Цокольный этаж коммерческая недвижимость
Организация бизнеса в подвальном помещении
Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.
- Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
- Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
- В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.
Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома
Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.
В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.
Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв. м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.
Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.
- Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
- Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
- Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
- Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
- Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
- Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
- Турагентство.
- Пункты приёма вторичного сырья.
- Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
- Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
- Бильярдный клуб.
- Кафе, закусочные или бар.
Ремонт электроники в подвальном помещении.
Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:
- подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
- обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
- заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
- нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
- законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.
Запрещенные виды деятельности
Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:
- Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
- Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
- По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
- В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
- Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
- В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.
Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:
- для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
- магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
- важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.
Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.
Правовое оформление помещения
Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.
Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.
Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.
Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.
Сбор и подача документации
Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.
- Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
- После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
- Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
- Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
- После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
- Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.
Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.
Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.
Ремонт и техническая инспекция
Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.
- Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
- В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
- Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
- Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
- При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.
Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.
Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.
Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении
В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.
В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.
Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.
Автор » Илья АвдеевГлавный редактор сайта, инженер-строитель. Окончил СибСТРИН в 1994 году, с тех пор отработал более 14 лет в строительных компаниях, после чего занялся собственным бизнесом. Владелец компании, занимающейся загородным строительством.
Продажа подвалов и цоколей в Москве
Недорого купить подвальное помещение в Москве в жилом доме с полным сопровождением и безопасным способом расчета.
На нашем сайте в базе подвалов и полуподвальных помещений нашлось 16 вариантов. Цены на покупку цокольных этажей - от 250 000 руб. до 400 000 000 руб. Площадь от 4 м² и больше.
Продажа помещений на цокольных этажах в Москве с арендатором и без - смотрите на сайте компании.
Оставьте онлайн-заявку на сайте и специалист свяжется с вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы.
Продажа подвалов и цоколей во Владивостоке
Недорого купить подвальное помещение во Владивостоке в жилом доме с полным сопровождением и безопасным способом расчета.
На нашем сайте в базе подвалов и полуподвальных помещений нашлось 6 вариантов. Цены на покупку цокольных этажей - от 3 000 000 руб. до 23 000 000 руб. Площадь от 38.6 м² и больше.
Продажа помещений на цокольных этажах во Владивостоке с арендатором и без - смотрите на сайте компании.
Оставьте онлайн-заявку на сайте и специалист свяжется с вами в ближайшее время и ответит на все интересующие вопросы.
Купить нежилое помещение в Москве
Прибыльно купить нежилое помещение в Москве с заданными параметрами по недорогой цене в всеохватной базе недавних объявлений. Выгодная продажа нежилых помещений Москва предложения с фото нужных за короткий срок.
Сортировка- Дата ↓
- Цена ↓
- Цена м² ↓
- Московская область, Москва, Руставели, 3 корпус 5
Коммерческое помещение - офис свободного назначения. Общая площадь 40 кв.м. на 1-м этаже жилого дома в пешей доступности (10 мин.) от м. Дмитровская и м. Тимирязевская. Помещение.
- 7 500 000
- 1 м² = 187 500
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Бирюлёвская, 21 корпус 1
Продажа прав аренды (ППА) от ДГИ.Квартира в жилом доме на первом этажеВ аренде 1 год. Есть арендаторы.С сентября 2021 г возможен льготный выкуп помещения, без первоначального.
- 2 450 000
- 1 м² = 42 241
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Ленинский проспект
Продается ГОТОВЫЙ БИЗНЕС.Медицинская Клиника с.
- 5 900 000
- 1 м² = 59 000
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Огородный проезд, 16
ОСТАНКИНО BUSINESS PARK - это офисный комплекс из пяти зданий, расположенный в 1 минуте от станции метро "Бутырская" и платформы "Останкино", в 5 минутах от.
- 13 677 479
- 1 м² = 195 393
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Огородный проезд, 16
ОСТАНКИНО BUSINESS PARK - это офисный комплекс из пяти зданий, расположенный в 1 минуте от станции метро "Бутырская" и платформы "Останкино", в 5 минутах от.
- 13 754 972
- 1 м² = 193 732
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Огородный проезд, 16
ОСТАНКИНО BUSINESS PARK - это офисный комплекс из пяти зданий, расположенный в 1 минуте от станции метро "Бутырская" и платформы "Останкино", в 5 минутах от.
- 13 754 972
- 1 м² = 193 732
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Огородный проезд, 16
ОСТАНКИНО BUSINESS PARK - это офисный комплекс из пяти зданий, расположенный в 1 минуте от станции метро "Бутырская" и платформы "Останкино", в 5 минутах от.
- 13 959 879
- 1 м² = 199 427
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Огородный проезд, 16
ОСТАНКИНО BUSINESS PARK - это офисный комплекс из пяти зданий, расположенный в 1 минуте от станции метро "Бутырская" и платформы "Останкино", в 5 минутах от.
- 14 038 972
- 1 м² = 197 732
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Огородный проезд, 16
ОСТАНКИНО BUSINESS PARK - это офисный комплекс из пяти зданий, расположенный в 1 минуте от станции метро "Бутырская" и платформы "Останкино", в 5 минутах от.
- 14 038 972
- 1 м² = 197 732
- Собственник
- 20 сен 2021
- Московская область, Москва, Рублёвское, 48/1
Продается помещение площадью 6.1 м2 в 4 мин. пешком от м. Крылатское, район Крылатское. Помещение располагается в 14-этажном офисно-жилом комплексе, находится на 14 этаже здания.
- 1 500 000
- 1 м² = 250 000
- Агентство
- 20 сен 2021
- Сохранить в Excel
Продажа нежилых помещений Москва
В самых свежих объявлениях недорого продажа нежилых помещений Москва на сайте реально увидеть фотографии, объект на карте, краткое описание, параметры сделки, цену за квадратный метр и продавца, отметьте район. Также, чтобы легче было подбирать, воспользуйтесь функцией добавления объявления "Избранное".
Если вы не смогли найти необходимое объявление у нас, тогда стоит попробовать купить нежилое помещение на циан , из рук в руки .
Средняя цена на нежилые помещения в Москве
Динамика изменения средней цены на нежилые помещения за последние 7 дней сентября по сравнению с предыдущим периодом
Аренда ПСН в Москве
Сдам в аренду помещение свободного назначения, 177.2 м², 5 мин. до метро пешком.
- 15 сентября
- 1051
- Собственник
Продажа офисов класса «А» в Москва-Сити от MR Group. Инвестиционная цена от Р/м2. Фин. партнер - ВТБ
- Москва, Шмитовский проезд, вл. 37
в месяц в месяц без комиссии
Снять помещение свободного назначения, 800 м², 15 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:59
- 173
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдам помещение свободного назначения, 150 м², 20 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:59
- 394
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Объявление о сдаче помещения свободного назначения, 1300 м², 4 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:58
- 1295
- Агентство
Сдается в аренду помещение свободного назначения, 33 м², 20 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:56
- 1694
- Агентство
От м2. 1-е линии. Витрины. Высокая плотность населения.
Просмотрено Еще 1 фотоСнять помещение свободного назначения, 19 м², 20 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:56
- 1420
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдам помещение свободного назначения, 250 м², 2 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:56
- 804
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Аренда помещения свободного назначения, 50 м², 20 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:56
- 723
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдам помещение свободного назначения, 95 м², 10 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:55
- 409
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдается в аренду помещение свободного назначения, 500 м², 15 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:54
- 200
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Объявление о сдаче помещения свободного назначения, 246 м², 15 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:54
- 258
- Агентство
Сдам в аренду помещение свободного назначения, 45 м², 1 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:19
- 3562
- Риелтор
в месяц в месяц без комиссии
Аренда помещения свободного назначения, 105 м², 2 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:18
- 1436
- Риелтор
в месяц в месяц без комиссии
Объявление о сдаче помещения свободного назначения, 220 м², 12 мин. до метро пешком.
- вчера в 17:18
- 615
- Риелтор
в месяц в месяц без комиссии
Снять помещение свободного назначения, 260 м², 10 мин. до метро на транспорте.
- вчера в 13:01
- 96
- Риелтор
в месяц в месяц без комиссии
Объявление об аренде помещения свободного назначения, 80 м², 5 мин. до метро пешком.
- вчера в 10:04
- 1556
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Снять помещение свободного назначения, 74 м², 7 мин. до метро пешком.
- вчера в 10:04
- 655
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдается помещение свободного назначения, 150 м², 9 мин. до метро пешком.
- вчера в 10:04
- 294
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдам в аренду помещение свободного назначения, 65 м², 5 мин. до метро пешком.
- вчера в 10:04
- 156
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Аренда помещения свободного назначения, 150 м², 9 мин. до метро пешком.
- вчера в 10:04
- 265
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Аренда помещения свободного назначения, 46 м², 10 мин. до метро пешком.
- вчера в 10:04
- 575
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдается помещение свободного назначения, 140 м², 5 мин. до метро пешком.
- вчера в 10:04
- 702
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдается в аренду помещение свободного назначения, 6 м², 3 мин. до метро пешком.
- вчера в 09:42
- 719
- Риелтор
в месяц Онлайн-показ в месяц без комиссии
Сдается в аренду помещение свободного назначения, 120 м², 12 мин. до метро пешком.
- вчера в 08:49
- 111
- Агентство
в месяц Онлайн-показ в месяц без комиссии
Сдается помещение свободного назначения, 100 м², 3 мин. до метро пешком.
- вчера в 08:45
- 111
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдам помещение свободного назначения, 50 м², 5 мин. до метро пешком.
- 19 сентября
- 859
- Риелтор
в месяц в месяц без комиссии
Сдам в аренду помещение свободного назначения, 425 м², 10 мин. до метро пешком.
- 17 сентября
- 291
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдается помещение свободного назначения, 255.7 м², 10 мин. до метро пешком.
- 17 сентября
- 326
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдается помещение свободного назначения, 393.5 м², 10 мин. до метро пешком.
- 17 сентября
- 283
- Агентство
в месяц в месяц без комиссии
Сдается в аренду помещение свободного назначения, 397.5 м², 10 мин. до метро пешком.
- 17 сентября
- 295
- Агентство
Быстрый переход Ctrl →--> ← Ctrl предыдущая следующая Ctrl →
Как я вложилась в коммерческую недвижимость
Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.
Светлана Траутманн купила нежилое помещениеЯ несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.
В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.
Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости
В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.
Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р .
Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.
В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.
Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.
В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р , что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.
Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.
У меня на руках оказалось 1 850 000 Р . Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.
Как победить выгорание
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Как я выбирала помещениеЯ уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:
- Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
- Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
- Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».
Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.
Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.
Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.
Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.
Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.
С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.
Например, в 2018 году я покупала коммерческое помещение площадью 58 м² в строящемся доме за 2 900 000 Р . То есть 1 м² обошелся мне в 50 000 Р . Дом был готов на 80%: уже строили верхние этажи и начинали работы по внутренней отделке нижних. Мою секцию планировали сдать через 10 месяцев. Когда это произошло, цена за метр выросла до 67 000 Р , то есть на 34%.
В готовом доме картина была бы иной. Я могла купить аналогичное помещение за 3 886 000 Р , что на 986 000 Р дороже варианта, который я выбрала, и сразу начать его сдавать. Среднестатистическая арендная ставка в этом районе — 600 Р за 1 м², значит, я могла получать от арендатора 35 000 Р ежемесячно. Таким образом, за те 10 месяцев, которые я бы выиграла в плане времени, если бы мне не нужно было ждать окончания стройки, я бы заработала всего 350 000 Р . То есть я потратила бы на покупку готового помещения на 986 000 Р больше, но получила бы за это время всего 350 000 Р . И мне бы не удалось вернуть лишний миллион в полном объеме.
Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.
И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.
Дом, где я купила свой объект. В мае 2021 года цена за 1 м² в похожем помещении тоже составляла около 67 000 РПредложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:
- У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
- В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
- Не нужно платить посреднику.
- В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.
Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:
- Местоположение.
- Размеры.
- Стоимость.
- Степень готовности.
- Ликвидность.
Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:
- Местоположение и транспортная доступность.
- Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
- Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
- Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.
Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.
Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.
Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.
Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке
| Первый вариант | Второй вариант | |
|---|---|---|
| Местоположение | Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития | Спальный район Новосибирска |
| Материал дома | Кирпичный дом | Дом экономкласса |
| Где располагалось помещение в доме | На первом этаже с высокими потолками | На цокольном этаже |
| Цена | 7 млн рублей | 2,74 млн рублей |
| Средняя арендная ставка в этом месте | 80 000 Р | 40 000 Р |
| Доход в год | 960 000 Р | 480 000 Р |
| Срок окупаемости | Более 7 лет | 5,7 года |
Это грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей, но они позволяют увидеть, что второй вариант выгоднее. Чтобы его купить, нужно в два раза меньше денег, а значит, можно обойтись без займов и кредитов. И тогда не будет дополнительных расходов в виде процентов. Окупится он тоже быстрее. И я выбрала этот вариант.
Размеры помещения. Я обратила внимание на этот фактор по двум причинам:
- На рынке нежилой недвижимости цена 1 м² начиналась в среднем от 50 000 Р — не слишком дорого. Но коммерческие площади обычно продают большим метражом, поэтому общая стоимость объекта переваливала за 4 млн. Мне попадались помещения и по 30 000 Р за 1 м². Но они были в отдаленных районах, которые меня не устраивали.
- В Новосибирской области с 2011 года действует закон, который обязывает предприятия, торгующие в розницу алкогольными напитками, иметь минимальную общую площадь не менее 50 м². Я рассматривала в качестве потенциальных арендаторов мини-маркеты и пивные магазины, поэтому это было важно.
Исходя из этих параметров, я выбрала помещение площадью 70 м² на цокольном этаже. Объект в цоколе сложнее сдать, потому что по закону в подвалах запрещены некоторые виды деятельности. Список большой, приведу основные:
- Ночные клубы или подобные им заведения.
- Производства, где есть шумное оборудование или выделяются запахи.
- Стирки, химчистки и прачечные.
- Бюро ритуальных услуг.
- Бассейны, сауны, парные.
- Медицинские центры.
- С 2021 года в цоколе запретили открывать детские развивающие центры.
В идеале я хотела купить торговый зал на первом этаже, но цена отличалась более чем на полмиллиона рублей. В итоге я выбрала дом с высоким первым этажом. За счет этого цоколь находился не в подвале, а чуть ниже уровня земли. В помещении были полноценные окна, выходящие на улицу, а также достаточно много естественного света.
Коммерческие помещения цокольного этажа расположены под желтыми козырьками из плексигласаТаких помещений, как мое, в доме было несколько, и в будущем это могло создать конкуренцию на рынке аренды. Но я посчитала, что 17-этажному пятиподъездному дому, где больше тысячи квартир и который расположен обособленно от торговых центров, потребуется развивать собственную инфраструктуру. И арендаторы будут открывать в таких помещениях магазины, парикмахерские, салоны красоты и кофейни.
Помещение стоило 2 740 000 Р . У меня было 1 850 000 Р от продажи квартиры, я добавила 500 000 Р из своих сбережений, а на недостающие 390 000 Р оформила беспроцентную рассрочку у компании-застройщика на 6 месяцев.
В мае 2016 года я оформила договор купли-продажи. Срок сдачи дома по договору назначили на октябрь 2016 года, то есть через полгода. Я рассчиталась со строительной организацией — и дом как раз начали сдавать в эксплуатацию.
Многоквартирный жилой дом с коммерческими помещениями на цокольном этаже, где я купила объект Оформление в собственностьОсенью 2016 года меня пригласили на просмотр помещения. Также нужно было составить акт приемки-передачи . На момент приемки объекта я оценила качество стен, потолка и прокладки коммуникаций как удовлетворительное. Если бы это была квартира, возможно, я бы потребовала от застройщика устранить часть недостатков. Но я понимала, что помещение для технических нужд не должно быть в идеальном состоянии. И чем быстрее я подпишу акт сдачи-приемки, тем скорее смогу сдать его в аренду.
Процедура оформления коммерческого помещения такая же, как и жилого. Я получила выписку из Росреестра и заключила договор на оказание услуг по обслуживанию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой.
Тарифы для нежилых помещений могут отличаться от тарифов для жилых. Например, в моем случае доступ в интернет и электроэнергия были дороже: провайдеры считают коммерческие площади источником прибыли и, следовательно, предлагают собственникам такой недвижимости платить больше. Мое помещение было в цоколе и с отдельным входом, я не пользовалась лифтом и лестничными площадками в доме, но ежемесячно платила за них наравне с остальными жильцами, без каких-либо перерасчетов.
Так выглядел торговый зал в моем помещении до ремонта — голые стены, подведено только отоплениеТеперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.
Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией. Ее легко монтировать, и есть быстрый доступ к коммуникациям под потолком. Но если поставить ее на невысоких потолках, она «съест» пространство.
Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность. А еще он мог создать риск возникновения пожара. Помимо этого, цокольный этаж могут затопить — тогда потребуется ремонт или замена потолочного покрытия.
В итоге я остановилась на обычном «Армстронге» — это самая распространенная система подвесных потолков из минеральной плиты. Его можно быстро установить, он скрывает все дефекты и грязь на основном потолке, а в случае потопа есть возможность легко и дешево заменить пришедшие в негодность отдельные плитки.
34 600 Ря потратила на потолок «Армстронг» и потолочные лампы
Так выглядит «Грильято», но такую систему устанавливают в основном в помещениях с высокими потолками «Армстронг» — это обычные плиты разных расцветок. Такие потолки можно часто увидеть в офисахКоммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.
Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.
Стены. Остальные стены я решила тщательно не выравнивать, а минимально оштукатурить и поклеить обои. Во-первых, бетонные блоки, из которых построили дом, довольно ровные, а во-вторых, я посчитала, что выводить идеальные стены — это потеря времени и денег, так как будущий арендатор с большой вероятностью поставит вдоль них мебель или оборудование.
8300 Ру меня ушло на обои
Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями. Я рассудила, что для начала этого будет достаточно, а если в дальнейшем понадобится более стильный и современный ремонт, то можно демонтировать панели и облицевать стены керамической плиткой.
Санузел. Коммуникации спрятали в подвесные коробаКондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.
Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.
Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.
Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р . Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.
Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.
Чтобы расширить круг возможных арендаторов, я решила подать документы в организацию, которая обеспечивала установку, эксплуатацию и надзор за электрическими сетями. Мне нужно было увеличить максимально возможную мощность энергопринимающих устройств с 3,7 кВт до 15 кВт.
15 кВтмощность энергопринимающих устройств в моем помещении
Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.
Я доверила этот вопрос фирме-посреднику . Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р .
Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.
Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.
Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р .
Читайте также: