Цокольный этаж в новостройке
За или против. Плюсы и минусы цокольного этажа в частном доме
+ Увеличивается полезная площадь дома. Не нужно ломать голову над устройством дополнительных построек на участке.
+ Возможность размещения помещений различного назначения, даже жилого. Здесь на сколько хватит фантазии. Можно обустроить: игровую комнату, тренажерный зал, мастерскую, гараж, сауну и прочее.
+ Решили продать дом? Благодаря наличию цокольного этажа, тем более с жилыми помещениями в нем, можете смело увеличивать стоимость недвижимости до 30% от первоначальной.
+ Подземный этаж – хорошее препятствие потоку холодного воздуха, поэтому пол первого этажа при наличии цоколя утеплять не нужно. Какая-никакая, а экономия средств при строительстве.
Загородный дом по проекту "Флинт" с цокольным этажом. План устройства подземного этажа смотрите ниже. Загородный дом по проекту "Флинт" с цокольным этажом. План устройства подземного этажа смотрите ниже.Недостатки цокольного этажа
- Первый минус цоколя дает неслабую фору последнему из вышеперечисленных преимуществ. Подземный этаж требует много расходов на земляные работы, качественный стройматериал, гидроизоляцию и утепление. Кроме того, нужно будет потратиться на устройство искусственной вентиляции, дренажа и электропроводки.
- Недостаточное количество, а иногда и полное отсутствие естественного освещения.
- Сложность при возведении цокольного этажа из-за высоко расположенных грунтовых вод.
Цокольный этаж проекта "Флинт": 1 - котельная, 2 - холл, 3 - кладовая, 4 - комната отдыха, 5 - кладовая Цокольный этаж проекта "Флинт": 1 - котельная, 2 - холл, 3 - кладовая, 4 - комната отдыха, 5 - кладоваяПодробнее о проекте "Флинт" здесь.
Само собой, строительство цоколя лучше предоставить профессиональным строителям. Потому как несоблюдение технологии возведения и гидроизоляции может привести к подтоплению этажа или что еще хуже, к разрушению несущих конструкций.
Дом по проекту "Поместье Колесниковых". Цокольный этаж: тренажерный зал, комната отдыха, прачечная, санузел с душевой, сауна, холл, котельная. Дом по проекту "Поместье Колесниковых". Цокольный этаж: тренажерный зал, комната отдыха, прачечная, санузел с душевой, сауна, холл, котельная.Подробнее о проекте "Поместье Колесниковых" здесь.
Также, важно заранее обдумать назначение подземного этажа, чтобы составить адекватную смету, куда не будут входить лишние материалы и конструкции.
Например, если это будет спальня или игровая, то обязательно нужно учесть все коммуникации и надежное утепление. Если же мечтаете устроить тренажерный зал, побеспокойтесь об отличной вентиляции.
P.S. Как вы относитесь к устройству цокольного этажа в частном доме? За или против? И если уже живете в доме с такой комплектацией, как его используете?
Делитесь своим мнением в комментариях, ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал!
Какой бизнес выгодно открывать в 2020 году на первом этаже в новостройке
Вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость в 2020 году оказался особенно сложным. Предложение на рынке новостроек неуклонно сокращается, а верно оценить потенциал нежилых объектов зачастую непросто даже профессионалам. Одной из популярных стратегий стала покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники.
Насколько привлекателен такой формат для инвесторов — разбираемся вместе с экспертами.
Фактор пандемии
Пандемия коронавируса значительно изменила ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь — в сегменте стрит-ретейла. По данным аналитиков компании AFI Development, начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них приходится 50% спроса.
Среди других заметных игроков — частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологичекая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места.
«Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны», — отмечает директор направления street-retail компании Knight Frank Ирина Козина. Так, есть помещения, расположенные на первой линии, а есть те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе. Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов.
Этапы, на которых инвесторам становится интересна покупка, тоже связаны со стоимостью помещения: вопрос в том, по какой цене застройщик или владелец коммерческих площадей готов продавать объекты. «Иногда бывает так, что стоимость на этапе строительства или перед вводом в эксплуатацию значительно ниже, чем если бы инвестор купил уже готовый арендный бизнес в этом комплексе», — указывает эксперт.
Какие помещения пользуются спросом
«Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, — констатируют в компании Colliers International. — Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса. Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока».
Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства, которое позволит превратить кафе в отделение банка или коворкинг. «Средний метраж арендуемых коммерческих площадей сейчас сокращается», — констатируют аналитики рынка недвижимости. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий. Многие кафе стали продавать еду и напитки только навынос или переформатировались в «темные кухни», которые не требуют гостевых залов. Такой подход — оптимизации и перенастройки — используют и представители других сегментов бизнеса. Например, если раньше для размещения салона красоты клиенты рассматривали помещения в 120 кв. м, то сейчас отдают предпочтения более компактным лотам — 70–100 кв. м.
По данным AFI Development, основной запрос от операторов сегмента ретейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ретейл-операторы (такие как «ВкусВилл») предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м.
Советы инвесторам
Первое, что необходимо оценить инвестору перед покупкой помещения в новостройке, — бюджет. Стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 150 тыс. до 800 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража. Самые дорогие варианты, как правило, расположены на первой линии жилого комплекса, без ограничения доступа пешеходов — именно такие объекты привлекают наибольшой трафик. Средняя доходность от покупки коммерческих площадей в новостройках сегодня составляет около 8–10%, что делает их более привлекательными для инвесторов, чем банковские депозиты.
«Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Москвы, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удаленных от центра локациях, и может достигать 20 лет», — указывает Ирина Козина. Те инвесторы, которые в первую очередь обращают внимание на показатель доходности, не привязаны к определенному месту и рассматривают все округа Москвы и Московской области, могут рассчитывать на доходность до 14–15%. Для оценки рисков при покупке большого объема помещений эксперт советует разработать целостную концепцию проекта и провести предброкеридж.
Как выстроить бизнес-стратегию, приобретая коммерческие помещения на первых этажах в новостройках
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:
— Как правило, цена коммерческих помещений на низкой стадии строительной готовности комплекса существенно не отличается от завершающего этапа. Поэтому при необходимости привлечения банковского займа нужно просчитать, будет ли доходность актива перекрывать расходы на кредит. С другой стороны, покупка помещения на стадии строительства — это возможность приобрести самый ликвидный и интересный вариант с точки зрения локации, площади и планировок. Искать помещение можно в открытых базах недвижимости и на сайтах строящихся проектов от застройщиков.
Основные риски в сегменте коммерческой недвижимости в отличие от жилой связаны с правильным просчетом арендной ставки при формировании финансовой модели будущего бизнеса. Потенциальные арендаторы могут либо не подтвердить размер ставки, которую закладывал собственник, либо будут слишком часто меняться. Необходимо также помнить, что ценность отделки коммерческих площадей для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя». Поэтому собственники коммерческих объектов часто применяют арендные каникулы в отличие от владельцев жилья. Доходность коммерческих объектов также зависит от качества всего проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов. В среднем доходность варьируется от 7% до 10–12% годовых. Готовые варианты и объекты на высокой стадии готовности тоже стоит рассматривать. Их преимущество в том, что они позволяют собственнику сразу получать арендный доход: не нужно ждать, когда застройщик введет комплекс в эксплуатацию и в него заселятся жители.
Приобретать для перепродажи стоит исключительно ликвидные объекты. Наиболее интересные варианты для инвестора в этом случае — это предложения от застройщиков, которые экспонируют лоты по цене строящегося, а не вводимого в эксплуатацию объекта. Инвестиции в такие активы возвращаются довольно быстро. При вводе помещения в эксплуатацию или после заселения комплекса цена на такой объект значительно вырастет. Его также можно выгодно продать как действующий арендный бизнес.
Бизнес на первом этаже: сколько стоят нежилые помещения в новостройках
О ценах, а также о том, как арендовать нежилое помещение в новостройках, редакция "РБК-Недвижимости" спросила у экспертов.
Сколько стоит аренда/покупка нежилых помещений в новостройках Московского региона
Стоимость аренды или продажи нежилых помещений зависит от многих факторов. "Это географическое местоположение объекта (Москва, Московская область), расположение помещения в микрорайоне относительно потоков людей и транспорта (внутри застройки, на первой линии у главной дороги), – перечисляет начальник управления коммерческой недвижимости ГК "ПИК" Антон Мельников. – Конечно, ставки аренды выше для помещений первой линии. Также на ставки влияет наличие ограничений в помещении по расположению торгового зала и витрины".
Партнер, ведущий консультант компании "Магазин магазинов" Марина Маркова приводит средние ставки аренды нежилых помещений в новостройках Московского региона: "Если брать в среднем площадь в 100 кв. м, то ставка аренды составит 500-700 долларов (16-23 тыс. рублей) за 1 кв. м", – говорит эксперт.
Стоимость покупки помещений другая. "В целом по рынку стоимость помещений под стрит-ритейл в новостройках Москвы находится в диапазоне от 150 тыс. до 500 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в новостройках Московской области эта цифра значительно меньше – от 50 тыс. до 120 тыс. рублей за 1 кв. м в год", – приводит средние цифры генеральный директор "МИЦ – Девелопмент" (ГК "МИЦ") Сергей Хорошков.
Так, например, в микрорайоне "Катюшки" (девелоперская компания "Мортон") за помещение с отдельным входом арендная ставка составляет 800 рублей за 1 кв. м в в месяц , включая НДС (микрорайон расположен в 12 км от МКАД). А в новом микрорайоне "Солнцево-Парк", который расположен в Новой Москве, аналогичная арендная ставка может достигать 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
Ставки арендной платы по объектам ГК "ПИК" варьируются от 8 тыс. до 60 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Для Московской области эти показатели, естественно, ниже и составляют от 4 тыс. до 14 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Стоимость продажи нежилых помещений в объектах ГК "ПИК" варьируется в Москве от 120 тыс. до 400 тыс. рублей за 1 кв. м, а в Московской области – от 40 тыс. до 120 тыс. рублей.
Кого хотят видеть среди арендаторов нежилых помещений девелоперские компании…
"Застройщик, как правило, не участвует в формировании необходимого набора коммерческой инфраструктуры района – если это не масштабный проект, предполагающий проживание от 5-7 тыс. жителей, – говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов" Андрей Васюткин. – Большая часть нежилых помещений на рынке не сдается в аренду, а продается – и уже покупатель (часто сам новосел) предлагает площадь в аренду. При такой схеме сложно выдержать единую коммерческую концепцию инфраструктуры района, соответствующую спросу со стороны жителей. Работает схема: кто больше заплатит – тот арендатор. Поэтому мы наблюдаем частую смену вывесок на помещениях первых этажей новых жилых домов".
"При подборе арендаторов коммерческих площадей в рамках проектов ГК "МИЦ" компания руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого комплекса набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, – рассказывает о политике компании Сергей Хорошков. – Таким образом мы стараемся диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жизни – продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты и другие объекты социально-бытовой инфраструктуры".
… а кого сами жильцы
Интересный эксперимент по подбору арендаторов реализовала компания "Региондевелопмент" на территории проекта "Жилой квартал 9-18" в Мытищах.
"Мы постарались еще на начальной стадии реализации проекта продумать концепцию инфраструктуры и предложить нашим покупателям самостоятельно выбрать именно те объекты для жизни, которые им необходимы, путем онлайн-голосования, – рассказывает генеральный директор "Региондевелопмента" Ольга Вальчук. – Это позволяет нам не только сформировать необходимый пул наших будущих арендаторов, но и понять, что именно хотят видеть покупатели в наших проектах, провести качественный анализ необходимых объектов.
Так, например, в ходе голосования стало очевидно, что жителям нет необходимости иметь на территории ЖК, в котором они проживают, полноценный ресторан, а достаточно небольшого кафетерия для завтраков и бранчей. Или же, например, популярный объект социально-бытовой инфраструктуры – салоны красоты. Результаты проведенного голосования показали, что жители хотели бы иметь рядом с домом салон спа-услуг, где можно расслабиться после тяжелого рабочего дня или трудовой недели.
По итогам собранных данных по всем категориям объектов будут проведены тендеры, в которых наши покупатели также смогут принять участие".
Арендаторы: сетевые компании или частные предприниматели
Говорить о том, что застройщики и управляющие компании отдают предпочтение сетевым компаниям или частному бизнесу, некорректно, считает Сергей Хорошков из "МИЦ – Девелопмент".
"Конечно, предпочтение отдается операторам с накопленным опытом и финансовыми ресурсами, а "сетевики" больше всего подпадают под это описание, – уточняет начальник управления коммерческой недвижимости ГК "ПИК" Антон Мельников. – Тем не менее у нашей команды нет предубеждений. Зачастую качество услуг несетевого арендатора в разы лучше, чем у сетевого".
Большинство жилых микрорайонов – эти типовые дома, панельная застройка. По словам Марины Марковой из консалтинговой компании "Магазин магазинов", в таких районах нежилые помещения сетевые ритейлеры с руками не отрывают. Большинству сетевых компаний они просто не подходят по размеру и техническим характеристикам. Поэтому здесь не идет речь о том, кого "готовы" пускать. Застройщик, как правило, продает эти помещения частным лицам, которые либо зарабатывают на аренде, либо развивают там малый бизнес. Частные предприниматели, арендующие нежилые площади в новостройках, зачастую сами живут в соседнем подъезде.
Помещение на цокольном этаже: плюсы и минусы
В этой статье хочу рассказать о не самом очевидном и востребованном варианте покупки недвижимости в Анапе ‒ помещении на цокольном этаже многоквартирного дома. Будет ли приносить оно выгоду своему хозяину или станет обузой? И почему на них нет ажиотажного спроса несмотря на более низкую цену по сравнению с квартирами?
Цокольное помещение Цокольное помещениеКазалось бы, простой бизнес-план ‒ купить цокольное помещение в новостройке, сделать нехитрый ремонт и сдавать либо в долгосрочную аренду, либо посуточно отдыхающим в сезон.
Но давайте посчитаем. Для примера возьмём потенциально более прибыльный вариант с посуточной арендой. Если сдавать, то по какой цене?
Сейчас в Анапе большое количество новых домов, квартиры в которых покупались именно с целью заработка на туристах. Поэтому будущий арендатор без труда сможет найти себе место размещения стоимостью от 1000 рублей в сутки. Да, вряд ли в шаговой доступности обнаружится пляж, но всё же в черте города и, самое главное, это будет полноценная квартира!
Следовательно, чтобы цоколю конкурировать с «нормальными» квартирами, стоимость проживания нужно держать ниже 1000 рублей за сутки.
Если же взять номера в многочисленных гостевых домах, то там цены ещё ниже ‒ от 300 до 700 рублей, в зависимости от различных факторов. Такие номера также будут вашими достойными конкурентами, ведь в них есть все условия для пребывания отдыхающих.
Вот и считайте, что средняя арендная плата, на которую вы можете реально рассчитывать, ‒ это 500-800 рублей в сутки, не больше!
Следующий момент, на который я бы хотел обратить внимание, ‒ это стоимость среднестатистического цоколя. Чаще всего в строящемся доме она колеблется в диапазоне от 600 тысяч до 1 миллиона рублей. Это помещение в черновой или предчистовой отделке. Добавьте сюда стоимость ремонта (от 10 000 руб./кв.м., включая материалы) и возможно расходы на обустройство помещения (мебель, бытовая техника).
За сколько вы в последующем сможете продать эту недвижимость, чтобы не уйти в минус? И как быстро найдёте покупателя? По опыту работы своего агентства могу сказать, что запросов на покупку помещений на цокольных этажах крайне мало, спрос на них очень невысок. То есть продавец рискует долго ждать своего покупателя, либо делать скидку в ущерб себе.
Также я не советовал бы брать цоколь для собственного постоянного проживания в нём. И вот почему. Всё, что ниже уровня земли, ‒ это сырость и насекомые (блохи, клопы, тараканы). Я знаю, о чём говорю, так как испытал это на себе. Если цоколь используется в качестве квартиры на постоянной основе, то вся эта живность станет вашими постоянными соседями и никакие химические обработки не смогут надолго избавить вас от них. Жаркий и влажный климат Анапы в сочетании с мягкой зимой будут этому способствовать.
Я понимаю соблазн купить недвижимость в курортном городе по той цене, которая предлагается на цокольных этажах, но всё же рекомендую подкопить, взять при возможности ипотеку ‒ и приобрести полноценную квартиру в Анапе или ближайших пригородах.
Ну а что же делать с цоколем? Неужели он совершенно бесполезен?
Моё мнение, что самым выгодным вариантом распоряжения такого рода недвижимостью ‒ это приобрести его на раннем этапе строительства, дождаться сдачи дома, сделать ремонт и продать/сдавать его в качестве коммерческого помещения.
Коммерческая недвижимость в Анапе пользуется спросом. Самая главная задача ‒ убедить потенциального покупателя-бизнесмена, что именно ваше помещение наиболее ликвидно для его вида деятельности.
Кстати, возможно покажется неочевидным, но долгосрочная аренда под коммерцию гораздо выгоднее, чем посуточная аренда отдыхающим. Во-первых, это круглогодичный и стабильный доход. Во-вторых, не требуется расходов и времени на уборку и мелкий ремонт между заездами не всегда аккуратных туристов (всё-таки предприниматели намного ответственнее и бережнее относятся к месту ведения своего бизнеса).
Надеюсь, мне удалось рассказать о всех нюансах цокольных помещений, их сильных и слабых сторонах.
Для удобства вся информация изложена в формате видео:
Кладовки в новостройках: почему этот формат становится популярным
Рассказываем о новом популярном тренде в новостройках, что из себя представляют такие помещения и как их используют.
Зачем нужна кладовка
Раньше сезонные вещи или спортивный инвентарь многие отвозили на дачу, запихивали на антресоли или хранили в гардеробной. Не все вещи удобно хранить дома, многие из них крупногабаритные и занимают место. Куда девать зимой велосипед? А если он не один в семье? Спортивный инвентарь, шины и диски, сезонную одежду, инструменты и вещи, которые относят к сентиментальным — жалко выкинуть, но дома им явно уже не место. Все это можно складировать в личном келлере.
Помимо хранения такой категории предметов возможно и ситуационное хранение, например складирование вещей или стройматериалов во время ремонта. Место для хранения нужно, если вы только планируете ремонт, но уже покупаете предметы интерьера в сезон распродаж. Даже без серьезных планов по переустройству жилья всегда приятно временно вывезти из дома лишнее, что особенно актуально для малометражных городских квартир. Кладовка будет большим плюсом во время заселения в новостройку, когда делается ремонт, а по мере обустройства можно постепенно забирать оттуда ящики с вещами, а не сразу сваливать все в квартире.
Кладовки в доме — новый тренд в девелопменте жилья
Девелоперы понимают потребности покупателей новостроек и стали оборудовать теплые помещения для хранения вещей на цокольных или подвальных этажах. Первые кладовки в новостройках Москвы начали появляться в начале 2010-х годов. В исключительных случаях, конечно, они встречались и раньше, вспоминают риелторы. Этот формат оказался настолько востребованными, что уже в 2018 году в столице в почти 40% новостроек были такие помещения для хранения. В 2021 году кладовки в старых границах Москвы есть в 215 новостройках (61%) и в 146 (70%) в Новой Москве, в Подмосковье келлеры есть в 12 проектах (37,5%), подсчитали аналитики компании «Бест-Новострой». Если говорить в целом о России, то сейчас такие помещения есть уже в каждой четвертой новостройке.
«По мере развития формата студий и микроквартир росла необходимость где-то хранить сезонные или просто габаритные вещи. Затраты для девелопера не просто оправданны, иногда кладовки вообще спасают часть проекта, так как располагаются там, где никакого другого полезного использования площади быть не могло. Например, в проекте без паркинга цокольный этаж с низким потолком и коммуникациями, нарушающими его рельеф, делающими невозможным разбить площадь на коммерческие помещения, под келлеры отлично подойдет», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Этот тренд активно развивается не только в Москве, он становится все более востребованным и в регионах. В некоторых из них доля новостроек с кладовками уже превышает столичные показатели, хотя значительно отстает в их числе.
Топ-5 регионов по доле наличия кладовых в ЖК
Девелоперская компания «Брусника» начала интегрировать кладовые помещения в проекты в 2018 году. К этому решению компанию подтолкнуло исследование столичных риелторов, которое показало, что в Москве дополнительные сервисные помещения для хранения присутствуют в более чем 40% новостроек. В регионах подобных решений на тот момент практически никто не предлагал. Пилотным для компании стал квартал «Суходольский» в Екатеринбурге, рассказали в пресс-службе девелоперской компании.
Если рассмотреть ЖК в разрезе классов, то, по данным ЕРЗ, кладовки имеют:
- стандарт — 13%;
- комфорт — 28%;
- бизнес — 39%;
- элитный — 37%.
По словам президента Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ) Дмитрия Майера, столичные застройщики жилья, испытывая трудности с продажей машино-мест в подземных паркингах уже возведенных домов, обращаются за консультациями по вопросу перепрофилирования невостребованных зон парковки в зону для индивидуального хранения вещей, банальных кладовок для нужд жителей. Также наблюдается тенденция со стороны застройщиков по изначальному проектированию подземных зон хранения в жилых домах. Застройщики тонко чувствуют возникающую потребность, говорит эксперт.
Как проектируют кладовки в жилых комплексах
В Москве, по данным «Бест-Новостроя», кладовки могут быть менее 1 кв. м или достигать 25 кв. м. Средняя площадь — около 4 кв. м. Проектируют их обычно из расчета не более одной кладовой на три квартиры, часто в подземном паркинге или на «бесполезной» площади, которую никак иначе использовать нельзя. В зависимости от проекта келлеры могут запираться как стальными дверями, аналогичными входным, так и сетчатыми; могут быть электрифицированы и иметь какое-то зонирование, полки для хранения.
В проектах компании «Брусника» кладовки располагают на цокольном этаже. Они отличаются исполнением (кирпич или профлист), размером (3–7 кв. м) и функциональным наполнением. При этом квадратный метр кладовой стоит дешевле жилого, что обусловливает высокий спрос на такие помещения (цена за кладовую в «Первом квартале» в Видном, например, начинается от 120 тыс. руб.), отмечают в девелоперской компании.
«В новых проектах «Брусники» в кладовых предусмотрены стеллажи и полки, металлические каркасы. Это связано с желанием исключить риск нарушения норм безопасности и запрограммировать эргономику помещения. Ограничений по хранению в кладовых помещениях нет, за исключением взрывоопасных и едких химических веществ», — отмечают в пресс-службе девелоперской компании.
«Правила пользования кладовыми устанавливает обычно УК. Но даже если она не выставляет в отношении келлеров особых предписаний, на них распространяются ограничения такие же, как на машино-места или МОП — в зависимости от того, как де-юре оформлялась кладовка (она может быть нежилым помещением или долей общедомового имущества). Так или иначе, горючие, легковоспламеняющиеся, взрывоопасные вещества и предметы хранить в кладовках запрещено, а также любые вещи в легкосгораемой упаковке», — говорит Ирина Доброхотова.
Цоколь и подвал – стоит ли покупать? Какие есть риски и ограничения
В сентябре – октябре 2020 мне передали для продажи два подвальных и одно цокольное помещение. Вопросы, которые важны для покупателей и арендаторов этих помещений, и которые мы обсуждаем на встречах и на показах имеют свою специфику, связанную особенностями подвальных и цокольных помещений.
В этой статье разберем основные из них:
• В чем отличие цоколя от подвала;
• Какие преимущества и недостатки таких помещений;
• Под какие виды деятельности не подойдет подвальное и цокольное помещение;
• На что нужно обратить внимание при покупке.
В чем отличие подвала от цоколя
В соответствии с пунктами 3.33 и 3.36 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 (скачать свод правил в pdf):
При этом, характеристика помещения определяется по всему этажу. И перепад в высотах земельного участка, на котором расположен дом, определяет фактическое наименование этажа. Если большая часть расположена под землей, а отдельно взятое помещение выше, этажность будет определена по большей площади.
Даже если продавец заявляет, что продает цокольное помещение, в нем достаточно большие окна, и по характеристикам само помещение подходит под цоколь – проверьте документы. В выписке из ЕГРН будет указан фактический этаж объекта (цоколь это или подвал):
Преимущества подвальных и цокольных помещений:
• Стоимость;
• Низкие коммунальные платежи;
Часто через подвальное помещение проходят транзитом общедомовые трубы отопления, что позволяет не устанавливать индивидуальные радиаторы и экономить существенные суммы на отоплении.
• Низкая кадастровая стоимость, и соответственно низкие налоги.
Это преимущество сейчас особенно актуально, т.к. налог на имущество, который рассчитывают, как процент от кадастровой стоимости, постоянно увеличивают. В ближайшее время от должен составить 2% от кадастровой стоимости.
Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:
В соответствии с п 4.11 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:
• Помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• Помещения для пребывания детей;
• Кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• Сауны;
• Лечебно-профилактические учреждения.
На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:
1. Проверяйте документы:
Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.
Проверьте назначение помещения. Должно быть указано – нежилое помещение.
Также проверьте:
• Основание права собственности;
• Правообладателя;
• Ограничения и обременения по объекту недвижимости.
Полный список документов, которые нужно проверить перед покупкой можно найти в статье Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой
2. Изучите инженерные коммуникации:
Общедомовые коммуникации.
Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.
Система канализации.
Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.
Система вентиляции.
Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.
Электроэнергия.
Проверьте, кабель какой мощности заведен в помещение. Соответствуют ли установленные автоматы этой мощности. На какое количество кВт заключен договор с энергоснабжающей организацией.
Информацию о том, какая мощность нужна различным видам бизнеса вы можете найти в статье Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса.
При покупке подвального или цокольного помещения учитывайте информацию из этой статьи. И помните, что для коммерческой недвижимости определяющий фактор успеха – расположение объекта. Помещение с хорошим и правильным пешеходным трафиком будет ликвидно и востребовано, даже если оно находится в цоколе или подвале жилого дома.
Читайте также: