,7
8	56,2	65.2	57,6	66,8	60	69.7
9	60,5	70,2	61,9	71,9	64,7	75,1
10	68,3	79,3	69,8	81	73	84,8

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

а	б	в	г	д	е
Центральное отопление	2,7	2,4	2,7	2,3	2,5	2,2
Водопровод	0,6	0,5	0,6	0,5	0,6	0,5
Канализация	1,2	1,1	1,2	1	1,1	1
Электроосвещение	2,7	2,4	2,6	2,3	2,5	2,2
Радио	0,5	0,4	0,5	0,4	0,4	0,4
Телефон	0,4	0,3	0,4	0,3	0,4	0,3
Горячее водоснабжение с ваннами	4,5	3,8	4,4	3,7	4,1	3,5

Примечание, При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

Таблица 84. Административные здания одноэтажные кирпичные

Фундаменты бутобетонные; стены кирпичные; перегородки гипсобетонные, частично шлакобетонные и железобетонные; перекрытия железобетонные; кровля — из асбофанеры по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м3 ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Объем зданий в м3, до 10 000
Территориальные	Внутренняя отделка
пояса	простая	повышенная
а	б
1	23,1	25,6
2	24,5	27,2
з	25,9	28,7
ч	27,3	30,3
5	28,9	32,1
6	46,2	51,1
7	56,6	62,8
8	60,1	66,7
9	64,7	71,8
10	73	81

а	б
Центральное отопление	4,1	3,7
Водопровод	0,2	0,2
Канализация	0,8	0,8
Электроосвещение	3,3	3
Радио	0,2	0,2
Телефон	2,3	2,2

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов

Распространяем нормативную документацию с 1999 года. Пробиваем чеки, платим налоги, принимаем к оплате все законные формы платежей без дополнительных процентов. Наши клиенты защищены Законом. ООО "ЦНТИ Нормоконтроль"

Наши цены ниже, чем в других местах, потому что мы работаем напрямую с поставщиками документов.

Способы доставки

Срочная курьерская доставка (1-3 дня)
Курьерская доставка (7 дней)
Самовывоз из московского офиса
Почта РФ

Сборник содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения и предназначается для переоценки основных фондов.

Дата введения	01.02.2020
Добавлен в базу	01.10.2014
Актуализация	01.02.2020

Разработан	ЦНИИЭП зрелищных зданий и спортивных сооружений Госгражданстроя
Разработан	Гипробытпром
Разработан	Гипрокоммунстрой
Разработан	ЦНИИЭП торговых зданий Госгражданстроя СССР
Разработан	ЦНИИЭП жилища
Разработан	Московский научно-исследовательский институт типового и экспериментального проектирования ГлавАПУ Мосгорисполкома
Разработан	Мосжилпроект
Издан	Стройиздат	1970 г.
Утвержден	Государственный комитет Совета Министров СССР по делам строительства

Чтобы бесплатно скачать этот документ в формате PDF, поддержите наш сайт и нажмите кнопку:

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ СОВЕТА МИНИСТРОВ СССР ПО ДЕЛАМ СТРОИТЕЛЬСТВА (ГОССТРОЙ СССР)

СБОРНИК № 28

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ СОВЕТА МИНИСТРОВ СССР ПО ДЕЛАМ СТРОИТЕЛЬСТВА (ГОССТРОЙ СССР)

Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства

ИЗДАТЕЛЬСТВО ЛИТЕРАТУРЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ Москва — 1970

Примечание При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующие размерах:

ванн с газовыми КОЛОНК1МИ —3,2%; ванн с дровяными колонками — 4%; горячего водоснабжении —2.3%; те лев ид еп ия —1.8%;

центрального отопления —8%: водопровода —0,7%;

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

Сюны и перегородки .

Продолжение табл. 2А

Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен

Группа капитальности IV Характеристика здания

Фундаменты— бутовые столбы; стены бревенчатые; перегородки дощатые оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля этернитовая по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение. водопровод, канзлизлция, электроосвещение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м* ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определить в следующих размерах:

ванн с газовыми колонками — 5.1 %; ванн с дровяными колонками — 4.8%; печного отопления —3.7%;

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

Стены и перегородки. .

Внутренние санитарно-технические н элсктрмче-

Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен

Группа капитальности JV Характеристика здания

Фундаменты бутовые с оштукатуренным цоколем; стены бревенчатые; перегородки деревянные оштукатуренные; перекрытия деревянные отеплеппые; кровля железная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация. электроосвещение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ I м3 ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ

Обугы «дяния я м\ ДО

Продолжение табл. 4

Объем здании о м\

Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстанови-тельную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах: газоснабжения —2.6%;

ванн с газовыми колонками —3.7%; ваик с дровяными колонками — 4.5%; горячего водоснабжения —2.7%; печного отопления —4%;

УДЕЛЬНЫГ. ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

Стены и перегородки .

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства .

Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен

Группа капитальности IV

Фундаменты бутовые с оштукатуренным цоколем: стены бревенчатые; перегородки деревянные оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля этернитовая по деревянным стропилам; полы дощатые.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация. электроосвещение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 *3 ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Пя у трем ню отделка

Продолжение тсбл. 5

Элсктроос вешен нс.

ванн с газовыми колонками — 3.7%;

ванн с дровяными колонками — 4,. г >%;

печного отопления -4%;

горячего водоснабжения —2,7%.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

Стены и перегородки.

Внутренние санитарно-технические и злектрнчс-

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ I м3 ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами

Группа капитальности IV Характеристика здания

Фундаменты — бутовые столбы; стены брусчатые; перегородки дощатые оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля железная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение. водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Объем здании в м». до SO0

с холодной Мансардой

с теплой мансардой

Продолжение табл, б

с ХОЛОДНОЙ мансардой

1 в ж 1 , до 500

с ттплов мансардой

Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами

Группа капитальности V Характеристика здания

Фундаменты — деревянные стулья: стены брусчатые; перегородки дощатые оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля железная по аеревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, радио. телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ I м3 ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Горячее водоснабжение с ваннами .

Примечание. При начичии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:

ванн с газовыми колонками — 5,8%; ванн с дровяными колонками — 5.1 %; печного отопления —4,4%;

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

Стены и перегородки .

Внутренние санитарко-тсхиичесхис и электрические работы . . .

с холоаной мансардой

с теплой мансардой

Горячее водоснабжение с

Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства к конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах: газоснабжения —2.8%;

ванн с газовыми колонками — 6.5%; ванн с дровяными колонками — 6%: печного отопления —5.3%;

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

Стены и перегородки .

Внутренние санитарнотехнические и электрические устройства . .

Продолжение табл. 8

Телефон . Горячее водосиаб-

ванн с газовыми колонками —6%; ванн с дровяными колонками — 5,6%; печного отопления — 4.7%;

Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые без мансард

Группа капитальности V Характеристика здаикя

Фундаменты —деревяины стулья; стены брусчатые; перегородки деревянные; перекрытия деревянные отепленные; кровля железная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ I м3 ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Объем iДания в м'. до

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

тарно-технические и электрические устройства .

Жилые здания одноэтажные каркасно-засыпные

Группа капитальности V Характеристика здания

Фундаменты — деревянные стулья; стены каркасно-засыпные; перегородки деревянные, оштукатуренные; перекрытия деревянные; кровля этернитовая по деревянным стропилам; полы дощатые.

Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Сборник разработан центральными научно-исследовательскими проектными институтами типового и экспериментального проектирования Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР: ЦНИИЭП жилиша (головной институт); ЦНИИЭП зрелищных и спортивных сооружений; ЦНИИЭП торговых зданий, при участии: Московского научно-исследовательского института типового и экспериментального проектирования ГлавАПУ Мосгориспол-кока; Государственного республиканского проектного института Министерства коммунального хозяйства РСФСР (Гипроком-муистрой); Государственного института по проектированию предприятий бытового обслуживания населения Министерства бытового обслуживания населения РСФСР (Гипробытпром) и Института по проектированию, реконструкции, капитальному ремонту жилых и общественных зданий (Мосжилпроект) Глав-мосжилуправлсния Мосгорисполкома.

Ответственные за выпуск— Л. Б. ЛОМОНОСОВ и М. А. ХАНАНОВ

План выпуска д.ри по переоценке основных фондов. ЮТ г.. 1/31

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Сборник содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначении и предназначается для переоценки основных фондов.

Жилые дома типа дежурных помещений (линейно-путевые дома на железных дорогах, дома обходчиков на магистральных трубопроводах и пр.) следует оценивать по соответствующим сборникам, разработанным для этих зданий.

Показатели стоимости зданий здравоохранения, учебных заведений, детских садов и яслей, торговых зданий. зрелищных предприятий и клубов, зданий и сооружений спортивного назначения помещены в сборниках Л» 31-35.

Перечень всех сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений приведен в обшей части к сборникам.

2. Настоящий сбориих состоит из трех отделов: i — жилые здания;

II — общественные здания;

III —здания и сооружения коммунально-бытового назначения.

3. Кроме настоящей технической частя, содержащей общие указания ко всему сборнику в целом, каждый из отделов' сборника имеет свою техническую часть, в которой приведены примеры пользовании сборником в части определения восстановительной стоимости объектов.

4. Укрупненные показатели составлены в нормах, сенах и тарифах, введенных в строительстве с 1 января 1969 г.

5. Укрупненные показатели учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений и в том числе:

а) накладные расходы и плановые накопления;

б) затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

в) прочие ансобгемныс затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц н вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-мотажных рабочих и оргна-бору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика и др. В полной восстановительной стоимости учтены также затраты из непредвиденные работы.

6. Укрупненные показатели составлены в виде пообъектных таблиц, которые включают восстановительную стоимость всех общестроптельных и специальных строительных работ н в том числе:

а) санитарно-технических устройств (центральное отопление, генти.-.яция. водопровод, канализация и их вводы в здание, мусоропровод и другие виды благоустройства);

б) электрических и слаботочных устройств — освещение. лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.

7. В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

а) группа капитальности здания;

б) характеристика конструкций здания и элементов его благоустройства;

в) стоимость единицы строительного объема за I ас*;

г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты. надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

д) удельные веса отдельных конструктивных элементов в %.

8. Определение группы капитальности жилых и общественных зданий производится по табл. I.

Группа капитальное ти

Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетон ные. кирпичные

Деревянные стулья или каменные столбы

Кирпичные, кз естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные

Каменные облегченные из всех видов кирпича и легких камней

Деревянные, рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные или деревянные)

Щитовые, кар-каркасно засыпные. саманные. глинобитные

Каркасно-камышитовые и другие облегченные

9. Объехты в настоящем сборнике распределены по этажности, по видам стеновых материалов, по строительному объему.

10. Укрупненные показатели восстановительной стоимости определены в рублях, с одним десятичным зиа-ком. т. е. с точностью до 10 коп.

11. Приведенные в-таблицах поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения позволяют корректировать стоимость оцениваемого здания при наличии в нем иных конструктивных решений или иных разновидностей благоустройства.

При этом, при корректировке, следует из стоимости оцениваемого здания исключить отсутствующий.вид благоустройства и добавить имеющееся в здании санитарно-техническое или иное благоустройство. Например, при наличии в оцениваемом здании печного отопления следует из его табличной стоимости исключить стоимость центрального отопления и добавить стоимость печного отопления.

12. Определение строительных объемов зданий производится в соответствии с правилами, изложенными в общей части к сборникам.

13. Полная восстановительная стоимость здания или сооружения определяется умножением табличной стоимости единицы измерения оцениваемого объекта на его объем (или иные присущие ему показатели) с учетом поправок, приведенных в технических частях сборника и отдела.' а также в примечаниях к оценочной таблице.

14. Укрупненные показатели разработаны для 10 территориальных поясов по уровне сметной стоимости для II климатического района.

Распределение отдельных частей территории СССР по территориальным поясам приведено в общей части к сборникам.

15. Для определения восстановительной стоимости по I. Ill, IV климатическим районам следует пользоваться поправочными коэффициентамн. приведенными в технических частях соответствующих отделов настоящего сборника.

16. Здания к сооружения настоящего сборника подразделены по характеру внутренней отделки на простую и повышенную-

Простая отделка предусматривает штукатурку стен и потолков, клеевую окраску или оклейку простыми обоими, окраску панелей в кухнях и санузлах (душевых, мыльных) масляной красхой. полы в комнатах, коридорах и кухнях дощатые с окраской, а в санузлах и на лестничных клетхах цементные или асфальтовые, ступени бетой и ыс и железобетонные.

Повышенная отделка предусматривает штукатурку, окраску, оклейку обоями повышенного хачсства, облицовку панелей в санузлах, душевых, мылышх керамической плиткой, полы в комнатах и коридорах паркетные. на кухнях дощатые с линолеумом, в санузлах и-на лестничных площадках из керамической плитки или тер-рацциевыс, ступени железобетонные, мозаичные.

17. В тех случаях, когда в оценочных таблицах настоящего сборника не предусматриваются имеющиеся в наличии встроенные помещения другого назначения (магазины, детские учреждения, мастерские битового обслуживания идр.), восстановительная стоимость строительного объема этих встроенных помещений определяется с учетом соответствующего вида внутренней отделки по цене основного здания.

Метод определения строительного объема встроенных помещений указан в технической части второго отдела настоящего сборника (п. 5).

Соответствующая стоимость объема встроенных помещений указывается отдельно — в числе общей восстановительной стоимости всего здания.

18. При оценке зданий с деревянными стенами, расположенных в перечисленных ниже областях, к табличной их стоимости применяются следующие поправочные коэффициенты:

для Иркутсхой области —0.97;

» Красноярского края — 0.92;

* Карельской АССР —0,94;

» Томской области —0.95.

19. В тех случаях когда на подлежащие переоценке типовые здаиия имеются утвержденные в установленном порядке сметы в ценах, введенных в строительство с 1 января 1969 г. оценочные стоимости этих зданий можно устанавливать по пообъектным сметам

20. Восстановительная стоимость здания определяется в следующей последовательности:

а) в соответствующей таблице с учетом объема оцениваемого здания и его территориального пояса отыскивается цена единицы; например, кирпичное 5-этажное здание объемом в 4960 и 4 по III территориальному поясу стоит 25 руб. за 1 м 1 ;

б) по техническим частям к сборнику в целом и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяются все надбавки и повышающие коэффициенты. связанные с оцениваемым зданием, причем надбавки, выраженные в процентах, преобразуют в коэффициент; иапример. надбавка в 2.5% соответствует коэффициенту 1,025;

в) все повышающие коэффициенты перемножаются между собой с целью получения единого для оцениваемого здания повышающего коэффициента; иапример. коэффициенты 1,1Х 1,05x1,025* 1,18;

д) по техническим частям к сборнику и к первому отделу, по дополнениям к оценочной таблице, определяется сумма поправок, выраженная в процентах, снижающих стоимость оцениваемого здания; эта сумма преобразуется в общий понижающий коэффициент; например 100— (1,5 + 1.2+0,5) : 100 - 0,97;

Таблица 85. Административные здания двухэтажные кирпичные

Фундаменты бутобетонные ленточные; стены кирпичные; перегородки — из гипсобетонных и железобетонных плит; перекрытия железобетонные; кровля — из асбофанеры по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется электроосвещение, радио, телефон, печное отопление.

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.

Объем зданий в куб. м, до 10 000
Территориальные	Внутренняя отделка
пояса	простая	повышенная
а	б
1	19,1	20,4
2	20,2	21,6
3	21,4	22,9
4	22,5	24,1
5	23,8	25,4
6	38,2	40,8
7	46,7	49,9
8	49,6	53
9	53,4	57,1
10	60,3	64,5

а	б
Электроосвещение	2,4	2,2
Радио	0,5	0,4
Телефон	0,8	0,7
Печное отопление	4,7	4,2

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

А теперь давайте рассмотрим пример определения восстановительной стоимости методом сравнительной единицы. Представим, что мы заключили с агропромышленным предприятием, расположенным в Московской области, договор об оценке принадлежащего ему цеха по приему и переработке овощей.

Исходные данные

Общая площадь – 925 м2; строительный объем – 2850 м3.

Конструктивная система – железобетонный фундамент, стены кирпичные.

Дата постройки здания –1976 год.

Дата оценки – 20 октября 2003 года.

1. Определение восстановительной стоимости.

Для выбора аналога воспользуемся нормативным документом, применяемым оценщиками в большинстве случаев для определения стоимости методом сравнительной единицы затратного подхода. Это - так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС).

Документ состоит из 38 сборников и общей части. Сборники УПВС были изданы в 1970 году и предназначались для переоценки в 1972 году зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства Советского Союза. Каждый сборник представляет собой свод стоимостей единиц объема или площади всех типов зданий и сооружений в зависимости от отрасли народного хозяйства.

Вернемся к нашему примеру. Единичную расценку аналога будем искать в Сборнике 26. «Здания и сооружения в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях. Том 1. Здания и сооружения производственного назначения» (приложение 1).

Наиболее близкое по функциональным, конструктивным и физическим параметрам здание найдем в таблице 161 «Пункты по переработке плодов, ягод и овощей». Восстановительная стоимость 1 м3 здания составит для 1-го территориального пояса, в котором находится Московская область, 17, 5 рублей.

Формула, по которой определяется восстановительная стоимость:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´И 69-д.о. ´ Кзак. ´НДС,

где: ВСэ - восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

УПВС69 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года, руб./ м3 – 17,5 руб./м3

К - поправочный коэффициент, учитывающий отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога; в нашем случае отличия отсутствуют - К=1

О - строительный объем здания (или иной расчетный параметр), м3 или м2; О = 2850 м3

И 69-д.о. - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 года на дату оценки.

Кзак. – коэффициент, учитывающий затраты и прибыль организации Заказчика-Застройщика. В практике оценочной деятельности по г. Москве принимается в размере 1,3.

Индекс пересчета стоимости строительства И 69-д.о.определяется в две стадии:

Стадия 1. Пересчет стоимости строительства от цен 1969 года, по состоянию на который разрабатывались сборники УПВС, к ценам 1984 года. Цены при Советском Союзе на внутреннем рынке были строго фиксированными и не изменялись в течение десятилетий. Однако любая, даже стесненная жесткими плановыми рамками экономика имеет объективные законы развития. Под воздействием ряда факторов – как внутреннего, так и внешнего характера - фактические цены все же росли. Отражением реальной ситуации в сфере цен на строительство стало Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94. В приложении к этому постановлению были разработаны индексы увеличения стоимости в зависимости от отрасли народного хозяйства. Например, стоимость СМР в нефтедобывающей промышленности увеличилась по сравнению с 1969 годом в 1,21 раза. Среднее увеличение стоимости строительства по всему народному хозяйству составило 1,18, как и по интересующему нас в рамках примера сельскому хозяйству.

После 1984 года прошло каких-то 8 лет и Советский Союз, а вместе с ним и фиксированные цены ушли в историю. С начала 90-х годов прошлого века с развитием оценочной деятельности стали развиваться и аналитические периодические издания в области рыночного ценообразования. Одно из таких изданий начала выпускать и до сих пор издает компания Ко-Инвест. В Ко-Инвесте приводятся ежеквартально индексы увеличения стоимости строительства по отношению к базовым годам. В том числе - к 1984 г.

Стадия 2. Пересчет стоимости строительства от цен 1984 года к ценам на дату оценки – на 20 октября 2003 года.

Для этого нам необходим Ко-инвест – выпуск 45-й за октябрь 2003 года. На странице 17 открываем таблицу 2.2 (приложение 2) и для зданий из кирпича в Московской области находим индекс - 32,971.

Общий индекс пересчета - И 69-д.о. = 1,18 ´ 32,971 = 38,91.

Теперь определяем восстановительную стоимость оцениваемого нами объекта методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС:

ВСэ = УПВС69 ´ К ´ О ´ И 69-д.о. ´ Кзак. ´ НДС = 17,5 ´1,0 ´ 2850 ´ 38,91 ´1,3 ´1,2 = 3 027 393 руб.

НДС на дату оценки составлял 20%, с 1 января 2004 года - 18%.

2. Определение износа.

Физический износ. Существует несколько методов расчета физического износа зданий:

- метод срока жизни.

Нормативный метод основан на правилах ВСН 53-86 Госгражданстроя, разработанных в 1986 г., и применяется Бюро технической инвентаризации для оценки износа жилых зданий. Вот формула, по которой определяется износ:

где: Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%). Например, фундамента, или стен;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

В указанных правилах описаны повреждения конструктивных элементов и соответствующие им размеры физического износа. Доля восстановительной стоимости элемента берется из известных нам сборников УПВС.

Правила ВСН хоть и разработаны для жилых зданий, вполне успешно применяются и для других объектов. Рассмотрим оценку износа на примере нашего здания. Первое, что необходимо сделать – провести визуальный осмотр всех элементов конструкций оцениваемого здания с целью установления их повреждений. Пусть результаты осмотра выявят следующую картину:

Фундаменты - трещины, частичное разрушение блоков (до арматуры).

Стены - отдельные трещины и выбоины.

Покрытия и кровля - трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его высокая влажность (приложение 3).

Износ, соответствующий повреждениям, назначается по ВСН. В остальных элементах конструкций примем повреждения, эквивалентные 35% износу.

Теперь в сборнике УПВС № 26, том 1, еще раз откроем таблицу 161, по которой определялась стоимость, и в продолжении этой таблицы найдем Удельные веса отдельных конструктивных элементов в % (приложение 1): Фундаменты - 15%, стены - 21%, покрытия и кровля - 18%. Теперь, используя формулу, в табличной форме проведем расчет износа оцениваемого здания (табл. 6).

Приведенный способ расчета применяется оценщиками давно и успешно, но не позволяет определять функциональный и экономический износ. Рассмотрим стоимостной метод расчета физического износа.

Новые «Укрупненные нормативы цены строительства» с 1 января 2020г.

30 декабря 2019 года Минстроем России изданы приказы, утверждающие новые «Укрупненные нормативы цены строительства». Сборники применяются с 1 января 2020г. При этом «Укрупненные нормативы цены строительства» в редакции 2017г. с 1 января 2020г. отменены.

При составлении сметных расчетов на строительство объектов капитального строительства с использованием государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства необходимо руководствоваться положениями, приведенными в Методических рекомендациях по применению государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры ( МДС 81-02-12-2011) .

Кроме того, правила использования укрупненных нормативов цены строительства, а также Рекомендуемый образец оформления расчета стоимости строительства объектов капитального строительства с применением УНЦС приведены в «Методике разработки и применения укрупненных нормативов цены строительства, а также порядка их утверждения», утвержденной Приказом №314/пр от 29.05.2019г.

По приобретению новой базы «Укрупненных нормативов цены строительства» обращайтесь к вашему менеджеру АЙТАТ или к консультанту в правом нижнем углу экрана.

Читайте также:

Упвс жилой дом кирпичный

УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости

Отдел I. Жилые дома

Таблица 17. Жилые дома двухэтажные кирпичные

Таблица 17. Жилые здания трехэтажные кирпичные

Таблица 84. Административные здания одноэтажные кирпичные

Способы доставки

Оглавление

Этот документ находится в:

Организации:

СБОРНИК № 28

Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен

Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен

Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен

Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые без мансард

Жилые здания одноэтажные каркасно-засыпные

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

Таблица 85. Административные здания двухэтажные кирпичные

Пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Новые «Укрупненные нормативы цены строительства» с 1 января 2020г.