Панельный дом достроили кирпичом
Эксперты объясняют, что качественнее: кирпич или монолит
По данным компании «Метриум», 85 процентов столичных новостроек сделаны по монолитной технологии, 14 процентов — панель. И лишь 1 процент — из кирпича.
Фото: Вечерняя Москва Вечерняя МоскваНа первичном рынке столичного жилья странная тенденция. Самый экологичный и ранее популярный строительный материал — кирпич — больше практически не используется. В чем дело? Нелюбовь к кирпичу девелоперы объясняют просто: строить из него дольше, дороже и сложнее.
— Низкая скорость строительства кирпичных домов не позволяет использовать их в массовом сегменте, где главный принцип — «время — деньги», — говорит управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая. — На строительство «коробки» 17-этажного панельного дома уйдет 6–8 месяцев, монолита — 1–1,5 года, кирпичного — 2–2,5 года.
По словам директора по стратегическому развитию компании «Лидер» Павла Брызгалова, работы по кладке кирпича дороже и требуют высокой квалификации. А специалисты — даже если они есть — летом массово уходят в частный сектор: строят коттеджи, потому что там платят в разы больше. Из-за этого возможны срывы сроков строительства кирпичных домов. Дороже кирпич и потому, что это достаточно тяжелый материал.
— Из-за веса доставка кирпича обходится дороже, чем, например, доставка сухих материалов и приготовление прямо на стройплощадке раствора для монолита, — отмечает Брызгалов.
Опять же из-за веса кирпич накладывает ограничения по высотности: из него можно строить дома не выше 17–18 этажей. Дальше вес здания увеличивается до такой степени, что нижние этажи не выдерживают нагрузки. Это отчасти объясняет большую распространенность кирпичного строительства в регионах. Правда, возможная высотность не такая уж и низкая, за МКАД немало домов ниже 18 этажей, но из кирпича все равно строят мало. Например, по данным компании Macon, в Новой Москве всего 5 процентов многоэтажных новостроек возводится с использованием этого материала.
— А зачем строить дольше и дороже, если можно быстрее и дешевле, — рассуждает кандидат экономических наук, преподаватель МГУ Виктор Кудрявцев. — Бизнес есть бизнес. Поэтому, например, мы давно забыли, что на автомобилях когда-то были бамперы из металла, а в колбасе преобладало мясо.
Казалось бы, из кирпича должны строить хотя бы элитную недвижимость, где маржа выше, а значит, есть возможность использовать более дорогие материалы и технологии. Однако даже в высокобюджетном сегменте из кирпича строят редко. По оценке компании Contact Real Estate, доля таких новостроек не превышает 10 процентов. Причем 91 процент площадей на первичном рынке в кирпичных домах, по данным «Метриума», относится к категории апартаментов, в основном это реконструированные здания в центре столицы. Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов объясняет это тем, что в элитном сегменте тоже важны сроки, ведь многие девелоперы открывают продажи только на поздних стадиях строительства или в готовых домах.
Несмотря на малую распространенность кирпичных домов, многие эксперты считают, что именно они остаются самыми комфортными.
— Кирпичные дома сделаны из экологически чистого материала, который хорошо держит тепло, может впитывать или отдавать влагу, что исключает появление различных плесневых грибков, вредных для здоровья. Кирпичные дома обладают самой лучшей тепло и шумоизоляцией. В таких квартирах комфортная температура в любое время года, то есть зимой не холодно, а летом не жарко,— говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Эксперты сходятся во мнении, что при наличии средств выбирать нужно все-таки кирпичный дом — пусть и на вторичном рынке. На втором месте по потребительским свойствам — монолит.
— К примеру, теплоизоляция у монолитных и кирпичных домов фактически одинаковая, — убежден генеральный директор компании Tekta Group Роман Сычев.
— Дело в том, что ударные шумы (хлопающие двери, работа дрели и т.п.) монолитные дома передают лучше, чем кирпичные, — говорит Роман Сычев.
Эксперт компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Гаспар Мелконян утверждает, что по шумоизоляции качество монолитных и кирпичных домов также сходно, однако для монолитных домов всегда требуются дополнительные мероприятия, чтобы ограничить шум, причем более затратные.
Кстати, по ударным шумам монолитные дома уступают даже панели. По словам Гаспара Мелконяна, в панельных домах из-за наличия швов и стыков (то есть небольших пустот) лучше передается шум по воздуху: с улицы, музыка, а порой даже просто разговоры у соседей. Ударные шумы в монолите (работы со стенами, молоток, дрель и т.п.) передаются по самому единому материалу и не глушатся «разрывами». Поэтому ремонт у соседей в монолитных домах переносится особенно тяжело.
Наименее удачный (хотя и дешевый) вариант дома — панельный. Его главная проблема — высокая теплопроводность. Панель плохо держит прохладу летом и тепло зимой, в таких домах чаще образуются грибки. Однако если в ходе ремонта «панель» обшивают теплозащитным фасадом, ее потребительские свойства резко улучшаются.
Возможность возведения перегородок из кирпича в панельном доме.
Здравствуйте.
Новостройка.
Некоторые стены сделаны из гипсокартона. Хочу снести стены из гипсокартона и сделать стены в полкирпича. Допустимо ли это в панельном доме? Если да, то необходимо ли придерживаться каких-либо условий?
Был ли у кого-нибуть такой опыт?
СПС.
Il'a ; Можно конечно. Можно кирпич на ребро. Можно пеноблоками, газоблоками, пенобетонными блоками.
А опыт? Хм.. уж и не помню сколько из кирпичей сделал. Вот не привезли на панельный дом прегородки, ждать некогда, надо плиты перекрытия монтировать. Хлобысь поддон кирпича на то место, где нет перегородки бетонной, гипсобетонной. Дом смонтировали и вся бригада на постройку кирпичных прегородок подалась.
За Байкалом ; Ясно.
Вопрос вот в чем. Я так понимаю кирпичная кладка по весу выйдет не слабо. Допустимо ли выложить стену в полкирпича вместо этих гипсокартоновых стен в панельном-то доме? Пока ремонт только начинается, решил сразу этим заморочиться. А то потом точно не до этого будет. Да и когда чистота будет, уже не захочется нарушать ее.
Так я же вам ответил уже. Длинный пост написал. /Можно, можно, можно.
12.10.2014 в 18:31Да но судя по расчетам нельзя. Если допустимая нагрузка 500-800 кг/м2.
13.10.2014 в 04:54Il'a ; Это как же вы считаете то? В панельных домах почти во всех сериях плита перекрытия перекрывает сразу одну комнату, могут быть и две плиты, если зал не маленький. Площадь плиты в среднем допустим около 14 м2. Берём самый минимум-500кг/м2. 14м2х500кг=7000кг. Вот на такой вес и расчитана нагрузка для плиты в 14м2. На такой плите можно перегородку в пол кирпича поставить в 6 метров длиной, в 3,5 тонны и ещё останется на мебель и 10 человек. Вы подумайте. Ага? При строительстве дома поддоны с кирпичом ставятся прямо на плиты перекрытий. Вес поддона около 3 тонн. На одну плиту строители ставят и 2 поддона, не боясь. Так как это всеми техническими, технологическими нормами позволено.
Вы что, считали нагрузку только под перегородкой? Так не считают уважаемый. Считают точечную нагрузку только на балконах и лоджиях, так как на краю возводят парапеты.
Если вы мнительный через чур, то думайте о разных облегчённых блоках. Или о кирпиче на ребро. Перегородку из блоков и в четверть кирпича надо дополнительно укреплять.
Монолит, кирпич или панель — какую новостройку выбрать?
Современный рынок предлагает покупателям в основном дорогие монолитные или бюджетные панельные дома, а также смешанный тип — монолит-кирпич. Но есть еще и монолит-панель! Что же выбрать?
Специалисты считают, что кирпич более экологичен. Но вот дома только из кирпича сейчас уже практически не строят. Почему? Потому что очень долго выкладывать здание кирпичик за кирпичиком. В Питере, например, один застройщик возводит дома исключительно из кирпича и в рекламе так и пишет: «дома ручной работы».
Так застройщик может остаться без прибыли, выкладывая кирпичики. Словом, сейчас кирпич в основном идет на облицовку фасадов монолитных зданий. Прям 100%-ые дома из кирпича, как на фото выше - сегодня большая редкость.
Дома из монолитного железобетона гораздо привлекательнее с архитектурной и конструктивной точки зрения. Как отмечают эксперты, такие дома надежны и долговечны (до 150 лет!), в них можно делать перепланировку, ведь несущие – только внешние, а не внутренние стены. Этажность этих домов может быть любой, а облицовка — огромное поле для фантазии архитекторов.
«Скелет» монолитного здания составляет цельный бетон. Отсутствие швов в таких конструкциях обеспечивает дома высокими показателями тепло- и шумоизоляции. Да и строятся монолитные дома намного быстрее, чем кирпичные, — при конвейерном производстве монолитный дом с готовой отделкой вырастет за 1,5 года.
На фото хорошо видно, как отливают монолитный каркас (в ЖК «Фестиваль парк») и даже внешние стены. Сперва устанавливают опалубку (красные полосатые штуки), в нее монтируют арматуру и заливают все бетоном. Как только он застыл - опалубку снимают и монтируют выше - так отливается этаж за этажом.
Популярны у застройщиков и дома смешанного типа: монолитно-кирпичные. Как считает архитектор Владимир Тихонов, сегодня это единственная разумная схема в строительстве — внутренние стены дома отливают из монолита, а внешние стены выкладываются из керамического кирпича, потом слой утеплителя и облицовки. Вуаля! Например:
На фото питерского ЖК «Солнечный город» еще никакого утеплителя нет, но видны и монолитный каркас и внешние стены из красного керамического кирпича.
Монолит-панель? Есть и такое!
Есть еще и такой тип строительства, когда скелет ЖК отливается из монолита, а внешние стены выкладываются готовыми панелями — так строит, например, компания «КРОСТ». Внутри такого монолитно-панельного здания — свободная планировка, внешние панели утепляются и обшиваются яркими красивыми фасадами.
Строятся такие дома быстрее, чем, если возводить дом полностью монолитным или кирпичным. А скорость строительства, как мы уже подчеркивали выше - сегодня является хорошим конкурентным преимуществом в борьбе за потребителя.
А в чем подвох? В деньгах, граждане, в деньгах. Минусы монолитных домов в том, что они дороже панельных, и отделка квартир в них тоже дороже. Ведь панельные дома уже и с разводкой электрики сдаются, и со стяжкой, а в монолитных – все это нужно делать за дополнительные деньги.
Панельные дома
Панельные дома зачастую считаются дешевым и не самым качественным вариантом. Но это неверно по отношению к панельным домам современных серий. Они действительно дешевле монолитных — их доступная цена достигается быстрыми темпами строительства. Ремонт квартиры в таком доме обойдется дешевле, поскольку пол и стены здесь ровнее, чем в монолите (панели отливают в цехах, а не на улице в режиме реального времени).
Минусы тоже есть — перепланировка квартиры здесь невозможна. Планировки в панельных домах в основном стандартные, высота потолков ниже, чем в монолитных: обычно в монолитных 3-3,15 метра, а в панельных 2,65-2,75 метра. Но при всем этом современные «панельки» вполне достойно конкурируют с монолитом.
Важное отличие монолита от панели в том, что при монолитном строительстве бетон заливается в опалубку прямо на улице, а после снятия опалубки мы видим готовую стену. Однако это достаточно долгий процесс, к тому же на морозе бетон долго не застывает, и недобросовестные строители добавляют в него специальные присадки, чтобы бетон схватился быстрее. Эти присадки невыносимо воняют аммиаком, и жить в таких «ароматных» квартирах невозможно.
Панели — тот же бетон, но отливают его в теплых заводских цехах, поэтому бетон прекрасно застывает и без присадок. Современные панели отливаются так: слой бетона, слой пенопласта (он утепляет и поглощает шум), слой бетона. Получается такой сэндвич (см. фото ниже). Основная трудность здесь — заделка швов, чтобы дома не «текли». В этом плане технологии со времен старых панелек шагнули далеко вперед, и современные панельные дома — теплые, тихие и не вонючие .
На самом деле и монолит, и панель замечательно уживаются в современном строительстве. Характеристики панельных домов ничем не хуже, чем у монолитных, а строятся панельки, как мы уже говорили, быстрее.
Выбирая дом, следует учитывать не только его тип. Смотреть нужно и на застройщика, и на локацию, и на инфраструктуру района. Монолитные дома выглядят привлекательнее, но если ваш бюджет ограничен или вы хотите просто инвестировать в новостройку, панельный дом вполне подойдет.
А примеры? Их есть у нас! Знаете ли вы, что одна из самых популярных и раскупаемых новостроек Москвы - ЖК «Лучи» в Солнцево - панельная? Строит Группа ЛСР (питерский застройщик), у которого есть свой панельный заводик. Полюбуйтесь, вот и ЖК «Лучи» , где минимальная цена квартиры от 5,1 млн рублей:
А еще есть популярный ЖК «Мир Митино» у метро «Пятницкое шоссе», где есть и панельные корпуса, и монолитные. Купить квартиру можно по цене от 5 млн рублей:
А вот ЖК «Сарарьево парк» - скелет здания отлит в монолите, а внешние стены выложены панелями. Сверху яркий навесной фасад и окна на лесопарк. Красота! И цены красивые: от 3,4 млн рублей за квартиру.
В 80-е щитовые дома часто обкладывали кирпичом. Я считаю это большой ошибкой и объясняю почему.
У родителей жены в деревне как раз типичный сборно-щитовой дом, построенный в 80-е годы и обложенный силикатным кирпичом в один кирпич.
Каркасно-щитовой дом 80х годов, обложенный кирпичом. @ Горбунов Сергей Каркасно-щитовой дом 80х годов, обложенный кирпичом. @ Горбунов СергейТакие дома сплошь и рядом можно увидеть в деревнях, их массово строили для колхозников, а люди уже сами облицовывали фасад кирпичом: думали что это красиво и функционально, но никто не думал про паропроницаемость материалов и дальнейшую эксплуатацию.
В процессе эксплуатации таких домов выявлены следующие недостатки такого решения:
- Быстро падает температура при выключении отопления - нет эффекта тепловой инерции дома. Выражается это в том, что помещение дома быстро нагревается и также быстро остывает.
- В доме во внутреннем утеплителе щитовых панелей поселились мухи, избавиться от которых очень сложно.
- Не забываем о грызунах, которые проделали ходы в утеплителе и спокойно себя чувствуют в доме.
Также в таком доме нет защиты от переувлажнения и вполне вероятно, что сам утеплитель внутри панелей - мокрый.
Я специально построил модель стен дома у тестя:
Модель стены каркасно-щитового дома, обложенного кирпичом. Синим цветом показана зона влагонакопления. @ Горбунов Сергей Модель стены каркасно-щитового дома, обложенного кирпичом. Синим цветом показана зона влагонакопления. @ Горбунов СергейПрошу прощения, если не точно указал параметры пирога, суть от этого не меняется:
- ДВП - 5 мм
- Древесно-стружечная плита - 20 мм
- Стекловата - 140 мм
- Древесно-стружечная плита - 20 мм
- Рубероид - 2 мм
- Кирпичная кладка из полнотелого силикатного кирпича на ЦПС - 250 мм
На иллюстрации показано, что 2/3 утеплителя находятся зимой во влажном состоянии. А раз утеплитель - сырой - снижается его теплосберегающая способность, а внутри образуется идеальная среда для размножения насекомых.
А теперь смотрите, что произошло бы, если слой кирпича поменять местами с утепленной каркасно-щитовой панелью.
Поместил кирпичную стену внутрь конструкции "пирога" стены дома, а щитовую панель перенес наружу. Влагонакопления в такой конструкции нет. @ Горбунов Сергей. Поместил кирпичную стену внутрь конструкции "пирога" стены дома, а щитовую панель перенес наружу. Влагонакопления в такой конструкции нет. @ Горбунов Сергей.Сам кирпич внутри помещения работает как огромный теплоаккумулятор, поэтому в таком доме уже не страшны перебои с газом или электричеством - дом долгое время будет сохранять тепло.
Помимо этого, данная конструкция стены исключает переувлажнение утеплителя внутри щитовых панелей, да и сама кирпичная стена сухая, что снимает все вышеописанные проблемы этого дома.
Мансардный этаж дома не отапливается. Обои уже отслоились. @ Горбунов Сергей Мансардный этаж дома не отапливается. Обои уже отслоились. @ Горбунов СергейИ даже если спустя 30 лет щитовые панели пришли бы в негодность - их спокойно можно было заменить на современный базальтовый утеплитель и обшить дом тем же сайдингом или фасадными панелями, не затронув внутреннюю отделку дома.
А вот убрать эти щиты изнутри помещения уже очень трудозатратно.
А вы согласны с моими доводами? Напишите свое мнение в комментариях!
Какие дома лучше – кирпичные, панельные или монолитные
Застройка многоквартирных домов по панельной технологии берет свое начало еще во времена Советского Союза. В конце 50-х годов 20-го века началось масштабное строительство панельных комбинатов для обеспечения жильем советских граждан. Такие строения «дожили» и до наших лет.
Технология строительства
Специфика данного типа строительства проста – методом «сбора конструктора» здание собирается из бетонных плит, а стыки между ними закладываются раствором цемента.
В настоящее время бетонные панели стали заменять сэндвич-конструкциями, сердцевина которых выполнена из материалов шумо- и теплоизоляции. Размеры у таких панелей больше, чем у их предшественников, поэтому в домах, построенных с применением сэндвич-конструкций, увеличены показатели высоты потолка и расстояния между несущими стенами, по сравнению с привычными бетонными панелями.
Плюсы и минусы панельных конструкций
- На застройку уходит наименьшее количество времени (от 3 до 12 месяцев), по сравнению с кирпичными и монолитными.
- Наиболее доступная стоимость жилья, за счет низкой себестоимости материалов и небольших затрат энергии и труда.
- Проектный срок эксплуатации 40-50 лет. Реальный срок службы может быть до 1,5 раз больше проектного.
- Первичный ремонт не требует приложения особых усилий. Панель имеет гладкую и ровную текстуру, которую с легкостью можно зашпатлевать самостоятельно.
Недостатками многоквартирных панельных домов являются:
- Планировка спроектирована так, что ее невозможно изменить – большинство стен является несущими.
- Низкий уровень звукоизоляции. Чрезмерно высокий показатель слышимости достигается из-за небольшой толщины панелей.
- Плохая теплоизоляция. Причинами этого недостатка могут стать небольшая толщина панелей или некачественно заделанные стыки между ними, чем часто «славятся» недобросовестные застройщики. Повысить уровень теплоизоляции можно только самостоятельно установив дополнительный слой утеплителя, что влечет за собой дополнительные расходы.
Современные строения панельного типа превосходят советские в следующих показателях:
- Заметно улучшена планировка помещения.
- Есть возможность покупки квартиры с уже застекленным балконом и двумя санузлами.
- Разнообразные фасады строений.
- Качественные многослойные панели обеспечивают более высокие показатели шумо- и теплоизоляции.
Дома из кирпича
Многоквартирные дома из кирпича Многоквартирные дома из кирпичаВ настоящее время заметно сократился процент строительства домов из кирпича. Это обусловлено относительно высокой стоимостью материалов и длительностью работ, по сравнению с другими способами застройки. На построение многоэтажки из кирпича (10-18 этажей) уходит 1,5-2 года. Такой показатель на 30% выше, чем строительство монолитных конструкций и на 50% выше панельных. Современные кирпичные многоквартирные дома относят к сегменту премиум-жилья.
Технология строительства
Строения из кирпича являются наиболее пригодными для проживания, в частности, если при их строительстве был использован керамический кирпич. Материал керамики считается экологичным, способным к приему и отдаче влаги, а также к регулированию микроклимата в квартире. К тому же это отличный теплоизолятор, который позволяет сократить затраты на коммунальные платежи за отопление.
Также в строительстве многоэтажек могут применять силикатный кирпич. Его свойства теплоизоляции не такие высокие, так у керамического, поэтому стены дополнительно утепляют.
В настоящее время дома только из одного кирпича строят не часто. Застройщики отдают предпочтение комбинированным монолитно-кирпичным конструкциям. Такое исполнение позволяет увеличить эксплуатационный период здания и разнообразить его архитектуру.
Плюсы и минусы кирпича
- С архитектурной точки зрения из кирпича возможно возведение любых конструкций.
- Проектировщики не ограничены рамками типовых планировок.
- Высокое доверие к материалу у покупателей.
- Лучшие показатели тепло- и шумоизоляции среди всех технологий строительства.
- Материал способен впитывать и отдавать влагу. Что избавляет от такой проблемы как возникновение плесени и грибков из-за сырости помещения.
- Длительный срок эксплуатации – до 150 лет.
- Наиболее приятные показатели микроклимата, то есть зимой в помещении не холодно, а летом не жарко.
Недостатков у материала значительно меньше, чем преимуществ, но они все же присутствуют:
Панельный дом: плюсы, минусы и особенности
В отличие от кирпичного панельки собирают по огромным частям — складывают из железобетонных плит, как конструктор. С завода на стройку приезжают блоки — цельные стены, полы и потолки будущего дома, остается только их совместить. С лицевой стороны плита выглядит однородной, может быть рельефной или гладкой, но на самом деле состоит из нескольких слоев: наружного облицовочного слоя, железобетона и утеплителя из минеральной ваты и пенополистирола. В последний заложен каркас из арматуры, который соединяет все компоненты. Строители возводят каркасные и бескаркасные (крупнопанельные) здания: в первом случае «конструктор» скрепляют посредством колонн и межпанельных перекрытий, во втором продольные несущие стены опираются на поперечные.
Панельная технология впервые появилась в 1910 году в пригороде Нью-Йорка, а в СССР разработка первых панельных домов началась в 1940 году, но была прервана из-за Великой Отечественной войны. Удобство этой технологии заключается в сокращении сроков строительства — они зависят от количества этажей будущего дома, но обычно работы занимают от трех месяцев до года.
Типы панельных домов
Панельные дома делят на три основных типа-категории в зависимости от материалов и площадей квартир:
- 137-я серия: площадь квартиры до 70 кв. м, кухни 9 кв. м. На первом этаже — помещение для консьержа и хранения вещей.
- 504-я серия: самый бюджетный вариант, отличаются холодными стенами, кухнями 4,5–6,3 кв. м, смежные комнаты и совмещенные санузлы, а в квартирах нет подоконников.
- 600-е серии: максимальная площадь квартиры — до 65 кв. м, средний класс среди панелек. В народе дома прозвали «кораблями» за окраску фасадов с непрерывными оконными проемами, похожими на палубные надстройки пассажирских паромов.
Современные панельные дома
Учитывая опыт прошлых лет и зачастую оправданное недовольство хрущевками советских времен, покупатели и сейчас с недоверием относятся к панельным домам. Но благодаря технологиям новые панельки превратились в комфортное жилье. Современные застройщики усложняют и оптимизируют конструкции блок-секций и методы их соединения друг с другом, снабжают стены высокотехнологичными материалами с учетом теплопроводности.
Увеличен шаг несущих стен, улучшена планировка: метраж в новых квартирах, как правило, больше, чем в типовой советской застройке. Потолок подняли до 420 см, а внешняя облицовка пестрит оригинальными вставками и оттенками. Срок эксплуатации современных панельных объектов увеличился до ста лет.
Панель, кирпич или монолит
Монолитные дома строят из бетона, который держится армированным металлическим каркасом. Для заливки стен используют опалубку, которая собирается, переносится и разбирается, чтобы возвести стены в разных частях здания. В монолитных домах можно сделать перепланировку любой сложности в пределах квартиры. При этом средняя скорость строительства — четыре-пять этажей в месяц.
Кирпичные дома — это высокое качество, которое сейчас относят к премиум-классу. Строительство одного такого высотного здания занимает от двух лет, и цены выше по сравнению с монолитными и панельными многоэтажками. Последние, даже в самом современном варианте, по-прежнему проигрывают кирпичу и монолиту по уровню звукоизоляции. Зато их цена значительно ниже, поскольку себестоимость возведения панельного дома по сравнению с монолитным ниже на 20–40%.
Плюсы и минусы панельных домов
Преимущество для застройщика очевидно — панельный дом можно возвести быстро. Среди потенциальных покупателей недвижимости бытует мнение, что такие дома отличаются маленькими площадями квартир, низкими потолками и холодными стенами. На самом деле у панелек много плюсов:
- можно не бояться покупать квартиру в панельном доме на стадии котлована. Сроки строительства короткие, и его не нужно приостанавливать зимой, погодных условий такой дом не боится;
- малозатратная технология производства плит, тем не менее, исключает брак в результате человеческого фактора — создание «деталей» дома автоматизировано;
- простота изготовления влияет на цену: панельные дома относят к сегменту доступного жилья;
- панельки официально служат до полувека, но на примере советских хрущевок можно видеть, что срок эксплуатации может быть 100–150 лет;
- в квартире панельного дома проще делать ремонт: снижаются затраты на капитальную подготовку и без того гладких стен;
- железобетонные плиты отличаются прочностью, материал устойчив к коррозии, хорошо противостоит физическим и химическим воздействиям.
Минусы тоже есть. Среди основных архитекторы называют следующие:
- планировка. Технология строительства предусматривает большое количество несущих стен, которые нельзя сносить, перестраивая жилье по собственному желанию;
- сырость. Эта проблема может появиться вскоре после сдачи квартиры, если застройщик использовал некачественные материалы, либо в старых панельках, где разрушаются швы на стыках стен. При отсутствии хорошей вентиляции влага приводит к образованию грибка и плесени;
- плохая изоляция. В панельных домах лучше позаботиться о дополнительной звуко- и теплоизоляции, ведь стены довольно тонкие. Раньше проблему решали с помощью ковров, сейчас на рынке достаточно современных материалов, о которых стоит подумать перед началом ремонта.
Стены в панельных домах
Квартиры в панельных домах обязательно нужно проветривать или снабжать вытяжкой из-за низкой воздухопроницаемости используемых материалов. В старых панельках шаг несущих стен составлял 3,3 м, в современных — 4,2–6,6 м. Наружные стены — самые толстые; они могут быть однослойными (из легкого бетона) и многослойными (из железобетона и пенополистирола).
Несущие панели обычно 140–220 мм, а внутренние перегородки в квартирах — 80–100 мм. Толщина стен измеряется без учета штукатурки, утеплителей и других отделочных материалов.
Практически все современные панельные дома строятся из трехслойных стен: между бетонной заливкой в них проложен утеплитель. Коэффициент теплоизоляции практически равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. Ширина панельных стен зависит от конструкции дома: чем больше этажей, тем толще должны быть несущие панели в основании здания. Основной проблемой остаются стыки между ними, поэтому, когда планируете покупать квартиру в панельном доме, убедитесь, что в ней нет видимых щелей, из которых дует (проверяют при помощи зажженной спички). Если принимаете жилье в новостройке, обязательно обращайте внимание застройщика и требуйте исправления недочетов.
Перепланировка квартиры в панельном доме
При перепланировке важно учесть, где находятся несущие стены. Поскольку они играют ключевую роль в конструкции дома, перестраивать их по своему усмотрению незаконно. Но любые внутренние перегородки можно переносить и убирать. До того как согласовывать ремонт с дизайнером, нужно подготовить план жилья с указанием функциональности стен и техническое заключение. Часто владельцы определяют, какие из них несущие, только оценив ширину, и тем самым рискуют нарушить закон.
Помимо функционала стены, специалисты учитывают, планируется ли в доме капитальный ремонт и были ли подобные изменения у соседей, живущих в верхних квартирах и под вами. В некоторых случаях разрешают делать проем (например, между комнатой и кухней), но с обязательным усилением металлоконструкцией. Любую перепланировку владельцы должны внести в проект и согласовать его с лицензированной организацией.
Комментарий эксперта
Илья Заливухин, архитектор:
— Главная особенность панельных домов — в их конструктивной системе, в случае перепланировки ее запрещено нарушать. Специалисты должны подготовить проект на основании исследования конструкции, чтобы дать ответ на вопрос, можно ли делать перепланировку. Определить стопроцентно на глаз, несущая это стена или нет, практически невозможно; современные панельные стены могут быть шире 20 см независимо от функции. Часто в квартире такого дома все стены несущие, потому что в нем нет железобетонного каркаса.
Все жалобы на условия жизни в панельных домах актуальны и для современных новостроек. По сравнению со зданиями прошлого века они в чем-то стали лучше — изменились материалы, но не до такой степени, чтобы многоэтажную панельную застройку можно было бы считать качественной. Например, что касается звукоизоляции, то часто шумы проникают через швы между стенами, полом и потолком, а не сквозь саму плиту. Поэтому я бы посоветовал обращаться к специалистам, которые грамотно подберут варианты для шумоизоляции. В противном случае можно вложить много денег и не получить результата.
В СССР панельные дома делали как временное решение. Хотя изначально появились индивидуальные проекты, такие как «Ажурный дом» архитектора Андрея Бурова на пересечении Беговой улицы и Ленинградского проспекта. Панели в таких домах были массивными, резными, декоративными. В дальнейшем строители задумались об упрощении технологий. В 1955 году вышло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое дало старт советскому модернизму. Так появились стандартизированные дешевые панельки в составе целых кварталов, как в Новых Черемушках архитектора Натана Остермана. Квартиры в этих домах давали от государства, а теперь они стали коммерческим жильем.
Панельные дома могут быть востребованы при улучшении качества строительства, чтобы в итоге не уступать по параметрам монолиту. В мире существуют примеры панельных домов бизнес-класса, у нас же это в основном эконом. Нужна не дешевая коммерческая застройка, а переосмыслении конструкций — экоматериалы, высокое качество.
Покупая квартиру в новом панельном доме, попробуйте просчитать на 20–30 лет вперед. Сразу выбирайте ту, планировка в которой вас полностью устраивает. Любая самодеятельность здесь чревата не только юридическими, но и физическими последствиями — стены держат дом. Если говорить о капитальном ремонте, то про перепланировку лучше забыть. Иначе будет много сложностей и дополнительных вложений, если конструктор все же даст разрешение на реконструкцию и изменения в несущих стенах. По вопросу замены окон и утепления тоже стоит консультироваться в конкретном случае, потому что у каждой конструкции свои особенности. Например, если промерзает стена и вы делаете утепление без заключения архитектора, может измениться место концентрации влаги, что приведет к сырости и образованию плесени.
Раньше панельные дома были пятиэтажными, теперь это высотная застройка, а качество не сильно изменилось. Панель не вытеснит монолит даже при улучшении качества материалов: каждая технология строительства актуальна для определенных условий местности, сроков возведения дома. Панельные дома могут стоить дешевле за счет уменьшения расходов на оплату ручного труда — автоматизации процесса на производстве, но не за счет качества. Вместо того чтобы увеличивать плотность застройки, предоставляя «доступное жилье», и возводить панельные многоэтажки выше пяти этажей, нужно повышать качество домов, делая упор на комфорт жильцов и учитывая уникальную архитектуру города.
Загадки материального мира: почему в Москве мало кирпичных новостроек
Прямо сейчас в Москве нет ни одной кирпичной новостройки. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в риелторских агентствах «Миэль» и Est-a-Tet. Брокеры посчитали, что жилые комплексы из кирпича прекратили строить в столице еще в начале двухтысячных годов.
Кирпичные предложения на первичном рынке Москвы относятся исключительно к реконструкции, во время которой девелоперы восстанавливают историческое здание с помощью оригинальных материалов. Только в этом случае в столичной новостройке можно найти кирпичные стены, рассказали в агентствах «НДВ-Недвижимость» и «Бест-Новострой».
В то же время за пределами столицы кирпичное домостроение процветает. Такие дома преобладают в центральных районах Новосибирска, Казани, Калининграда, Твери, Иркутска, Нижнего Новгорода и других городов России, рассказали «РБК-Недвижимости» в агентствах «Этажи» и «Мегаполис-Сервис».
Куда исчез кирпич
В старых границах Москвы без учета Зеленограда 84% готовых корпусов в новостройках изготовлены по монолитной технологии, 15% сделаны из панелей и лишь 1% приходится на другие способы возведения домов, подсчитали в компании «Миэль». «От кирпичей отказались по причине дороговизны и длительности такого типа строительства. К примеру, панельный дом возводится за год, а кирпичный дом такой же этажности будет строиться примерно 2,5 года», — заявила генеральный директор агентства «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.
«Кирпичное домостроение достаточно ресурсозатратное, — подтвердила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Нужны каменщики высокой квалификации. Кроме того, строятся такие дома намного дольше, чем по монолитной или панельной технологии. Панель буквально собирают на площадке, как конструктор, монолит — заливают в опалубки, «копируя» элементы, это тоже относительно быстро. Кирпичная кладка — ручная работа».
В агентстве «НДВ-Недвижимость» строительство многоэтажек из кирпича назвали экономически нецелесообразным. «Этот материал применяется в монолитно-кирпичных домах в качестве ограждающих конструкций, а каркас дома возводится из монолита. Сейчас в Москве растет число монолитных домов, и их доля в будущем будет только увеличиваться, поскольку монолит предоставляет больше возможностей для проектирования», — считает руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова.
В настоящий момент кирпич используют преимущественно для облицовки — и в монолитно-кирпичных, и в панельных зданиях Москвы, утверждают риелторы. «Сейчас в реализации в Москве находится менее десяти полностью кирпичных проектов. Это проекты с лофтами, которые реконструируются на базе кирпичных зданий двадцатых годов прошлого века», — рассказала Шаталина.
Панельные стереотипы
В начале двухтысячных годов соотношение панельного и монолитного домостроения в Москве составляло примерно 50% на 50%, сообщает агентство «Миэль». «Далее доля панели на рынке неуклонно снижалась и в 2014 году достигла минимума. В кризисные 2015–2016 доля панели опять стала набирать обороты», — вспоминает Шаталина.
«Число панельных корпусов растет, поскольку правительство Москвы предоставляет льготы тем девелоперам, которые будут использовать современные панельные серии в строительстве», — разъяснила Юлия Иванова из «НДВ-Недвижимости».
Существует стереотип, что панель — более дешевый материал, а значит, менее качественный, считает Ирина Доброхотова. «Также считается, что кирпичные дома — более теплые и с меньшей звукопроницаемостью. Монолит считается «золотой серединой», хотя и у него есть свои недостатки: например, расхождение метражей от изначально запланированных. Квартира в таком доме может увеличиться или уменьшиться на 2–5 кв. м. В панельных зданиях это практически исключено. Также монолит и панель дают достаточно сильную усадку», — указала глава компании «Бест-Новострой».
Доля панельных корпусов в новостройках Москвы последних пяти лет
Негативную репутацию панельных многоэтажек подтвердили в агентствах «Мегаполис-Сервис», «Миэль» и «Этажи». «[При разговоре о панельных домах] покупатели тут же представляют себе тонкие стены, плохую шумо- и теплоизоляцию, щели между плитками и типовые планировки. Современные застройщики стараются изменить этот имидж в глазах покупателей. Есть и заблуждение, что монолитные дома строят более высококвалифицированные работники, нежели панельные. Для такого суждения нет оснований. Напротив, сами панели изготавливают на заводе, они должны удовлетворять всем требованиям и проверяются, а вот нарушения при заливке монолита, скорее всего, могут остаться незамеченными», — заявила Наталья Шаталина.
Имидж монолитных и особенно кирпичных зданий намного лучше, утверждают риелторы. «Если за одинаковую цену предложить и панель, и кирпич — выберут кирпич, — рассказала менеджер агентства «Этажи» в Тюмени Ольга Зайцева. — Кирпич считается самым экологически чистым материалом, его любят. Жители кирпичных домов хвалят микроклимат квартир: летом прохладно, зимой тепло. Монолитно-каркасные дома считаются отличным вариантом для тех, кто хочет выполнить перепланировку: внутри квартиры нет несущих стен».
Для Москвы — дорого, для регионов — обычное дело
Кирпичные здания кажутся слишком дорогими и сложными только для московских застройщиков, показал опрос региональных агентств недвижимости. В областных центрах по всей России продолжают строить многоэтажки из кирпича, так как этот материал пользуется наибольшим спросом и уважением со стороны покупателей, заключили риелторы, с которыми общалась редакция «РБК-Недвижимости».
К примеру, в Иркутске, Рязани и Улан-Удэ вообще не строят новые панельные дома, сообщили в агентствах «Земеля», «Огни города», «Родные стены» и «Миэль». На первичном рынке Иркутска и Рязани присутствует только кирпич и монолит-кирпич, в Казани также можно найти дома из сип-панелей, указали риелторы. В Улан-Удэ возводятся дома из клееного бруса и бетона — в основном такие здания относятся к частному сектору, уточнили риелторы.
Там, где панельные дома все-таки строят, спрос на подобное жилье оказывается минимальным. «В Казани есть готовые, сданные в эксплуатацию панельные дома, в которых до сих пор не проданы квартиры, — рассказал Дмитрий Богатырев из татарстанского подразделения «Этажей». — Есть в Казани один проект с нетипичной для России технологией строения: дома из алюминиевых каркасов, обшитые гипсокартоном. Это полноценные капитальные жилые строения. Большим спросом они не пользуются».
Структура домостроения в городах России по текущему объему квартир на продаже
Читайте также: